Pan Neználek píše: „SVJ ale s vlastníky neuzavřelo žádné smlouvy o dluhu za provedené opravy/zateplení a vlastník/ci platí pouze tučné příspěvky na správu, ze kterých SVJ splácí bance.“

V tomto případě dluh samozřejmě existuje i bez jakýchkoliv smluv. Dlužníkem je vlastník jednotky v okamžiku zhodnocení či opravy jeho majetku. Věřitelem je ten, kdo pro něj opravu nechal provést – SVJ. Dluh vznikl ze zákona v okamžiku, kdy SVJ uhradilo náklad na základě objednávky vlastníka. Konečná výše dluhu je tedy také známa.

Že SVJ svou pohledávku snad nevymáhá – to je jiná věc. SVJ tím samozřejmě riskuje, že u dluhu dojde k promlčení se všemi nepříjemnými důsledky.

Pan Neználek píše: „Prodávající neřekne kupujícímu nic o svých dluzích vůči SVJ protože SVJ mu tento dluh nemůže prokázat.“

To samozřejmě není pravda. SVJ může existenci dluhu prokázat – tedy, pokud nezničí dokumenty a daňové doklady. Společenství provedlo onu činnost na základě nějakého prokazatelného důvodu: vlastníci se o tom usnesli. Lze to dohledat v zápisu. Také existuje objednávka či smlouva a daňový doklad, ze kterých je zjevné, jaké práce nechalo SVJ na cizím majetku provést a kolik za to zhotoviteli nakonec uhradilo.

SVJ je v pozici příkazníka, který k provedení příkazu použil jinou osobu – zhotovitele (§ 2434 NOZ) a po provedení příkazu vznikl SVJ zákonný nárok na úhradu účelně vynaložených nákladů (§ 2436 NOZ). K tomu nemusí existovat žádná smlouva mezi SVJ a dlužníkem.

Svůj nárok může SVJ samozřejmě uplatnit pouze vůči dlužníkovi, to jest vůči osobě, pro kterou SVJ příkaz provedlo a která z toho měla prospěch. Výjimkou je situace, kdy dochází ke změně v osobě dlužníka.

S přechodem dluhu na nabyvatele jednotky podle § 1888 odst. 1 NOZ by musel vyslovit souhlas jak převodce, tak nabyvatel, tak i SVJ jako věřitel. Přechod dluhu zajištěného zástavním právem podle § 1888 odst. 2 NOZ také předpokládá souhlas SVJ jako věřitele. Při přechodu dluhu podle těchto dvou ustanovení zákona ukládá NOZ osobě odpovědné za správu domu, aby vystavila písemný souhlas (či nesouhlas) se změnou v osobě dlužníka. Toto upravuje § 1186 NOZ.

lake