Dílčí schůze SVJ

Dobrý den,

odeslal jsem pozvánku, která informuje o společné schůzi SVJ, jedna osoba mi odepsala, že se nemůže v dohodnutém datu dostavit a nemá ani zastoupení, nadpoloviční většina již s tímto datem počítá, je to špatně když dotyčná osoba i přesto, že mě požádala o změnu data konání schůze, přeci si každý musí najít prostor když je informován 20 dní do předu, není tomu tak?

Prosím o kontakt na zástupce MMR, který se vyjádřil:

(počítaný nikoliv podle váhy hlasů, ale podle počtu hlav)

Rád bych si s ním upřesnil jakým způsobem se počítají „hlavy“ vlastníků.

Děkuji.

p.AnonymousX, nestačí-li vám adresa, sdělte na sebe kontakt, pošlu vám celou odpověď.

MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ Ing. arch. Daniela Grabmüllerová, MBA ředitelka odboru bytové politiky
Staroměstské náměstí 6, 110 15 Praha 1
tel.: 224 861 341, fax.: 224 861 176
e-mail: Daniela­.Grabmullerova@mmr­.cz

Děkuji

Stanovisko MMR k hlasování per rollam na Portále už dávno je

Na vyjádření z MMR z roku 2006 se můžete podívat tady: http://klaiex.webnode.cz/…novisko-mmr/

Vyjádření MMR, na která zde odkazujete neobsahují nic o počítání (hlav) vlastníků.

je to na osmém řádku mého příspěvku Vložil bakulin, 21. Květen 2010 – 21:24

Pane bakuline,

když jsem uvedl: „Vyjádření MMR, na která zde odkazujete neobsahují nic o počítání (hlav) vlastníků.“, měl jsem na mysli tyto příspěvky:

Vložil N. Klainová (bez ověření), 22. Květen 2010 – 15:34

Vložil Anonymák (bez ověření), 22. Květen 2010 – 15:37

V těchto příspěvcích jsem nenašel vyjádření, že by se počítaly „hlavy“ vlastníků.

Tedy tím nebyl myšlen váš příspěvek, na který jsem původně reagoval. Vám naopak děkuji za zveřejnění kontaktu, znalost celé odpovědi, kterou jste obdržel, není pro mne nyní důležitá. Mě nyní zajímá ono „počítání hlav“.

Paní Klainová,

děkuji vám (za svojí osobu Steve) za váš příspěvek (který je více než jasný a zřetelný: naprostou většinu rozhodování SVJ je nutné realizovat na POUZE JEDNOM SHROMÁŽDĚNÍ!!!!)

Osobně si myslím, že je i soudně nezpochybnitelný (protože je logický a v duchu ZoVB). Nicméně současný ZoVB je z hlediska pasivity minimálně cca 30 % členské základny většiny SVJ v praxi kontraproduktivní a „zákonná“ kvórum blokují rozumná rozhodování v našich SVJ. A proto se TĚŠÍM na novelizaci ZoVB (navrhováno např. „pouze“ 30 % hlasů pro rekonstrukční práce).

Chtěl bych se vyjádřit i k Lake: jistě to myslí dobře, ale osobně mu nerozumím. Někdy vystupuje zcela rigidně ve prospěch ZoVB (ale i tento zákon může být v podmínkách ČR prostřednictvím ÚS lehce zpochybněn), jindy vystupuje protipólně s převratnými návrhy a nápady, které nejsou zcela ověřeny ani praxí SVJ, ani praxí soudní (konstrukční pravděpodobné doměnky) a mohou být proto velice zavádějící (viz nelogické rozdělení jednolitého jednání shromáždění na několik částí). Pak je jeho postoj možné chápat jako technokratický než ve prospěch vlastníka bytu jako člověka.....

Je těžké, se v současnosti ve všem a jasně orientovat, ale mě osobně připadá, že shromáždění je instituce, která má ve své podstatě mnoho funkcí:

• rozhodovací;
• stmelovací;
• výchovná;
• motivovací;
• podporující aktivitu (či pasivitu)
• komunikační;
• a další (podle mého pozitivní prvky), které nelze nahradit obcházením domácnosti po domácnosti s podpisovým archem (je nutné si uvědomit, že mnoho členů se seznámí s členskou základnou až právě na jednání shromáždění. Tím se potírá i anonymita uvnitř jedotlivých domů).

Děkuji, Steve

Pane Steve, Vaše poděkování si nezasloužím, protože jsem se k ničemu osobně nevyjadřovala. Snažím se vyjadřovat své názory pouze k problematice účetnictví, které trochu rozumím, jen výjimečně k něčemu jinému.

Tady jsem pouze dala na vědomí adresu, kde je možné získat kopii odpovědi paní ředitelky Grambmullerové na dotaz, který se tu probíral. Udělala jsem to už podruhé, takže ta odpověď už na tomto portálu opravdu někde je.

Odpověď na dotaz k hlasování jsem chtěla znovu připomenout proto, protože jsem si tu nedávno někde přečetla, že paní Ing. Grabmullerová už na MMR nepůsobí. Potom by kontakt uvedený pod značkou bakulin nebyl asi k ničemu.

N. Klainová

Steve napsal: "Lake: (...) Někdy vystupuje zcela rigidně ve prospěch ZoVB (...), jindy vystupuje protipólně s převratnými návrhy a nápady, které nejsou zcela ověřeny".
Doporučuji otevřít vyhledávač GOOGLE a zadat "dílčí schůze".
------------------------------------------------------------------------------------------------
Pane Steve,

zřejmé je, že nevnímáte dvojí charakter jednotlivých ustanovení ZoVB. Každá právní norma může obsahovat
(a) ustanovení kogentní, od nichž se nelze nijak odchýlit,
(b) ustanovení dispozitivní, od nichž se (se souhlasem dotčených osob) odchýlit lze.

Pokud ovšem někdo není schopen rozeznat, zda příslušné ustanovení má kogentní nebo dispozitivní povahu, pak ve věci beznadějně tápe a diví se, proč ten lake mluví jednou tak a jindy opačně ...

Dále Vám (i jiným) není zřejmé, že pro ZoVB jako normu občanského práva platí, že je možno činit vše, co není výslovně zakázáno. Někteří na svých nepodložených názorech trvají s fanatickou neústupností, viz diskuse o opičkách v SVJ, nebo názor, že SVJ nesmí uklízet sníh na chodníku před domem, "protože to ZoVB nepovoluje".
------------------------------------------------------------------------------------------------
Zpět k tématu tohoto vlákna:
ZoVB nezakazuje konat shromáždění pomocí většího počtu dílčích schůzí.
Pan Steve neuvedl žádný právní argument proti tomuto postupu - jen se vyjádřil, že je to "nelogické".
Moravský peněžní ústav, který je největším spořitelním družstvem v tomto státě (s vklady ve výši 5,6 miliardy Kč), koná každoročně členskou schůzi dělenou: první dílčí schůze v Praze, druhá o několik dnů později ve Zlíně. Můžete jim napsat, že je to nelogické a že se Vám to nelíbí, ale to je vše, co s tím můžete udělat.

lake

Otiskl jsem podstatnou část odpovědi na můj dotaz z října 2007. Zřejmě stejnou odpověď dostávají všichni dotazovaní.

Pane AnonymousX,

opět to interpretujete špatně, a to je na tomto portálu už asi potřetí. Nejde o počet vlastníků, jak nesprávně píšete, nýbrž o počet vlastníků jednotek. To je rozdíl (potřetí).

O vlastnících (t.j. o osobách bez ohledu na počet jimi vlastněných jednotek) hovoří ZoVB v § 9 odst. 3: "Společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem (...)".

O vlastnících jednotek hovoří ZoVB kdykoliv jde o hlasování, a to včetně těch případů, kdy hlasování (při gramatickém čtení ZoVB) neprobíhá podle spoluvlastnických podílů, nýbrž podle prostého počtu (neboli "hlav"). Viz:

• § 11 odst. 5, kde se hovoří o "souhlasu všech vlastníků jednotek a "souhlasu tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek";
• § 15 odstavec 2 věta čtvrtá ZoVB, kde se hovoří o "rozhodování nadpoloviční většinou všech vlastníků jednotek v domě".

lake

Pane lake,

zbytečně mě napadáte. Já jsem přece nic neinterpretoval, já jsem pouze citoval část, kterou bych chtěl vyjasnit.

Váš názor je znám, také vám bylo několikrát ukázáno k jakým paradoxům může vést rozhodování jinak než podle vlastnických podílů.

Pan AnonymousX položil panu Bakulinovi jasnou a jednoduchou otázku.

Na ni reagoval pan Lake tak, že odpovídá na zcela jinou otázku, zcela nejasně, a navíc napadá pana AnonymouseX.

Kultura diskuse veškerá žádná, logický paradox zmíněný panem AnonymousemX se neřeší.

Kultura za sto

Zákon dílčí schůze shromáždění společenství neumožňuje.

Praktik

Praktik napsal: "Zákon dílčí schůze shromáždění společenství neumožňuje."

Příspěvek je podezřelý už tím, že neobsahuje jakékoliv zdůvodnění.
Pan Praktik zřejmě neví, že ZoVB je občanskoprávní norma a část jeho ustanovení je dispozitivní povahy. To znamená, že strany si mohou svobodně dohodnout cokoliv, není-li ti zákonem výslovně zakázáno.
Oddělené konání dílčích schůzí jednoho shromáždění v ZoVB zakázáno není ...

lake

ZoVB jasně hovoří o „schůzi shromáždění“. Nikde nehovoří „schůzích shromáždění“, o „částech schůzí shromáždění“, o „dílčích schůzích shromáždění“ ad.

Jinak, přijmeme-li logiku přispěvatele lake, lze dovodit, že počet částí schůze schromáždění není omezen. Bylo by tedy možné (podle stejné logiky) konat schůzi s každým členem shromáždění samostatně.

Praktik

No jó, ale když to vezmeme odzadu, tak právě pro nejdůležitější rozhodování, tj. je-li potřeba souhlasu všech 100% vlastníků, vzorové stanovy tuto „schůzi s každým členem shromáždění samostatně“ výslovně povolují – viz Čl. XII Vzorových stanov:

V případech, kdy je podle zákona o vlastnictví bytů potřebný souhlas všech členů společenství (§ 11 odst. 5 a § 13 odst. 3), může být tento souhlas vyjádřen jednotlivými členy společenství také mimo schůzi shromáždění písemně na jedné listině či na více listinách, které obsahují označení záležitosti, k níž je souhlas vydáván, datum a podpisy členů společenství.

Znám celou řadu SVJ, která si do tohoto vzorového textu řádně odsouhlasila také přihození hlasování s potřebou 75% vlastníků, aby neměli problém s odsouhlasováním oprav, a to s odůvodněním, že snad vláda nenařizuje porušování zákona, konkrétně ZoVB.

Podle mého názoru totiž ze vzorových stanov vyplývá jedno – lze-li hlasování na shromáždění obejít hlasováním na listině mimo schůzi na základě stanov v jednom případě, lze toto provést i pro libovolná další hlasování, je-li toto konkrétními stanovami povoleno. Dotaženo ad absurdum by pak mělo jít hlasovat mimo schůzi na listině o čemkoli, je-li to povoleno stanovami.

Jinak řečeno – pokud při nejzásadnějších hlasováních může být legálně konána „schůze s každým členem shromáždění samostatně“ a nikomu nevadí, že neuslyší námitky ostatních vlastníků, hlasování po vchodech je proti tomu brnkačka. Proto souhlasím s panem lake – pokud je pro hlasování po vchodech v SVJ zákonná podpora postačující pro změnu stanov v daném smyslu, považovala bych za vhodné to tam zakomponovat.

Považuji to za mnohem lepší řešení, než se každoročně potýkat s neusnášenís­chopným shromážděním a jeho následky.

K hlasování per rollam či mimo shromáždění je zde bohatá diskuse. K pojmu schůze a shromáždění se zde vyjadřoval pan Lake zhruba před týdnem ve vlákně „Nejvyšším orgánem společenství je shromáždění“, i jiní.

Ten speciální případ, kdy je třeba souhlasu každého vlastníka, má jednu zvláštnost. Pokud by jeden vlastník viděl ve věci, o které se hlasuje, nějaký problém, tam nemusí na toto upozorňovat ostatní a přesvědčit je, aby hlasovali proti. Stačí totiž, když sám bude hlasovat proti. Ale v případě potřeby menšího kvóra neplatí.

A právě z důvodu možné komunikace mezi vlastníky se pořádají schůze a ne nějaká korespondenční hlasování apod., která jsou pro vlastníky „méně otravná“, protože nikam nemusejí jít…

Přesně tak. Vyžaduje-li se souhlas všech, na způsobu hlasování příliš nezáleží, zákonodárce proto umožňuje speciální způsob hlasování, a to pouze v tomto případě. Přesvědčivě to již uvedl Anonymák přede mnou.

Naopak, postačuje-li jakékoli jiné, menší procento než souhlas všech, na způsobu hlasování velmi podstatně záleží.

Brněnka

Jen bych si dovolil upozornit, ze vláda jako původce vzorových stanov není zákonodárcem, a pokud odhlédneme od vzorových stanov a řídíme se textem zákona, pak lze použít u 3/4 souhlasu všech ten argument, že kdyby zákonodárce požadoval, aby se tohoto souhlasu získávalo výhredně na shromáždění, těžko by mohl formulovat odstavec u usnášeníschop­nosti shromáždění tak, jak ho formuloval:

Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů; k přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů.

Nikde se nezmiňuje nic o tom, že v případě, že se bude rozhodovat o úpravách, ke kterým je nutná 3/4 většina všech, musí být najednou shromáždění usnášeníschopné „jinak“. To je dle mého názoru dostatečně silný argument pro to, že per-rollam se minimálně pro rozhodování, kdy je nutná 3/4 většina, dá použít (pokud je to upraveno ve stanovách). Jak píše Dvořák v jiné souvislosti, „zákon nemůže ochromovat reálný život“ – my jsme celkem zodpovědné SVJ, ale přes 75% účast na shromáždění jsme se tedy ještě nikdy nedostali, takže to bychom nikdy nemohli nic takového rozhodnout a dům by nám musel v případě nutnosti stavebních úprav spadnout na hlavu…

To, zda se dá používat per-rollam i jako náhrada normálního hlasování, to je problematičtější otázka…

Cas

„Nikde se nezmiňuje nic o tom, že v případě, že se bude rozhodovat o úpravách, ke kterým je nutná 3/4 většina všech, musí být najednou shromáždění usnášeníschopné „jinak“.“

K tomu ani není žádný důvod. Zákon jasně říká, kdy je shromáždění usnášeníschopné:

„Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů“

(raději doplním, aby si to někdo snad nevykládal jinak, že se jedná o podmínku nutnou, nikoliv postačující)

Odnikud neplyne, že by bylo možné se od tohoto ustanovení odchýlit.

Praktik

K tomu jen tolik: bývá dobrým zvykem v podobných případech v textu zákona použít formule „pokud není dále stanoveno jinak“ apod. Ale tato debata je opět čistě akademická, své jsem k tomu řekl. Pro mě je např. důležité, že stavební úřad v praxi požaduje listinu s podpisy a nikoliv zápis schůze shromáždění, k čemuž by soud nepochybně musel při řešení případné neplatnosti podobně přijatého usnesení přihlédnout.

Ale skutečně bych rád viděl větší společenství, kde bývá účast na schůzi vyšší než 75% a jsou tedy kompetentní řešit podobné otázky tamtéž…

Cas

Přikláním se k Vašemu názoru. Tento, a podobné spory dokládají, že na fundované právnické rady tu jsou specializované weby nebo právní kanceláře a že my ostatní jsme právní poučení laici. Případně by na to musel být judikát.

Název zcela odpovídá, zákon jasně hovoří o schůzi a není tak dán žádný důvod tento pojem nepoužívat.

Praktik

Před ukvapenými závěry je dobré si podrobněji přečíst lépe prostudovat zákon č. 72/1994 ve znění pozdějších předpisů ! Zejména Vás odkazuji na znění § 11 odst. 1, 2, přípyadně i 3. Co je psáno je i dáno! Tak se vyjádřil k této problematice i renomovaný a dosti známý právník. Zdravím Vás.