Zúčtování záloh za rok 2013

„…Podklady pro vyúčtování jsem případným zájemcům poskytl i bez povinnosti…“

• odhlédněte od toho jak to děláte ve Vašem SVJ a od faktu, že dle Vašeho tvrzení jste již nyní v předstihu v souladu s třeba s § 8. (Třeba u nás se tak neděje ani po vleklých sporech…)

„…Rozúčtování a vyúčtování nákladů na služby za zúčtovací…“

• děkuji. Ze znění „Přechodných ustanovení“ prima facie technokraticky soudím,
  že se §14 nevztahuje na všechny § zákona bez rozdílu, ale že se
  • § 14/1 – týká § 1/3, § 1/4, § 3
  • § 14/2 – týká § 5, § 6, § 7/1, § 7/2

  Jsem přesvědčen (nikoliv argumentačně ale pocitově) že § 14 nevylučuje paušálně:

  • § 8 („Nahlížení do podkladů…“),
  • § 12 („…oznámení o …počtu osob rozhodných“ → bez vztahu k vyúčtování za 2013)
  • § 13 („Pokuta a poplatek z prodlení…“)
  • a tedy ani „šmahem“ celý ZoSL pro aplikaci v r. 2014

  Právě to co nevidím tak jednoznačně je, že:
  § 14/2 uvádí výjimku ale z jejího textu mi není jasné zda jen pro § 7/1 a § 7/2 (obsah vyúčtování) nebo i pro § 7/3 (lhůta). V našem SVJ je více vlastníků přesvědčeno § 7/3 vyloučen není a reálně hrozí aplikovat § 13/1 v případě, že SVJ nevyřídí reklamace dle lhůt v § 7/3 (nyní se pouze bezzubě obraceli na COI – kde ale kupodivu uspěli dle zák. na ochranu spotřebitele).

„…Z § 5 ZoSl … nevyplývá, že bych musel pro každou službu … vyhotovit samostatné vyúčtování…“

• tak to míněno nebylo – tedy „samostatná“ vyúčtování.
  Zúčtování záloh není jen o zúčtování služeb přímo jmenovaných v ZoSL.
• chtěl jsem zdůraznit, že NOZ ukládá zůčtovat „něco“ co svědčí tomu, že to TAKÉ jsou „SLUŽBY“ though nejsou součástí zákona 67/2013 ale jen předpisu 366/2013.
• v předpise 366/2013 žádné „přechodné ustanovení“, umožňující nevyúčtovat náležitosti dle §17 nevidím. Jenže v předpisu 366/2013 nevidím ani „zuby“ jako obdobné v §13 ze ZoSL…
  Neobával by jste se tedy sankce v případě porušení záměrného zúčtování dle §1180/2 NOZ?

Neználek'

PS: jde mi o zhodnocení/pocho­pení rizik jak na straně vlastníka tak na straně SVJ …potažmo opět vlastníka.

Dobrý den, ptáte se zda se neobávám sankce v případě porušení záměrného zúčtování dle §1180/2 NOZ?

Toto ustanovení NOZ v návaznosti na NV 366/2013 udělá v mnohých SVJ „zlou krev“. Protože např. u nás v případě aplikace dojde u menších bytů ke zvýšení příspěvků a u větších ke snížení. Nejde sice o dramatické částky, ale i tak to vyvolá nemilé reakce.

Už jsem si provedl propočet, že v našem případě i při ponechání současné výše příspěvků na správu, lze pokrýt potřeby rozpočtu, jen bude rozdíl v zůstatcích, kdy u větších bytů bude tento zůstatek větší, než by byl, pokud by se vše rozpočítávalo dle podílů.

Neřeším otázku zda NOZ se bude či nebude vztahovat na SVJ 2000. Vycházím z názoru většiny, že ano. Pokud budou doplněna přechodka, bude dobře, nebo to např. rozhodne US.

Vyúčtování příspěvku na správu dělám současně s vyúčtováním služeb už od vzniku SVJ a doručuji členům ve stejném termínu, v tomto duchu to máme ve stanovách, takže pro naše SVJ nic nového.

Takže co se týká mého SVJ problém nečekám. Ani s případnou informační povinností problém nemám. Po domluvě poskytnu členům veškeré doklady. Na nahlášení osob a údajů jak dle NOZ, tak dle ZoSL jsem si udělal formulář, rozeslal jej a vyplněné je mám již zpět. Jsme malé SVJ kolem 20 bytů.

Lhůta pro vrácení přeplatku dle 7/3 ZoSl je o měsíc delší než máme ve stanovách, takže zde se neobávám. Samozřejmě pokud ve Vašem SVJ máte problém s včasným vrácením je na místě 13/1, ale nejsem si jist, zda již v roce 2014 za rok 2013. Pokud vyjdu ze znění 3036 NOZ tak bych dovozoval, že lhůty vztahující se k roku 2013 se budou řídit dosavadní úpravou. Takže by aplikace připadala dle mého názoru v úvahu až 2015 za rok 2014.

karelh

„…Nejde sice o dramatické částky, ale i tak to vyvolá nemilé reakce…“

• u nás „dramatičnost“ vyjadřuje částka 800 Kč/ročně/byt.
  Tak uvidíme zda bude výbor inzultován zprava nebo zleva.

„…Na nahlášení osob a údajů jak dle NOZ, tak dle ZoSL jsem si udělal formulář…“

• zlatý pane, …tak ono to také může fungovat jinak než jako u nás v teroristáně.
• u nás (dále jen „Únas“) tvrdí, že z pohledu zákona není povinností SVJ ale příjemce služeb hlásit stav dle §12 ZoSL. To znamená, že výbor nikoho informovat nebude a bude čekat, až vlastník svou povinnost dle §12 ZoSL splní sám. Automaticky pak do vyúčtování za rok 2014 „Únas“ vloží položku s tímto významem:
  • „kladný rozdíl mezi dnem doručení informace dle §12 a dnem 1.1.2014“ x sankce dle §13/1
    (údajně se bude akceptovat „pro klid v domě“ i den odeslání :)))
    
    
• Mně je samozřejmě jasné, že když u nás nemáme žádnou odpovědnost členů výboru než obecnou ze stanov a žijeme li u nás v SVJ v informačním vakuu (které nenaruší ani „Interpelace“), že toto výbor vyzkouší „cvičně“ jen na těch členech SVJ, kteří chtějí nahlížet do toho jak „Únas“-výbor hospodaří. „Únas“ výbor již nyní konzultuje „právní pomoc“ pro jím (SVJ) chystaná řízení proti vybraným vlastníkům…

„…Jde o to, že na SVJ(2000) a vlastníky jednotek(1994) se nebude vztahovat část NOZ nazvaná „Bytové spoluvlastnic­tví“…“

• bohužel já mohu jen konstatovat jak to je nyní u nás:
  • velké byty tvrdí, že ZoVB je absolutně „mrtvý“ – a chtějí aplikaci §1180/2 NOZ
  • malé byty tvrdí, že ZoVB je pouze „polomrtvý“ – a chtějí aplikaci §15/1 ZoVB

  A jak to bude: řídit se budeme podle NOZ ale „služby“ dle §1180/2 NOZ se rozpočtou i nadále stylem ZoVB – tedy dle podílů. Pokud to nějaký vlastník napadne – bude na něm aby šel do sporu ve kterém není vůbec možné předjímat jak soud rozhodne a kde tedy je předvídatelná pravda.

• stanovisko velkých bytů potvrzují všechny právní kanceláře v našem okolí, které jsme oslovili (5).
• stanovisko malých bytů některé nevýznamné informace „z druhé ruky“. No a samozřejmě sofistikované výklady anonyma Laka. To bohužel rozumný podklad pro rozhodnutí není.

A teď babo raď…

Neználek'

Neználku, výbor bude muset postupovat podle § 159 NOZ. Ať si nechá od právní kanceláře potvrdit, že i pro stávající SVJ platí oddíl bytové spoluvlastnictví podle NOZ a tedy i § 1180/2. Právní kancelář se s přihlédnutím k § 2 950 jistě nedopustí nějaké nepravdivé informace. No a zastánci lakeho teorie můžou podat žalobu. Nezávislý soud jistě spravedlivě rozhodne. Zde o tom nemá cenu vést debaty.

„…výbor bude muset postupovat podle…“

• tož „babo“, díky. ale bohužel, výbor u „Únas“ NIC nemusí. Ten si radit nenechá. :)
• jak jsem napsal v úvodním příspěvku: cit. „táži se z pohledu vlastníka-jednotlivce“
  Takže jak sám sebe ochrání náš zlotřilý výbor, mi je fuk. Třeba poslechne Vaší radu. Je to ale pouze rada jak se „vysvléct ze zodpovědnosti“ a dost pochybuji, že by SVJ našlo AK, která by dala stanovisko za které by se dalo „schovat“ ve smyslu Vámi uvedeného §2950 NOZ. Pokud by jej AK přeci jen dala, takové „stanovisko“ by zřejmě stálo majlant – asi jako pojistit se proti záplavě blízko u řeky..
• mně jde ale o to, jak by se měl zachovat vlastník/jedno­tlivec – ať již stojí na kterékoliv straně barikády (NOZ/ZoVB). Jak se k tomu staví našinci jsem již popsal.

Neználek'

Pane Neználku, jde Vám o náklady správní činnosti, které jsou vyjmenovány v NOZ (náklady na odměny, na vedení účetnictví), a dále v nařízení vlády č. 366/2013 Sb.

Už jsem napsal, že pro SVJ(2000) se nemůže uplatnit ta část NOZ, která je určena pro nové právnické osoby, které začnou teprve vznikat (založením a vznikem) ode dne 1. ledna 2014. Pokud by chtěl kdokoliv postupovat v rozporu s vašimi stanovami, je zde možnost obrátit se na soud.

Pokud snad bude přijata novela NOZ, která „natvrdo“ stanoví, že SVj(2000) se řídí ustanoveními NOZ o bytovém spoluvlastnictví do § 1222, pak je to na Ústavní soud: náklady, uvedené v NOZ a v nařízení vlády č. 366 jsou náklady vlastní činnosti právnické osoby pro vlastníka domu. Jakým způsobem si je vlastník domu rozúčtuje mezi jednotlivé vlastníky jednotek je čistě soukromoprávní záležitost. Rozúčtování paušálem na jednotku je však v rozporu s dobrými mravy, k čemuž by měly soudy přihlédnout. Nepřihlédnou-li, je třeba obrátit se na Ústavní soud a požadovat zrušení příslušného ustanovení NOZ pro zřejmý rozpor s Listinou základních práv a svobod článek 11.

• Existuje jediná položka, která by měla být v souladu s ústavními principy rozúčtována paušálem: náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek. Ovšem správné není toto rozúčtovat paušálem „na jednotku“, nýbrž je nutno rozúčtovat paušálem na každé jednotlivé rozúčtování či vyúčtování. Rozdíl je zřejmý u bytu, kde se během roku měnili vlastníci a rozúčtuje/vyúčtuje se tedy vícekrát.
• Dále: na provádění odečtů z poměrových měřidel by mohli vlastníci hradit paušál za odečet každého měřidla, nikoliv paušál za jednotku, jak praví nařízení vlády. Takový nesmysl snad nemohli ministři myslet vážně ani po celonočním flámu.
• Na ostatních nákladech právnické osoby (mimo služeb) by se měli vlastníci podílet podle svých spoluvlastnických podílů. Jedině to je souladné s Ústavou a Listinou základních práv a svobod.

Není možné, aby vlastník většího majetku zneužíval své postavení na úkor menšinových vlastníků. Ústavní soud pro tyto případy již judikoval, že soudy v takovém případě jsou povinny ignorovat špatný zákon a rozsoudit věc i contra legem (v rozporu se zněním zákona), při dodržení obecného principu spravedlnosti.

Těším se na výsledek prvního takového sporu o znění § 1180 odst. 2 NOZ. Ústavní soud musí tento bláznivý nesmysl smést se stolu, pokud se bude držet své dosavadní konstantní judikatury ohledně práv menšinových spoluvlastníků.

lake

„…náklady, uvedené v NOZ a v nařízení vlády č. 366 jsou náklady vlastní činnosti právnické osoby…“ „…provedení odečtů z poměrových měřidel by měli vlastníci hradit paušál za odečet jednoho měřidla…“

• ad §17 / b / část-1 (Vaše první odrážka)
  tak by tomu mělo být již nyní, jenomže třeba u nás dělá tuto činnost externí firma, která ji dělá dle smlouvy pro SVJ. Nevím jak by se dal vlastníkem-jednotlivcem napadat obsah takové smlouvy (mezi SVJ a firmou) která zajišťuje i jiné činnosti nesouvisející se správou ale které SVJ jako správu účtuje a vlastník ji ale není povinen SVJ hradit?
  
  
• ad §17 / b / část-2 (Vaše druhá odrážka)

  možná ti „zflámovanci“ předpokládali, že měřidla vod jsou v bytě většinou jen dvě (TV a ST), takže počítat tento náklad na jednotku se pak jeví jako „zanedbatelné zjednodušení“
  
  Naproti tomu nezanedbatelná nerovnost je, že zákon 67/2013 přikazuje rozúčtovat provozní náklady výtah podle počtu osob, a ne podle „dopravní vzdálenosti“ – což je kritérium odpovídající zdravému rozumu: kdo se veze dále, zaplatí více. Kdo se nechce vést, kluše pěšky.

  Ano, je nice to have: rozpočet nákladu na odečet na každé jedno měřidlo vody extra. Nu, jenže každý den není svátek a tak se ke stavu „nice to have“ musíme dostat aproximací „přes byt“. Vemte to tak, že doposud to bylo zahrnuto → v nákladech na správu domu (§15/1 ZoVB) kde na to protiústavně doplácely velké byty.
  
  
• ad §17 / b / část-3 (Vaše třetí odrážka)
  Které náklady to jsou, nyní upřesňuje v §17/a,c,d,e a §17/b/IRTN což je snad dobře. Uvést bez upřesnění cit. „Na všech ostatních …“ – není správně. (IRTN nejsou měřidla určující míru osobního odběru a ani jejich ODEČET ani jejich POŘÍZENÍ by tedy neměl být náklad počítaným do SLUŽEB)
  
  
• (a nelze zapomenout na) ad §1180/2 NOZ cit. „Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení…“
  Ono je totiž zjevné, že pojmy „ZAJIŠŤOVAT činnosti“ a „ČINNOSTI správy domu“ nejsou totožné

  stejně jako na jakékoliv faktuře: máte zvlášť „práci“ a zvlášť „materiál“.
  A „práce výboru“ zkrátka není „majetkem“ dle čl.11 LZPS, že.

  „ODMĚNA“ osob/firem (zahrnutých dle §1190 NOZ) je tedy SLUŽBOU (v ZoSL neuvedenou) a nikoliv „materiálem“ tudíž „správou domu“ → bude dle NOZ poskytována adresně:
  1. rozúčtování „ODMĚN“ (zahrnovanou pod §15/1 ZoVB) „po podílech“ bylo nahrazeno …
  2. … rozúčtováním „po bytech“, protože…
  3. … rozúčtování „po osobách“ by …
     • …většina SVJ zjednodušila ztotožněním s počtem osob uvedených v KN nebo s agresivnějším: dynamickým počtem dle §2/g ZoSL
     • …vneslo nový, potenciálně sporový, dynamický prvek do výše úhrad SVJ-externí správce a SVJ-členové výboru.

       Oba subjekty by se pak snažily určit počet osob co nejvyšší. Teď již chápu, proč jste zde tak horoval pro „vyvratitelnou právní domněnku“ tj. aby příjemce služeb musel poskytovateli vyvracet jeho snové domněnky o počtu rozhodných osob namísto toho, že je pro tuto hodnotu určující §12 ZoSL.

Neználek'

nechci to nějak dezinterpretovat, tak upřesňuji a ptám se:

„…Rozúčtování paušálem na jednotku je však v rozporu s dobrými mravy, …“

1. co tím „paušálem“ míníte? …v NV 366/2013 jsem nic o „paušální“ platbě nenašel. Jen § 9 zák.67/2013 kde „paušál“ znamená náklady nezúčtovávané – obdobně jako v §15/1 ZoVB, ale zjevně předem taxativně známé či poskytované v předem dohodnutém objemu.
2. bude li přijmuta „novelizace natvrdo“ – je v rozporu s „mravy“ hrazení nákladů (§17 NV 366/2013) pouze pro členy SVJ(2000) nebo také pro členy SVJ(2012) ?
3. nebude li přijmuta „novelizace natvrdo“ – zakládá to mezi členy SVJ(2000) a SVJ(2012) před zákonem „nerovnost“. Ta není protiústavní ?

„…je třeba obrátit se na Ústavní soud a požadovat zrušení příslušného ustanovení NOZ…“

• Reagovat na Vás na toto téma, je ale poněkud akademické, neboť Vy osobně (a zatím jen Vy sám – čímž se ale nekloním ani na jednu stranu!) rozporujete pro SVJ(2000) nejenom platnost §1180 NOZ ale celé sady §§ týkajících se bytového vlastnictví v NOZ. Ale jste sám, a přestože Vám je to jedno, přesto jste ve Vašem stanovisku sám, sám, sám. A případné judikáty US, na které se tak těšíte, tu mohou být vymodleny při přetrvávajícím stavu – tak nejdříve za 7 let.

Neználek'

PS: a zase to stojí celé na tom zda pro SVJ(2000) bude v předmětné oblasti platit i v r. 2014 ZoVB nebo NOZ. Vy čekáte na judikát, my v SVJ na následují Shromáždění kde si zhádáme „jako psi“… :)

Neználku uvedl jste:
co tím „paušálem“ míníte? …v NV 366/2013 jsem nic o „paušální“ platbě nenašel. Jen § 9 zák.67/2013 kde „paušál“ znamená náklady nezúčtovávané – obdobně jako v § 15/1 ZoVB, ale zjevně předem taxativně známé či poskytované v předem dohodnutém objemu

Tím paušálem je myšlen § 1180 odst. 2

(2) Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.

Karel napsal: „Neřeším otázku zda NOZ se bude či nebude vztahovat na SVJ 2000. Vycházím z názoru většiny, že ano.“

Pane Karle, do omrzení opakuji, že nejde o to, zda se na právnickou osobu SVJ bude vztahovat NOZ. Jde o to, že na SVJ(2000) a vlastníky jednotek(1994) se nebude vztahovat část NOZ nazvaná „Bytové spoluvlastnictví“. Vaše propočty ohledně dopadů ustanovení NOZ § 1180 odst. 2 jsou tedy předčasné. Proberu to podrobněji.

Podle ZoVB platí, že na správu domu přispívají vlastníci jednotek podle spoluvlastnických podílů. Dále platí, že od toho je možno se odchýlit jedině dohodou, tedy se souhlasem všech dotčených osob. Jde o jednoznačně formulovaný právní vztah mezi vlastníky, který vznikl přede dnem účinnosti NOZ. Proto se na něj plně vztahuje přechodové ustanovení NOZ § 3028, které zní:

Z uvedeného je zřejmé, že práva a povinnosti vlastníků jednotek, vzniklé do dne 31. prosince 2013 včetně, se i nadále budou řídit podle dosavadní právní úpravy (ZoVB) a podle stanov Vašeho SVJ – což je smlouva sui generis, která přetrvá a bude platná i účinná i po zrušení ZoVB.

V právní úpravě § 3028 NOZ jde o dispozitivní ustanovení, které je možno překonat jedině projevem vůle všech zúčastněných: vlastníci jednotek uzavřou spolu novou dohodu o jiném způsobu přispívání, kteá zruší předchozí právní stav. Nadále se přispívání na některé náklady správy domu nebude řídit spoluvlastnickými podíly, ale úhrada bude například paušálem na jednotku.

Teprve od okamžiku vzniku nové dohody bude v souladu se zákonem, abyste ve vašem SVJ předepisoval vlastní náklady správy podle podílů. Do té doby však by takový postup byl porušením stanov, porušením ZoVB a zejména porušením NOZ.

Domněnky o bezhlavém použití NOZ na právní vztahy, vzniklé do 31. prosince 2013, patří do říše pohádek staré Blažkové a popletených českých právníků. Raději dodržujme Ústavu, Listinu základních práv a svobod a právní předpisy, včetně konstantní judikatury Ústavního soudu o nepravé retroaktivitě.

lake