Chyby v přehledu čerpání DPZ

Myslím, že mainstreamoví právníci se přiklánějí k názoru, že § 1180/2 je dispozitivní. Záleží tedy, co je ve stanovách. Pokud ve stanovách je, že se náklady rozdělí mezi vlastníky dle jejich spoluvlastnického podílu, tak se tak rozdělí.

Metoda „na každý byt stejně“ je vhodná v domech s obdobně velkými byty, ale když v domě máte 4+1, 3+1 a pak garsonky a garáže coby jednotky, je to nespravedlivé vůči malým jednotkám.

JUDr. Čáp je dokonce názoru, že je třeba rozlišovat SVJ vzniklé před 1.1.2014 a po nabytí účinnosti NOZ a že záleží, co je v prohlášení vlastníka, cituji: „K tomu je nezbytné uvést, že v případě, kdy jednotky vznikly přede dnem nabytí účinnosti NOZ, tj. před 1.1. 2014, platí i nadále, že nebylo-li za účinnosti zákona o vlastnictví bytů všemi vlastníky jednotek dohodnuto jinak, přispívají vlastníci jednotek na náklady spojené se správou domu a pozemku v poměru podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu (jak stanovil § 15 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů – zákon č. 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů – dále jen „ZOVB”). .....Podle § 1180 odst. 2 NOZ se dále také umožňuje rozvrhnout ve stejné výši na každého vlastníka jednotky příspěvky na náklady odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejich orgánů, na náklady spojené s vedením účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti („podobné náklady vlastní správní činnosti” jsou příkladmo blíže vymezeny v § 17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). – U jednotek vzniklých před 1.1. 2014 za účinnosti ZOVB by takové řešení bylo nově možné rovněž jedině v případě, že by o tom všichni vlastníci jednotek uzavřeli písemnou dohodu o změně prohlášení podle § 1169 odst. 2 NOZ.“

To myslíte vážně argumentovat JUDr. Čápem, který zastává názor, že vlastník nemá právo pořizovat kopie dokladů SVJ? viz http://www.portalsvj.cz/…okumentu-svj

Pane TN, také je možné, že mainstreamoví právníci nečtou § 978 NOZ. O kogentnosti nebo dispozitivnosti nejenom § 1180, ale celého oddílu 5 bytového spoluvlastnictví, zde byly napsány už tuny textu.

Zdá se, že se tazatel bude muset k nějakému názoru přiklonit, nebo se zeptat soudu.

Mimochodem, vy zastáváte jaký názor?

Nepochopil jste § 978 správně. Tento paragraf říká opak oho, co míníte. Říká, že ust. týkající se absolutních práv („část třetí“) víceméně kogentní nejsou (s výjimkou kogentních ustanovení) a strany mohou dohodnout cokoli, pokud však dohoda stran odchylující se od znění zákona nebude mít negativní dopad vůči třetí straně. Při sjednání odlišného znění smlouvy (stanov) je samozřejmě ještě třeba testovat § 1 – 11, tedy ujednání nesmí být v rozporu s dobrými mravy apod. Doporučuji navštívit tento seminář http://www.bovapolygon.cz/…aragrafu.htm

Pražák se ve svém komentáři také přiklání k názoru, že §1180/2 je dispozitivní, ale doplňuje, že dle jeho názoru je rozdělování na každou jednoku stejným dílem spravedlivé a přehlasovaný vlastník by měl se svou žalobou „velikou naději na úspěch“.

Celková liberalizace zákonné regulace soukromého života, kterou osnova sleduje, vyžaduje jasné odlišení zákonného přístupu k absolutním a relativním majetkovým právům. Protože absolutní majetková práva (práva věcná a právo dědické) působí vůči každému a zakládají mj. i povinnosti třetím osobám, omezuje to autonomii vůle. První hlava třetí části proto zdůrazňuje tři základní charakteristické rysy absolutních majetkových práv. Předně je to zásada, že věcná práva i právo dědické působí vůči každému. Z ní je v dalších ustanoveních návrhu upraveno několik výjimek. Jde např. o návrh ustanovení o nabytí vlastnického práva od nevlastníka, o zřízení zástavního práva k cizí věci nebo o návrh ustanovení limitující ochranu oprávněného dědice. Zdůrazňuje se, že výjimky tohoto druhu může stanovit jen zákon. Navrhuje se rovněž stanovit, že subjektivním právům může jejich absolutní povahu přiznat jen zákon. Tím se výslovně vyjadřuje zásada, naukou uznávaná i v současné době, že existuje numerus clausus absolutních majetkových práv, který nelze nad rámec zákona rozšiřovat. Konečně se navrhuje jasně vyjádřit zásadní kogentnost úpravy práv věcných i práva dědického a stanovit, že od ustanovení druhé části zákona se lze s účinky vůči třetím osobám odchýlit jen, připouští-li to zákon. Jakkoli tedy např. ustanovení o vlastnickém právu upravují podrobně sousedská práva, nebrání sousedům v odlišných ujednáních – ta ovšem budou zavazovat jen kontrahenty a nedotknou se třetích osob (ledaže ujednání získá svou věcněprávní podobu, např. jako služebnost). Rovněž to je pravidlo uznávané v teorii i v soudní praxi již dnes.

Pokud se vlastníci mezi sebou dohodnou (víme, co v této souvislosti znamená slovo „dohoda“?), pak si mohou ujednat, že např. všechny náklady na správu a služby se budou rozpočítávat podle spoluvlastnického podílu. Tato dohoda ale zavazuje jen její kontrahenty, jak říká důvodová zpráva, a pochopitelně jakýkoliv nový kontrahent (nový vlastník) touto dohodou není vázán a úspěšně se dovolá kogentních ustanovení zákona.

„Pokud se vlastníci mezi sebou dohodnou (víme, co v této souvislosti znamená slovo „dohoda“?), pak si mohou ujednat, že např. všechny náklady na správu a služby se budou rozpočítávat podle spoluvlastnického podílu“.

Pokud se tato „dohoda“,která nerozporuje žádný současně platný zákon,zakotví ve stanovách SVJ,pak je automaticky právně závazná, pro každého „nového člena“ tohoto společenství!

Přeji Vám hezký zbytek dne.JaVa

Zdravím.

Podle vašeho vyjádření je tedy možné obcházet dohodu (v případech, kdy se chci odchýlit od zákona a odlišně platit, rozpočítávat apod.) tím, že dám to, na čem se kdosi kdysi dohodl, do stanov – a pak to bude platit (skoro) navždy? Nebo přinejmenším do nových stanov. To mi připomíná několikrát vzpomínané a řešené – jestli lze dohodu nahradit většinovým hlasováním. T.

…tak to zavazuje jen a pouze účastníky dohody a nový vlastníka k této dohodě není povinen přistoupit.

Bydlení a z toho plynoucí bytové spoluvlastnictví a byty nejsou rohlíky v pekárně.

Pane JaVa, hodně štěstí s vaším názorem, já si ponechám svůj.

Já Vám přece neupírám žádné právo, mít na konkrétní věc svůj názor.Zde jsme na „laickém fóru“,kde má každý přispívající možnost vyjádřit svůj názor.Je ale vhodné,ho pokud možno nějak doložit příkladem z běžné praxe nebo § zněním.

Např.:Na shromáždění vlastníků si přítomní schválili nadpoloviční většinou přítomných, „domovní řád“ a nezakotvili jeho znění do stanov SVJ v oddíle „pravidel pro užívání společných částí domu a pozemku“.Je, dle Vašeho názoru, dodržování tohoto „domovního řádu“,právně závazné i pro každého nového člena SVJ?

Dle mého názoru, není.

Hezký zbytek dne.JaVa

Dobrý den, sice to zde nepatří, ale když jste tady zmínil ten domovni řád, tak i když pravidla pro užívání spol.prostor nejsou součástí stanov, jsou při splnění paragrafu 1176 NOZ závazné:

Vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí (DOMOVNÍ ŘÁD), pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu (§ 1176 NOZ).

Pravidla pro užívání spol. částí domu NENí žádný Domovní řád.

To je snad jedno jak si to pojmenujete jestli jako domovní řád nebo jako pravidla pro užívání společných částí domu. Důležitý je obsah, nikoliv název. Pokud smlouvu o dílo nazvete kupní smlouvou, ale obsahem se bude jednat o smlouvu o dílo, bude to smlouva o dílo a je jedno jak si ji pojmenujete. Náš právní řád posuzuje věci podle obsahu nikoliv názvu.

Pravidla pro užívání společných částí jsou dle §1200 o.z. povinnou náležitostí stanov.

Nezpochybňuji existenci a smysl domovních řádů, ale chápu je jako stručná přehledná pravidla, klidně jen v nějaké tabulce, příkladmo, jak se má užívat sušárna, kdo má klíč apod.

Ve většině tzv. domovních řádů jsou bláboly.

Svoje pravidla může vydávat majitel domu (viz různé piktogramy na dveřích do nákupních center), domovní řády se u nás poprvé objevily za Rakouska-Uherska, za socialismu je tuším vydávaly národní výbory, resp. OPBH, ale SVJ není majitel domu. Závazná pravidla by mohla být v prohlášení vlastníka, na kterých se shodne 100 % vlastníků, resp. původní vlastník. Zákon zmocňuje, aby tato pravidla SVJ (shromáždění) včlenilo do stanov, nicméně stále narážíme na omezení § 1–11 o.z. Bláboly do stanov neprotlačíte.

To by se nikdy nic nezměnilo a platila by jednou pro vždy pravidla pro správu domu pri vzniku svj v prohlášení, protoze vždy se najde někdo kdo to už jen z principu neodhlasuje protože ten návrh podal někdo jiný než on. 100 % souhlas je proto nereálný. Nebo je v pořádku, aby 1 vlastník blokoval změnu pravidel pro všechny třeba bezdůvodně? Proto zde máme přijímání většinou, přehlasovaný vlastník se může přece domáhat své křivdy u soudu.

Děkuji za odkaz na § znění zákona.Pokud by ve stanovách nebylo znění pravidel o užívání společných prostor(domovní řád),pak by to ovšem znamenalo,že by si měl každý nabyvatel jednotky v domě,ještě před koupí jednotky,vyžádat od prodejce všechny zápisy ze všech shromáždění SVJ,aby se mohl nebo měl možnost seznámit s tím,čím je povinen se v budoucnu v tomto SVJ řídit.

Nebo jsem Váš výklad § znění zákona pochopil nesprávně?K čemu by pak byla smlouva „sui generis“-stanovy?Zřejmě k ničemu.

Hezký zbytek dne.JaVa

Dobrý den, nepsala jsem svůj výklad, citovala jsem zákon. Na výklady jsou tady jiní.

Stanovy jsou smlouvou sui generis. Není možné, aby nový účastník smlouvy chtěl uplatňovat něco jiného, než je ve smlouvě. Pokud se stanovama nesouhlasí, nemusí si v tomto SVJ kupovat byt nebo se může pokusit stanovy změnit.

Kdo je třetí strana? První a druhou stranou je SVJ a člen SVJ. Jakou třetí stranu by mělo zajímat, jak si to první a druhá strana mezi sebou upraví?

Pane TN, máte dojem, že stanovami uzavírají vlastníci nějakou smlouvu nebo právní vztah s SVJ? Stanovami uzavírají vlastníci smlouvu sami mezi sebou a SVJ je pouhým nástrojem, který má tuto smlouvu realizovat.

První 2 osoby jsou tak vlastníci navzájem a 3. osobou je potenciální nový vlastník, který hodlá koupit nabízenou jednotku a který má právo očekávat, že poměry mezi „prvními dvěma osobami“ budou uspořádány podle kogentních ustanovení zákona.

Opět to už tu bylo široce diskutováno.

Ale nemusíte se mnou souhlasit.

Můžete,prosím, doložit § znění zákona,kde je potencionální nabyvatel jednotky a současně s ní i budoucí člen právnické osoby SVJ, uváděn jako 3 osoba v právnímu vztahu k SVJ?Já si vždy myslel,že změna majitele jednotky, probíhá vždy pouze na základě právního vztahu mezi prodejcem a kupujícím a právnická osoba SVJ, s tím nemá nic společného.Je to vždy, jen na dohodě, těchto dvou subjektů!Teprve nabytím jednotky vznikne právní vztah, mezi členem SVJ a právnickou osobou SVJ!

§ 1194/89/2012 Sb.,

(2) Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.

§ 1196

(1) Společenství vlastníků právně jedná v mezích svého účelu s vlastníky jednotek i s třetími osobami.

Děkuji.JaVa

Zkuste tuto argumentaci nabídnout soudu a otestovat jí v praxi.......

Zkusím vám to přiblížit na jiném příkladu – mezi pronajímatelem a nájemcem je uzavřena nájemní smlouva. K nájemníkovi se přistěhuje snoubenka a buď může v bytě bydlet jen jako spolubdlící, pak je třetí stranou, a nebo přistoupí ke smlouvě, pak je smluvní stranou. Přičemž ke smlouvě přistoupí tak ve stavu, v jakém je – buď se smlouvou souhlasí, bevo když nesouhlasí, tak ať nepřistupuje. Může se také s pronajímatelem pokusit domluvit na změně smlouvy, jestli pronajímatel přistoupí je otázka jiná.

Se stanovami je to stejné – nabyvatel koupí byt a přistupuje ke stanovám (ke smlouvě). Když s ní nesouhlasí, ať nekupuje byt (=nepřistupuje ke stanovám), nebo se může pokusit smluvní strany (ostatní vlastníky, resp. shromáždění) přesvědčit o nutnosti změny. Že na nic takového nepřistoupí, protože třetina národa je dementní a na schůze chodí právě tahle třetina, je zřejmé, ale taková je holt realita. Já s tím bojuji už několik let a podávám aktivně žaloby, nutno podotknout, že jsem v tom úspěšný. Bohužel jsem si vědom limitů žalob a těžko můžu skrz soud prosadit (vnutit) povinnost výboru mi 1× měsíčně posílat účetní sestavy nebo zápisy po každém shromáždění, taková povinnost ze zákona nevyplývá a pomocí soudu nikomu takovou povinnost naočkovat nemohu.

Pane TN, já se tady s vámi nebudu přetahovat o kogentnost § 1180, ani o výklad § 978 a o 3. osobu.

Tazatel položil dotaz, já mu odpověděl a vy svým způsobem také. Bude tak nyní na něm, jak si to přebere, tak jako na každém jiném, kdo bude toto vlákno číst.

Teď jsem se začetl do tohoto článku https://www.patria.cz/…odrzeni.html

Je sice ze sféry družstev, ale to podle mě nevadí, napsané lze zobecnit a vztáhnout i na SVJ:

i na stanovy je třeba pohlížet jako na určitou formu smlouvy a nabyvatel jednáním, které mělo směřovat k nabytí členského podílu v družstvu, dává najevo svoji ochotu přistoupit k závazkům ze stanov vyplývajících, tedy stát se jednou z jejich smluvních stran.

Analogie nájemní smlouva x stanovy je jasná každému, kdo splňuje § 4 občana. Takže § 1180 je dispozitivní.

„Analogie nájemní smlouva x stanovy je jasná každému“

Paní Analogie,

můžete zde tu analogii trochu rozvést? Kdo odpovídá pronajímateli, kdo nájemci, co předmětu nájmu, nájemnému, době nájmu – to by byly základní záležitosti. Děkuji.

Potom přistoupíme k posouzení § 1180.