Dotaz na problém společných prostor a financování

Podle § 1180 NOZ mají výluční uživatelé některých společných prostor plně hradit náklady s nimi spojené. U Vás společnou částí domu pro všechny vlastníky bytů a garáží je asi společnou částí všech vlastníků jen střecha a plášť domu. Opravy schodišť a stupaček hradí vždy jen výhradní uživatelé těchto částí. Pro každý vchod veďte podružné účty, aby si každý vchod hradil jen to, co užívá.

Pane/í „tep“.Prosím přestaňte už na tomto portálu „družstevničit“ a nabádat k porušování zákonů!

Pokud není v PV jasně vymezeno ,které společné části jsou ve výlučném užívání pouze některých vlastníků jednotek( zde by se použil § 1180/89/2012 Sb.,),pak nelze bez změny tohoto PV (§ 1169 odst. 2)/89/2012 Sb.,) účtovat „po vchodech“,ale je správné rozúčtovat opravy v kterémkoliv vchodě všem =100% vlastníkům jednotek,dle velikosti jejich spoluvlastnického podílu na společných částech celého bytového domu o „x“ vchodech!

Takto střediskově, účtují SBD a jeho „pohrobci“,poněvadž jim tento nemovitý majetek, říká nebo říkal pane.

Hezký zbytek dne.JaVa

Společné části domu ve výlučném užívání zavedl až NOZ, aby odstranil nespravedlnosti ve financování jejich oprav dle ZoVB. Všechny domy, které mají takovéto části, měly od 1.1.2014 tyto nespravedlnosti napravit. Je jasné, že SVJ v takových domech to měla řešit přinejmenším ve stanovách. Je-li lodžie přístupná pouze z bytu, anebo má-li dům více vchodů, je jasné, že prohlášení vlastníka od platnosti NOZ zastarala a i laik pochopí, že sice spoluvlastní i schodiště ve vedlejším vchodě, ale nikdy nechodil ho tam umývat, stejně tak že nikdy neuklízel lodžii u sousedního bytu.

Z logiky věci vyplývá, že má-li dům více vchodů, a chtějí-li v některém z vchodů do společných prostor zabudovat výtah, je to na rozhodnutí jen a jen vlastníků bytů v tomto vchodě, pokud si zajistí sami financování této modernizační akce (pokud by to chtěli financovat pomocí úvěru, museli by k tomu dostat souhlas všech vlastníků bytů v celém domě). Navíc – s touto akcí nemusí souhlasit ani všichni vlastníci bytů v inkriminovaném vchodě, kteří nebudou tuto novou společnou část využívat.

NOZ umožňuje odstranit nelogičnosti při financování společných částí, které jsou ve výlučném užívání jen jednotlivých anebo některých vlastníků. Chcete-li se dále řídit dle ZoVB, nikdo vám v tom nebude bránit, dokud se v domě nenajde někdo, komu to bude vadit. Pak so soudy přijdou na své, protože za blbost se na soudech platí.

JUDr.Jiří Čáp má jiný názor.Vy ale máte zřejmě k dispozici příslušný Judikát,který názor tohoto právníka zcela vyvrátí:

„Pouhým rozhodnutím shromáždění, přijatým nadpoloviční většinou hlasů přítomných vlastníků jednotek či vyšší většinou uvedenou ve stanovách pro schvalování usnesení shromáždění, nemůže být rozhodováno o změně poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na správu domu a pozemku, aniž by předtím bylo postupováno podle § 1169 odst. 2 NOZ, resp. při rozhodování mimo zasedání musí být rozhodováno podle § 1214 věty druhé NOZ. Mělo-li by dojít ke změně poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku, jednalo by se o změnu dotýkající se práv a povinností vlastníků jednotek, a muselo by tedy být postupováno analogicky podle § 1169 odst. 2 NOZ (tedy jako při změně prohlášení dotýkající se práv a povinností vlastníků jednotek – vyžaduje se tedy písemná dohoda dotčených vlastníků jednotek, písemný souhlas příslušné většiny hlasů vlastníků jednotek s touto dohodou a poté usnesení shromáždění, resp. v případě, že jsou dotčeni všichni vlastníci jednotek, vyžaduje se písemná dohoda všech vlastníků jednotek). V případě rozhodování per rollam (rozhodování vlastníků jednotek mimo zasedání shromáždění) by v případě změny poměru výše příspěvků vlastníků jednotek z jiných důvodů než z důvodu změny velikosti podílů na společných částech muselo být postupováno podle § 1214 věty druhé NOZ, tedy vyžadoval by se souhlas všech vlastníků jednotek v rámci hlasování mimo zasedání shromáždění.“

konec citace

Přeji hezký zbytek dne.JaVa

Pro implementaci NOZ měla být shromážděním vlastníků přijata pozměněná pravidla pro stanovení výše příspěvků pokud je v domě nějaká společná část využívaná jen skupinou vlastníků. Nemám žádný judikát, ale máme zaplacený dokument od právníčky, ve kterém nám radí, že o společné části domu ve výlučném užívání skupiny vlastníků rozhoduje jen a jen dotčená skupina vlastníků a i hlasování se řídí pravidly, která jsou v NOZ pro přídatné spoluvlastnictví. K tomu přidala návrh dohody dotčených vlastníků a informativní část pro ostatní vlastníky s dvěma podpisovými listinami – jedna pro souhlas s dohodou a druhá pro nedotčené vlastníky, že byli o dohodě informováni. V domě máme od té doby klid, i když někteří vlastníci ze skupiny, která měla být de facto nedotčená, odmítli listinu podepsat, ale nikdo se neobrátil na soud, takže dohoda dotčených vlastníků je platná už 4 roky.

Možná to je klid před bouří.

Pokud o dané záležitosti nerozhodli všichni vlastnící, dohoda platná není, i když se nikdo neobrátil na soud.

Co je v rozporu se zákonem je neplatné.

Litera zákona bývá nedokonalá, někdy je třeba jednat v duchu zákona. Ale i tak by mě zajímalo, jakého zločinu jsme se dopustili, když jsme nikomu neublížili a nezpůsobili žádnou újmu? Který § jsme porušili? Jen na okraj: Chcete-li změnit prohlášení vlastníka, potřebujete souhlas 100% vlastníků – ten jsme neměli a zřejmě ani nikdy mít nebudeme a soudit se nechceme, protože nemáme důvod se soudit – respektujeme postoj vlastníků, kteří nechtějí dát souhlas. Neměnili jsme a nehodláme měnit velikost spoluvlastnických podílů na domě, i když skupina vlastníků bytů do něj na vlastní náklady zabudovala novou společnou část domu – výtah.

Jen na okraj – sledujete kauzu H Systému, kde nejvyšší soud rozhodl, že 20 let starou křivdu bude řešit novou křivdou dle litery zákona?

„Chcete-li změnit prohlášení vlastníka, potřebujete souhlas 100% vlastníků – ten jsme neměli a zřejmě ani nikdy mít nebudeme“.Proč jste si nevyžádali rozhodnutí soudu,které by nahradilo nesouhlas části dotčených vlastníků jednotek?

1)Já Vám neupírám Vaši snahu o zvelebování nemovitosti, jejímž jste zřejmě spoluvlastníkem,ale znovu Vás slušně žádám,aby jste na tomto portálu nenabádal k porušování zákonů!

2)Nepoužívejte odkaz na § 1223/1 – o přídatném spoluvlastnictví, ve kterém se jednoznačně uvádí:

§ 1223

(1) Věc náležící společně několika vlastníkům samostatných věcí určených k takovému užívání, že tyto věci vytvářejí místně i účelem vymezený celek, a která slouží společnému účelu tak, že bez ní není užívání samostatných věcí dobře možné, je v přídatném spoluvlastnictví těchto vlastníků. Týká-li se přídatné spoluvlastnictví nemovité věci zapisované do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i přídatné spoluvlastnictví.

Váš dům byl stavebně řešen a kolaudován bez výtahu a tudíž zde nikdy „žádné omezení nebylo“!!!

Většina normálních lidí,kteří jsou si vědomi toho,že učinili něco v rozporu se zákonem, to „nevytrubují do světa“ a jsou rádi,že jim to „zatím prochází“!!!

Přeji hezký den.JaVa

se zdají být problémem, ale většina paragrafů NOZ je dispozitivních, takže je možné se od nich odchýlit, pokud to nezpůsobí majetkovou újmu. Tu jsme nikomu nezpůsobili.

Nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění vlastníků, to mělo už dávno schválit u domu s více vchody, co jsou společné části bez výlučného užívání, dále pak co jsou a kdo bude financovat provoz a údržbu společných částí ve výlučném užívání skupin vlastníků a pravidla pro financování jejich oprav a údržby. Měl by to být podklad pro budoucí změnu prohlášení vlastníka. Dále by měli schválit rozdělení stávajícího objemu finančních prostředků na podúčty, určené pro evidenci pohybu finančních prostředků na budoucí akce, týkajících se společných částí ve výlučném užívání,

V první řadě je třeba zajistit, aby se nerealizovalo financování čehokoliv na úkor těch vlastníků, kteří určité společné části domu nemohou využívat.

Stále postrádám návrh, jak financovat GO lodžií spravedlivě. Řešme praktické příklady a teorii nechme kompetentním zákonodárcům.

Po GO lodžií část vlastníků nechala na svůj náklad lodžie zasklít. Tím se časově rozfázuje potřeba udržovat podlahu lodžií a okno a balkonové dveře, kterými se vchází do lodžie – obojí by mělo mít téměř neomezenou životnost. Vlastníci bytů výlučně užívajících lodžii si sice schválili jednotnou výši příspěvků na jejich budoucí opravy, ale nestanovili pravidla pro jejich čerpání, takže očekávám, že časem dojde ke střetům těch, co nechali lodžie zasklít s těmi, kteří si to nepřáli, pokud nebude řečeno, jak a kdy se vlastně smí z nich čerpat. Bude-li někdo vybydlovat lodžii tím, že třeba ponechá v ní roztávat a zamrzat sníh, neměli by to pak financovat jiní.

Jen na okraj – sledujete kauzu H Systému, kde nejvyšší soud rozhodl, že 20 let starou křivdu bude řešit novou křivdou dle litery zákona?

Sleduji, okrajově, ze sdělovacích prostředků. Jakkoliv z lidského hlediska je rozhodnutí NS šokem, z hlediska práva je OK. Lidé, kterých se rozhodnutí NS dotklo, v minulosti udělali chybu. Vlastně více chyb.

Tou první byla ta, že naletěli na nabídku, která se po čase ukázala jako nenaplnitelná. Všichni děláme chybná rozhodnutí, někteří naběhneme podvodníkům, investujeme do pochybného artiklu, nastoupíme do auta nebo letadla, které nedosáhne svého cíle, nastěhujeme se do bytového domu s děsným výborem, někdy se okolnosti zřetězí…, ale toto je součástí našich životů a rizika našich rozhodnutí jsou naše rizika a neseme je my.

Tou druhou chybou pak bylo to, že vzali právo do svých rukou a rozhodli se doslova „urvat“ něco jen pro sebe, to ostatní je nezajímalo. Celou dobu o tom vědí a hráli vabank… a nyní dohráli. Očekávání nemožného od ducha zákona se nekoná. Lidé, jichž se rozhodnutí NS negativně týká, fakticky bydlí v cizím, které si zabrali, dostavěli…, ale nepatří jim a nikdy nepatřilo (viz katastr). Je to cizí, což odmítají vzít na vědomí, a podíl v tom cizím mají uložen další lidé. To jsou ti, kteří rovněž na nabídku naletěli, ale vyhnuli se druhé chybě.

Lidé, kteří nevzali zákon do svých rukou a spoléhali, možná, více na literu než na svou představu o duchu zákona a vyhnuli se proto druhé chybě, se nyní dočkali rozhodnutí NS, které k jejich právům konečně vyznívá pozitivně.

Za zcela pravděpodobné pak považuji i to, že za druhou chybu těch „domkářů“ nyní zaplatíme všichni prostřednictvím státní kasy.

Také považuji za pravděpodobné, že politici si před volbami udělají reklamu u nemyslících ovcí a zneužijí státní peníze. Přitom těch 56 rodin neoprávněně 20 let okupuje cizí majetek.

Domkáři H Systému měli vyčkat soudního rozhodnutí a teprve pak v závislosti na něm případně domky dostavět. Není co řešit, soud rozhodl správně. Také nedostavuji cizí domy.

A „lidová tvořivost“ některých „fundovaných statutárů“, je nekonečná!

„máme zaplacený dokument od právničky, ve kterém nám radí, že o společné části domu ve výlučném užívání skupiny vlastníků rozhoduje jen a jen dotčená skupina vlastníků“.

Pokud byly tyto společné části domu, vymezeny k výlučnému užívání pouze některým vlastníkům jednotek již v prvotním prohlášení vlastníka k budově,pak je vše v pořádku.V opačném případě, jednáte jako „statutár“ v rozporu s platnými zákony a žádné písemné vyjádření právničky,které jste určitě hradili ze společných peněz, Vás toho nezbaví.Jediné ,co by Vám pomohlo, je změna PV dle § 1169 odst.2),kterou máte zcela jistě uveřejněnou ve sbírce listin,tak jak vám to určuje zákon.Jinak se můžete v budoucnu dočkat toho,že tu vaši " černotu s výtahem a účtováním podle vchodů" někdo napadne soudně.

Buďte v klidu,heslem: „Kde není žalobce,tam chybí i soudce“, se řídí spousta SVJ.

Přeji hezký zbytek dne.JaVa

Společné části domu ve výlučném užívání vlastníků bytů existovaly fakticky i před NOZ, ale právně ne. Nemá tedy smysl něco hledat v dokumentech před 1.1.2014. Teď uvedu příklad ze života: V jednom domě připravovali GO lodžií, přístupných pouze z přilehlých bytů. V domě existují 3 velikosti bytů, přičemž některé byty lodžie nemají. SVJ chtělo financovat GO z příspěvků vlastníků, odváděných dle velikosti majetkového podílu. Jak, milý JaVa, zajistíte, aby GO lodžií fakticky uhradili jen jejich výluční uživatelé (viz § 1180 NOZ) fakticky rovným dílem, protože všechny lodžie jsou stejně velké a opravy byly všude stejně náročné. Dále se muselo zajistit, aby se na financování GO lodžií nepodíleli vlastníci bytů, které lodžie nemají. V prohlášení vlastníka o výlučném užívání nikdy nic nebylo a není, ale teď je třeba NOZ respektovat. Tento příklad uvádím proto, že Vy hledáte, jak něco nejde udělat, ale GO bylo třeba realizovat – hrozila možnost zranění osob.

Tak nám povězte, jak jsou lodžie zapsány v prohlášení vlastníka – na KN.

Zde jsou patrně zahrnuty jako součást bytu, ale plocha se nezapočítává, že?

Veškeré lodžie jsou na KN zapsány jako společné části domu a jejich plocha nemohla být započítána do plochy bytu – tedy do vlastnických podílů. Architekt se rozšoupl a udělal ještě několik dalších lodžií přístupných v mezipatrech z podesty schodiště, ale o těch jsem se pro jednoduchost ani nezmiňoval,

Zřejmě uvádíte zkreslené – neúplné údaje. Lodžie jsou patrně přístupné pouze z bytů, a jsou zapsány u každého bytu, ale nejsou započítávány do plochy, že?

Poté ještě máte lodžie v mezipatrech a ty jsou vedeny jako společné části domu, že?!

Omlouvám se, máte pravdu. Lodžie jsou skutečně dvojí, jak píšete, ale problém s financováním GO lodžií patřícím k bytům z příspěvků placených dle spoluvlastnických podílů zůstává a je umocněn tím, že ne všechny byty mají tyto lodžie.

Dejte se odkaz – nevěřím vám, tak to nemohlo být zapsáno.