§ 1122/2 - doložení dluhů
"§ 1122 (2)
Vložil admin, 13. Leden 2011 – 21:13
§ 1122 (2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou.
Tady vidím dobrý záměr, ale nedovedu si představit, že osoba odpovědná za správu domu vezme křišťálovou kouli a ještě před prodejem určí, kolik bude vlastník dlužit ke dni převodu jednotky. Zaprvé neví, kdy dojde k převodu. Zadruhé neví, co vlastník ještě uhradí. Někdy ani neví, co již uhradil (např. musí čekat na výpis z bankovního účtu). Možná to bylo myšlené, že až zpětně mu tuto informaci dodá… nevím."
Podle mého názoru jednoznačná pomoc SVJ. Tento návrh byl opakovaně předkládán jako připomínka při návrzích nového ZoVB, ale vždy byl odmítnut LRV.
Praktická realizace, jak uvádí admin, by ale asi nebyla možná. Navrhuji něco ve smyslu:
§ 1122/2 Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku existují k určitému datu, popřípadě že takové dluhy nejsou.
Hezký den!
Aktualizovaný návrh Občanského zákoníku prošel dne 11. října 2011 ústavně právním výborem sněmovny. Ta ponechala beze změny nepoužitelné ustanovení § 1177 odst. 2 (v původním návrhu číslováno § 1122). Výbor je ještě „vylepšil“ absurdním návrhem na přidání ručitelského závazku původního vlastníka (!!!!!) , viz tučně vyznačená část:
- 㤠1177 odst. (2)
Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.“
Pánům poslancům jaksi nedochází, že pokud nějaký dluh existuje a má přejít na nabyvatele jednotky, je k tomu již zapsáno v katastru zástavní právo k jednotce. Společenství může vydat potvrzení o závazcích zajištěných zástavním právem pouze pokud je samo zástavním věřitelem. Pak ale nechápu, proč poslanci do návrhu dodatečně vkládají ručení prodávajícího za již jednou zajištěný závazek.
lake
Vyjádření k příspěvku,
„Vložil lake, 12. Listopad 2011 – 15:00“
Vážený pane Lake,
Vaše citace:
„Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.““
Vážený pane Lake,
ztotožňuji se s Vašim názorem, že navrhované ustanovení „§ 1177 odst. (2) „nového o.z.“ je absurdní.
Avšak především z jiného důvodu, než Vy napadáte.
Převodce nemůže ručit (byť by byl dlužen)
osobě odpovědné za správu domu
Dle ustálené judikatury je vlastník (nebo spoluvlastník) nemovitosti povinnen uhradit náklady související s dodávkou „služeb“ DODAVATELI (rozuměj – lidově – Vodárně, Teplárně, Elektrárně).
A to bez ohledu na tu skutečnost, kdo smlouvu uzavřel nebo zda vůbec byla jakákoliv smlouva uzavřena.
Osoba odpovědná za správu domu je pouze domovník, nikoliv vlastník.
Vlastník (v zásadě) nemůže domovníku nic dlužit. Proto mu ani nemůže (ze zákona) ručit.
Může dlužit pouze dodavatelům služeb. Tito „dodavatelé“ se nebudou domáhat určité částky na základě bezd. obohacení, ale přímo na základě vyhlášek
(srovnej si promlčecí lhůty).
Představa, že si „předseda“ sám sobě vystaví „potvrzení“, že nic nedluží a tímto by měl zaniknout nárok DODAVATELŮ – je představou vadnou.
Na straně druhé, vlastník nemůže současně dlužit DODAVATELŮM a „osobě odpovědné za správu domu“
ZoVB
V Praze, dne 14.11.2011
Pane Pavle,
základní záměr je pocitově jasný, ale k čemu to celé je, když v zákoně není mechanizmus, který by zajišťoval, že vůbec nějaký dluh na nového vlastníka automaticky přechází? Popř. prosím o upřesnění, ve kterém ustanovení to ošetřeno je.
G.X.
Osobně si myslím, že se zákonodárce daným ustanovením snaží řešit situaci, která se tu již mnohokrát probírala – kdy nový vlastník zakoupí byt v rekonstruovaném domě (a ty se teda u nás prodávají podstatně dráž než v domech neopravených) a po chvilkovém rozkoukání zjistí, že z příspěvků na správu, které v dobré víře skládá na budoucí opravy a údržbu, se platí třeba i z 80% splátka úvěru za rekonstrukci minulou. Má pak (podle mého oprávněný) dojem, že rekonstrukci zaplatil dvakrát.
Pokud ale dostane již v průběhu vyjednávání o ceně bytu informaci, že se ze záloh na správu splácí úvěr s určitou výší zůstatku, případně rovnou s vyčíslením podílu na kupovanou jednotku, může požadovat třeba v této výši slevu z kupní ceny nebo vypořádání poměrné části na úvěru původním vlastníkem.
Automatický přechod dluhu je dán podle mě právě tím, že nový vlastník tuto informaci dostane (vlastník doloží nabyvateli, jaké dluhy přejdou). Souhlasím ale s tím, že datum, ke kterému by měly být dluhy vyčísleny, by mohlo být definováno přesněji.
Paní PeDuPles,
to, co popisujete není dluh, nýbrž závazek splácet.
A není vlastníka jednotky, nýbrž SVJ-právnické osoby.
lake
Já jsem jen uvedla osobní názor, co si myslím, že tím chtěl zákonodárce říci. Vycházela jsem z toho, že osoba odpovědná za správu domu bude mít informace právě o jmenovaných dluzích souvisejících se správou domu a pozemku; o dluzích na jednotce není v návrhu zmínka.
Logika mi dále dává, že když si SVJ od banky půjčí, tak jí částku dluží, a protože ji nemusí vrátit najednou, má dluh a zároveň závazek ho po částech s úroky splácet. A když podle § 1131 odstavec 2)za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech, dává mi to smysl tak, jak jsem to napsala; nikde totiž není, že za závazky ručí vlastník jednotky platný v době vzniku dluhu.
Jinak řečeno, bance sice dluží SVJ, ale kdyby z nějakého důvodu došlo k okamžitému sesplatnění dluhu, banka půjde po vlastnících jednotek dle KN. Dluh SVJ tedy na vlastníka automaticky přejde, i když nevázne na jednotce.
PeDuPles napsala: "Dluh SVJ tedy na vlastníka automaticky přejde, i když nevázne na jednotce."
Paní PeDuPles, není tomu tak a právě proto je toto ustanovení nerozumné. K žádnému "přechodu dluhu" ze SVJ na vlastníka nedochází a proto SVJ nemůže žádné potvrzení vydat.
Upozorňuji, že ručení vlastníka za dluh (§ 1131 návrhu) je něco jiného než přechod dluhu. Ručení znamená, že věřitel se na Vás může domáhat plnění, pokud neplnil dlužník. Zaplacenou částku můžete samozřejmě pak vymáhat na dlužníkovi (§ 550 ObčZ).
Přechod dluhu (cese) je něco zcela jiného: V tomto případě se dlužníkem stáváte sama (zaujmete místo dlužníka) a na bývalém dlužníkovi již nemůžete nic vymáhat ani vy, ani věřitel.
Jestliže SVJ splácí např. bance, tento závazek je závazkem SVJ. Neexistuje právní důvod pro přechod tohoto dluhu na jinou osobu - vlastníka jednotky nebo nabyvatele jednotky.
Řeší se v § 1815 návrhu. Ani zde však nejde o přechod (privativní intercesi) dluhů, nýbrž o přistoupení nového dlužníka k dlužníku původnímu (kumulativní intercese).
lake
Já se s Vámi nepřu, jak už jsem dvakrát napsala, jedná se o můj osobní názor na to, co chtěl zákonodárce daným ustanovením říci. V rámci diskuze a připomínkování bychom tedy měli pomoci jednoznačně doladit znění tak, abychom tady za dva roky neřešili problémy podle blbého zákona, ne?
Soudím, že jediné dluhy, které "přejdou na nabyvatele jednotky" ve smyslu § 1122 odst. 2 jsou ty, které jsou zajištěny zástavním právem in rem zapsaným v katastru. V českém právu není žádný jiný způsob, jak dluh navázat na pouhé vlastnictví nemovitosti.
Je-li zástavním věřitelem SVJ, pak nepochybně ví zcela přesně jaká je výše dluhu (neboť je to uvedeno ve smlouvě o uznání dluhu nebo v rozhodnutí soudu); dále může ze svého účetnictví k danému datu zjistit jaká část dluhu byla již dlužníkem uhrazena.
Nespatřuji zde tedy problém s vyčíslením částky k určitému datu.
Návrh Občanského kodexu nepokrývá všechny případy, neboť se zabývá pouze pohledávkou "související se správou domu a pozemku" (která již je zajištěna jednotkou jako zástavou). Zcela mimo "oznamovací povinnost" tedy zůstávají například tyto částky:
(a) Dluh vlastníka vzniklý z jiného důvodu (např. z neuhrazení služeb, nebo z důvodu náhrady škody), zajištěný tímtéž způsobem - zástavou in rem ve prospěch SVJ.
(b) Závazek společenství (*) vyplývající z poskytnutých půjček a úvěrů - což vždy pro nabyvatele znamená dlouholeté splácení.
Poznámka:
(*) Návrh zákona stanoví, že vlastník odpovídá za DLUHY společenství (§ 1131 odst. 2 návrhu), nikoliv za jeho ZÁVAZKY jako je tomu nyní (§ 13 odst. 7 ZoVB).
lake
Vyjádření k příspěvku,
„Vložil lake, 14. Leden 2011 – 9:26“
Vážený pane Lake,
Vaše citace:
„Poznámka: () Návrh zákona stanoví, že vlastník odpovídá
za DLUHY společenství (§ 1131 odst. 2 návrhu),
nikoliv za jeho ZÁVAZKY jako je tomu nyní
(§ 13 odst. 7 ZoVB).““
Vážený pane Lake,
Vlastník jednotky (ze zákona, v platném znění) rozhodně neručí za závazky „společenství“ (kterékoliv závazky).
„Společenství“ se může „zavázat“ pouze ve vyhraněných případech. Tyto případy jsou taxativně vymezeny.
Žádné usnesení vlastníků jednotek nemůže měnit zákony.
ZoVB má vyhraněný názor na tento případ:
„Společenství se "usnese“ o „zateplení“,
za tímto účelem vyzíská úvěr (bankovní dům).
„Společenství“, jako právní subjekt, který
nebyl oprávněn takovou smlouvu uzavřít
- přestane – v průběhu let – tento úvěr
Pokud by ZoVB zastupoval tuto banku (poskytnuvší úvěr subjektu, který nebyl naprosto oprávněn o něj žádat),
potom by se ZoVB opíral o listinu (zápis ze shromáždění),
aby mohl zažalovat ty vlastníky jednotke (a jejich právní nástupce),
kteří s tímto (zateplnení, půjčka) souhlasili.
Pokud „bankovní dům“ touto listinou nedisponuje, nebude, dle názoru ZoVB, úspěšný.
NEBUDE SCHOPEN MĚNIT OKRUH ŽALOVANÝCH. ANI VE SMYSLU §92 O.S.Ř, ANI VE SMYSLU §107 O.S.Ř.
Smlouvu, týkající se „tzv. zateplení“, musí podepsat ti, kdo toto požadují.
V žádném případě „výbor“ (domovník).
ZoVB
V Praze, dne 14.11.2011
Poslední komentáře