ekonomika společenství - žádost o konzultaci

Vážení, pokusím se definovat „služby“, mohl jsem něco opomenout. Vždy je ale nutné vycházet z údajů, uvedených v„Prohlášení vlastníka“, případně „dohod mezi všemi“. Obecně – služby jsou vše, ne není hrazeno z dlouhodobých zálohových plateb, tedy zejména náklady za tyto náležitosti-služby:

• vodné a stočné za odběr SV – studené vody v jednotce, (vlastní-li SVJ domovní hydrofoní stanici pro dodávku vody ze studny do jednotlivých jednotek, jsou to veškeré náklady související s provozem hydrofoní stanice: servis, údržba, obsluha, chemikálie, filtry, elektrická energie, laboratorní rozbory, poplatky a odvody, výměna opotřebených součástí hydrofoní stanici mimo technologických celků, revize tlak.nádob a další dle technické specifikace a zvláštních požadavků hygienických norem),
• srážkovné – je-li správcem kanalizační sítě fakturováno SVJ (podíl obytné plochy nižší než 50%),
• teplo dodávané k otopu v jednotce,
• TUV – ohřev teplé vody za odběr v jednotce,
• vodné a stočné za odběr TUV – teplé vody v jednotce,
• elektrická energie za odběr v jednotce, není-li sjednána uživatelem jednotky přímo s dodavatelem (pozn.: jsou nové domy, které jsou osazeny jedním fakturačním elektroměrem, každá jednotka má podružný elektroměr – rozúčtování dle stejných pravidel jako u vodného a stočného),
• plyn za odběr v jednotce, není-li sjednána uživatelem jednotky přímo s dodavatelem (pozn.: jsou domy, které jsou osazeny jedním fakturačním plynoměrem, každá jednotka má podružný plynoměr – rozúčtování dle stejných pravidel jako u vodného a stočného),
• chlad dodávaný do jednotky (el.energie, pravidelný servis a údržba včetně výměny náplní, filtrů, elektrotechnických součástek MaR a seřízení MaR, odborné prohlídky, dle technických požadavků a návodu k zařízení)
• výtah – náklady za provoz výtahu (el.energie, pravidelný servis včetně mazání a výměny oleje, odborné prohlídky, inspekční prohlídky, vyprošťování osob, dozorce výtahu, telefonní poplatky za pojítko ve výtahu, údržba a servis náhradního zdroje elektrické energie, opravy – mimo velkých celků jako výměna pohonů a převodů-převodovek a kladkostroje, lan, hydraulických pístnic, vodících lišt, kabiny, apod. dle technického vybavení výtahu),
• osvětlení společných prostor domu vnitřních a venkovních, včetně nouzového osvětlení (elektrická energie včetně výměny žárovek+ vypínačů+ jističů+ časovačů+ elektronických součástek, případně osvětlovacího tělesa nejedná-li se o výměnu všech osvětlovacích těles, opravy a servis zařízení domácího telefonu a elektrického vrátného a videotelefonu jako celku od vstupu do domu až po jednotlivé uživatelské stanice v jednotkách, údržba a servis náhradního zdroje elektrické energie),
• STA (elektrická energie, servis a opravy), (pozn.: za určitých zvláštních právních podmínek náklady za šíření odkódovaných satelitních kódovaných programů),
• centrální ventilace (el.energie, pravidelný servis, výměny filtrů, elektro materiál ovládání – tlačítka+ spínače+ časovače+ relé+ elektronika, klínové řemeny, mazání, mimo výměny motorů a strojních celků),
• čištění a kontrola komínů v souladu s předpisy, není-li určeno, že provádí vlastník jednotky,
• odvoz domovního tuhého komunálního odpadu, zajišťuje-li SVJ,
• nájemné za zastavěný pozemek a plochu přináležící k domu, není-li ve spoluvlastnictví členů SVJ nebo ve vlastnictví SVJ, včetně případných úplatných věcných břemen – přístupu k domu přes cizí pozemek apod.,
• úklid domu – společné části: chodby, schodiště, výtah, sklepy, půdy, prádelny a sušárny, kolárny, včetně skleněných ploch (okna, dveře, stěny) a zábradlí, může být včetně drobné údržby, seřízení, oprav a mazání – kliky+ zámky+ samozavírače, výměn skleněné výplně dveří a oken ve společných částech domu,
• úklid chodníku a pojezdové komunikace přináleží-li k domu, dvora včetně výměny písku v dětském pískovišti a údržbě zařízení dětských hřišť jsou-li součásti vybavení,
• úklid a údržba zeleně, přináleží-li k domu,
• úklid venkovní parkovací plochy přináleží-li k domu,
• úklid plochy garážových stání,
• vjezdová brána či závora či garážová vrata (elektrická energie, servis a opravy),
• LAPOL – servis, údržba a likvidace ropných látek (zachytává-separuje ropné látky od vody z garáží a garážových stání a venkovních parkovacích stání),
• lapač tuku – servis, údržba a likvidace tuků z domovní kanalizace (zachytává-separuje tuky od odpadní vody jednotek u nových domu, kde jsou instalovány drtiče odpadu),
• za užívání domovní prádelny náklady elektrické energie, vodného a stočného SV a TUV, může být i paušál dle pravidel SVJ,
• náklady vodného za zalévání zahrady, je-li zahrada rozdělena k užívání jednotlivých spoluvlastníků,
• hlídání domu – recepční či vrátný či domovník,
• hlídání domu technickým zařízením EZS či kamerový systém na PCO (elektrická energie, servis-funkční zkoušky, údržba a revize zařízení, přenos dat, poplatek hlídací služby dle smluvních ujednání),
• hlídání domu technickým zařízením EPS či kamerový systém na PCO (elektrická energie, servis-funkční zkoušky, údržba a revize zařízení, přenos dat, poplatek za služby dle smluvních ujednání),
• dále může být dle „Prohlášení…“ či ujednání SVJ:

o – pojištění společných částí domu jako celku, včetně technických zařízení domu a motorů, vandalismu, odpovědnosti za škody způsobené třetí osobě, odpovědnosti z provozu technických zařízení, odpovědnosti výboru,

o – odvod daně z nemovitosti za nemovitosti ve vlastnictví SVJ

• správa, údržba a komplexní servis s provozuschopností jednotky zvláštního určení či společných částí domu zvláštního určení dle specifikace technického vybavení (původně kryty CO), není-li správním orgánem daného území v dohodě určeno či stanoveno jinak.

Matějka

Pane Matějko, náklady na činnosti, které jste vyjmenoval, představují náklady na správu domu i na služby. Mohli bychom si rozebírat jednotlivé položky, ovšem s nulovým výsledkem, protože většinou bez právní opory. Právní úpravou bych doložila asi pouze pojistné společných částí domu. V § 9a platného zákona je zajišťování dodávky služeb uvedeno samostatně pod písm. a) a pojištění domu je pod písm. b). V návrhu zákona je důkaz o tom, že náklad na pojištění domu je nákladem na správní činnost, ne na službu obsažen v § 24 odst. 5.

Kdyby se do diskuse připojili další, vždy by tu byl názor proti názoru (kromě pár položek, které jsou prokazatelně službami).

Stejné je to u správců domu. Jak jsem už psala, každý správce domu zařazuje do služeb to, co uzná za vhodné.

Je nejvyšší čas žádat po MMR jednoznačnou definici obsahu služeb. Absence této definice může významně ovlivnit výši příspěvků na správu a na služby, protože pravidla jejich stanovení se výrazně liší.

N. Klainová

Vážená p.N.Klainová, souhlasím s Vámi, definice služeb je nezbytná, ale opět:

• vše, co není dle platného zákona č.72/1994 Sb. v platném znění, dle §4, odst.2, písm.g) a h) vyjmenováno v „Prohlášení vlastníka“ je služba,
• vlastníci se mouhou dohodnou i o jiných pravidlech (doporučuji pro domy-SVJ, kde je technické zařízení či vybavení, které nemohou využívat všichni),
• k pojištění; povinné pojištění dle ZoVB a nadstandartní připojištění, část pojištění může souviset s některými službami – připojištění zařízení domovní kotelny či zařízení domovní předávací stanicí jsou oprávněnými náklady tepla (návrh ZoVB nemůže být v rozporu s jinou právní normou, v případě že je, obecně platí ustanovení původní právní normy-zákona, nedojde-li souběžně se schválením ZoVB ke změně ustanovení jiných právních norem), připojištění provozování výtahu je oprávněným opět nákladem k provozu výtahu.

Opět připomínám, že dle stávajícího ZoVB i navrhovaného je nutné pečlivé vypracování „Prohlášení vlastníka“, potažmo ve stanovách SVJ pravidel pro úhradu nákladů spojených se správou domu a pozemku, a úhradu nákladů spojených s užíváním jednotek (SLUŽBY). Každý dům se musí posuzovat individuelně s přihlédnutím k jeho technickým vybavením a specifikacím způsobu užívání (multifunkční do­my).

Matějka

Pokusím se odpovědět, co je služba a jak by mělo vypadat předepisování zálohových plateb. Rozpis musí odděleně obsahovat. 1. Zálohu na provoz zúčtovatelnou ke konci roku. 2. Zálohu na dlouhodobé opravy,zúčtova­telnou, ale pouze pro informaci vlastníka. Platba na provoz v Kč/jednotku. Dále odděleně voda, topení, odpadky, elektro společné,případně další platby jako je splátka pozemku a další, podle typu plateb. Vše zúčtovat do konce března roku následujícího a na schůzi vlastníků odsouhlasit a rozhodnout co s případným přebytkem, nebo doplatkem na provozním fondu. Je možné ho ponechat, nebo vyplatit. Čerpání provozního fondu není stejné pro každý rok, vzhledem k různé periodě povinných revizí. Zálohy jako voda, teplo…atd vyúčtovat a vyrovnat. Kalašová

Zákon to terminologicky vymezuje jinak:

1. zálohy na služby, které společenství zajišťuje pro své členy (ročně se se členy vypořádávají), přičemž nikde není upraveno, zda si společenství může nebo nemůže k cenám účtovaným poskytovatelem přirazit marži a kolik by mohla činit, tedy zda může služby fakticky tak přeprodávat,
2. příspěvky na správu domu (se členy se nevypořádávají – snad jedině při zániku společenství, zůstatek členů se převádí).

Vážený p.FilipeN., bude-li SVJ k cenám služeb účtovaných poskytovatelem přirážet marži a službu tak přeprodávat, tak například v případě služby dodávky tepla a ohřevu TUV-dodávky TUV, musí mít SVJ živnostenské oprávnění v souladu se zákonem č.438/2000 Sb.-Energetický zákon. Obdobně platí i pro elektrickou energii. Prosím prostudovat energetický zákon a prováděcí předpisy. SVJ tím pádem neni neziskovka, ale podnikající subjekt. Není-li v ZoVB stanoveno, platí ostatní zákonné normy platné v ČR!

Matějka

Domnívám se, že nemůže jít o přeprodej služeb s marží. To by se SVJ z neziskovky dostalo do pozice normálního podnikatele.

Bylo by to podle mne v rozporu s novým § 29.

pavelsvj@centrum­.cz

Vážení, SVJ je neziskovým právním subjektem (nepodnikajícím), který sdružuje jednotlivé vlastníky jako spoluvlastníky společných částí domu za účelem správy a údržby společných částí domu, také je oprávněno poskytovat služby spojené s užívání jednotek, tedy ty služby, které si jednotlivý vlastníci jednotek nesjednávají sami. Za tímto účelem SVJ obhospodařuje společný majetek:

• domovní kotelny či domovní předávací stanice, včetně všech zařízení (kotlů, ohříváků TUV, čerpadel,MaR, ad.),
• systém rozvodů otápěcí soustavy počínaje dopravními čerpasli a regulační technikou na zdroji, jednotlivých větvých (dle technického vybavení) včetně radiátorů,
• systému rozvodu TUV včetně cirkulačního čerpadla a regulační techniky na zdroji až po hlavní uzávěr v jednotce, není-li v „Prohlášeni …“ stanoveno jinak – např.včetně podružného vodoměru,
• rozvody plynu, vody, el.energie, od hlavního uzávěru pro dům až po hlavní uzávěry pro jednotlivé jednotky,
• výtah,
• vzduchotechniku atd.

Správa a udržba výše uvedeného se provádí ze společných dlouhodobých záloh (tzv.FO), není-li obecně závazným právním předpisem stanoveno jinak, např. pro teplo a ohřev TUV:

"I. Obecná část

1. V souladu s Cenovým rozhodnutím ERÚ č.21/2003 ze dne 25.9.2003 (§ 17 odst. 6 písm. e) zákona č. 458/2000 Sb., Energetický zákon, ve znění pozdějších předpisů a § 6 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů) stanovuji pravidla kalkulace ceny tepla pro otop a ohřev TUV v objektech s domovní předávací stanice, vlastní-li a provozují-li je bytová družstva, sdružení nebo společenství vlastníků jednotek pro své objekty.
2. Při změně vlastnictví k domovní předávací stanice, tepelným rozvodům a zařízením, nebo při změně provozovatele platí pro nového vlastníka nebo provozovatele ustanovení tohoto cenového rozhodnutí bez ohledu na tyto změny.
3. Tato pravidla se užijí pro rozúčtování roku 2004 a léta následná, pokud nebude změněna právní norma platná v ČR nebo metodika rozúčtování.

II. Závazný postup při kalkulaci ceny tepelné energie v domovní předávací stanici

1. Proměnné ekonomicky oprávněné náklady, které může obsahovat kalkulace ceny tepelné energie v dané domovní předávací stanici, jsou:

1. nakoupená tepelná energie pro další rozvod,
2. elektřina při rozvodu tepelné energie,
3. technologická voda včetně chemikálií pro úpravu.

2. Stálé ekonomicky oprávněné náklady, které může obsahovat kalkulace ceny tepelné energie v dané domovní předávací stanici, jsou:

1. mzdy a pojištění,
2. opravy a údržba,
3. odpisy,
4. nájem,
5. zákonné rezervy,
6. výrobní režie,
7. správní režie,
8. ostatní stálé náklady mohou být:

• úroky z úvěru,
• povolené odpisy v ceně tepelné energie jsou účetní odpisy podle zvláštního právního předpisu,
• kalkulovaný přiměřený zisk podle zvláštního právního předpisu.

3. Výsledná kalkulace ceny tepelné energie obsahuje skutečné ekonomicky oprávněné náklady, případně přiměřený zisk a DPH za dodávku jednotkového množství tepelné energie v souladu s tímto rozhodnutím. 4. Za ekonomicky oprávněné náklady v ceně tepelné energie se nepovažují zejména:

1. studená voda použitá pro přípravu teplé užitkové vody,
2. náklady na indikátory, vodoměry a termostatické ventily v bytech, včetně jejich servisu a včetně odečtů poměrových měřidel v bytech,
3. odpisy stavební části domovních předávacích stanic, které jsou součástí vytápěného objektu,
4. zaviněná manka,
5. zaviněné škody na majetku a náklady spojené s jejich odstraňováním, náhrady škod a odškodnění,
6. veškeré odměny členů statutárních orgánů a dalších orgánů právnických osob,
7. pokuty a penále, včetně úroků z prodlení,
8. platby promlčených dluhů,
9. ostatní náklady neuznané za výdaj dle zvláštního právního předpisu, kromě odpisů."

Z logiky věci tedy SVJ nemůže při rozúčtování služeb přirážet k ceně marži, to by již nebylo neziskovým právním subjektem.

Z logiky věci, byť ne vždy chápané na všech úrovních:

• úroky jsou příjmem SVJ-všech spoluvlastníků domu dle velikosti spoluvlastnických podílů, jelikož vznikly na uložených zálohových prostředcích jednotlivých členů,
• tento příjem je snížen o vzniklé náklady vynaložené s příjmem úroků (poplatky za vedení účtu).

Matějka

To, co nám tu pan Matějka napsal, je zajímavé, ale služby tím pro účely zákona nedefinoval. Proč tu definici potřebujeme? Protože potřebujeme oddělit náklady na služby od nákladů na správu domu a pozemku.

Důvodem je:

• Způsob účtování

Náklady na správu se účtují jako náklady v 5. účtové třídě, zatímco náklady na služby se účtují jako pohledávky za vlastníky jednotek. Tohle zajímá jen účetní.

• Způsob rozdělování nákladů

  Náklady na správu domu se rozdělují (nyní) podle spoluvlastnických podílů, nestanoví-li dohoda se všemi něco jiného. Náklady na služby se rozdělují podle jiných pravidel. Nejsou-li pro rozdělování vydány zvláštní předpisy (vyhlášky pro rozdělování tepla apod.), rozhoduje o způsobu rozúčtování cen služeb mezi vlastníky SVJ viz § 9a odst. 2 platného zákona. Vlastníci si mohou vybrat, jestli chtějí některé služby rozdělovat paušálem nebo podle počtu osob, či podle jiných hledisek.

• Finanční vyrovnání s vlastníky jednotek

U služeb se provádí každoročně povinně. Náklady na správu domu se sice vyúčtovávají, ale přeplatky se nevyplácejí.

• Příspěvky na služby patří stále vlastníkům jednotek, zatímco příspěvky na správu domu mají být příjmem SVJ jako právnické osoby(což neustále připomínkuji).

Už kvůli této snad nejvýznamnější změně by měli autoři vědět, jaký obsah tyto pojmy – příspěvky na správu a příspěvky na služby- mají.

Správci domu si rozlišování nákladů mezi náklady na služby a na správu domu dělají sami a jejich názory se často liší. V účtárně jednoho správce se náklady na servis vodoměrů účtují do nákladů, u jiného správce do služeb. Totéž platí o správních poplatcích. Ti, kdo považují správu domu externím správcem za službu, platí většinou paušál na jednotku. Ti, kdo tento náklad považují za náklad na správu domu, platí většinou podle spoluvlastnických podílů (v souladu se současným zákonem).

Nedávno tu probíhala diskuse o rozdělování nákladů na úklid (jde o úklid chodníků i úklid v domě). Podobné diskuse se mohou vést k výtahům, žumpám, komínům apod.

MMR navrhuje ve svém § 24 více způsobů rozdělování nákladů na správu mezi vlastníky jednotek, ale neříká už, o které náklady jde.

Které náklady patří do správy domu, protože se týkají provozu domu a které náklady patří jednoznačně do služeb.

Osobně by se mi, podobně jako panu Filipovi N. nejvíce líbilo, kdyby MMR jednoznačně sdělilo: Mezi služby patří dodávka vody a tepla, všechno ostatní patří do nákladů na správu domu. Možná by ještě připadala v úvahu dodávka společné elektřiny na osvětlení chodeb, kde vlastníci trvají na podílení se podle počtu osob v bytech.

Protože tohle od stolu nevyřešíme žádnými diskusemi, moc bych se přimlouvala, aby ti, kdo se budou účastnit zítřejší akce MMR, otázku definice služeb určitě přednesli a žádali jednoznačnou odpověď se slibem, že v zákoně budou služby definovány.

N. Klainová

Zdá se, že názor uvedený v napisu nachází ohlas. Pokusím se ho tedy podpořit:

1. Náklady na teplo a vodu jsou s odstupem největší položky z toho, co bývá počítáno mezi služby, a to asi o jeden řád ve srovnání se součtem nákladů na všechny ostatní „služby“ (a o až dva řády ve srovnání s ostatními „službami“ branými jednotlivě).
2. Možná právě tento řádový rozdíl mezi náklady na vodu a teplo a na ostatní „služby“ vedl k tomu, že voda a teplo jsou jedinými službami, jejichž rozúčtování je upraveno jednoznačně přímo vyhláškou, od níž se nelze odchýlit.
3. Tyto dvě služby jsou nezbytné, při jejich poruše jde ihned o havárii, kterou je třeba neprodleně odstranit. To určitě ospravedlňuje jejich zvláštní režim. U jiných „služeb“ není odstranění výpadku zpravidla tak naléhavé. Doporučil bych výslovně stanovit povinnost společenství dodávat svým členům vodu a teplo (pokud si jejich dodávku nezajišťují sami členové). Je sice stanovena povinnost dodržovat výpočtové teploty v objektu, není ale řečeno, kdo by to měl zajišťovat, a nevím, z čeho by šlo dovodit povinnost zajišťovat dodávku vodu do jednotky.
4. Voda a teplo bývají měřené služby. I když v principu lze měřit i ostatní „služby“, náklady na jejich měření se jednoduše nevyplatí.
5. Podstatná vlastnost rozúčtování je jeho kontrolovatelnost, a ta se výrazně zvyšuje s rostoucí přehledností. Co je platné, když bude přesně jako služba vyčísleno užívání společné televizní antény v částce 3,28 Kč za měsíc, když nebude sedět rozúčtování vody a tepla. Zaměřil bych tedy pozornost na to, aby byla co nejjednoznačnější pravidla pro rozúčtování vody a tepla. Nejasnosti jsou např. okolo nákladů na pravidelné ověřování měřidel. Jsou náklady na toto ověřování službou? Vyhláška o tom nic neříká. Jsou měřidla společnou částí domu?

Vážený p.FilipeN., s názorem nesouhlasím,ale k Vašemu bodu 5. Opět konstatuji, vše záleží na jakém stupni „preciznosti“ a odpovědnosti přistoupil původní vlastník (ten prohlášení podepsal bez znalosti věci, ale odpovídá), potažmo zpracovatel k vypracování „Prohlášení vlastníka“. Je-li v prohlášení určeno,že společnými částmi domu jsou technická zařízení „…, podružné bytové měřiče vody (vodoměry) SV + TUV, měřiče tepla (RTN, kalorimetry či jiné zařízení), …“, je odpověď jednoznačná.

Není-li tak určeno, měřiče jsou ve vlastnictví vlastníka jednotky, jak SVJ zajistí pro správnost vyúčtování pravidelné ověřování měřičů, stejný typ adalší? Pro rozúčtování nákladů vodného, tepla a nákladů ohřevu TUV je stanoveno, že podružné měřiče musí být stejného typu (značka, výrobce, třída přesnosti) a podléhají metrologickému ověřování nebo výměně baterií a dalším požadavkům, dle typu, návodu výrobce či dodavatele. Obecně platí, bude-li stěžovatel namítat, že podružné měřící zařízení není „pravidelně udržované“ nebo stejného typu, bude mu dáno za pravdu, vyučtování bude chybné a bude se muset rozúčtování přepracovat jako by podružné měření nebylo, tedy dle počtu osob a směrných čísel nebo dle podlahové plochy pro otápění či TUV.

Matějka