SVJ a pozemek

Díky za odpověď. Ještě k variantě 2: přepočítat předzahrádku na podíly dle velikosti jednotek(stejně jako zastavěný pozemek) bez finančních vyrovnání mezi vlastníky (odhlasovat) a následně uvést v prohlášení vlastníka jako společnou část domu?

Díky Alfons

Předzahrádka NENÍ společnou částí domu. Jde o samostatný pozemek s vlastním parcelním číslem. Nelze jej nijak zahrnout pod režim ZoVB. Nakládání s ním se řeší v režimu Občanského zákoníku (podílové spoluvlastnictví). Proto podle mého názoru nemůže být uveden v Prohlášení: není jednotkou podle §2h ani společnou částí domu podle §2g.
Řešením je předzahrádka ve vlastnictví SVJ.

lake

Samozřejmě že související pozemek lze zahrnout pod správu společenství.

Dokonce to lze doporučit, protože jinak nelze zaručit, že vlastníci pozemku časem nebudou jiní než uživatelé pozemku, což věc jenom zkomplikuje.

A to i přesto, že tady pan lake opakovaně tvrdí opak.

K Vašemu názoru neuvádíte žádné argumenty.

Pokud se spoluvlastníci samostatného pozemku usnesou podle Obč.Z. (většinou hlasů podle podílů), mohou pověřit správou pozemku kohokoliv. Nikoliv však SVJ, neboť správa cizího pozemku nespadá do předmětu činnosti SVJ.

Ustavením správce pozemku se ovšem nijak nezaručí, "že vlastníci pozemku časem nebudou jiní než uživatelé pozemku". Jak si ono "zaručení" vlastně představujete?

lake

Argumenty k mému právnímu názoru uvedl pan G.X. formou odkazů do ZoVB.

Správa cizího pozemku spadá do předmětu činnosti společenství, jsou-li splněny zákonné podmínky. A na to se tazatel ptal. Vy řešíte něco jiného, to tazateli nepomůže, byť můžete mít pravdu.

To je dokonce typická situace, že společenství spravuje cizí majetek. Přesně proto společenství ze zákona vzniká.

Prosím přečtěte §9/1, §9/14b, §13/1. Zákonné podmínky u samostatného pozemku ve spoluvlastnictví splněny nejsou.

Ze znění §15/1 lze dovodit, že „pozemkem“ dle ZoVB je míněn ten pozemek, jehož podíl byl na vlastníka převeden automaticky zároveň s vlastnictvím jednotky – nikoliv nějaký jiný pozemek, na němž nestojí budova a jehož spoluvlastníci mohou být (jak jste sám napsal) odlišní od členů SVJ.

Ustavením správce pozemku se nijak nezaručí, „že vlastníci pozemku časem nebudou jiní než uživatelé pozemku“. Právě před tím tazatele varuji.

lake

Z § 15/1 lze dovodit, že „pozemkem“ je míněn ten pozemek, který je ve správě společenství. (Nic o „automatickém“ převodu ani o tom, zda na pozemku něco stojí, v § 15/1 není ani to nelze dovodit.)

Proč uvádíte §9/1, §9/14b, §13/1 není zcela jasné, k věci mnoho neříkají.

Debata byla o tom, co říká § 15/1 (nic k věci), resp. co lze z něho dovodit (rovněž nic k věci).

Debata naopak nebyla o tom, zda vím či nevím něco, co s § 15/1 nijak nesouvisí. To jenom tak pro pořádek.

Pane, takže vy ani nevíte, o čem je tato debata. Určitě nikoliv o § 15/1. Přečtěte si úvodní příspěvek tohoto vlákna.
Toto je vskutku ztracený případ ...
lake

Prve jste tvrdil, že § 15/1 řeší tazatelův problém. Tak už se nějak rozhodněte, teď tvrdíte opak.

Pro AnonymousB:
Pokud nevíte ani to, že spoluvlastnictví k pozemku se váže AUTOMATICKY na vlastnictví jednotky, pak další diskuse s Vámi nemá smysl.

Nemám ve zvyku uvádět citaci z jiných než právních norem, ale v tomto případě učiním výjimku. Pokyny č. 24 Českého úřadu zeměměřického a katastrálního ze dne 4. 8. 2000 č.j. 2648/2000-23 k realizaci zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům (zákon o vlastnictví bytů) stanoví postup katastrálních úřadů a zcela jednoznačně dovolují společný zápis pouze u pozemku pod budovou. V případě, že celistvý pozemek přesahuje půdorys budovy, je nutno jej napřed rozdělit a spolu s jednotkou se zapíše pouze ta jeho část, která je pod budovou (čl. 6 pokynů).

Čl. 2/2.2.5
Je-li pozemek pod budovou s vymezenými jednotkami ve vlastnictví vlastníka jednotek, přepíše se na nový list vlastnictví s pozemkem i listina, která byla podkladem k zápisu vlastnického práva vlastníka jednotek, i věcná práva, která se k němu vážou. Listina se zapíše jako doplněk k nově založené větě D s kódem 81.

Čl. 6/2
Přechod vlastnického práva k pozemku podle § 879c obč. zákoníku
Vlastnické právo k pozemku zastavěnému budovou nebo stavbou ve vlastnictví osoby, které podle § 879c obč. zákoníku, ve znění zákona č. 103/2000 Sb., přejde do vlastnictví vlastníka budovy, popřípadě vlastníka jednotky vymezené v této budově, se zapíše do katastru nemovitostí po 1. červenci 2001 na základě ohlášení vlastníka, jehož přílohou je:
(...)
b) geometrický plán pro oddělení pozemku, který je předmětem přechodu vlastnického práva v případě, že pozemek evidovaný v katastru jako parcela je větší než pozemek, který je zastavěný budovou a pozemek na něj navazující.
----------------------------------

Pokud se některý zdejší diskutující stále domnívá, že katastrální úřady konají již 9 let v rozporu s právem, může se domáhat změny - stížností nebo správní žalobou.

lake

Pane lake,

pro argumenty rovněž podpůrně nahlédněte do rejstříku společenství, jako předmět činnosti společenství naleznete zápisy typu:

„správa společných částí domu a pozemků, které jsou vymezeny v prohlášení vlastníka“

Pane Lake, proč by nešlo podle vás zahrnout pozemek do prohlášení vlastníka (s podíly shodnými s s podíly na spol. částech domu)?

Mám za to , že lze do stejného režimu jako pozemek zastavěný zahrnout i jiné související pozemky. [ § 4 e) f) ; §6 e) ]

Naopak nesouhlasím s návrhem, aby SVJ mělo ve svém majetku pozemky nesloužící ke správě společ. částí domu (předzahrádky)

G.X.

Pane G.X.,

přečtěte si §1 ZoVB. Pozemek může být v režimu ZoVB upraven pouze odvozeně a to:
(a) stojí li na něm budova, která se má prohlášením dělit na jednotky. Pak s vlastnictvím jednotky nabývá osoba rovněž (automaticky) spoluvlastnický podíl k pozemku.
(b) je-li právo užívat nádvoří podle §21/6.

Ovšem samostatný pozemek s vlastním parcelním číslem, který není ze všech stran ohraničen bytovým domem, a na němž nestojí žádná budova, nespadá pod ZoVB: není k tomu žádný právní důvod. Takový pozemek nemůže být uveden v Prohlášení. Převede-li se, půjde o převod podle Obč.Z. Zda je tento pozemek "související", je právně bezvýznamné.

Vaše argumentace §4e, §4f:
Přečtěte si,co je obsahem Prohlášení vlastníka podle §4/1. Dále si přečtěte §21/1 věta první. Na základě čeho přiřazujete samostatný pozemek předzahrádky pod režim ZoVB? Co má tento pozemek společného s jednotkami? Jen to, že vlastník budovy a vlastník předzahrádky je tatáž osoba?

BTW: SVJ samozřejmě může nabývat vlastnictví pozemku nebo jednotky, a to i když s tím nesouhlasíte. Viz např. [1] [2].

lake

pane Lake, vaše reakce jsou obsáhlé, ale postrádám v nich byť jen jediný RELEVANTNÍ odkaz na ustanovení, které by diskutovanou operaci zakazovalo. §1 neobsahuje nic ve věci specificky užitečného. §21/6 pojenává o věcném břemenu – nerelevantní. §4/1 nepojednává o pozemku. §21/1 ukládá určité povinnosti ohledně vlastnictví stavebního pozemku.

Tím není nijak vyloučen podobný režim na další pozemky. Tzn. že se domnívám, že původní vlastník může určit i další pozemky v prohlášení vlastníka, jako společné a související. Stejně tak tím není vyloučena dodatečná změna ve vlastnictví a odpovídající úprava Prhášení.

Ale když tedy nevěříte, cituji z našeho Prohlášení

"Označení pozemku zastavěného, pozemků věcně příslušných a určení práv k nim
Pozemek parc. č. xxx/yy1 – zastavěná plocha, bytový dům, o výměře xxxx m2, který je Domem zastavěn a pozemek parc.č. xxx/yy2 – ostatní plocha, zeleň, o výměře zzzz m2, tj. pozemek věcně příslušející, vše k.ú. AAAA.
Vlastnické právo k ideálním spoluvlastnickým podílům ke všem citovaným pozemkům předchozího odstavce převede vlastník bytového domu na vlastníky jednotek v kupní smlouvě současně s převodem vlastnického práva k jednotkám. Velikost podílu ke každému pozemku bude odpovídat velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech budovy .....
Vlastník každé jednotky je oprávněn užívat společné části budovy a nezastavěnou část pozemků tak, aby tím nebránil v užívání vlastníkům ostatních jednotek…
Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou Domu a pozemků podle velikosti svých spoluvlastnických podílů na společných částech budovy.
… 

G.X.

ZoVB o pozemku nemlčí, pouze nedostatečně určuje, o jaký pozemek se jedná.

Pan G.X. vyslovil názor, že se v ZoVB jedná o pozemek související s domem. Vzhledem k tomu, že celý ZoVB je o správě domu a pozemku, lze mít za to, že tento názor je v pořádku. Nahlédnutím do rejstříku společenství lze zjistit, že rejstříkové soudy zápisují předmet činnosti společenství: „správa domu a souvisejících pozemků“.

Pokud se domníváte něco jiného, totiž, že pozemek, o němž se mluví v ZoVB, s domem nemusí nijak souviset, pokuste se takovýto názor obhájit. Sám důvody nenalézám.

Až uvedete definici "souvisejícího pozemku" obsaženou v některé právní normě, můžeme se o tom bavit dál. Takto nevím o čem hovoříte; ostatně vy taky ne :-)

lake

Díky všem za reakce. V případě, že bude předzahrádka ve vlastnictví SVJ, dá se její údržba (sekání trávy, zahradní úpravy, oprava oplocení,…) financovat z fondu oprav? Pokud ne, jak jinak?

Alfons

Vy jste vlastníci, vy tvoříte společenství, vy rozhodnete.

lake

Prosím o radu ve věci:

zároveň s koupí BJ a spoluvlastnického podílu na BD a pozemku pod BD byl vlastníkům BJ a domu převeden podíl na několika pozemcích v okolí domu: slepá komunikace před domem, několik zatravněných pozemků v okolí domu.Všechny jsou veřejně přístupné a také veřejností užívané – vesměs k parkování a venčení psů. Údržbu těchto pozemků financují členové SVJ a o rozsahu údržby rozhoduje výbor SVJ. Je to správný postup a musím jako vlastník BJ zároveň přispívat v rámci SVJ na údržbu těchto samostatných pozemků podle rozhodnutí výboru SVJ? Nezastírám, že se můj názor na jejich údržbu liší, chápu, že mám jako vlastník pozemku určité povinnosti s ohledem např. na místní vyhlášku, týkající se údržby pozemku,ale nevidím nejmenší důvod, proč pěstovat anglický trávník pro venčení cizích psů, když navazující pozemek je zarostlý metrovým plevelem a plný odpadků. Prosím o radu, děkuji.

Tohle je pomerne sporna otazka a zaroven velice casta. Developeri to takto bezne prevadeji, ve smlouvach se tomu rika „prilehly pozemek“. Dokonce je podil na nem na katastru nejak svazany s podilem na bytu, protoze se pri prodeji zmeni automaticky vlastnik i na tomto pozemku (aspon v nasem pripade).

I tak to ale neni podle zakona jasne, zda to muze nebo nemuze spravovat SVJ. Zcela zarucene se ale jedna o klasicke spoluvlastnictvi a podle obcanskeho zakoniku pak rozhoduje o nakladani s majetekem vetsina vlastniku.

Takze nejjednodussi, jak si to vyjasnit, je svolat spolecne se Shromazdenim SVJ i schuzi majitelu zmineneho pozemku a nadpolovicni vetsinou vsech si odsouhlasit, jak se o nej budete starat. V podstate se da rict, ze vetsina majitelu toho pozemku poveri SVJ starosti o nej. Takze pote sice SVJ bude na jeho udrzbu vybirat zalohy, ale ne z titulu podilnictvi v SVJ, ale z titulu povereni spoluvastniky. Taky to neni uplne dokonale ciste, ale aspon je to nejak formalne stvrzene a diky ekvivalenci clenu SVJ se spolumajiteli toho pozemku by to nemelo nikomu zasadnim zpusobem vadit.

Usneseni napr. takto: „Shromáždění SVJ souhlasí s tím, že přilehlý pozemek dle prohlášení vlastníka (k. u. XYZ, pozemek č. AAA/BB), bude spravován a udržován SVJ (NAZEV). Zálohy na tuto údržbu budou jako doposud vybírány společně s ostatními zálohami na správu a údržbu domu a spolu s nimi také každoročně vyúčtovány.“

• Přítomno členů se spoluvlastnickými podíly s úhrnem hlasovacích práv v celkové výši 56,15%.
• Čas hlasování 19:57
• Pro: 56,15%, Proti: 0%, Zdrželo se: 43.85% z hlasovacích podílů všech vlastníků.

Dulezity je ten podil vsech vlastniku, protoze diky tomu je to schvaleno dle pravidel pro spoluvlastnictvi a ne podle pravidel SVJ!

„ve smlouvach se tomu rika „prilehly pozemek“. Dokonce je podil na nem na katastru nejak svazany s podilem na bytu, protoze se pri prodeji zmeni automaticky vlastnik i na tomto pozemku“ (Vložil JC (bez ověření), 3. Leden 2013 – 17:09)

Nemohl byste upřesnit, jakým způsobem, tj. jako listinou a jakým zněním textu, lze dosáhnout toho, aby převod podílu na přilehlém pozemku byl (a do budoucna zůstal) na katastru svázán s převodem jednotky a podílu na domě a podílu na zastavěném pozemku? Jak takový zápis v katastru potom vypadá?

Stav, kdy se podíl na přilehlém pozemku převádí a musí převádět automaticky a pouze spolu s jednotkou, představuje jistě žádoucí právní stav, přičemž účinná právní úprava bohužel neposkytuje dostatečné vodítko, jak tohoto stavu dosáhnout. V opačném případě nutně během času nastane stav, kdy přilehlý pozemek nebude mít jediného podílového spoluvlastníka společného se spoluvlastníkem domu a zastavěného pozemku. Bude to sice v souladu s literou práva, ale nikoli v souladu s duchem práva.

Pane Jando, není pravdou, že podíl na „přilehlém pozemku“ by se automaticky převáděl. Řešení je zde: http://www.portalsvj.cz/…ni-pod-domem

lake

Pane laku,

kde přesně je na Vámi zmiňované stránce Vámi zmiňované řešení automatického převodu vlastnictví pozemku?

Klopp

Citace od lake:

‚Je tedy nutno uvést takový pozemek v Prohlášení jako „věcně příslušný k domu“, popř. jako „příslušenství domu podle § 121 odst. 1 Občanského zákoníku“. Tím je pozemek svázán se společnými částmi domu. Podíl na takové nemovitosti se převede spolu s jednotkou (podle § 8 odst. 1 ZoVB).‘

Pane JC,

odkazujete na § 8 odst. 1 ZoVB, ten o pozemku (jakémkoli) vůbec nic neříká. Odkud plyne Vaše tvrzení, že označením pozemku v Prohlášení jako „věcně příslušný k domu“ popř. jako „příslušenství domu podle § 121 odst. 1 Občanského zákoníku" je pozemek svázán se společnými částmi domu?

Definice společných částí domu v § 2 písm. g) ZoVB neumožňuje, aby obsahovaly pozemky.

Vintíř

Pane Vintíři, mýlíte ve Vašem tvrzení ohledně definice v § 2 písm. (g) ZoVB.

Technická poznámka č. 1: měl byste umět rozeznat, že pan JC nic netvrdil a na nic neodkazoval. Pouze citoval část mého příspěvku, uveřejněného v jiné diskusi.

Technická poznámka č. 2: Jestliže se zabýváte jen citátem z jiného delšího textu, většina informací Vám uniká. Přečtěte si napřed CELÝ zdrojový příspěvek. Kdo to nedělá, klade zbytečné otázky.

lake

„Pane Jando, není pravdou, že podíl na „přilehlém pozemku“ by se automaticky převáděl.“ (Vložil lake, 3. Leden 2013 – 20:44)

Nepsal jsem, že se podíl na „přilehlém pozemku“ automaticky převádí. Psal jsem, že takový stav, kdy by se podíl na „přilehlém pozemku“ automaticky převáděl spolu s jednotkou, je stavem žádoucím, a ptal jsem se pana JC, který o něm píše, jak lze takového stavu dosáhnout.

Takže znovu: Tážu se pana JC, jak lze dosáhnout žádoucího stavu, kdy se podíl na „přilehlém pozemku“ automaticky převádí a v budoucnu bude automaticky převádět spolu s jednotkou.

Zkusim to zjistit, ale v tuhle chvili sam nevim, jak to funguje. Ale za tech 5 let se prodalo uz dost bytu (mame SVJ o 175 bytech, takze se to hybe) a vlastnicka struktura je porad totozna i na prilehlem pozemku.

A pochybuju, ze vsechny prodeje byly delane tak fundovane, aby se na to ani v jednom pripade nezapomelo, na to mam s realitkama uz dost odlisne zkusenosti.

„Vlastnická struktura je pořád totožná i na přilehlém pozemku“ (Vložil JC (bez ověření), 4. Leden 2013 – 8:00)

Přesně o to se jedná, resp. jak dosáhnout Vašeho stavu. Předem děkuji za odpověď.

Nový ObčZ sice zavádí předkupní právo mezi vlastníky zastavěného pozemku a stavby na něm, ovšem nikoliv mezi vlastníky zastavěného pozemku a přilehlého pozemku.

JC napsal: „Zkusim to zjistit, ale v tuhle chvili sam nevim, jak to funguje.“

Pane JC, nemusíte zjišťovat vůbec nic. Odpověď panu Jandovi jsem dal už v příspěvku http://www.portalsvj.cz/…vj-a-pozemek#….
Ale ten trumpeta se tam ani nepodíval, za mou správnou odpověď mne povýšeně pokáral a namísto toho zbytečně úkoluje Vás. Nechte to plavat.

lake

Diky, aspon jste me nakopnul si ten vas odkaz precist jeste jednou :) Napoprve mi to taky nejak nedoslo.

Cimz se ovsem problem s pozemkem trosku komplikuje tem, kteri ho nemaji v prohlaseni vlastnika. Nase reseni je pro ne sice pouzitelne, ale je dost pravdepodobne, ze se jim casem rozpadne synchronizace vlastniku mezi SVJ a tim pozemkem.

neni zde povinnost jakykoliv podil napr. na spolecnem pozemku ci GS nedrive nabidnout soucasnym majitelum?

Povinnost nabídnout podíl spoluvlastníkům neexistuje. Z vlastní zkušenosti vím, že developeři to v případě pozemků nikdy nedělají.

Spoluvlastníci mají předkupní právo, které musejí uplatnit do 2 let.

Pro zajímavost jsem si dal tu práci a porovnal jsem v KN spoluvlastníky našeho domu a pozemků, které nám prodal developer jako související, a zjistil jsem, že po 3 letech již 4 spoluvlastníci ze 70 nejsou shodní. Dost mě to překvapilo. A SVJ dál ode všech vybírá zálohy na údržbu zeleně jako by se nechumelilo.

Děkuji všem za názor,

kontrolou Prohlášení VB zjišťuji, že o jiných pozemcích, kromě pozemku pod domem, není v něm ani slovo.

Takže se tedy jedná o podílové spoluvlastnictví a nakládání s ním se řídí Občanským zákoníkem.

Údržba pozemků je tedy mimo režim SVJ, je to tak?

Jak to řešíte jinde? Mám za to, že to je dost danajský dar, i když to nebyl dar a v KS byla jejich cena několik set tisíc, ale pro to zase byly asi důvody daňové:-) Ideální by mi přišlo, kdyby je vlastnilo SVJ.

Děkuji za další názory.

Je to tak, jak rikate. Ty pozemky se ridi podilovym spoluvlastnictvim a prevest je primo pod SVJ je strasne problematicke, ne-li nemozne.

Ale pokud mate stejne vlastniky v SVJ a na tom pozemku, tak to udelejte viz. postup, ktery jsem popsal vyse. Proste se o ty pozemky bude starat SVJ, ktere tim poveri vetsina vlastniku onoho pozemku. A stejna vetsina, tentokrat ovsem clenu SVJ, toto povereni prijme. Musite si jen dat pozor na to, aby to byla nadpolovicni vetsina vsech a ne pouze pritomnych.

V tu chvili se vetsina majitelu onoho pozemku dohodla, jak se o nej starat, coz ostatni musi akceptovat. A zaroven to mate sloucene pod SVJ, s jednemi zalohami a vyuctovanim.