Vlastní správní činnost

Pane Zdenku, v § 12 Vámi uvedeného vl. nařízení je uvedeno: „Pro účely rozvržení příspěvků ve stejné výši na každou jednotku podle § 1180 odst. 2 občanského zákoníku se odměnami osoby, která dům spravuje, rozumí odměna správce v domě, kde nevzniklo společenství vlastníků jednotek; odměnami členů orgánů osoby, která dům spravuje, se rozumí odměny členů volených orgánů společenství vlastníků jednotek.“ Pokud by správu provádělo SBD v domě, kde nevzniklo SVJ platí varianta „ve stejné výši“, pokud ale v uvedeném domě již SVJ existuje, tak musí platit varianta jiná. Uznejte sám, že věta: „Pokud nevzniklo SVJ, tak platí všichni stejně, ale pokud již vzniklo, tak platí taky všichni stejně.“, je poněkud nelogická a smysl §12 by byl asi záhadný. Těžko obhajitelný je i výklad slova „vlastní“. Vlastní je to co dělám pro sebe, ne pro cizí stranu. Pokud SBD provádí pro SVJ nějakou činnost rozhodně ji nemůžeme nazvat „vlastní správní činnost“ a to ani tehdy, pokud jsou v mandátní smlouvě uvedeny činnosti dle Vámi uváděného § 8. Vždy se bude jednat o „cizí správní činnost“. Nyní se dostaneme k tomu, co je napsáno v § 12 za středníkem. „Odměnami členů orgánů osoby, která dům spravuje, se rozumí odměny členů volených orgánů společenství vlastníků jednotek.“ A zde se asi bude jednat o onu „vlastní správní činnost“, neboť výbor tuto činnost provádí pro svoje SVJ.

Napsal jste:

„Pokud nevzniklo SVJ, tak platí všichni stejně, ale pokud již vzniklo, tak platí taky všichni stejně.“, je poněkud nelogická a smysl §12 by byl asi záhadný.“

Není nelogická a ani smysl § 12 není záhadný. Vysvětlení najdete v DZ k § 12 NV č. 366/2013:

„DZ k § 12
S ohledem na nikoliv zcela přesnou dikci § 1180 odst. 2 NOZ, kde je použito slovního spojení „osoba, která dům spravuje“, mohlo by v praxi činit potíže, jaká osoba se má na mysli, když jinak se pro SVJ nebo správce v domě, kde nevzniklo SVJ, používá společně pojem „osoba odpovědná za správu domu a pozemku“ (viz § 1190 NOZ).“

Jiným slovy, je vysvětleno, že za odměny „osoby, která dům spravuje“, a které mají být rozděleny na každou jednotku stejně, jsou myšleny odměny jak členů statutárního ogránu SVJ tak odměny správce v případě, kdy SVJ nevzniklo.

Dále platí v případě SVJ, že jestliže se odměna členům statutárního orgánu za výkon jejich funkce rozvrhne dle § 12 stejně, pak to logicky znamená, že jestliže místo členů statutárního orgánu vykonává správní činnost smluvní správcovská firma, tak se rozvrhne stejně i odměna správcovské firmy. Potvrzuje to i důvodová zpráva k NV č. 366/2013, kde se uvádí:

„DZ k § 17– Náklady, jejichž výše nesouvisí s velikostí jednotky, resp. s velikostí spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech (účtování o platbách vlastníků jednotek, správní činnost prováděná členy výboru SVJ, zaměstnanci SVJ nebo smluvním správcem, vyúčtování služeb spojených s užíváním jednotek) jsou činnosti stejně pracné a nákladné ve vztahu k malé i velké jednotce, tedy jsou v podstatě shodné pro každou jednotku. Proto se tyto náklady, blíže specifikované v návrhu nařízení rozvrhnou na každou jednotku ve stejné výši. Ustanovení návrhu nařízení vlády navazuje na § 1180 odst. 2 NOZ.“

NV č. 366/2013 se s nabytím účinnosti NOZ stalo součástí právní úpravy bytového spoluvlastnic­tví NOZ.

Pane Orle, jestliže následující věta:„Pokud nevzniklo SVJ, tak platí všichni stejně, ale pokud již vzniklo, tak platí taky všichni stejně.“, je pro Vás smysluplná, tak já Vás o opaku určitě nebudu přesvědčovat.
V souvislosti s Vaším chápáním textu NOZ, můžete mi prosím objasnit co mysleli autoři NOZ textem „tak odměny správce v případě, kdy SVJ nevzniklo“. Proč tam je to slůvko „nevzniklo“? Kdyby tam to slůvko nebylo, tak to podle Vás vyjde „logicky“ nastejno. Prostě slůvko sem, slůvko tam.

Pane x,

všimněte si, že NOZ v části bytového spoluvlastnictví rozlišuje mezi pojmem „správce“ (např. § 1190) a „osobou, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku“ (§ 1208/h), které se obvykle říká také správce. Jedná se ale o různé osoby s různým právním postavením!

Pane X,

pochybujete-li o mém názoru, tak je tu ještě DZ, kterou jsem už přece citoval, a vníž je jasně uvedeno:

„DZ k § 17
Náklady, jejichž výše nesouvisí s velikostí jednotky, resp. s velikostí spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech (účtování o platbách vlastníků jednotek, správní činnost prováděná členy výboru SVJ, zaměstnanci SVJ nebo smluvním správcem, vyúčtování služeb spojených s užíváním jednotek) jsou činnosti stejně pracné a nákladné ve vztahu k malé i velké jednotce, tedy jsou v podstatě shodné pro každou jednotku. Proto se tyto náklady, blíže specifikované v návrhu nařízení rozvrhnou na každou jednotku ve stejné výši. Ustanovení návrhu nařízení vlády navazuje na § 1180 odst. 2 NOZ.“

Pořád tam nevidíte, že je tam uvedeno, že správní činnost prováděná členy výboru SVJ, tak i smluvním správcem se rozvrhnou na každou jednotku ve stejné výši?

Pane Orle, vyjádřil jsem snad pochyby o Vašem názoru? Nevyjádřil! Položil jsem Vám otázku, na tu jste ale neodpověděl. Jakou váhu má DZ, když vezmu v potaz, že celý NOZ je postavený na dispozitivnosti. Aniž znáte obsahy mandátních smluv, sveřepě tvrdíte, že správní činnost prováděná členy výboru SVJ, tak i smluvním správcem se rozvrhnou na každou jednotku ve stejné výši. A co když ty mandátní smlouvy obsahují většinu položek nevyjmenovaných v NV? Čím potom budete svá tvrzení obhajovat. Vy totiž nepřesvědčujete ostatní, že tak to má být. Vy přesvědčujete sám sebe, že jste to nezvoral a lžete si přitom do vlastní kapsy.

Pane x, proč si členové výborů sjednávají externího správce? Nepochybně proto, protože na činnosti, které za ně správce vykonává, nemají čas a/nebo je neumí (typicky vedení účetnictví). Pokud by všechny činnosti, které za ně vykonává správce, dělali sami, jistě by si za to nechali vyplácet odměnu blízkou odměně, kterou má sjednanou tento správce. Jinými slovy, odměna externího správce je odměna za vykonávání činností, které správce vykonává místo členů výboru. Jsou to tedy náklady vlastní správní činnosti, kterou jen výbor přenesl na smluvního správce.

Pane Zdeňku, my tady řešíme definici „vlastní správní činnosti“ a uznejte ten rozdíl mezi"cizí" a „vlastní“. Jen tak pro odlehčení. Představte,že za Vámi přijde soused s tím, že se dozvěděl, že mu obšťastňujete jeho manželku. A Vy mu na to odpovíte, že to děláte jen proto, že on svojí neschopností na Vás převedl tu svoji vlastní činnost a v podstatě je úplně jedno kdo ji šu… V podstatě budete mít pravdu, ale ta jeho manželka bude pro Vás vždy „cizí“, ne „vlastní“.

Není podstatné, co si v případě SVJ myslíte vy, že patří do vlastní správní činnosti, nýbrž je podstatný záměr zákonodárce, tedy to, co on považuje v případě SVJ za vlastní správní činnost. A to je podrobně vysvětleno v příspěvku http://www.portalsvj.cz/…avni-cinnost#…

Upřímně řečeno, kdybych měl dělat opravdu všechno, co za nás dělá správce a na plný úvazek (tři SVJ o 250, 250, 500 bytech), asi bych chtěl odměnu vyšší, než správci platíme, protože správce dostane mnohem více peněz, než bych dostal já – správce musí jen odečíst od odměny DPH, kdežto já bych musel odečíst, daň, SP a ZP, což je nějakých 45 % z vyplacené částky.

Příklad: správci vyplatíme 20 tisíc Kč, nechá si 16500 Kč. Kdyby mi SVJ vyplatilo 20 tisíc Kč, zůstalo by mi 12500 Kč a to jen při podepsaném růžovém prohlášení…

Pane TN, správce si rozhodně neponechá 16500 Kč. Musíte brát v potaz náklady, které musí hradit - např. nájemné, mzdové náklady (ze kterých také zaplatí SP, ZP a daň), software aj. Tj. náklady, které Vy byste pravděpodobně hradit nemusel.
Po odečtení nákladů by správci zbyla podstatně menší částka. Tu pak ještě také musí zdanit. Pokud je to právnická osoba, tak 19%.
No a to co zůstane, zůstane ve firmě. Vy si za těch 12500 můžete třeba koupit dovolenou. Majitel té správní firmy nikoliv, ten je nejdříve musí z té firmy dostat.
To může buď formou výplaty mzdy (odvede SP, ZP, daň) nebo formou výplaty zisku (odvede 15% srážkovou daň).
Tak posuďte, kolik mu zůstane..

Reagoval jsme na Zdenka 22, který psal, že odměna výboru by se blížila odměně správce, pokud by výbor dělal všechny činnosti místo správce.

Já přece vím, že má firma svoje náklady.

Psal jsem o hrubém příjmu, v případě firmy po odečtení DPH, v připadě fyzické osoby po odečtení odvodů.

Ale copak členové výboru by žádné náklady neměli? Napsal jsem „kdybych měl dělat opravdu všechno, co za nás dělá správce a na plný úvazek“.

Ve skutečnosti je to samozřejmě obtížně porovnatelné.

Členové výboru a SVJ by ve skutečnosti mělo náklady mnohem vyšší, protože správcovská firma náklady rozplyne ve všech odměnách třeba za 50 domů, kdežto výbor je výborem jen v jednom SVJ (s výjimkami, já jsem ve výboru tří SVJ).

Pane Zdenku, Vy si myslíte že SBD může stanovovat pro vlastníky jednotek platbu finančních prostředků na správu domu? Pane Zdeňku, Vy si myslíte, že SBD může FÚ předkládat daňová přiznání za SVJ ? Atd. Pokud by tedy SVJ postoupila činnosti v tomto paragrafu uvedené SBD, pak zbývá odpovědět na otázku k čemu by pak SVJ potřebovala dobře placený statutární orgán? Nakonec, pane Zdeňku, bych Vám doporučoval si přečíst otázku pana x ještě jednou. Pan x se ptá na vlastní, opakuji vlastní, správní činnost SVJ, nikoliv na cizí správní činnost.

Nu já jsem z těch co si to nemyslím, ale hmatatelně cítím a jsem za to na indexu a nic nenadělám: Předpis záloh k 1.7.2016 pře­dložilo SBD Poruba, na částku 3 808, nebyla schválena zpráva o hospodaření tak nevím podle čeho vycházeli k navýšení z částky 3 770, shromáždění jim nic neříká, ale v prosinci další záhadné částky na rok 2017, sice na 3 809 Kč , skončil nám jeden ze dvou úverů, tak částku 449 opět bez informace a vyúčtování úvěru převedlo SBD do DZ z 501Kč na 717 a KZ navýšilo o 43 Kč a druhou KZ na 191Kč, shromáždění neschvaluje žádný rozpočet , výkazy o hospodaření na FÚ odevzdává tak v červenci všechno s razítkem SBD bez podpisu a statutár na dotazy neodpovídá,( ve vyúčtování jsou nedostatky)

Je třeba založit založit sdružení vlastníků bytů, které soudruhům a svazákům z SBD konečně utne tipec.

je sice potřebná a hezká věc, ale bohužel nikomu nic neutne. Kdo jej bude financovat a jak a kde bude prosazovat zájmy vlastníků? Vždyť zástupci byt. družstev jsou až v politice. Družstva a jejich svazy mají finace, právníky a dlouhé prsty. Mají všude otevřené dveřa a prosadí až do zákonů vše, co si umanou.

Až se trochu vzpamatuji ze soudních sporů (je to fakt únavné), tak jdu do toho !!!! Už opravdu žádnou jinou možnost nevidím.

Magda

K čemu potřebuje svj statutární orgán. Stat. orgán zastupuje právnickou osobu svj. SBD, i když stanovuje platby a podává daň. přiznání a dělá nevím co dalšího nemá žádnou odpovědnost. Odpovědnost má vždycka pouze svj, proto musí mít stat. orgán. Zda je dobře placený je nemohu posoudit. To, že si nechá svj cokoliv vnutit od správce SBD je pouze jeho problém, tedy ne jenom problém stat. orgánu, ale taky vlastníků.

Poněkud jste pane přehlédl to, jaké rozhodnutí spadají do výhradní působnosti shromáždění. Bude dobré si je zopakovat. Položil jsem pouze řečnickou otázku, na co by pak statutární orgán byl, kdyby za něj SBD rozhodovalo a provádělo veškeré činnosti správy domu.

Zkuste se pane zamyslet nad tím, co jste napsal. Shromáždění nikdy nemůže rozhodovat o tom, že přenáší na někoho právní odpovědnost za svj i když tomu někomu svěří cokoliv. Máte základní nedostatky ve znalostech, kdo je odpovědný v svj. To by se vám někdy v budoucnu mohlo vymstít.

Děkuji Vám pane za jasnou a hlavně srozumitelnou odpověď. Právě ta srozumitelnost odpovědí na tomto fóru je velmi vzácná.

Bez registrace nelze otevřít

ZMATEČNÉ A PROTIÚSTAVNÍ USTANOVENÍ

04/02/2015 / Vložil Lake

Jde o ustanovení § 1180/2. Náklady na „vlastní správní činost“ jsou nepochybně pouze náklady, nutné pro vlastní správu právnické osoby. Lze sem zařadit vedení účetnictví, náklady na vedení bankovního účtu, náklady na zápisy do rejstříku, na daňová tvrzení, technické náklady na zasedání orgánů právnické osoby, náklady na notáře při změně stanov, a podobné náklady vlastní správy. Nelze sem však nikdy zařadit „příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje …“, neboť správa domu a pozemku je definována v NOZ jednoznačně a náklady na tuto činnost se rozúčtují podle spoluvlastnických podílů, pokud dohoda či smlouva o výstavbě nestanoví jinak. Je tedy zcela zjevný rozpor mezi § 1180/2 a dalšími částmi NOZ o spoluvlastnictví a bytovém spoluvlastnictví. Tento rozpor nelze překonat výkladem, ani se nejedná o lex specialis. Naopak. Aplikace tohoto ustnovení by byla zjevně v rozporu s článkem 11 Listiny základních práv a svobod. Pokud jde o druhou část úvodního výčtu („… nebo členů jejích orgánů“), je vyloučeno zařazovat sem odměny orgánů tzv. smluvního správce, a to z důvodu, který byl již výše objasněn. Ostatně i nařízení vlády č. 366/2013 takovou možnost vylučuje. Nabízí se tedy jediný výklad, a to že odměnami „členům orgánů“ jsou míněny pouze odměny členům orgánů SVJ, jehož je vlastník jednotky členem. Jde tedy v podstatě o výběr členských příspěvků od členů právnické osoby. A členské příspěvky se zpravidla stanoví jednotně na osobu (či v tomto případě na jednotku). NOZ mohl rovnou uvést, že jde o členské příspěvky člena SVJ. Bylo by to ihned jasné, právně i daňově. Ani v tomto případě se ovšem pod § 1180/2 nedají zařadit VEŠKERÉ odměny orgánů právnické osoby, nýbrž pouze ta alikvotní část jejich odměn, která prokazatelně slouží pro vlastní správu SVJ. To jsou aktivity, které by tyto orgány vykonávaly, i kdyby SVJ nevykonávalo žádnou činnost související se správou cizího majetku. Taková právnická osoba by vykonávala pouze úkony a činnosti ke správě sebe samotné – aby se „udržela při životě“. Ta část odměny, která je odměnou za činnosti ke správě cizího majetku, nespadá samozřejmě pod § 1180/2 a musí být rozúčtována jako náklad správy domu a pozemku podle § 1180/1, to jest podle spoluvlastnických podílů. Mám neodbytný dojem, že NOZ je v části o bytovém spoluvlastnictví nepromyšlený paskvil, který klade na průměrného člověka nepřiměřeně vysoké interpretační nároky. Dokonce ani právníci nejsou schopni pochopit některá ustanovení.

JaVa

Pane JaVa,

§ 1180/2 uvádí

„Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.“

Toto ustanovení neumožňuje příspěvky určené na odměňování dělit na určené na vlastní správní činnost a určené na cizí správní činnost. Jednoznačně z něho vyplývá, že se celé příspěvy na odměňování rozvrhnou na každou jednotku stejně, a dále, že se rozděllí na každou jednotku stejně i podobné náklady vlastní správní činnosti.

O které podobné náklady vlastní správní činnosti se jedná je uvedeno v NV č. 366/2013 § 17

„Vymezení některých nákladů vlastní správní činnosti“

„Podobnými náklady vlastní správní činnosti uvedenými v § 1180 odst. 2 občanského zákoníku se rozumí zejména“

„a) náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství vlastníků jednotek,“

„b) náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo,“

„c) náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy,“

„d) náklady kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné, a“

„e) náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku.“

Pane Orle, pokud to nevíte tak celý NOZ je vytvořen na na principu dispozitivnosti. V § 1 odst.2 se uvádí, že osoby si mohou ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona, pokud to zákon výslovně nezakazuje, není to v rozporu s dobrými mravy ani veřejným pořádkem. A nyní mně prosím ukažte v § 1180 odst. 2 zmínku o nějakém výslovném zákazu. Pokud poukazujete na NV č. 366/2013, tak § 12 jste opomněl záměrně? Přemýšlel jste nad tím,jaký vůbec smysl § 12? Já si naopak myslím, že důsledným „dodržováním“ § 1180/2 dochází k porušování dobrých mravů. Nebo si myslíte, že je v souladu s dobrými mravy to, že majitel garsonky s 10× menším hlasem bude platit „stejně“?

Ale podle § 978 NOZ platí, že ""Od ustanovení této části" (pozn.: Část třetí, Absolutní majetková práva vč. celého bytového spoluvlastnictví) „se lze odchýlit ujednáním s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon.“ Tzn., že jsou tato ustanovení kogentní.

Pokud přijmu vaši logiku, že pokud není něco zakázáno, lze ujednat odchylně od zákona, by znamenalo, že není třeba dodržovat naprostou většinu ustanovení „bytového spoluvlastnictví“, protože u nich není uveden „zákaz odchýlení“.

Ptám se vás tedy, není třeba dodržovat ustanovení § 1206 a následující o shromáždění, protože tam není uveden zákaz odchýlení? Např. vše co je uvedeno v § 1208 co patří do působnosti shromáždění lze ujednáním podle vás převést do působnosti statutárního orgánu, protože ustanovení neobsahuje zákaz odchýlení?

A nám snad jde o účinky vůči třetím osobám? Vždyť se bavíme o vnitřní úpravě poměrů v SVJ.

Koneckonců je to i v důvodové zprávě:

„Konečně se navrhuje jasně vyjádřit zásadní kogentnost úpravy práv věcných i práva dědického a stanovit, že od ustanovení druhé části zákona se lze s účinky vůči třetím osobám odchýlit jen, připouští-li to zákon. Jakkoli tedy např. ustanovení o vlastnickém právu upravují podrobně sousedská práva, nebrání sousedům v odlišných ujednáních – ta ovšem budou zavazovat jen kontrahenty a nedotknou se třetích osob (ledaže ujednání získá svou věcněprávní podobu, např. jako služebnost). Rovněž to je pravidlo uznávané v teorii i v soudní praxi již dnes.“

Samozřejmě se upravují stanovami práva a povinnosti členů SVJ (vnitřní poměry SVJ), ale ty nebudou platit jen pro účastníky dohody, protože členové SVJ se v čase obměňují. Smlouva mezi sousedy platí jen pro konkrétní sousedy, kteří smlouvu uzavřeli. Tj. zásadní rozdíl od stanov, ve kterých se ujednává způsob rozúčtování nákladů na správu. Navíc stanovy upravují práva a povinnosti členů SVJ tj. statusové otázky, které se jednoznačně považují za kogentní.

Něco ohledně kogentního ustanovení v komentáři k § 1180 odst. 2.

Novotný, Horák, Holejšovský, Oehm Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva. Komentář. Praha: C.H.Beck, 2016 na str. 90 uvádí: „S ohledem na popsaná obecná pravidla dispozitivnosti však zřejmě není třeba o možnosti dispozice v daném případě pochybovat – kogentní zákaz zde nenajdeme, o statusovou věc nejde, nejde ani o otázku základní právní regulace. Ustanovení je zjevně pouhým vodítkem pravidel správy nemovité věci a jiné úpravě než v zákoně, zpravidla ve stanovách, by zřejmě nemělo nic bránit.“

Magda

Z příspěvku „Pelé“ z 9.5.2016

„Soudce Holejšovský na školení říkal, že § 1180 odst. 2 „je asi kogentní“ a že vše, co není vyjmenováno v NV366 spadne do odst. 1 – „opravy, mzdy zaměstnancům, úklid“ – výslovně takto vyjmenoval, alespoň dle mých poznámek :-)“

Evžene dejte sem odkaz. Já byla také na školení JUDr. Holejšovského a říkal pravý opak.

Magda

Magdo, myslím, že právní názory školitelů NOZ se v letech 2013–2016 bujně vyvíjely :-)

TN,

názory se nepochybně vyvíjely, vyvíjí a vyvíjet budou. Nicméně Magda citovala z publikace z roku 2016. Do publikování judikátu o tom, že je § 1180/2 kogentní, pracuji s názorem, že je dispozitivní.

Hezký den!

Pavel

Pane x, pokud tu připomínáte dispozitivnost NOZ, věnujte pozornost také § 978:

Od ustanovení této části (části třetí, Absolutní majetková práva, kam spadá i bytové spoluvlastnictví) se lze odchýlit ujednáním s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon.

Zdenku,

koho považujete v kontextu § 1180/2 za třetí osobu?

První osoba bude SVJ, druhou osobou člen SVJ a kdo bude třetí osobou?

Určitě to nebude účetní, ta bude účtovat podle schválených pravidel.

Hezký den!

Pavel

Pane Pavle, myslím že už jsme se o kogentních ustanoveních bytového spoluvlastnictví a třetí osobě bavili.

Já považuji za „první a druhou“ osobu osoby ve smluvním vztahu, tj. osoby ve vztahu daným stanovami SVJ. Za „třetí osobu“ pak považuji jakoukoliv cizí osobu, která do tohoto vztahu může vstoupit nabytím vlastnictví jednotky od bývalého vlastníka. Domnívám se, že tato třetí osoba má právo očekávat, že poměry v jakémkoliv SVJ budou dány zejména kogentními ustanoveními a pouze upraveny dispozitivními v místech, kde to zákon výslovně dovoluje.

Pane Zdenku, ta „třetí osoba“, se předpokládám bude chtít seznámit se stanovami a na základě stanov se rozhodne zda se stane „třetí osobou“. Spoléhat na pouhé znění zákona, který je postaven na principu dispozitivnosti by bylo poněkud naivní. V důvodové zprávě se uvádí, že zákonný zákaz je formulován buď výslovně slovy „zakazuje se“, nebo výslovným stanovením důsledku odklonu od kogentního ustanovení poukazem na neplatnost ujednání, nebo stanovením, že se k závadnému ujednání nepřihlíží. Zatímco vykladači NOZ používají slovní spojení – „tam, kde to zákon zakazuje“, Vy používate slovní spojení – „tam, kde to zákon výslovně povoluje“.

Pane x, položil jste zcela jasnou otázku, že? Chtěl bych se Vás zeptat, zda jste tedy nade vší pochybnost na ni odpověď obdržel? 58 rad a informací je přece jenom bohatá studna vědomostí.

Ano pane Juro, vzhledem k tomu, že je prokazatelný rozdíl mezi významem slova „vlastní“ a „cizí“, vezmu v potaz, že NOZ je postaven na dispozitivě a na závěr, jako třešinku na dortu přidám názor největší autority tohoto webu p. Pavla, tak není co řešit.

Zdenku,

souhlasím s Vámi, že první a druhou osobou jsou SVJ a člen SVJ.

K třetí osobě jsem již dnes psal:

„možní budoucí členové SVJ jsou sice třetími osobami, ale tyto osoby poměry v SVJ nemusí trápit. Pokud seznají, že jim jakékoliv podmínky schválené v SVJ nevyhovují, tak jednotku nekoupí a nikdy se nestanou druhou osobou“

Jak tu již bylo napsáno, NOZ je zejména řetězec dispozitivních ustanovení.

Je spor o tom, co je kogentní a co dispozitivní. Snad judikatura v krátké době přinese trochu světla.

Hezký den!

Pavel

Pavle,

první a druhou osobou jsou vždy osoby, které mezi sebou uzavírají smlouvu. Smlouvu mezi sebou uzavírají vlastníci. Smlouvu (stanovy) mezi sebou neuzavírají vlastníci a SVJ. Přece při schvalování stanov hlasují vlastníci, ti ujednají smlouvu. SVJ nehlasuje ani s vlastníky žádnou smlovu při schvalování stanov neuzavírá. jednají.

Pavle,

za prvé nepovažuji schválení stanov s ustanovením o rozúčtování o smlouvu mezi SVJ a členem SVJ. Schválení stanov je ujednáním vlastníků, po jejich schválení smlouvy (stanov) stanovy platí a není je třeba uzavírat smlouvu (stanovy) ještě z nějakou právní osobou SVJ.

Za druhé, i kdyby byl jednou osobou člen SVJ (jak uvádíte) pak to musí být ale ujednáno všemi členy SVJ, když druhou osobou má být SVJ. A co potom budoucí členové SVJ (třetí osoby?), kteří budou proti, pak nebude souhlas všech.

Pavle, odpovězte tedy na otázku Orla:

„Pokud přijmu vaši logiku, že pokud není něco zakázáno, lze ujednat odchylně od zákona, by znamenalo, že není třeba dodržovat naprostou většinu ustanovení „bytového spoluvlastnictví“, protože u nich není uveden „zákaz odchýlení“.“

„Ptám se vás tedy, není třeba dodržovat ustanovení § 1206 a následující o shromáždění, protože tam není uveden zákaz odchýlení? Např. vše co je uvedeno v § 1208 co patří do působnosti shromáždění lze ujednáním podle vás převést do působnosti statutárního orgánu, protože ustanovení neobsahuje zákaz odchýlení?“

Evžene,

1)nejprve uvedu citaci z příspěvku Magdy:

"Novotný, Horák, Holejšovský, Oehm Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva. Komentář. Praha: C.H.Beck, 2016 na str. 90 uvádí: „S ohledem na popsaná obecná pravidla dispozitivnosti však zřejmě není třeba o možnosti dispozice v daném případě pochybovat – kogentní zákaz zde nenajdeme, o statusovou věc nejde, nejde ani o otázku základní právní regulace. Ustanovení je zjevně pouhým vodítkem pravidel správy nemovité věci a jiné úpravě než v zákoně, zpravidla ve stanovách, by zřejmě nemělo nic bránit.“

S autory souhlasím a také považuji § 1180/2 za dispozitivní.

2)§§ o shromáždění považuji za statusová ustanovení tj. jsou kogentní. Že by to v NOZ mohlo být napsáno zřetelněji, souhlasím

3)možní budoucí členové SVJ jsou sice třetími osobami, ale tyto osoby poměry v SVJ nemusí trápit. Pokud seznají, že jim jakékoliv podmínky schválené v SVJ nevyhovují, tak jednotku nekoupí a nikdy se nestanou druhou osobou

4)při spoluvlastnicví se pouze minimum otázek musí dohodnout 100%. Prakticky vše se rozhoduje nějakou většinou. Jinak to v reálu ani nejde. Na webu lze však o mnoha věcech filozofovat, já jsem pouhý praktik.

Hezký den!

Pavel

Pavle nejprve jste citoval z příspěvku Magdy.

Já zas nejprve cituji z příspěvku Pelého:

„„Soudce Holejšovský na školení říkal, že § 1180 odst. 2 „je asi kogentní“ a že vše, co není vyjmenováno v NV366 spadne do odst. 1 – „opravy, mzdy zaměstnancům, úklid“ – výslovně takto vyjmenoval, alespoň dle mých poznámek :-)““

Pavle napsal jste:

„při spoluvlastnicví se pouze minimum otázek musí dohodnout 100%. Prakticky vše se rozhoduje nějakou většinou.“

Pokud ale opíráte dispozitivnost o § 1 odst. 2, tak tam je uvedeno:

„Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona“

Vy si pojem „ujednat“ nevysvětlujete jako souhlas všech vlastníků?

Evžene,

otázku, co znamená výraz ujednat jsem položil KANCLu již v roce 2013:

http://www.portalsvj.cz/…0–2-podle-ms

Odpovědí bylo, že není potřeba 100%.

Hezký den!

Pavel

Pro schválení stanov se vyžaduje podle § 1200 souhlas všech vlastníků. Co bychom se ale trápili tímto ustanovením, když podle Kanclu stačí po vyhovění tomuto ustanovení a schválení stanov souhlasem všech vlastníků svolat následující shromáždění s programem úprava stanov a předěláme si stanovy většinou přítomných vlastníků tj. třeba 25,1% všech vlastníků a těm co budou proti se vysmějeme. K čemu je potom vůbec ustanovení § 1200?

Pavle nepřipomíná vám to vysvětlení termínu „ujednat“, že to neznamená dohodu všech to památné soudní rozhodnutí, že dohoda není v případě SVJ souhlas všech?

Na rozdíl od Pavla si nemyslím, že budoucí vlastník je „druhou osobou“. Netvrdím, že je třetí osobou, ale…

Jde o to, že řada neslušných SVJ do sbírky listin nezakládá ani schválené stanovy. Nezakládá účetní závěrky, nebo je založí, ale ÚZ jsou vadné laik to nemusí poznat).

Chcete koupit byt, pověříte právníka základní právní prověrkou. Právník koukne do katastru a do sbírky listin krajského soudu. Tam najde stanovy z roku 2011. Koupíte byt a po roce zjistíte, že v roce 2015 byly schváleny nové stanovy, o kterých ale nikdo nic neví.

Zápisy se nedělají, nebo nejsou nikomu k dispozici.

SVJ je ovládáno arogantním výborem nebo arogantním SVJ (fakt nevím, co je horší), statutáři porušují zákony, to ale při koupi bytu nepoznáte.

Odpovězte mi: které stanovy jsou pro takového vlastníka účinné? Ty, které byly v době koupě bytu ve sbírce listin, nebo ty reálně schválené, o kterých převodce ale nic netušil, protože nechodí na schůze? Má snad zájemce o koupi i zjišťovat, jestli prodávající chodil na schůze?

Právní forma SVJ funguje dobře, pokud v domě žijí rozumní lidé. Pokud v baráku žijí magoři nebo líní lhostejní a pasivní důchodci a dělníci, tak je právní forma SVJ trestem božím.