Stanovisko vlády k poslanecké novele § 1186
http://www.psp.cz/…xt/tiskt.sqw?…
Navrhovaná úprava § 1186 odst. 2 občanského zákoníku prolamuje ochranu dobré víry. V praxi tak mohou nastat situace, kdy nabyvatel jednotky vynaloží veškerou snahu, kterou po něm lze spravedlivě požadovat, aby zjistil, zda na jednotce váznou nějaké dluhy, přičemž bude ujištěn, že na jednotce neváznou žádné dluhy, ale později se ukáže, že jednotka je zadlužena. V těchto případech vláda považuje za nespravedlivé dovozovat, že dluhy na nabyvatele přešly.
Emile, krcmo, hlavně že je všechno jasné.............
Magdo, tentokráte s Vámi souhlasím, skutečně nepřesvědčíte, takže sázku byste vyhrála :)
A pane TN, to přestože se stanoviskem vlády v tomto bodě souhlasím. Ale obávám se, že jste jej ne zcela pochopil..
Takže znovu:
Přechod dluhů aktuálně vyplývá z par. 1107, odst. 1 NOZ:
§ 1107
(1) Kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon.
Tato podmínka, tj. že nabyvatel mohl zjistit tuto závadu (jíž je i případný dluh) je naplněna v par. 1186, odst. 2 NOZ:
§ 1186
(1) Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat.
(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.
Shodli jsme se na tom, že tento par. zakládá povinnost vydat ono potvrzení o dluzích. Tím je tedy naplněna podmínka pro přechod dluhů z par. 1107, protože nabyvatel mohl o těchto dluzích vědět.
Ale zároveň, pokud je vydáno potvrzení, které je vadné, tj. například je na něm uvedeno, že dluhy na jednotce nejsou, přestože tam jsou, tak tato podmínka (že nabyvatel mohl o dluzích vědět) naplněna není a dluh tedy nepřejde.
A nyní k navrhované novele. Pak by par. 1186, odst. 2 zněl:
§ 1186
(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, dochází k převodu jednotky včetně dluhů převodce souvisejících se správou domu a pozemku vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku. Za dluhy splatné ke dni převodu jednotky, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu
Jak vidíte, vypadlo ustanovení o potvrzení, přechod dluhů je zde "natvrdo", takže by přešel za všech okolností. Tedy i kdyby nabyvatel vynaložil všechnu snahu, vyžádal si potvrzení (které by mu bylo vydáno, přestože na to nárok již ani nemá), na kterém by dluhy nebyly. I přesto by na něj tyto dluhy (o kterých se ani neměl možnost dozvědět) přešly. A na tuto novelu reaguje stanovisko vlády:
Navrhovaná úprava § 1186 odst. 2 občanského zákoníku prolamuje ochranu dobré víry. V praxi tak mohou nastat situace, kdy nabyvatel jednotky vynaloží veškerou snahu, kterou po něm lze spravedlivě požadovat, aby zjistil, zda na jednotce váznou nějaké dluhy, přičemž bude ujištěn, že na jednotce neváznou žádné dluhy, ale později se ukáže, že jednotka je zadlužena. V těchto případech vláda považuje za nespravedlivé dovozovat, že dluhy na nabyvatele přešly.
Takže jak jsem psal, s tímto naprosto souhlasím. S přechodem dluhů, o jejichž existenci se s trochou snahy může nabyvatel seznámit, zas takový problém nemám (může upravit kupní cenu), ale aby přešly i dluhy o nichž byl ujištěn že neexistují, to je doopravdy docela síla..
Zkoušíte to hezky. Toto nezkusila ani paní Kabelková, a že ta zkouší všechno možné…
O vztahu § 1186 a § 1107 slyším poprvé, není o něm zmínka ani ve vámi oslavované komentářové literatuře.
S tím asi přišel nějaký zoufalec, když už nevěděl, jak svůj výklad § 1186 vnutit obecnému lidu, hledal a hledal, až našel relativně použitelnou větičku v § 1107.
§ 1107 se ovšem týká závady váznoucí na věci. Takovou závadou na věci např. není dluh z úvěru, ze kterého byla nemovitost pořízena, či zhodnocena. Takovou závadou na věci (nezapsanou ve veřejném seznamu) ale bude např. nájemní právo nájemníka, který má s převodcem uzavřenu nájemní smlouvu (a jak víme, ta ani nemusí být písemná!).
Vysvětlete mi, jak souvisí osobní spotřeba vlastníka (odběr vody) a dluh na úhradách za tuto osobní spotřebu, s vadou věci? Už jsme to rozebírali tisíckrát, v momentu vystavení Potvrzení nikdo nezná skutečný náklad na službu, protože SVJ nemá faktury od dodavatelů.
Kromě toho různí chytrolíni z § 1186 vyvozují, že přecházejí všechny dluhy uvedené v Potvrzení, kdy to výbor různě zkouší a napíše do Potvrzení i dluhy na manipulačních poplatcích, smluvních pokutách, náhradě škody, dluhy na kupní ceně za klíče, a dluhy všech předchozích vlastníků od roku 2000, vč. dluhů zemřelých, jejichž dluh zanikl pro neexistenci dědiců.
Pane TN,
již jsem dával odkaz na srovnávací komentář tomuto se věnující:
http://www.wolterskluwer.cz/cz/system-aspi/o-systemu-aspi/obcansky-zakonik-srovnavaci-komentar-ukazka.c-510.html
Tam někteří autoři vyvozují přechod dluhů pouze ze samotného par. 1186, jiní pak v kombinaci právě s par. 1107. Já osobně se domnívám, že by se to skutečně dalo pouze z paragrafu 1186 dovodit (tedy samotný přechod, ostatně proč by zde byla zmíněna možnost přechodu dluhů, když žádné přejít nemohou?). Z par. 1107 pak, dle mého názoru, vyplývá, že dluhy o kterých se nabyvatel nemohl dozvědět, nepřechází. Ale tak pokud máte takový přehled jak píšete, dívím se že Vás toto překvapilo - navíc Emil to sem opakovaně také dával, dovozuji z toho, že si jedete svou, aniž byste vůbec jiné argumenty vnímal.
Nicméně pointa mého příspěvku byla v tom, že ve stanovisku vlády čtete něco co tam jednoduše není. Není to o tom, že by aktuálně dluhy nepřecházely, ale o tom, že pokud bude přijata novela (stanovisko se věnuje výhradně této novele), budou dluhy přecházet bezpodmínečně, tj. i když se přes veškerou snahu nabyvatel o existujících dluzích ani nedozví. Což i já považuji za nenormální..
Vy pořád uhýbáte. Vysvětlete nám, jak souvisí individuální spotřeba člověka, individuální odběr služby, se závadou váznoucí na věci? Náklad na osobní spotřebu vody je závada váznoucí na věci? Opravdu by mne zajímal myšlenkový pochod, jakým jste k tomu došel.
Že dluží jednotka je uvedeno ve stanovisku vlády ST 920/1:
„Navrhovaná úprava § 1186 odst. 2 občanského zákoníku prolamuje ochranu dobré víry. V praxi tak mohou nastat situace, kdy nabyvatel jednotky vynaloží veškerou snahu, kterou po něm lze spravedlivě požadovat, aby zjistil, zda na jednotce váznou nějaké dluhy, přičemž bude ujištěn, že na jednotce neváznou žádné dluhy, ale později se ukáže, že jednotka je zadlužena. V těchto případech vláda považuje za nespravedlivé dovozovat, že dluhy na nabyvatele přešly.“
Jen konstatuji.
Připomínám, že pan Pavel k vysvětlování pojmu „příspěvek“ vers. „záloha“ odkázal na Legislativní pravidla vlády, čl. 40. Odkazu jsem rád, předtím jsem ani nevěděl, že taková pravidla existují.
http://www.portalsvj.cz/…spevek-v-noz
Pravidla lze najít na
https://www.vlada.cz/…vlady-91209/
Takže co je dluh na jednotce. Dle mne je to podobné jako dluh „na autu“, jak již vysvětloval Lake. Zajímavé je, že při „dluhu na autu“ takové polemiky myslím nevznikají, protože věřitele (leasingovou spol. nebo vlastníka-2) nenapadne vymáhat dluh vlastníka-1 od vlastníka aktuálního. Tak to snad plyne i ze stanoviska vlády.
Petře, podle mého názoru takové srovnání dost kulhá. Pokud máte úvěr na auto (neuvažuji leasing, kdy ani nejste majitelem vozu, tím je leasingová společnost), spíše bych to srovnal s hypotečním úvěrem. V případě takového úvěru (stejně jako u hypotéky) podepíšete s bankou smlouvu, kde je omezen převod věci (auta či bytu), resp. je možný pouze se souhlasem banky. Pak úvěr (ať již hypoteční či úvěr na auto) může také přejít, ale je to vázáno na souhlas všech zúčastněných (banky, převodce i nabyvatele). Proto není pro nějaké polemiky prostor, žádné straně to nemůže vadit..
To v případě dluhů k SVJ ale neplatí, nemůžete to tedy srovnávat.
Srovnání může být třeba v případě pokut (u auta dopravních, u bytu např. ze zákona o službách), kde ale skutečně ani jedno ani druhé nepřejde, to by bylo absurdní.
Krčmo, mě připadá jako byste byl autorem toho nesmyslu Vy (podle toho jak zde za to bojujete). Zajímal by mně Váš názor na to co zde bylo řečeno ohledně hypotéky. Nezdá se Vám, že by byl to mělo být stejně i s dluhem vůči SVJ než vymýšlet další kraviny a novely ve všech případech za duhy odpovídá především dlužník, je v případě BD a nyní i v SVJ je to naopak. Tedy jestli někdo v domě jednotku prodává a má dluhy, musí je vyrovnat(prodej mu většinou vynese nějaké peníze) nebo se (smluvně) dohodne s nabyvatelem za souhlasu věřitele(SVJ) o jejich převzetí (samozřejmě s kompenzací v prodejní ceně). …
jpinkavo, NOZ bohužel, právě v části bytového spoluvlastnictví, není příliš povedený zákon. A to mimo jiné i v oblasti přechodu dluhů. Já tu rozhodně nebojuji za to, že mají dluhy (za těchto podmínek) přecházet. Pouze říkám, že tomu tak aktuálně je a Vy ani já s tím nic neuděláme, musíme se s tím tedy smířit. I když si budeme stokrát říkat "dluhy nemají nožičky" nebo "to by se dlužníkům líbilo".
Problematické považuji především to, že současný stav vyžaduje znalost zákona, tj. kupující musí vědět, že potřebuje potvrzení o dluzích, přičemž mu to často ani realitka neřekne. Takže pokud někdo není dostatečně znalý práva, má smůlu..
Co se týká možných řešení, již jsem tu zmiňoval dvě možnosti:
1) Potvrzení podle par. 1186, odst. 2 by bylo vydáváno povinně (bylo by přílohou kupní smlouvy bez které by KN ani převod nezapsal). Pak by se nabyvatel vždy dozvěděl o případných dluzích, které na něj přejdou. Může se pak rozhodnout, zda (s ohledem na kupní cenu) se mu koupě vyplatí, může si dohodnout snížení ceny, případně za těchto okolností od koupě úplně upustit.
2) Při každém převodu bude z kupní ceny automaticky splacen případný dluh. Také mi nepřijde logické, když je prodán byt třeba za 3 miliony a po této transakci zůstane dluh 20 tisíc. Při této variantě je ale otázka co třeba s úvěrem, který se nedá zaplatit okamžitě.
„To v případě dluhů k SVJ ale neplatí,“
A proč by SVJ nemohlo postupovat stejně? SVJ vyčíslí dlužnou částku, následně všechny tři strany (SVJ, převodce, nabyvatel) vysloví souhlas, aby nabyvatel převzal dluh. Je to naprosto transparentní řešení. Pokud se nedomluví, platí převodce …
Píšu o standardním postupu, samozřejmě se mohou domluvit jinak. Nikdo tu přeci nezpochybňuje (reakce pro pana TN) možnost smluvní změny osoby dlužníka. Ani já, ani ti právníci o kterých hovoříte.
Jen říkám, že u auta je ta dohoda vždy nutná (stejně jako u hypotéky, a to bez ohledu na to, jestli jste v prodlení se splátkami či nikoliv), jinak nemůže dojít k převodu, je to standardní postup. Aby se SVJ dohodlo s dlužníkem (tj. převodcem), že nemůže převést jednotku pokud s tím SVJ nebude souhlasit, to je varianta z říše snů (vy byste na ní přistoupil?). Proto se rozhodně nedá srovnat dluh na autu (úvěr) a dluh na bytu (vůči SVJ).
A pane Luqduqu, Vámi navrhovaná varianta je sice možná, ale dle mého názoru (a o tom se tu vede celý ten spor), zcela zbytečná. Nemusí se dohodnout, aby dluh platil nabyvatel, ten bude platit ze zákona. Ale asi by nic nemělo bránit dohodě, že jej bude platit právě převodce.
Aha, tak podle vás – automaticky přejde dluh z převodce na nabyvatele, ale mohou se domluvit, že dluh převezme zpět převodce. Je to vlastně takové cestování dluhů.
Změna v osobě věřitele nebo dlužníka je standardní řešení dluhů, o kterém bohužel stoupenci elitních právníků, lektorů, komentářové literatury a odborníků na bytové právo neslyšeli.
podle mně majetek je bytetm jen tehdy, poskytuje-li služby pro bydlení. Vše co souvisí s využíváním jednotky pro bydlení je třeba považovat za součást majetku jednotky bytu. Bez toho by se jednalo jen o majetek soboru místností (nebytová jednotka) v domě.
TN, to je výborná zpráva, díky za ní.
Ale vsadím se, že Emila a Krcmu nepřesvědčíte :-).
Magda
jen tak mimochodem, kolik znáte SVJ, které samostatně vyúčtovávají správu a samostatně služby ?? na dvou vyúčtováních ?? A novela samozřejmě neřeší problém, že SVJ bude stejně muset dohánět starého vlastníka kvůli vyúčtování služeb. Takže nic neřešící komplikace a opruz pro všechny SVJ. A navíc – jak to podle vás řeší dluhy SVJ, které je majitel povinen ?? splácet (ta zateplení revitalizace atd.)
Asi jste nepochopil tvrzení Emila a krcmy a jiných stoupenců elitních právníků, podle nich předchozí vlastník žádné vyúčtování nedostane. Vyúčtování za celý rok dostane ten, kdo byl k 23:59 h 31. prosince vlastníkem. Emil a krcma vám dále vysvětlí, že správa domu se nevyúčtovává.
TN
přestaňte opakovaně lhát! Nikdy jsem nenapsal, že předchozí vlastník vyúčtování nedostane, přesto jste mně takové tvrzení lživě připsal už ve svém příspěvku http://www.portalsvj.cz/…hu-ze-sluzeb#…. Samozřejmě jsem se proti vašemu příspěvku ohradil a vysvětlil vám podrobně ve svém příspěvku „TN už opět mate“ http://www.portalsvj.cz/…hu-ze-sluzeb#…, jak dostanou vyúčtování služeb převodce i nabyvatel podle měsíců, ve kterých byly vlastníky.
A nyní máte takovou drzost, že opět uvádíte stejnou lež, kterou jsem už jednou vyvrátil.
Poslední komentáře