Zrušení dobrovolně založeného SVJ
Dobrý den, koupili jsme byt v domě, který nemá povinnost vzhledem k nízkému počtu jednotek a vlastníků mít založené SVJ, nicméně v minulosti bylo SVJ na základě rozhodnutí předchozích vlastníků založeno dobrovolně. Způsob hlasováni je pro nás ve stanovách upraven nevýhodně (oproti stavu bez SVJ) – téměř ke všemu stačí v podstatě rozhodnutí jednoho vlastníka, který má těsnou nadpoloviční většinu hlasů (dle velikosti podílu na společných částech domu). Je možné nějak docílit zrušení SVJ, které sice bylo založeno se souhlasem všech původních vlastníků, ale my s ním v této podobě jako noví vlastníci nesouhlasíme? Nebo je k takovému zrušení nyni potřeba znovu souhlas všech vlastníků? Děkuji.
Místo zrušení SVJ se můžete pokusit přesvědčit většinového vlastníka k souhlasu se změnou stanov týkající se rozhodování v SVJ ve znění, jež platí pro rozhodování při správě bez vzniku společenství tj.:
„K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a souhlas většiny všech vlastníků jednotek.“
Podle § 1215 odst. 2 platí, že rozhodnutím vlastníků jednotek lze společenství vlastníků zrušit, pokud bylo založeno dobrovolně nebo pokud počet jednotek v domě nebo počet vlastníků jednotek klesl na méně než pět; v takovém případě vlastníci jednotek přijmou pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí.
Zákon nestanoví přímo zda SVJ je možné zrušit rozhodnutím většiny, nebo zda je nutný souhlas všech. Jestliže pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí jsou určená v prohlášení, pak je to jednoduché: pro zrušení SVJ postačí rozhodnutí shromáždění, přijaté většinou potřebnou pro změnu stanov.
Pokud prohlášení tato pravidla neobsahuje, následuje úvaha:
Zákon ukládá vlastníkům jednotek při zrušení SVJ přijmout pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí podle § 1191 odst. 2. Ze znění tohoto ustanovení plyne, že k přijetí těchto pravidel (nejsou-li určena v prohlášení) se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a souhlas většiny všech vlastníků jednotek, ledaže prohlášení vyžaduje počet vyšší. Zrušení SVJ nastane jakmile budou tato pravidla přijata.
Justitianus
v domě, který nemá povinnost … mít založené SVJ, … v minulosti bylo SVJ na základě rozhodnutí předchozích vlastníků založeno dobrovolně. Způsob hlasováni je pro nás ve stanovách upraven nevýhodně (oproti stavu bez SVJ) – téměř ke všemu stačí v podstatě rozhodnutí jednoho vlastníka, který má těsnou nadpoloviční většinu hlasů (dle velikosti podílu na společných částech domu)"
A dle čeho se (dle vás) rozhoduje v domě bez SVJ, tedy v tzv. ideálním spoluvlastnictví ?
Dle mne NOZ od § 1115
§ 1126
(1)
(2) Při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů.
§ 1128
(1) O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů.
MartinII se naprosto mýlí. Netuší o čem píše. Ustanovení § 1126 ani § 1128 občanského zákoníku se nepoužijí. Použijí se ustanovení o bytovém spoluvlastnictví od § 1158.
Jak už jsem zde napsal, vlastníci jednotek budou po případném zrušení SVJ rozhodovat o správě domu postupem podle § 1191 odst. 2.
Justitianus
Justitiane, máte pravdu ale jen částečně. Nikoli v podstatě dotazu a domněnky tazatelky, že zrušením SVJ anulují majoritu vlastníka „který má těsnou nadpoloviční většinu hlasů“. Nebo se domníváte že ANO ???
Ani nepátrám, zda je zrušení SVJ možné bez souhlasu výše uvedeného vlastníka. Také se domníváte že ANO ?
„Způsob hlasováni … ve stanovách upraven nevýhodně (oproti stavu bez SVJ)“
Můžete popsat rozdíl ?
Pokud jde o zrušení SVJ, tak
§ 1215
(1) (2) Rozhodnutím vlastníků lze společenství vlastníků zrušit, pokud …
a
§ 1206
(1) (2) … K přijetí rozhodnutí se vyžaduje … ledaže stanovy nebo zákon … .
Jak zde už uvedli někteří diskutující, pro hlasování bez SVJ je potřeba nejen nadpoloviční většina hlasů (dle podílů), ale i nadpoloviční většina počtu vlastníků („hlav“). To samozřejmě neumožní „přehlasovat“ největšího vlastníka, ale aspoň omezí jeho rozhodování, protože nebude moci rozhodovat sám, pokud nemá souhlas některých dalších vlastníků. Našla jsem i rozhodnutí Nejvyššího soudu, kdy při malém počtu vlastníků v domě (3) soud rozhodl, že nestačí nadpoloviční většina hlasů, ale je potřeba vždy souhlas všech tří vlastníků (to se ale bohužel našeho domu aktuálně těsně netýká).
V úvodu se sice tážete jen na možnost zrušení SVJ. Ale tvrdíte také „hlasováni je u nás ve stanovách upraven nevýhodně (oproti stavu bez SVJ) – téměř ke všemu stačí v podstatě rozhodnutí vlastníka, který má těsnou nadpoloviční většinu hlasů (dle velikosti podílu na společných částech domu)“
Stále nechápu, jak by vám pomohlo rozhodování bezSVJ dle §1991 proti rozhodování SVJ dle § 1206.
Neprozradila jste co máte ve stanovách tak nevýhodného.
Poslední komentáře