Vymahatelná výše úhrad na správu domu

Cituji „Shromáždění je pouze oprávněno stanovit výši ZÁLOH na tyto náklady. Není ovšem oprávněno určit zálohy tak, aby dvojnásobně překračovaly předpokládané výdaje SVJ.“

Z čeho tak soudíte? Naprosto běžný příklad tohoto je spoření na budoucí výdaje, buď přímé nebo třeba úvěr apod. Nelze tedy proti sobě dávat výdaje za „běžný“ rok (zde uváděných 400tisíc) a například předpokládané výdaje plánované za 5 let.

Rozhodně ale nevidím důvod proč by shromáždění NESMĚLO určit zálohy na správu i výrazně nad běžné roční náklady.

Předseda

Anonn napsal: "Z čeho tak soudíte? Naprosto běžný příklad tohoto je spoření na budoucí výdaje ...".

Pane anonne, předpokládám, že čtenářii mých příspěvků jsou seznámeni se zněním ZoVB. Z vaší námitky je zjevné, že neznáte definici "záloh na správu domu a pozemku" uvedenou v § 15 odst. 2 ZoVB, a to jsem to zde už doslovně citoval. Píšete jako by spoření na budoucí výdaje či splátka úroku byly mimo zálohy na správu domu. Není tomu tak.

Jak krátkodobá záloha, tak dlouhodobá záloha jsou součástí záloh na správu domu o níž rozhoduje shromáždění podle § 15 odst. 2. To nelze oddělovat.

Zákonodárce to napsal jasně: "Výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech".
Máte tu jasně vyjmenovanou jak krátkodobou zálohu, tak dlouhodobou. Takže platí co jsem napsal, bez výjimky.

Anonn napsal: "Rozhodně ale nevidím důvod proč by shromáždění NESMĚLO určit zálohy na správu i výrazně nad běžné roční náklady."

Tak to máte asi dlouhé vedení - o dva příspěvky výše jsem to vysvětlil. Shromáždění si může odhlasovat cokoliv, avšak bezdůvodně vysoké stanovení zálohy bude absolutně neplatné pro rozpor se zákonem.

lake

Pane lake,
teď uvažujme reálně. Bezduché opakování zákona v tomto případě nic neřeší. Dita psala, že zálohy za konkrétní rok dvojnásobně překročily skutečné náklady. Nepsla nic o tom, jestli nebyly třeba schváleny zálohy na nějaké větší náklady v budoucnu. Radil jste okamžitě zastavit platbu záloh na správu. Skutečně božská rada. Teď si představte reálnou stuaci. Výbor plánuje opravit střechu nebo rekonstruovat výtahy. Třeba za 5 let. Pochopitelně náklady na tuto opravu v tak vzdáleném horizontu odhaduje jen velice těžko. Nehledě na to, že náš ministr financí netuší, jaké DPH navrhne zítra. Nemůže ani vědět, jaké budou v těch cca 5 letech skutečné náklady. Pokud odhadnou tato náklady s přesností 20%, jsou dobří. Líp byste to dokázal snad jedině vy. Takže odsouhlasí, že budou platit o 30 –100% víc, než jsou každoroční náklady. Záleží na tom, jak tato mimořádní akce přesahuje běžné roční náklady. Připadá vám to tak nepochopitelné?
Vy doma hospodaříte bez jakékoliv rezervy? Proč tak bezduše papouškujete zákon, který s žádnou rezervou nepočítá? Je přeci docela normální vybírat o něco víc, než je reálná potřeba a vytvořit si takovou rezervu. Rozhodně je lepší mimořádný výdaj pokrýt z rezervy, než honem shánět potřebné prostředky.
 Jirka

Pane Kruppe,
ptáte se nelogicky, zda doma spořím a vytvářím si rezervu. Přirovnáváte tedy SVJ k Velké Rodině, která si odkládá určité částky. To je ovšem nesmyslné přirovnání. SVJ je spíše Velký Bratr: všechno vezme, ale nic nevrací. Přečtěte si § 15 odst. 4 ZoVB:

" Pokud vznikla právnická osoba [míněno SVJ], jsou finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky závazkem právnické osoby vůči vlastníkům jednotek. Při vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky se nepřihlíží k zálohám, které uhradil jako zálohy podle odstavce 2."

• Částky které si doma naspoříte, zůstávají ve Vašem vlastnictví a nikdo Vám je nemůže odcizit.
• Částky které odevzdáte na nedefinované budoucí výdaje do pokladny SVJ zůstanou navždy v majetku Velkého Bratra a už nikdy je nedostanete zpět.

Pro Vás je možná drobnost, že se stoprocentní jistotou přijdete o vše co do „rodinného podniku“ SVJ za roky naspoříte. Jiní umějí počítat a plánovat; bydlení v panelovém domě pro ně není cílem a konečnou stanicí před hřbitovem; dovedou si dobře spočítat o jaké částky přijdou, jestliže je nastrkají do pokladny SVJ.

Kuriózní je Vaše argumentace o naprosté nemožnosti předem plánovat co se na domě opraví a kolik to přibližně bude stát. Vy to možná neumíte, jiní běžně ano.

Stejně tak kuriózní je Vaše neznalost ohledně půjček, úvěrů a hypoték. Objeví-li se vskutku náhlá potřeba většího vydání, SVJ zkrátka využije některý z finančních produktů zdejších bank. Žijeme v jedenadvacátém století; bankovní služby nejsou horkou novinkou, jak tomu bylo ve 13. století.

• Spořit dvacet let do pokladničky bez cíle – to dělala Babička Boženy Němcové, ale dnes už je to poněkud nemoderní.
• A spořit dvacet let do CIZÍ POKLADNIČKY bez cíle – to rozumný člověk nedělal nikdy, ani před 150 lety, a nedělá to ani dnes.

lake

Pane lake, jsem rád, že jste jednou vyslovil vlastní názor. Zatím jste se vždy schovával za citace zákonů, ZoVB však nezakazuje vytvářet dlouhodobé zálohy, což jste i uvedl. Názory na jejich smysluplnost mohou být různé. Jistě vám neuniklo, že vzetí úvěru pro SVJ je poměrně složité. Takže brát si jej kdykoliv a na cokoliv nemusí být to pravé. Kdysi jste zde uváděl, že zaplacené zálohy jsou majetkem vlastníka. A to dokonce v případě prodeje bytu jsou toho původního vlastníka, ač se nevyúčtovávají. Jsem rád, že jste od tohoto nesmyslu nyní ustoupil. Nakonec tak jako tak na nového vlastníka přejdou. Ať už jsou číkoliv, je to však vždy vlastník. Nic tedy nebrání, aby vlastník bytu při jeho prodeji zahrnul zaplacené a nespotřebované zálohy do ceny bytu. Není zde tedy vůbec žádný důvod, aby si SVJ rezervu nevytvářelo. Rozhodně se nejedná o spoření do cizí pokladničky. SVJ je demokratická organizace a rozhoduje tam názor většiny. Ta může mít názor, že rezerva má smysl a může mít i názor opačný. Jirka

• Krupp napsal: „Kdysi jste zde uváděl, že zaplacené zálohy jsou majetkem vlastníka. A to dokonce v případě prodeje bytu jsou toho původního vlastníka, ač se nevyúčtovávají. Jsem rád, že jste od tohoto nesmyslu nyní ustoupil. “

Pane Kruppe, nesmysly zde píšete Vy. Nerozumíte zřejmě napsanému textu a tak volně překrucujete. Vaše vlastní výmysly nemají s mými texty nic společného.

Zaplacená záloha je nepochybně příjmem SVJ – právnické osoby. Vlastníkovi jednotky vzniká zároveň pohledávka vůči SVJ ve stejné výši. Viz § 15 odst. 4 ZoVB. Jde o dva synallagmatické (vzájemně podmíněné) vztahy, o kterých se účtuje odděleně. To je ovšem zcela jiný případ než Vaše nesmyslné tvrzení „zálohy jsou majetkem vlastníka“.

Tvrdil jsem vždy a tvrdím, že tato pohledávka vůči SVJ se zcizením jednotky nijak nemění. Není však zpravidla mezi bývalým vlastníkem a SVJ vypořádána, protože tomu brání kogentní ustanovení § 15 odst. 4 ZoVB. Zůstatek této pohledávky však vypořádán bude (jako každá jiná záloha) ve speciálních případech, o kterých se zákon přímo nezmiňuje, avšak vyplývají z ObčZ.

• Krupp napsal: „Nakonec tak jako tak [zálohy] na nového vlastníka přejdou.“
To je jen Vaše další nesprávné tvrzení, v rozporu s ústavou i s judikaturou. Tyto pohledávky ani závazky nepřecházejí na nabyvatele jednotky. Viz rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 242/2009, ze dne 8.12.2010. Čtěte http://www.portalsvj.cz/…edni-vystrel .

lake

Pane lake, zatímco vy se snažíte problémy vysvětlit co nejsložitějí, já se snažím o opak. Nejsme u soudu a proto se od striktního výkladu práva mohu odchýlit. Jsem přesvědčen, že pokud členové SVJ odhlasují zálohy na nějaký budoucí cíl i když definovaný do jisté míry mlhavě, je to jejich právo. Tvrdit, že žáloha je stále majetkem vlastníka nebo, že zaplacená záloha je vlastnictvím SVJ a vzniká pohledávka ve stejné výši je z hlediska práva rozdíl, z hlediska praxe už to takový rozdíl není. Vlastníci jsou ti, kdo o použití těchto prostředků rozhodují. Pokud zmocnili výbor rozhodovat do určité výše přímo, nic to na věci nemění. Rozhodně může vlastník takto složenou zálohu při stanovení ceny bytu uvažovat. Není to tedy spoření do cizí kasičky. Vlastník, který toto většinové rozhodnutí nerespektuje a hledá kličky k tomu, aby odsouhlasené výše záloh neplatil a tím toto hlasování torpédoval určitě moc oblíben nebude. Když pak dojde k havarii a bude nutno nejdříve zajišťovat na její vyřešení úvěr jeho „obliba“ ještě vzroste. Jirka

„…odhlasují zálohy na nějaký budoucí cíl i když definovaný do jisté míry mlhavě, je to jejich právo…“

• mlhavě lze definovat náklady na ale nikoliv cíle. Jestli u Vás je to naopak, jsem rád, že v takovém SVJ nebydlím a nemusím takové zvrhlé chování zdolat silou.
• i „rezervy“ (jako jednu z položek pro stanovení výše záloh) lze definovat v konkrétní výši PŘEDEM. Problém máte v tom, že Vy to asi neumíte a v tom jestli si pojem „rezervy“ nespojujete s možností svévolně s nimi nakládat – např. hrazením Vašich „mlhavých cílů“ – tedy zjevně nepodpořených usnesením nebo sanováním nákladů neplatičů – při dnešních dobách na dořešení (5–10 let)

Neználek

Krupp napsal: "Nejsme u soudu a proto se od striktního výkladu práva mohu odchýlit."

Pane Kruppe, mluvme česky. Co popisujete není "odchýlení", ani "odklonění" (jak říkává jeden český politický mafián), nýbrž je to porušení práva.

Porušovat právo jistě můžete - jenže v SVJ nejste většinou sám, že ano? Jsou zde desítky vlastníků jednotek, kteří možná právo znají. Pak tedy nejspíše s Vaší úchylkou od práva narazíte a u toho soudu se nakonec ocitnete.

Také Vy sám, chcete-li se od výkladu práva odchýlit, musíte napřed ten výklad práva bezpečně znát. Je zřejmé, že ve Vašem případě nejde o záměrné a vědomé odchýlení od práva, nýbrž o NAPROSTOU NEZNALOST PRÁVA.

Lze to pěkně ukázat na Vašem čerstvém tvrzení: "Vlastníci jsou ti, kdo o použití těchto prostředků rozhodují. Pokud zmocnili výbor rozhodovat do určité výše přímo, nic to na věci nemění.".

Přitom zákon č. 72/1994 o vlastnictví bytů výslovně stanoví pravý opak:
§ 9 odst. 11 ZoVB: Výbor nebo pověřený vlastník rozhodují o věcech spojených se správou domu, pokud si rozhodnutí v těchto věcech nevyhradí shromáždění."

Na tomto příkladu je zřetelně vidět, že neznalost práva spojená s neochotou si to přiznat Vás vede k tomu, že se pohybujete ve vlastním nereálném světě, v němž neplatí zákon o vlastnictví bytů, nýbrž nějaké jiné Kruppovo soukromé právo.

lake

Ano já s vámi souhlasím v tom, že spoření leta dopředu v SVJ je blbost, sám jsem to tady psal mnohokrát jako obhájce úvěrů.

To nic nemění na tom, že pokud se SVJ takto (nelogicky) rozhodne, jednoznačně to neodporuje zákonu. Navíc věta v zákoně

„..které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech…“

naopak naprosto jednoznačně dokazuje, že zvýšené zálohy („spoření do prasátka“) zákon naopak povoluje a určitě nezakazuje.

A mimochodem k původnímu dotazu – schválené zálohy platí do té doby než soud rozhodne jinak. Dala to ona paní k soudu? Vyhrála soud? Nedala, nevyhrála! Potom jsou zálohy nejen platné ale i vymahatelné.

Předseda

Anonne, nikdy a nikde jsem nenapsal, že spoření do prasátka zákon zakazuje. To jen Vy jste si má slova špatně vyložil z důvodu Vaší neznalosti definice „zálohy na správu“ uvedené v zákoně.

Nemáte pravdu ohledně řešení pomocí soudu. Neznáte Občanský zákoník a konstantní judikaturu. Rozhodnutí SVJ, je-li v rozporu se zákonem, je absolutně neplatné, tedy neplatné ex tunc (od samého počátku).

Zákon kogentně stanoví, že zálohy mohou být shromážděním stanoveny pouze ve výši NUTNÉ. Spoření do prasátka na účel „nevíme sice na co, ale co by kdyby jednou možná …“ takovým nutným účelem není.

Vlastník jednotky se nemusí soudit, jak se mylně domníváte. K absolutní neplatnosti ostatně je soud povinen přihlédnout ex offo, tedy z úřední povinnosti, i když o to nebyl požádán.

lake

Cituji:

„Rozhodnutí SVJ, je-li v rozporu se zákonem, je absolutně neplatné..“

dále cituji

„Zákon … stanoví, že zálohy mohou být shromážděním stanoveny pouze ve výši NUTNÉ. Spoření .. takovým nutným účelem není.“

A znovu opakuji – jde pouze o váš osobní názor nic víc. To co je opravdu „nutné“ ať si v první řadě stanoví samo společenství (tedy shromáždění) což se dle dotazu stalo. A pokud přehlasovaný vlastník s tou „nutností“ nesouhlasí ať si to dá laskavě k soudu, tohle je přece úplně každému jasné kromě lakeho, že posoudit co je „nutné“ je sakra velký problém a bez znalosti podrobností stavu a financí konkrétního SVJ NIKDO jiný (ani na dálku lake) nedokáže naprosto posoudit!

Předseda

Anonne, přestaňte mudrovat o mém osobním názoru. Absolutní neplatnost při rozporu se zákonem je dána v § 39 ObčZ:

"Neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům."
Toto tedy není můj osobní názor.

Rovněž skutečnost, že zálohy je shromáždění oprávněno stanovit pouze na účel NUTNÝ je výslovně a kogentně uvedena v § 15 odst. 2 zákona č. 72/1994 o vlastnictví bytů.
Toto tedy také není můj osobní názor.

Není o čem diskutovat. Neznáte právo a proto ve Vaší hlavě vzniká guláš. Soud samozřejmě v jednotlivém konkrétním případě provede výklad pojmu "výdaje, které bude nutné vynaložit". To jsem nikdy nepopřel a na právním rámci celé problematiky se tím nic nemění. Tvrdit a prokazovat že jde o takový výdaj musí SVJ. Nutným výdajem jistě není ten, o jehož účelu v budoucnu nedovede předseda anonn naprosto nic říci.

A opět se mýlíte (opakovaně!!!) v tom kdo se má obrátit na soud. Jaksi Vám nedochází zcela zřejmá skutečnost, že vlastník prostě může přestat platit - a basta. Na tahu je pak SVJ. Společenství je povinno tvrdit a prokazovat, že po VJ požaduje zálohy na výdaje skutečně "nutné". Vlastník jednotky nic prokazovat nemusí. Je to tedy společenství, nikoliv vlastník, kdo se bude muset obrátit na soud. Vy z neznalosti práva tvrdíte opak a uvádíte v omyl jiné diskutující.

lake

Skvělé Lake, hezky a polopaticky vysvětlené. Dávám bodík.

„Buď si z nás tedy děláte svým dotazem legraci, nebo je ve vašem SVJ neuvěřitelný nepořádek.“

Bohužel správná je druhá možnost. Zálohy máme předepsány ve výši výrazně překračující skutečné náklady na správu, asi dvojnásobně. Zrovna to počítám za minulý rok.

„Pokud by toto nedoložil, okamžitě zastavuji platbu záloh na správu.“

Pane Laku, zastavujete platby záloh zcela (až do obdržení předpisu v zákonné výši, pak platby dorovnáte), nebo platby snížíte na výši skutečných nákladů, která je Vám známa? Tohle je přesně ten problém, který řeším. Nebyl by na to nějaký judikát? Nějak bych to chtěla předsedovi podložit, aby tomu uvěřil. Zatím mě nutí platit a vyhrožuje soudem.

Dita

Dita napsala: „… zastavujete platby záloh zcela (až do obdržení předpisu v zákonné výši, pak platby dorovnáte), nebo platby snížíte na výši skutečných nákladů, která je Vám známa?“

Zálohy na správu domu je vlastník jednotky povinen hradit po rozhodnutí shromáždění o zálohách a po sdělení výše zálohy výborem nebo pověřeným vlastníkem (§ 15 odst. 2 ZoVB). Je-li předpis zálohy absolutně neplatný (např. z důvodu který jsem uvedl dříve), pak povinnost hradit zálohy vlastníkovi jednotky vůbec nevznikla. Není tedy povinen hradit nic. Samozřejmě může z dobré vůle posílat zálohu, jejíž výši si stanoví sám.

Od absolutní neplatnosti je třeba odlišit případ, kdy VJ obdrží předpis záloh, požádá o prokázání, že jde o částku ve výši, kterou bude nutné vynaložit, avšak informace jsou mu odepřeny. Je tedy v postavení, kdy netuší, zda předpis je či není ve správné výši a jeho pozice v případném soudním sporu je nejistá. V takové situaci bych radil skládat stanovenou zálohu do úschovy s tím, že ji pro SVJ uvolníte teprve až Vám doloží oprávněnost a správnost stanovených záloh.

lake

„…obdrží předpis záloh, požádá o prokázání, že jde o částku ve výši, kterou bude nutné vynaložit…“

• takové „prokázání“ ale znamená jediné → předložení schváleného usnesení. Otázka je ale k jakému datu a v jaké výši jsou vyčísleny náklady na správu domu. Je to od data usnesení tzn. pokud neexistuje – až od nějakého „budoucího data“ ??
• proto „ukládat zálohy do notářské úschovy“ je POUZE krok A) Je ale nutné také nastínit krok B) C) …
  a to např. jak postupovat aby si ten kdo si zde nechá poradit „nerozbil čumec“.

Neználek

„Zálohy na správu domu je vlastník jednotky povinen hradit po rozhodnutí shromáždění o zálohách a po sdělení výše zálohy výborem nebo pověřeným vlastníkem (§ 15 odst. 2 ZoVB). Je-li předpis zálohy absolutně neplatný (např. z důvodu který jsem uvedl dříve), pak povinnost hradit zálohy vlastníkovi jednotky vůbec nevznikla. Není tedy povinen hradit nic. Samozřejmě může z dobré vůle posílat zálohu, jejíž výši si stanoví sám.“

Dobrá. A jak je to se službami v případě absolutně neplatného rozúčtování, které nemá žádné právní účinky? Je vlastník povinen hradit aspoň tolik, kolik by hradil podle správného rozúčtování, nebo kolik činila spotřeba za předchozí období, nebo není povinen hradit nic?

.

Pane Lake,

je vidět, že věci rozumíte.

Je podle zákona správná a (účetnímu) srozumitelná formulace, že zálohy na správu se vlastníkům jednotek vyúčtovávají (i bez jejich žádosti), ale s vlastníky jednotek nevypořádávají, zatímco zálohy na služby se vlastníkům jednotek vyúčtovávají a s vlastníky jednotek vypořádávají (i bez jejich žádosti)?

Dita