SOUD - SVJ vymáhá příspěvek do Fondu oprav - část 2.
1/ Žaloba SVJ přiložená k Platebnímu rozkazu
2/ Vyjádření žalovaného (je nutno odeslat soudu do 30 dní ode dne podání ODPORU k Platebního rozkazu soudu tj. např. ode dne odeslání ODPORU poštou)
Viz 2× příloha
| Příloha | Velikost |
|---|---|
| 4 -Vyjádření žalovaného k žalobě.doc | 64 KB |
| ŽALOBA SVJ.doc | 32 KB |
Z žaloby lze tušit, že žalovaná strana nemá velkou naději na úspěch. Jde o velmi častý případ, kdy vlastník začal hradit neurčitě a nesrozumitelně označenou částku podle předpisu plateb a tím uznal její oprávněnost co do výše i důvodu úhrady.
| 89/2012 Sb. § 2054 (1) Placení úroků se považuje za uznání dluhu ohledně částky, z níž se úroky platí. (2) Plní-li dlužník dluh zčásti, má částečné plnění účinky uznání zbytku dluhu, lze-li z okolností usoudit, že tímto plněním dlužník uznal i zbytek dluhu. |
Vlastník jednotky tedy uznal, že bude hradit cizí dluh za jinou osobu. Později svévolně přestal hradit. Jestliže odepření plateb měl být jakýsi „trest“ za neposkytnutí informací právnickou osobou SVJ, pak soud se touto námitkou žalované strany nebude vůbec zabývat.
Tolikrát jsem zde upozorňoval, že nabyvatel se má seznámit s právy a povinnostmi člena. Že má požadovat ihned u PRVNÍHO předpisu plateb prokázání každé jednotlivé položky, aby věděl, zda mu byla předepsána oprávněně. Nabyvatel jednotky však bez právního důvodu začal dobrovolně platit neurčitou částku. Past sklapla.
Kdo seskočí v ZOO do výběhu s tygry, nemůže se divit tomu, co bude
následovat (https://www.youtube.com/watch…).
Kdo začne naslepo platit do černé díry na neznámý účel, už se
své dobrovolně přijaté povinnosti nezbaví.
-------------------------------------------------------------------
Přitom právně byla věc jasná od samého počátku.
- Tehdejší vlastníci si objednali opravu či zhodnocení svého majetku u právnické osoby SVJ.
- SVJ jako příkazník náísledně sjednalo smlouvu se zhotovitelem díla.
- Po převzetí díla a úhradě „fakturované“ částky vzniklo SVJ právo vymáhat prokazatelně vynaložený náklad na dlužnících – tehdejších vlastnících jednotek.
- Dluh tehdejšího vlastníka se stal splatným v okamžiku, kdy jej SVJ vyzvalo k úhradě dlužné částky.
- SVJ mohlo poskytnout jednotlivým dlužníkům finanční službu tím, že jim rozložilo úhradu jejich dluhu do pravidelných splátek. To je ovšem finanční služba, poskytovaná jednotlivcům na základě dvoustranné dohody a se správou domu to nemá nic společného. Ani nabyvatel jednotky s tím samozřejmě nemá nic společného – dokud nezačne dobrovolně hradit za dlužníka.
To je vše. Pokud SVJ snad nezačalo vymáhat částky, na které mu vznikl nárok, pohledávka se promlčela v tříleté lhůtě (viz zákon č. 40/1964 Sb.).
Dluh z dříve uskutečněného technického zhodnocení domu samozřejmě nepřešel na nabyvatele jednotky, zvláště pokud jednotku nabyl v exekuční dražbě. Tuto pohledávku za bývalým vlastníkem mohlo a mělo SVJ přihlásit jako svou pohledávku do dražby.
lake
P.S. Upozornění: Veškeré zde zveřejněné úvahy jsou bez jakékoliv záruky. Neznáme další podrobnosti o případu, zejména neznáme obsah předpisu plateb na základě kterého vlastník zahájil placení, ani neznáme obsah stanov SVJ (zda skutečně ukládají povinnost hradit „příspěvek do fondu oprav“).
„Kdo seskočí v ZOO do výběhu s tygry, nemůže se divit tomu, co bude následovat“
Pane Laku,
Vy ale přece opakovaně tvrdíte něco poněkud jiného, a to: „Kdo seskočí v ZOO do výběhu s tygry, má povinnost skákat do výběhu s tygry opakovaně i v budoucnu.“
Jedna platba na neurčitý účel znamená souhlas s dalšími platbami na neurčitý účel v budoucnu.
Za prvé. To, že plátce nesdělil účel platby, neznamená, že plátce souhlasí s platbou na neurčitý účel.
Za druhé. Tím, kdo určuje účel platby, je plátce. Pokud plátce účel platby nesdělil současně s platbou, může účel platby sdělit dodatečně.
Za třetí. Řešme zde vhodnou formulaci, jakou by měl plátce účel platby sdělit. Dovolím si formulaci navrhnout, k diskusi. Vycházím z toho, že správa domu obvykle předepisuje variabilní symbol. Jako vhodné se tak pro rozlišení účelu platby jeví použití symbolu konstantního, neboť je možné vybrat ze seznamu doporučených konstantních symbolů.
Za čtvrté. Sdělení účelu platby by potom mohlo znít: Účel plateb vlastníka jednotky s konstatním symbolem … je: příspěvky vlastníka jednotky na správu domu a pozemku podle § 1180 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Účel plateb vlastníka jednotky s konstatním symbolem … je: zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu podle § 1181 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, resp. podle § 4 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Na jiné než uvedené účely platby určeny nejsou. Toto řešení má tu výhodu, že není třeba při změně částek sdělení účelu platby opakovat
Za páté. Pro případ, že vlastník jednotky hradí jednou částkou, by sdělení účelu platby mohlo znít: Účel plateb vlastníka jednotky je: Z celkové částky částka … Kč měsíčně představuje příspěvky vlastníka jednotky na správu domu a pozemku podle § 1180 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, a částka … Kč měsíčně představuje zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu podle § 1181 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, resp. podle § 4 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Na jiné než uvedené účely platby určeny nejsou. Toto řešení má tu nevýhodu, že je třeba při změně částek sdělení účelu platby opakovat.
Za šesté. Odpovídající ustanovení zrušeného bytového zákona si laskavý čtenář najde a v textu shora zamění.
Pane Lake, tvrdíte: Kdo začne naslepo platit do černé díry na neznámý účel, už se své dobrovolně přijaté povinnosti nezbaví a odkazujete se na 89/2012 Sb. § 2054 (2) Plní-li dlužník dluh zčásti, má částečné plnění účinky uznání zbytku dluhu, lze-li z okolností usoudit, že tímto plněním dlužník uznal i zbytek dluhu.
Pokud někdo hradí platbu do „fondu oprav“, tak to neznamená že uznává nějaký dluh. Zvlášť, když o takovém dluhu nic neví. Navíc údajný dluh vůči SVJ vznikne až po té, co přestane hradit. V době kdy hradil žádný dluh nebyl a nemohl s ním tedy ani souhlasit.
Konkludentně znamená projev učiněný jinak než výslovně; patří sem i projev učiněný mlčky, jestliže nelze mít pochybnosti, co jednající chtěl projevem vyjádřit. Domnívám se, že úhradou platby na neznámý účel mohu dát maximálně souhlas k použití právě té jediné platby. A protože je poslána na neurčitý účel, nemám šanci kontrolovat na co bude použita. Dala jsem tím najevo to, že jsem hňup, který neví za co platí. Ale rozhodně tím nedávám najevo to, že souhlasím s platbami na slepo na věčné časy.
Magda
Paní Magdo,
pokud existuje schválená povinnost vlastníka jednotky hradit pravidelně (měsíčně) konkrétní částku, pak jde o trvalý závazek vlastníka k opakujícím se úhradám. Jestliže tato povinnost není rozhodnutím shromáždění nijak časově omezena, pak je účinná nepřetržitě do budoucna bez omezení.
Tvrdit, že započetím placení podle předpisu jste se zavázala pouze k uhrazení právě té jedné platby – to je naprosto nevěrohodné tvrzení. Neberu Vám Vaše právní domněnky, ale faktem je, že soudy se na konkludentní souhlas dívají zcela jinak než Vy.
Jakmile vlastník začal podle předpisu plateb hradit, přistoupil tím na časově neomezené hrazení téže částky opakovaně každý měsíc. Zaplacením uznal nejen jednu právě uhrazenou částku, ale uznal i veškeré nároky druhé strany na opakující se platby v budoucnu. Zároveň vyjádřil souhlas s důvodem platby.
Už jsem napsal, že tazatelka může jedině tvrdit, že byla uvedena v omyl ohledně skutečného účelu plateb. Pokud byly částky od počátku určeny na jiný, plátci zatajený účel, došlo zřejmě k trestnému činu podvodu. U takto podvedeného vlastníka nelze dovozovat, že by jaho platby byly konkludentním souhlasem s něčím, co mu bylo zatajeno.
lake
Pane Lake,
v jakém judikátu najdu, že jednou započaté hrazení záloh znamená konkludentní souhlas s placením do budoucna?
Děkuji za trpělivost.
Magda
Pane Lake,
to není judikát. Ten článek hovoří o uznání dluhu. Ale já počátečními úhradami neplním žádný dluh. Pouze se chovám jako hejk a platím na neurčitý účel.
Kdy tedy vzniká dluh? Až když nezaplatím první částku do „fondu oprav“. A od té doby neplatím. Nejde tedy o uznání dluhu částečným zaplacením. Od počátku dluhu jsem již nic nehradila.
Existuje nějaký judikát, který tvrdí, že uhrazením zálohy jsem se vzdala do budoucna tuto platbu rozporovat? Protože já jsem si tady pár judikátů přečetla a nic takového jsem se nedozvěděla.
Díky
Magda
Paní Magdo, ale Vy jste se neptala na uznání dluhu. Ptala jste se na uznání závazku. To je rozdíl!!!
Závazek vzniká z právních skutečností. Tedy například schválením výše záloh shromážděním. Následně statutární orgán rozúčtuje částku na jednotlivé vlastníky jednotek a oznámí jim výši měsíční (opakované) úhrady (§ 15 odst. 2 ZoVB). Zúčtovacím obdobím pro opakované platby je jeden měsíc, ake závazek není do budoucna časově omezen.
Takže když vlastník jednotky zahájí bez protestu placení, nedává tím
jen souhlas s úhradou jedné konkrétní částky v jednom konkrétním
měsíci. Dává konkludentně souhlas s trvalým závazkem
k opakované úhradě – tak, jak to před tím schválilo
shromáždění.
----------------------------------------------------
Psalo se zde o příkladu s placením na nějaký dobročinný účel. Autorka toho textu si ale neuvědomila, že jde o zcela odlišný případ: na dobročinný účel hradíte dobrovolně, z vlastní vůle, bez existence jakéhokoliv závazku. Proto můžete kdykoliv s placením přestat. Platba na účet SVJ je však platbou vynucenou, na základě rozhodnutí shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek v domě, a které je také nejvyšším orgánem SVJ. Vlastník jednotky je povinen podřídit se většinovému rozhodnutí. O dobrovolné úhradě nemůže být v tomto případě ani řeči.
lake
Pane Laku,
takže když jsem jednou uhradila předražený účet v restauraci/taxi/autoservisu/šmejdům, vyplývá z toho moje povinnost hradit budoucí předražené účty? Rozumím tomu správně? (Už se nebavíme o uznání dluhu částečnou splátkou podle ObčZ, ale o převzetí závazku konkludentně, předchozí byť jedinou úhradou.)
Pane Lake, rozumím a souhlasím. Nejde tedy o dluh, ale o závazek. Nemohu tak použít paragraf o uznání dluhu.
Kde tedy najdu, že pokud uhradím nějaké platby, dávám tím konkludentně souhlas s trvalým závazkem k opakované úhradě? Je to někde v zákoně? Nebo k tomu existují nějaké judikáty?
Děkuji
Magda
| 89/2012 Sb. § 546 Právně lze jednat konáním nebo opomenutím; může se tak stát výslovně nebo jiným způsobem nevzbuzujícím pochybnost o tom, co jednající osoba chtěla projevit. |
Z nepřeberné řady judikátů o konkludentním souhlasu spoluvlastníka vybírám namátkou rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 3316/2009 ze dne 17.02.2010:
| „Pod pojem hospodaření se společnou věcí, o kterém mají spoluvlastníci podle § 139 odst. 2 obč. zák. rozhodovat, lze podřadit i rozhodnutí o tom, jaká investice má být do společné věci vynaložena. Souhlas či nesouhlas může spoluvlastník vyjádřit výslovně či konkludentně.“ |
Další judikáty si jistě najdete sama.
lake
Pane Lake děkuji. Neumím moc hledat judikáty. Což je samozřejmě můj problém.
Ačkoli mě většinou svými argumenty přesvědčíte, tentokrát nepomohl ani Vámi uváděný judikát. Týká se dle mého úplně jiného případu a není tam nic o tom, že pokud začnu něco hradit, souhlasím konkludentně na věčné časy s těmito platbami.
Já jsem svou platbou nesouhlasila s přispíváním do černé díry. Měla jsem za to, že skládám zálohu na opravy, které si budou vlastníci schvalovat dle platného zákona. S ničím jiným jsem nesouhlasila. K ničemu jinému jsem nikdy žádné zálohy neskládala. Pokud je SVJ začne používat k jiným účelům, není důvod, abych je hradila. Je na SVJ aby prokázalo, že vybírá zálohy v souladu se zákonem. Uvidíme, co na to soudy.
Děkuji za váš čas a názor.
Magda
Levape, pokud je to tak logické a pochopitelné, pak nebude žádný problém takový judikát najít. Co myslíte? Magda
Magdo mám dotaz. U Vás po schválení výše záloh na shromáždění nedostáváte od výboru SVJ oproti podpisu předpis jejich výše ? Tím přece vyjadřujete souhlas a platíte. Já stále nechápu proč přestat platit, jedině že by výše uvedený postup podle zákona nebyl dodržen.
Levape, vy víte za co platíte?
Já nikoli. Předpis výše platby jsem nikdy nepodepsala a naopak jsem ho reklamovala. Odpověď jsem nedostala. Ale i kdybych podepsala. Podpisem nedávám souhlas, ale pouze potvrzuji, že jsem předpis obdržela.
U vás se neplatí XX/m2? Pokud ano, tak patříte k většině, která hradí do černé díry. Já přestala platit v momentě, kdy si výbor začal s penězi SVJ hospodařit po svém a tvrdit, že souhlas s opravami a rekonstrukcemi není potřeba. Za 5 let jsme neschválili jedinou opravu, ale z dlouhodobé zálohy ubylo 1,5 milionu.
Většina vlastníků neví, co má vlastně hlídat. A když začne, tak se dozví, že mají smůlu, protože začali platit.
A já myslím, že to tak není a zatím jsem neslyšela argument, který by toto tvrzení potvrdil.
To je celé.
Magda
Ještě něco z článku:
Konkludentní uznání dluhu: ..... Stejně jako v případě výslovného uznání dluhu, nastává i zde vyvratitelná právní domněnka, že závazek v době uznání v uznaném rozsahu trval.......
V době, kdy hradím platby do „FO“ nemohu konkludentně uznat svůj dluh do budoucna. Neboť ten v době kdy hradím vůbec není a vzniká až v budoucnu.
Magda
1/ V SVJ neexistuje schválená povinnost vlastníka jednotky hradit pravidelně (měsíčně) konkrétní částku, pouze ve Stanovách je určen podíl čá 30 Kč/m2. V SVJ nemají žádné plány, neví se kolik a za co utratí zítra … Žalobce ve svém vyjádření uvádí, že ani neví jak by měl onen zákonný „příspěvek formou záloh“ resp. „fond oprav“ prokázat než „citací“ ustanovení zákona o povinnosti vlastníka přispívat. Navíc, jak tam sám uvedl, z vymáhané měsíční částky „FO“ resp. „příspěvku formou záloh“ si SVJ hradí i splátky vlastního úvěru, čímž jasně prokázal že žalovaného uvedl od počátku v omyl.
2/ Žalovaný předložil jako důkaz svůj dopis žalobci (s dodejkou), kde jej naposledy žádá buď o prokázání účelu plateb do FO nebo od následujícího měsíce zastaví tyto platby. SVJ vůbec neodpovědělo, čímž dalo konkludentně najevo, že je to v pořádku.
Snad to tak bude brát i soud.
Moc děkuji za všechny příspěvky a reálné názory pana Lakeho.
Pokud ve stanovách je určena částka 30 Kč/m2, je to závažná informace. Jistě víte, že práva a povinnosti člena SVJ určují stanovy. Co je uvedeno ve stanovách SVJ je tedy bez dalšího prokazování vymahatelné. Bez znalosti obsahu stanov se ale nemohu vyjádřit konkrétně.
Zároveň však podle § 4 odst. 2 ZoVB platí, že prohlášení vlastníka budovy musí obsahovat „… pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku, …“
Takže povinnosti vlastníka jednotky (včetně povinností k úhradě částek na účet SVJ) je třeba posoudit v první řadě podle prohlášení vlastníka budovy a také podle obsahu stanov.
Jisto je, že splácení vlastního úvěru SVJ – právnické osoby není nákladem na správu domu. Je tomu tak proto, že ani předchozí přijetí úvěru od banky nebylo účtováno jako výnos ze správy domu. Jde pouze o vnitřní hospodaření samotného SVJ. Vlastníků jednotek se právní vztah mezi SVJ a bankou nijak netýká, pouze mají obecný zákonný ručitelský závazek za veškeré dluhy SVJ.
Zajímavý je stav vymáhání pohledávek za tehdejšími vlastníky jednotek. Pohledávky vznikly v roce 2011 tím, že SVJ vynaložilo náklad na opravu či zhodnocení cizího majetku. Jestliže SVJ nezačalo s vymáháním těchto pohledávek, jsou dnes již promlčeny. Objektivní hůta byla (podle zákona č. 40/1964 Sb.) tříletá. Pak se na tento případ vztahuje odpovědnost SVJ za škodu, která Vám vznikne tím, že budete nucena splnit Váš ručitelský závazek vůči bance. Částku pak můžete vymáhat na SVJ. Zajímavá by pak byla aplikace § 159 NOZ o odpovědnosti členů statutárního orgánu za způsobenou škodu, jestliže konec promlčecí lhůty pro zahájení vymáhání připadl na období účinnosti NOZ.
lake
Beru zpět, že máme ve stanovách určenou částku 30 Kč/m2, spletla jsem si to zřejmě s nějakým usnesením z té doby. Ve stanovách je uvedeno o příspěvku na dům toto :
Čl. III. Správa domu a další činnosti :
- Při plnění úkolů podle zákona o vlastnictví bytů a těchto stanov
- vybírání předem určených finančních prostředků od členů společenství na náklady spojené se správou domu a pozemku (dále jen „příspěvky na správu domu a pozemku“), popřípadě dalších příspěvků na činnosti uvedené v čl. IV
- vedení evidence plateb členů společenství, které jsou podle písmene a) vybírány
- vedení evidence nákladů vztahujících se k domu a pozemku a k činnosti společenství
- zřízení účtu u banky a hospodaření s finančními prostředky
- vedení účetnictví v souladu se zvláštními právními předpisy
- vedení seznamu členů společenství…
Čl. IV Změny společných částí domu Společenství dále zajišťuje se souhlasem všech členů společenství změny účelu užívání stavby a změny stavby, pokud není dále uvedeno jinak. Stavební úpravy spočívající v modernizaci, rekonstrukci a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, zajišťuje společenství se souhlasem nejméně tříčtvrtinové většiny všech členů společenství…
Čl. V. Zajišťování správy domu a dalších činností na základě
smlouvy se správcem
(2) Smlouva se správcem obsahuje
- vymezení činností, které bude správce vykonávat
- určení způsobu hospodaření s příspěvky na správu domu a pozemku a s finančními prostředky poskytovanými na úhradu služeb včetně jejich evidence …
Čl. VII. Shromáždění (3) Do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování o
- výši příspěvků členů společenství na správu domu a pozemku, popřípadě o výši a způsobu placení dalších příspěvků na činnosti uvedené v čl. IV…
- nabývání nemovitých věcí, bytů nebo nebytových prostor k účelům, které jsou předmětem činnosti společenství podle zákona o vlastnictví bytů, o majetkových dispozicích s těmito věcmi (převody, darování, zatěžování právy jiných osob, ručení těmito věcmi apod.); totéž platí pro jiná práva a jiné majetkové hodnoty, dále pro movité věci, je-li jejich pořizovací cena vyšší než částka určená usnesením shromáždění, jinak částka vyšší než 50 tisíc Kč v jednotlivém případě …
Čl. XIV. Práva a povinnosti člena společenství (2) Člen společenství má povinnosti vlastníka jednotky a člena společenství uvedené v příslušných ustanoveních zákona o vlastnictví bytů a těchto stanov, zejména má povinnost
- dodržovat tyto stanovy a plnit usnesení orgánů společenství schválená v souladu se zákonem o vlastnictví bytů a těmito stanovami
- hradit stanovené příspěvky na správu domu a pozemku
- hradit stanovené zálohy na úhradu za služby a hradit nedoplatky vyplývající z vyúčtování…
Čl. XVII.Úhrada nákladů spojených se správou domu a pozemku a úhrada za služby (1) Příspěvky na správu domu a pozemku, dále zálohy na úhradu za služby, popřípadě další platby podle zvláštního právního předpisu (např. zákon č. 185/2001 Sb., o odpadech a o změně některých dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů) platí členové společenství v částkách a v termínech stanovených k tomu příslušným orgánem společenství na účet společenství [čl. VII odst. 3 písm. f) a g)], nerozhodne-li shromáždění o placení na účet správce…
Děkuji za reakci. Nemyslím si, že by žalovaný neměl moc šancí ve sporu uspět. Dovolím si polemizovat, zda např. ust. § 546 zák. č. 89/2012 Sb. nelze použít k tomu, aby jednající osoba právně konala např. zastavením svých plateb (po upozornění příjemce, že se tak stane)a takto bez pochybností právně ukončila „svoji dobrovolně přijatou povinnost“. Uvedu příklad, přijde mi pár složenek (předpis na dobrovolný příspěvek pro ZOO) a uhradím je. To však nezakládá moji povinnost platit všechny složenky do nekonečna ani příjemci takový příspěvek právně vymáhat, pokud k tomu není prokazatelná zákonná povinnost. Je to tak ?
Mám stejný úhel pohledu jako Vy Jarčo…
Přeji pevné nervy a soudce, kterému sudičky nadělily selský rozum…
Jarčo, souhlasím s Vámi a moc držím palce. Vlastně stále čekám na nějaký argument, proč bych měla jednou úhradou konkludentně souhlasit s budoucími úhradami. Netuším, z čeho tak Lake usuzuje.
Také vedu podobný spor s SVJ. Jakmile bude po prvním stání, zveřejním zde.
Děkuji za zveřejnění a držte se!
Magda
.. něco podobného mne čeká, i když si myslím, že jsem ve výhodě. Po mě žádají i to co se neschválilo. Ze spoluvlastníků se stali dozorci a vyděrači.
Pokud nejde o fikci, můžete sem doplnit, přiměřeně, i přílohy zmiňované v ve Vašich dokumentech? (např. „Výzva ke splnění informačních povinností“ – zde je třeba zmíněn §1791 NOZ ??)
A uveďte také (pokud nejde o virtuální návod), v jakém stádiu je Váš případ nyní a co čekáte, že Vám na to tady řekneme.
Poslední komentáře