Garáž jako společná část, určená prohlášeném k výlučnému užívání a její převod
Dobrý den, tímto bych se chtěl prosím zeptat, jak je možné postupovat, v případě,že v domě jsou určeny garáže jako společné části domu, nicméně prohlášením vlastníka jsou určeny tyto společné části k užívání jednotlivými vlastníky jednotek, a SVJ má zájem převézt tyto společné části do výlučného vlastnitctví, tedy tak, aby každá garáž byla ve výlučném vlastnitcví každého z vlastníků jednotek? Může mně prosím někdo doporučit nějaký postup? (změna prohlášení,…?) Děkuji.
Zájem SVJ je bezvýznamný. Rozhodující je co na to říkají jednotlivé osoby – spoluvlastníci této společné části domu. S jakoukoliv změnou svého majetku musí samozřejmě souhlasit všichni.
Garáž se může stát jednotkou, je-li místností. To jest: je-li ohraničena pevnými stěnami, stropem a podlahou a je uzavíratelná (vraty, dveřmi, pevnou roletou …). Postačí změnit Prohlášení vlastníka a vložit do katastru. Charakter nově vzniklých jednotek se nezmění, půjde stále o jednotky(1994) podle zákona č. 72/1994 Sb.
Počítejte s tím, že garáž nelze nijak svázat s bytem v domě. Garáž neslouží k bydlení. Bude-li vlastník kromě bytu vlastnit i jednotku garáž, může převést na jinou osobu byt samostatně, garáž samostatně, nebo obojí zároveň, bude-li kupující souhlasit.
lake
Dobrý den,
úvodem děkuji za odpověď. Zájem na tomto mají všechny osoby. Pokud se jedná o postup, tak by tedy byla provedena změna prohlášení vlastníka, kdy by vyjmuly společné prostory ze společných prostor a následně by tyto části byly převedeny do výlučného vlastnictví jednotlivých vlastníků?Co za situace, kdy by garáž nebyla ohraničena tak, jak naznačujete vy shora? Děkuji.
Není-li „garáž“ ohraničena jako samostatná místnost, nejde vůbec o garáž. Nemůže se stát jednotkou(1994) podle ZoVB.
lake
Dobrý den, pane lake, z čeho plyne, že garáž nemůže být ohraničena jinak než stěnou, například vyskládáním dlažby do určitého tvaru apod.
V ZoVB se píše: „jednotkou byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona,“ – garážové stání je podle mého názoru celkem jasně vymezená část domu.
Znám několik domů, kde garážová stání mají normálně zvlášť zapsané v katastru jako jednotky.
Váš názor je nesprávný, protože vycházíte pouze z definice jednotky, ale neberete do úvahy, že jak byt, tak nebytový prostor musí napřed být místností či souborem místností, aby se vůbec mohl stát jednotkou. Najdete to v § 2 ZoVB.
Garážové stání sice může být vymezenou částí domu, ale pár čar či dlaždiček na podlaze nevytváří ani místnost, ani jednotku. Najděte si definici pojmu „místnost“. Zde se o tom také psalo.
lake
Garážové stání nemůže být samostatným předmětem převodu a tedy ve výlučném vlastnictví. To ostatně dokladuje i rozhodnutí NS ČR ze dne 23.1.2008, čj. 26 Cdo 1100/2006, které konkrétně u garážových stání říká: „Garážové stání, které není nebytovým prostorem dle zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů, není způsobilé být předmětem samostatného vlastnického práva.“ Chce-li si vlastník bytové jednotky zakoupit i garážové stání, musí se stát spoluvlastníkem nebytové jednotky. Jeho podíl je pak vypočítán poměrem velikosti plochy jeho stání vůči poměru velikosti celé nebytové jednotky. Čímž se dostaneme k problému převodu spoluvlastnického podílu , a to předkupního práva ostatních spoluvlastníků. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. Předkupní právo spoluvlastníků při převodu spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce (např. garáži) je právem věcným, spjatým se spoluvlastnickým podílem. Zavazuje každého ze spoluvlastníků převádějícího spoluvlastnický podíl a opravňuje všechny ostatní spoluvlastníky (viz. např. rozhodnutí NS ČR čj. 33 Cdo 178/2003). V praxi to pak znamená, že spoluvlastník na stání je povinen nejprve nabídnout ke koupi svůj podíl všem ostatním spoluvlastníkům a to za cenu ne nižší, než by následně nabízel na realitním trhu či prodal třetí osobě. Tolik starý občan.U nového předkupní právo na podíl 6 měsíců.Výlučné vlastnictví, pokud vím, u garážových stání stále není možné. Snad jen vyčkat na novou judikaturu.....
Změníte Prohlášení vlastníka tak, že společná místnost „garážové stání“ přestane být společnou částí domu a stane se jednotkou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě.
lake
Děkuji. Nicméně jedná se mně o to, zda je možné, aby tímto postupem došlo k tomu, že „garážové stání“ bude výlučným vlastnictvím vlastníka té konkrétní jednotky, ke které bude přiřazena, zda-li je toto možné? Současně se pak chci prosím dotázat, zda v případě změny prohlášení, je toto nutné upravit v souladu s NOZ? Dále pak zda bude nutné případně vyhotovit půdorysy, schémata,…? Nebo postačí pouze změna prohlášení všech vlastníků jednotek? Děkuji.
Takže v Prohlášení definujte „garážové stání“ jako obdélník, tvořený na podlaze garáže vrstvou barvy (rozměry obdélníka 2.5×6 m) a označený číslem jednotky. V Prohlášení vlastníka je možno každý takový obdélník na podlaze přiřadit konkrétnímu bytu jako příslušenství jednotky ve vlastnictví vlastníka této jednotky. Do Prohlášení přidejte plánek s rozměry a umístěním garážových stání v místnosti. Jednotlivému bytu bude jednoznačně přiřazeno jedno konkrétní garážové stání.
| 89/2012 Sb. § 510 (1) Příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím. |
Dále v Prohlášení doplníte část „Práva a závazky týkající se budovy, jejích společných částí a práva k pozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek“ o tyto odstavce:
| Vlastník jednotky nabývá s vlastnictvím jednotky tato práva a
povinnosti s věcí spojená: (1) Vlastník jednotky je oprávněn používat garážové stání, které je příslušenstvím jeho jednotky, výhradně k umisťování motorového vozidla. (2) Vlastník jednotky je povinen zdržet se užívání svého garážové stání k jinému účelu, zejména není oprávněn umisťovat v garáži jiné předměty nežli motorové vozidlo. (3) Vlastník jednotky je povinen zdržet se vytváření jakýchkoliv překážek, staveb či konstrukcí v prostoru garáže; to platí i pro plochu garážového stání v jeho vlastnictví. |
Upozorňuji, že v domě rozděleném na jednotky(2012) není pravděpodobně možné tento postup použít.
lake
Dobrý den,
našel jsem si tuhle diskuzi a rád bych se zeptal na jednu věc. V našem SVJ vystupuje při hlasování Garáž jako jeden velký vlastník, který se přikloní při hlasování k té či oné skupině vlastníků. Často se stává, že rozhodnutí neprojde hlasováním, protože se většina zdrží – to v případě, že se najde dostatek (v praxi malá skupina) vlastníků, kteří nesouhlasí s daným návrhem. Výbor přemýšlí nad možností změnit prohlášení vlastníka Garáže tak, aby byla garáž rozdělena a netvářila se při hlasování jako jeden velký vlastník. Otázka: Za jakých podmínek je možné změnit prohlášení vlastníka Garáže v SVJ? Má toto v kompetenci výbor nebo je nutné, aby se o tom hlasovalo na shromáždění? A pokud na shromáždění, kolik % vlastníků to musí odsouhlasit?
Předem děkuji za jakýkoliv názor.
Potížista
Děkuji za odpověď. Pokud dojde ke shora uvedené změně prohlášení, bude to znamenat tedy zřejmě i změnu na podílech na společných částech domu? nebo ke změně nedojde? Děkuji.
Žádný důvod ke změně spoluvlastnických podílů nevidím. Spoluvlastnický podíl se v domě rozděleném na jednotky(1994) odvíjí od podlahových ploch jednotek. Ty se nemění.
lake
Jediné co se mění je obsah Prohlášení vlastníka. Nové prohlášení se vloží do katastru nemovitostí a nahradí prohlášení původní.
lake
Ještě dotaz, jak se shoduje shora uvedené s tímto, děkuji za vysvětlení: Zároveň však dle judikatury Nejvyššího soudu ČR není garáž (a tím spíše ani garážové stání) ani příslušenstvím bytu – viz. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR č. 26 Cdo 2340/99, či 26 Cdo 2975/2000. Děkuji.
Pozor. Netvrdil jsem, že by obdélník natřený na podlaze barvou měl být příslušenstvím bytu. Napsal jsem, že bude příslušenstvím jednotky. To jest příslušenstvím věci nemovité.
Rozsudky Nejvyššího soudu ohledně garáží jsou mi známy. Ale NOZ již nezná pojem „příslušenství bytu“, na rozdíl od zákona č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník. Rozsudky ohledně „příslušenství bytu“ považuji do budoucna za nepoužitelné. Ovšem na první rozhodnutí soudu si musíme počkat.
Potíž je v tom, že Vaše zadání je velmi exotické a téměř nesplnitelné. Proto samozřejmě negarantuji, jak by věc případně posoudil soud. Jde o novou situaci za platnosti nového občanského zákoníku. Kdybyste se spokojil s běžným, vyzkoušeným řešením vlastnických vztahů, měl byste jistotu.
lake
omlouvám se, to jsem přehlédl, v takovém případě by to zřejmě mělo být možné. Myslíte, že se do popsané situace nějakým způsobem promítá pojetí jednotky dle NOZ, a změna ohledně společných částí domů, ve spojení s vyhláškou č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, který stanoví v ust. § 5 odst. 1) písm. j, že společnými částmi domu jsou zejména bazény, dále prostory, v nichž jsou umístěna parkovací místa, pokud nejsou zahrnuty v jednotce? Děkuji za názor.
Ne, nepostupuje se podle NOZ, nýbrž navěky pouze podle ZoVB. Viz NOZ § 3063. Pojem „příslušenství věci“ se samozřejmě posuzuje již podle NOZ, protože ZoVB žádnou definici příslušenství neobsahoval.
lake
Změna Prohlášení podle ZoVB se i v minulosti prováděla v podstatě obdobně, jak je to popsáno v NOZ § 1169: dohoda všech kterým se mění vlastnictví + souhlas (kvalifikované) většiny.
Do 31.12.2013 katastrální úřady postupovaly podle Pokynů Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Podle Pokynů ČÚZK č. 24, čl. 4 odst. 1, platilo, že ke vkladu změměného Prohlášení do katastru „Postačuje oznámení pouze vlastníků jednotek s tříčtvrtinovou většinou hlasů, ale všech, kterým se spoluvlastnický podíl na společných částech domu mění.“
ČÚZK svými pokyny reagoval na díru v ZoVB, protože zákon o vlastnictví bytů vůbec nepočítal se změnou Prohlášení. Pokyny č. 24 jsou zrušeny s účinností od 1.1.2014. Není mi známo, zda ČÚZK chystá nějaké nové pokyny.
lake
Myslím si, že, aby někdo něco výlučně vlastnil, tak je třeba aby to uměly pojmout státní registry. Pokud je to pozemek, tak zřejmě výlučné vlastnictví určitého venkovního stání by znamenalo rozparcelování pozemku tak, aby bylo místo samostatně vedeno pod parcelním číslem a mělo tedy svého výlučného vlastníka s jasnou definicí hranic pozemku.
V domě k tomuto evidentně slouží vymezení jednotek, které definuje prohlášení vlastníka. Myslím si, že pokud nebudou v katastru jednotlivá parkovací místa vymezena, tak se o výlučném vlastnictví nedá hovořit a bude to z principu forma podílového vlastnictví.
Vymezení těchto míst jako jednotek zřejmě není zcela triviální a otázkou zda vůbec je proveditelné – pokud může být vymezeno pouze něco, co je ohraničeno zdí apod. jak píše lake, je to evidentně neproveditelné tak, aby jedno místo bylo výlučně vlastněno někým – a tedy může být samostatně prodáváno, pronajímáno, dáno do zástavy, postiženo exekucí atd.
Poslední komentáře