Spor o zábradlí.

Nejen pro janica

Opakuji, 100% bylo schváleno zakalené sklo. Pokud by se nyní instalovalo sklo čiré, někdo by to mohl napadnout. Po dokončení revitalizace domu proběhne klasický postup při změně vzhledu domu a paní (zřejmě za její prostředky) bude sklo vyměněno za čiré. Takto jí to (v klidu a bez používání výrazu spor) vysvětlit. Viděl jsem hodně domů se zakaleným (mléčným) sklem kombinovaným se sklem průhledným.

„Mléčné sklo se dává i kvůli tomu, aby nikdo neviděl na balkon či do lodžie.“
To bych laskavě ponechal na jednotlivém vlastníkovy (uživateli) balkonu (lodžie).

„Nechápu požadavek majitelky bytu v dotazu.“
Já zase ano a důvody dobře popsal pan Bořivoj:
http://www.portalsvj.cz/…nik-jednotky#…
http://www.portalsvj.cz/…nik-jednotky#…
http://www.portalsvj.cz/…nik-jednotky#…
http://www.portalsvj.cz/…nik-jednotky#…

Ještě k „jednotnému rázu baráků“. Co potom říkáte na novostavby, kde je každé okno jinak velké, sklo na zábradlí jinak barevné atd.?

Soudit se nemá smysl. My se soudíme s jedním vlastníkem již přes 10 let !!

Nečlen II opět nerozumí. Ale to je u něho standard, nemusí to u svých příspěvků uvádět.

Nařízení vlády 366/2013 Sb. definuje společné části domu (abstrahuje přitom od toho, kdo je vlastní) a § 1180 NOZ stanovil, že i společnou část domu ve výlučném užívání majitel bytu spravuje na svůj náklad. Pokud zábradlí dle PV patří k bytu, má je též majitel bytu spravovat na svůj náklad. Tak v čem vidíte problém?

„Pokud zábradlí dle PV patří k bytu, má je též majitel bytu spravovat na svůj náklad.“

Poněkud zjednodušujete. Vlastník bytu hradí běžnou údržbu společných částí domu v jeho výlučném užívání. Pouze běžnou údržbu. Neznamená to, že může takovéto části svévolně odstranit, pozměnit či nahradit jiným provedením.

(Společné části domu jsou v podílovém vlastnictví vlastníků domu. V tom problém není.)

Majitel bytu spravuje na svůj náklad společnou část, kterou má ve výlučném užívání, na 100%! Benefit z této společné části též bere ze 100% pouze její výlučný uživatel! To Vám mají přispívat na zábradlí a skla třeba i ti, co je ani nemají? § 1180 hovoří jednoznačně. V NOZ nenajdete žádný §, který by nutil někoho přispívat na něco, co nemůže využívat. To by bylo proti dobrým mravům. ZoVB, na který jste byla zvyklá, už dávno neplatí. Probuďte se.

chodí mi pravidelně ne e-mail časopis Nemovitostprofi. Před nedávnem tam byla odpověď právě k balkonům. Zde se odkazuje jednak na § 1175 odst.2 NOZ který hovoří o údržbě jak vyžaduje nezávadný stav. Zde se uvádí, že k běžné údržbě společných částí ve výlučném užívání je povinen vlastník jednotky, kdežto k údržbě, která souvisí se stavební funkčností těchto společných částí a jejich celkovým zachováním, je povinno společenství vlastníků. A jako určité vodítko pro to, co se rozumí běžnou údržbou společných částí domu ve výlučném užívání, se zde odkazuje využít právní úpravy ve vztahu k bytu a jeho užívání obsažené v nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů, který vymezuje pojem běžná údržba. Dále se zde uvádí, že dosud žádný právní předpis prozatím neupravuje rozsah běžné údržby v případě společných částí domu ve výlučném užívání.Opravy vad v konstrukci balkonů a související sanace je dle vyjádření opravou, jež by mělo zajistit a financovat společenství vlastníků s ohledem na zachování stavební funkčnosti domu, oprava korodujícího zábradlí a tedy jeho natření, je naopak běžnou údržbou a tu by měl vlastním nákladem zajistit vlastník jednotky, a to s ohledem na jeho zákonné povinnosti dle již zmíněného ust.§ 1175 odst. 2 občanského zákoníku. Podle mne tento názor má logiku.

To, co píšou v Nemovitostprofi, je populistické. Zadejte jim dotaz: Existují domy, kde polovina bytů je bez balkonů. Na základě čeho chtějí přinutit majitele bytů bez balkonů, aby přispívali na GO balkonů?

Nutit vlastníky bytů bez balkonů, aby přispívali na balkony, které nemohou využívat, je totiž proti dobrým mravům a tudíž nezákonné!

„Tento soud musí konstatovat, že nemravnost není trestná. Pokud by tomu tak bylo, tak naše věznice praskají ve švech,“

https://www.novinky.cz/…bis-40303102?…

Bohužel nový obč. zákoník jakkoliv zavedl na první pohled rozumné ustanovení, ve skutečnosti spíše způsobil zmatek. Neznám žádné Prohlášení, které by definovalo, co je balkon resp. které části by tedy výlučný vlastník měl sám spravovat. Je z tohoto pohledu balkon jen kvádr vzduchu nebo i jeho konstrukce?

Balkon sestává především z betonové desky, tedy z nosné konstrukce. Spolu se zábradlím zajišťují integritu stavby – pevnostní i vzhledovou. Všechny nosné konstrukce jsou vždy společné části (všem). Dává logiku, že budou ve stejném režimu jako celá fasáda. Generální opravu fasády neuděláte bez balkonů.

Podíval jsem se do prohlášení vlastníka jedné nové budovy, a pro inspiraci cituji:

" Terasy, zatravněné terasy, balkony a lodžie přístupné pouze z jednotek mají právo užívat pouze vlastníci těchto jednotek. Oprávnění k výlučnému užívání teras, zatravněných teras, balkonů a lodžií je jedním ze způsobů, kterým vlastníci jednotlivých jednotek vykonávají svá spoluvlastnická práva na společných částech Nemovité věci. Náklady na běžnou údržbu teras, zatravněných teras, balkonů a lodžií nesou vlastníci jednotek, ke kterým je tímto prohlášením přiřazeno právo jejich výlučného užívání. Na případných nákladech nad rámec běžné údržby teras, zatravněných teras, balkonů a lodžií se podílejí vlastníci všech jednotek v Bytovém domě v souladu se stanovami společenství vlastníků jednotek."

Zde (tzb-info.cz) je článek, který shrnuje vše podstatné.

Úryvek:
„Nový občanský zákoník (NOZ) č. 89/2012 Sb., resp. nařízení vlády č. 366/2013 Sb., na které se NOZ odkazuje, obecně definuje a také vyjmenovává společné části v domech. Kromě nosných konstrukcí, izolací, různých technických zařízení výslovně určuje, že společnými částmi jsou balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu a jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky.“

„Uvedené však platí pouze pro domy, kde došlo k převodu první jednotky nejdříve v den počátku účinnosti NOZ, tedy 1. ledna 2014. U domů, kde k převodu první jednotky došlo před touto účinností, platí zjednodušeně řečeno dříve účinný právní předpis, a tím je zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994. Uvedené vyplývá z paragrafu 3063 nového občanského zákoníku. Tuto skutečnost mnozí členové orgánů společenství netuší a prohlašují lodžie starých paneláků za společnou část.“

TZB-info hlásá nesmysl – společné části domu definuje i pro stará SVJ Nařízení vlády 366/2013 Sb. kde v § 5 cituji bod f) balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras; tyto společné části, jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky, – konec citátu. Výlučné užívání je poprvé definováno v tomto bodě, NOZ navazuje na to § 1180!

ZoVB nutil přispívat ostatní vlastníky i na společné části domu ve výlučném užívání, což je proti dobrým mravům – vede to k neoprávnému obohacování (viz klasika – polovina bytů bez balkonů).

Ve stanovách SVJ máme, že se řídíme § 1180 a v domě je klid.

Jak ZoVB tak OZ „nutí“ zcela logicky přispívat všechny na společné části domu, na jejich opravy. Pokud nejste schopen odlišit běžnou údržbu od opravy, tak s tím nic nenaděláme, ale nechte si ty Vaše divné výklady pro někoho jiného.

Snad nám nechcete tvrdit, že dříve přispívali všichni na údržbu např. zatravněných teras ve výlučném užívání – sekání trávy? Takový nesmysl, ale Vy to stále nedokážete pochopit.

Přednost má prohlášení vlastníka, pakliže je to v něm nejednoznačné, neurčité, postupuje se podle NV. Ale v tom mají všichni již dávno jasno, kromě Vás.

Zde nejde jen o to, zda věc je společná. Článek jsem četl a přijde mi nejasný – nezabývá se paragrafem § 1180 občanského zákoníku (o ten se opírá pan Tep), odvolává se např. na nejasné „dohody“ atd.

Dále domnívám, že § 3063 není v rozporu § 1180 (tzn i staré jednotky by se měly z hlediska přispívání řídit NOZ). Tato věc , stejně jako skutečnost, zda § 1180 je kogentní nebo dispozitivní, by měly být vyjasněny.

Článek nepsal právník; jeden tam je sice uveden jako recenzent ale recenze publikována není :)

Píšete,že:„sku­tečnost, zda § 1180 je kogentní nebo dispozitivní, by měly být vyjasněny.“

http://www.portalsvj.cz/…dispozitivni

http://www.portalsvj.cz/…dispozitivni

Ale to,že je celý § 1180 dispozitivní, je už přeci dávno jasné.Stačí si třeba pročíst:

„Pokud jde o povahu ustanovení, tak dispozitivnost § 1180, a to jak v účinném, tak v navrhovaném znění, vyplývá z ustanovení § 1 odst. 2 občanského zákoníku [Ustanovení § 978 občanského zákoníku stanoví, že od ustanovení této části zákona se lze odchýlit ujednáními s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon. Určení výše příspěvku však účinky ve vztahu k třetím osobám nemá (jde pouze o určení příspěvků člena, tj. osoby uvnitř spoluvlastnictví), proto je třeba vycházet z obecné úpravy § 1 odst. 2 občanského zákoníku)]. Není zde dán žádný důvod k tomu, aby bylo ustanovení § 1180 kogentní. Na dispozitivnost ukazuje i navrhované ustanovení § 1166 odst. 1 písm. c). Pokud by bylo ustanovení § 1180 kogentní, nedávalo by smysl, aby muselo být opisováno do prohlášení, aniž by byla vlastníkům jednotek dána možnost upravit si poměr výše příspěvků jinak. Dispozitivnost ustanovení je navíc zdůrazněna v důvodové zprávě, úmysl zákonodárce je tak zjevný.“

konec citace z připomínek k novele NOZ

Přeji Vám hezký den.JaVa

Dispozitivnost § 1180 je opravdu snad všem vyjasněna.

Pro jistotu ještě od „Kovářů“:

Podle důvodové zprávy se u nového občanského zákoníku klade důraz na dispozitivnost ustanovení, tedy možnost, aby si osoby uspořádaly soukromá práva a povinnosti odchylně od zákonné úpravy. Kogentní ustanovení, od kterých se nelze odchýlit, mají být v o. z. výjimečná.

Z § 1 odst. 2 o. z. vyplývá, že si osoby mohou ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona, nedojde-li tím k porušení:

• výslovného zákonného zákazu,
• dobrých mravů,
• veřejného pořádku,
• práv týkajících se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.

U každého ustanovení zákona tedy bude nutné zvážit, zda je kogentní nebo dispozitivní s ohledem na shora uvedená pravidla. Mnohdy si budeme muset počkat, v případě nejednoznačného výkladu o dispozitivnosti nebo kogentnosti, až na názor soudu. V této souvislosti je jistě vítanou aplikační „pomůckou“ názor velkého senátu Nejvyššího soudu podle kterého „… při pochybnostech, zda je občanskoprávní norma kogentního nebo dispozitivního charakteru, je třeba dát v souladu se zásadami, kterými jsou občanské právo a občanský zákoník ovládány (srov. zejména princip obecné svobody – autonomie jednání zakotvený v článku 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod), přednost závěru, že norma má dispozitivní charakter.“
Zdroj (bulletin-advokacie.cz)

Pro Nečlen II:

Pokud podle vašeho mínění je § 1180 dispozitivní, je též dispozitivní § 1120/1, který taktéž náleží do části třetí NOZ – viz § 976 a 978?

Proč mají někteří potřebu dělat ze SVJ víc, než je. Pak se nedivte, že jsou soudy zahlcené nesmysly. Dům (SVJ) spravovaný optikou RD se dvěma BJ (domovy lidí) funguje bez problémů.

Pokud existuje dohoda všech spoluvlastníků, lhostejno zda jich je 25 nebo jen 2, pak ano, správa jejich společné věci je bezproblémová.

Pokud ale byť jen jeden ze spoluvlastníků s dohodou nesouhlasí nebo k ní nepřistoupí, a není povinen s dohodou souhlasit nebo k ní přistupovat, pak pro jejich vzájemné vztahy platí kogentní ustanovení zákona.

„Existují domy, kde polovina bytů je bez balkonů. Na základě čeho chtějí přinutit majitele bytů bez balkonů, aby přispívali na GO balkonů?“

Existují domy, kde jenom některé byty jsou pod střechou. Na základě čeho chtějí přinutit majitele bytů, které nejsou pod střechou, aby přispívali na GO střechy?

Existují domy, kde ke vstupu do některých bytů není třeba projít celým schodištěm až nahoru. Na základě čeho chtějí přinutit majitele bytů v nižších patrech, aby přispívali na GO té části schodiště, kterou ke vstupu do svého bytu neužívají?

Obdobně byty potřebují pouze rozvody a stoupačky, které jsou pod úrovní bytu. Podle tepa se tedy nepodílejí na údržbě rozvodů a stoupeček nad úrovní jejich bytu.

Už toho nechte, tepe. Lidi zde jenom matete, jste zde se svými názory zcela osamocen, nikdo se k Vašim vývodům nepřipojuje. Kromě toho se to zde už x-krát řešilo.

Nebo uveďte svoje jméno, Vaše názory by byly žalovatelné podle ustanovení o vadné radě. Dám Vám možnost je obhájit.

„Existují domy, kde polovina bytů je bez balkonů. Na základě čeho chtějí přinutit majitele bytů bez balkonů, aby přispívali na GO balkonů?“

Odpovědi jsem se nedočkal: SVJ nepodniká a má jen ty peníze, které dostane od vlastníků bytů.

GO balkonú se dělá po 20 – 30 letech. Pokud SVJ stanoví vlastníku jednotky příspěvek 200 Kč měsíčně na balkon k výlučnému užívání dle § 1180, bude mít vlastník za 20 let na účtě naspořeno 48000 Kč. Je to moc nebo málo? To si rozhodněte v SVJ.

Dále: Existují domy, kde jenom některé byty jsou pod střechou. Na základě čeho chtějí přinutit majitele bytů, které nejsou pod střechou, aby přispívali na GO střechy? Takovou otázku může položit jen člověk mdlého ducha, protože bez střechy voda rychle proteče všemi patry.

Dále: Existují domy, kde ke vstupu do některých bytů není třeba projít celým schodištěm až nahoru. Na základě čeho chtějí přinutit majitele bytů v nižších patrech, aby přispívali na GO té části schodiště, kterou ke vstupu do svého bytu neužívají?

Dům má 1 vchod: Schodiště je společná část domu a tvoří jeden celek. Někteří vlastníci bytů chtějí vestavět ke schodišti výtah: Bude to plně na jejich náklad a i provoz výtahu budou hradit jen výluční uživatelé výtahu. Dům má více vchodů: Schodiště jsou společné části domu a jsou ve výlučném užívání majitelů bytů daného vchodu.
Někteří vlastníci bytů chtějí vestavět ke schodišti výtah: Bude to plně na jejich náklad a i provoz výtahu budou hradit jen výluční uživatelé výtahu v daném vchodě.

Obdobně byty potřebují pouze rozvody a stoupačky, které jsou pod úrovní bytu. Podle tepa se tedy nepodílejí na údržbě rozvodů a stoupeček nad úrovní jejich bytu.

Nejde o můj citát, jde o hnusnou dehonestaci mého nicku:

Stoupaček je v domě několik, takže jsou ve výlučném užívání skupin vlastníků bytů.

Mimochodem – ucpou-li obyvatelé nad Vámi odpad, spravedlivé by bylo, aby jeho uvolnění hradili jen vlastníci nad Vámi. To už jsou ale prkotiny… Jak si to v SVJ uděláte, takové to budete mít.

Já hledám jen spravedlivá řešení, která obstojí v čase.

Já hledám jen spravedlivá řešení, která obstojí v čase.

To,že jsou tato řešení v rozporu s platnými zákony,PV a obecními vyhláškami není tak důležité,hlavně,že to neubližuje členům našeho společenství a neodporuje to dobrým mravům.Nikomu z našeho domu to nevadí a všichni souhlasí s tím tak jat to my máme zavedené.

K balkonu (lodžii) by se mělo přistupovat stejně, jako k bytu. Konstrukce (panel) hradí SVJ. Povrchy (dlažba atd.) hradí vlastník. U zábradlí, stejná pravidla jako u oken bytu.

„osamocen“? V některých SVJ (i u nás) to tak prostě mají.

Ještě by jste nám mohl napsat,jak to máte ošetřené ve vašem PV.Jsou ty balkóny(společné části domu) ve výlučném užívání příslušných vlastníků jednotek nebo jsou majetkem vlastníků jednotek/součástí byt.jednotky a nebo se jedná o společné části domu, bez určení k výlučnému užívání?

Děkuji.JaVa

Odpověď je: majetkem vlastníků jednotek/součástí byt.jednotky.

Ať jsou balkony (lodžie) ve výlučném užívání, nebo součástí bytu (zde je to jasné), nebo se jedná o „společné části domu, bez určení k výlučnému užívání“ (balkony na chodbě?), vlastníci bez balkonu (lodžie) by se na nákladech (mimo konstrukce – panel) podílet neměli. Tj. např. oprava z FO, ale s nějakou formou refundace pro ty, kteří balkon nemají.

Definice pojmu Výlučné užívání

Úryvek:
III.3.2.1 Výlučné užívání společných částí

Novinkou je v NOZ institut výlučného užívání. Přestože je mu v pozitivní úpravě věnována jen zmínka v poslední větě odst. 2 § 1160, jde o významnou změnu. Inspirací k tomuto institutu byl zjevně návrh nového bytového zákona, který jej upravoval pod názvem „výhradní užívání“. Tento návrh byl propracovanější, kogentním způsobem uváděl některé části, které jsou vždy v režimu výhradního užívání. Vedle toho upravil v § 45 odst. 2, 3 zvýšení úhrad vlastníka jednotky, oprávněného výhradně užívat danou společnou část. Zvýšení bylo vázáno na podlahovou plochu výhradně užívané společné části. NOZ pouze v § 1180 stanoví některé skutečnosti, jež by měly být zváženy při stanovení příspěvku. Ač to z textu zákona nevyplývá, dle důvodové zprávy lze přenechat společnou část do výlučného užívání i několika vlastníkům společně. Institut výlučného užívání může být řešením sporů o objektové zařazení balkonů, lodžií, střešních teras atd., tedy částí, jež jsou přístupné jen z konkrétní jednotky, slouží k výlučnému užívání jen vlastníku této jednotky, přesto je dosud sporné, zda jsou součástí jednotky, či společnými částmi. Domnívám se, že úprava společných částí v NOZ celkově nesplnila očekávání. V řešení problematiky objektového zařazení částí domu nedošlo k žádnému zásadnímu posunu. Příznivě lze hodnotit zavedení institutu výlučného užívání, naopak negativně je vnímáno upuštění od úpravy relativně společných částí.
 Zdroj

Úryvek:
Prováděcí předpis stanovuje vyvratitelnou domněnku, u kterých společných částí se má za to, že jsou společnými. Občanský zákoník ale zcela opouští označení relativně společné části, kdy se jedná o části společné jen některým vlastníkům a zavádí nahrazující pojem „ výlučné užívání“. Jedná se o situaci, kdy společná část je společná všem vlastníkům, nicméně výlučné užívací právo k dané společné části bude mít některý z vlastníků jednotek v domě.
 Zdroj

Račte si najet na spodní část stránky:

články, legislativa, diskuse

Financovat tuto část správy má povinnost uživatel §1180 odst. (1) a ne vykonávat správu, tuto povinnost má SVJ. Kdyby měl uživatel povinnost nebo možnost spravovat tuto část, musel by mít i možnost o způsobu správy rozhodovat a mít povinnost odpovídat za stav. To je ovšem v rozporu s principem správy spol. části v SVJ. Těžko je akceptovatelný stav, že část ve výlučném užívání a ve správě uživatele bude mít jiné vlastnosti (barvu, provedení, řešení) než ve správě SVJ. Odpovědnost a právo rozhodovat jsou řídící akty nedělitelné!

Pořád tu neblouzněte, tep.

Tohle tady píšete pořád dokola a nenecháte si to vyvrátit.

Přečtěte si § 1180 občanského zákoníku. Jednou, podruhé, až budete textu rozumět.

To, co píšete, v § 1180 uvedeno není ani to z něho nevyplývá.

Máte fantazii, to je kladná vlastnost, ale pro interpretaci právní normy vhodná není.

„Neznamená to, že může takovéto části svévolně odstranit, pozměnit či nahradit jiným provedením.“

Kdo a kde tohle napsal?Nikdo a nikde.Trollujete.