SLUŽBY versus SPRÁVA

Vážený pane Justitiane, děkuji za odpověď, nicméně jsem z ní poněkud zmaten.

Ze znění § 10 a 11 Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. mi vyplývá, že náš moudrý zákonodárce nepovažuje pojištění a externí správu výslovně ani za činnost spojenou se správou domu a pozemku, ani za službu, když tomu dal samostatný bod nebo paragraf. Ale SVJ to někam začlenit potřebuje a problém takto opravdu stojí, protože SVJ to z nějaké pomyslné hromádky peněz (služby nebo správa) hradit musí, protože jiné prostředky nemá a tyhle jsou i účetně odděleny.

Podle části nad čarou vašeho příspěvku by se zdálo, že službou můžou být veškeré položky, které jsem vyjmenoval, neboť splňujou „dostatečnou přímou souvislost s danou nemovitou věcí“. Taky pokud jsou službou de facto veškeré činnosti poskytované společenstvím členovi, mělo by být jedno, jestli jsou vyúčtované ve vyúčtování služeb nebo placeny ze záloh na správu, je-li toto správně ošetřeno.

Pro SVJ na příjmový straně jedou služby i správa na stejným principu, teda nejsou podle 18/2/f ZoDP předmětem daně, takže by posunutí hranice mezi nima nemělo vadit ani v jednom směru. Vyúčtování pak provádí SVJ vůči vlastníkovi jednotky, za služby v rozsahu který si SVJ odsouhlasilo a proti zálohám který vlastník uhradil na SVJ. Takže ve vztahu SVJ/vlastník daňový problém není, žádný speciální daňový režim tam neexistuje.

Běžně totiž ten problém spočívá jenom v tom, jestli se daná věc uhradí z krátkodobé zálohy na služby a vyúčtuje a vypořádá, nebo (ve stejné výši) z dlouhodobé zálohy na správu a jen informativně vyúčtuje. Tak jsem se prostě ptal, když toto rozhodnutí SVJ udělalo způsobem určeným zákonem a rozhodlo, že tyto položky jsou služby, jestli to po třech měsících platí.

A vy mi napíšete, že „službou vztahující se k nemovité věci se (…) rozumí služba, která má dostatečnou přímou souvislost s danou nemovitou věcí“, a pak že „pojištění domu nelze zařadit pod služby spojené s užíváním bytů, protože je spojeno s vlastnictvím“ a „že by bylo protizákonné požadovat po nájemci platby za něco, co nespadá pod služby spojené s užíváním bytů“.

Kde jste tam proboha vzal najednou nájemce? Já se tady celou dobu bavím o tom, že se položka pojištění rozúčtuje podle spoluvlastnických podílů v rámci vyúčtování služeb a vypořádá se případný nedoplatek nebo přeplatek proti zálohám za tímto účelem složeným, A TO SPOLUVLASTNÍKOVI PŘEDMĚTNÉ POJIŠTĚNÉ NEMOVITOSTI!!! Jaký veřejný pořádek nebo osobnostní právo by tam asi SVJ porušilo?

Pokud některý vlastník byt pronajímá, pak vystavuje vyúčtování svýmu nájemci za služby podle nájemní smlouvy a proti zálohám, který zaplatil nájemce vlastníkovi. Nevidím teda nejmenší problém v tom, aby měl vlastník vyúčtováno víc služeb než kolik potom přeúčtovává nájemci, ani zálohy placený vlastníkem na SVJ a nájemcem vlastníkovi přece nemusí být stejný částky.

I ve váma uvedeným zákoně 67/2013 Sb. (ZoSL) jsou interakce vlastník/nájemce a SVJ/vlastník oddělený a pro ujednání o rozsahu služeb platí jiný pravidla. Není mi teda jasný, proč by mělo SVJ při rozhodování o rozsahu služeb podle §3/2 ZoSL brát ohledy na to, co bude případně dělat vlastník kterej byt pronajímá a jaký rozsah služeb si vlastníci se svýma nájemcema svobodně ujednají mezi sebou (mimo SVJ a klidně ještě každej jinak).

Podle mě totiž pronajímajcí vlastník jenom vyzobe ze svýho vyúčtování od SVJ náklady na služby co má dohodnutý s nájemcem a vyúčtuje je proti zálohám přijatým od nájemce, na ostatní položky má nájem. Případný daňový problémy vlastníka – pronajímatele bytu přece nemůžou být problémem SVJ a ani nikde nevidím paragraf, že by se SVJ mělo něčemu takovýmu přizpůsobovat.

A ať dumám jak dumám, nevidím rozdíl mezi tím, když bude mít vlastník vyšší zálohy na správu a nižší na služby, nebo bude mít třeba to pojištění vyúčtovaný ve službách a nižší zálohy na správu. Furt to pojištění prostě zaplatí. Na nájemce samozřejmě tuhle položku nepřenese, ale je i z hlediska jeho zisku úplně jedno, jestli jí hradí jako službu nebo součást správy, nebo ne?

Problémem SVJ přece není ani to, když jednodušší pronajímatel nájemci nesprávný položky vyúčtuje, SVJ v tomhle vztahu podle mě vůbec nefiguruje. Čili protože SVJ byty snad pronajímat nemůže, poslední odstavec nechápu vůbec. O vztahu SVJ/nájemce žádný paragraf není a SVJ tudíž nemůže vůči nájemci nic porušit.

Podle §1/2 NOZ Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zde zákon 67/2013 Sb. výslovně k rozhodnutí o rozsahu služeb vyzývá. Jestliže SVJ rozhodne o pojištění domu a externím správci, musí mít taky možnost rozhodnout, z čeho to zaplatí. Vybírat na to zálohy a pak je vyúčtovat zároveň s ostatními službami nemůže porušovat dobré mravy, veřejný pořádek ani osobnostní práva.

Pane páčko, už jsem Vás upozornil, že nepoužíváte správně pojmy „správa“ a „služby“. Pokračujete v tom, bohužel. To je pak marné jakékoliv vysvětlování.

Takže znovu a naposledy:

• Činnosti správy domu mohou spočívat jak v poskytování různých služeb, tak i v dodávkách zbo­ží.
• Činnosti podle zákona č. 67/2013 Sb. (nepřesně souhrnně nazývané „služby spojené s užíváním bytů“) mohou zahrnovat jak poskytování služeb, tak i dodávky zboží. Najdete to v důvodové zprávě k zákonu č. 67/2013 Sb.

Právě proto zákon o daních z příjmů používá obecné označení „plnění“, což zahrnuje jak poskytování služeb, tak i dodávky zboží.

Řešíte nějaký neexistující problém. A mám dojem, že jste zatím ani nedefinoval o jaký problém Vám jde.

Justitianus

Oukej, o jaký problém jde tak jak mi byl předestřenej:

SVJ určilo řádně přijatýma stanovama rozsah poskytovaných služeb, ve kterém je mimo jiný pojištění (rozúčtováno podle podílů) a poplatek externímu správci (na jednotku tak jak je účtován dodavatelem). Nikde ani výslovně nepíše že by šlo o služby spojené s užíváním jednotek, ale o služby poskytované od SVJ vlastníkům jednotek.

Usnesení o stanovách nikdo nenapadl v tříměsíční lhůtě u soudu (ani potom) ale jeden vlastník se odmítá tímto ustanovením stanov řídit a pojištění a správu odmítá platit tj. má ve výši těhle dvou položek nedoplatek. Pokud ho dá SVJ k soudu jako neplatiče, jak se podle vás soud k tomuhle postaví?

Podle judikatury NS co už jsem tu někde citoval jde usnesení SVJ zrušit pouze v řízení podle §1209 NOZ (viz 26 Cdo 235/2021), v jiném řízení jeho platnost posuzovat nelze, a to ani jako předběžnou otázku (viz 29 Cdo 383/2010 a další).

Takže se ptám, jestli i pro tenhle případ platí např. Usnesení NS 26 Cdo 287/2018: „…rozhodlo-li shromáždění o záležitosti, která patří do jeho působnosti [§ 1208 písm. f) bod 7. o. z.], měl odvolací soud zkoumat pouze to, zda přijaté usnesení bylo napadeno žalobou na určení jeho neplatnosti podle § 1209 o. z. Nestalo-li se tak, nemohl odvolací soud (jako otázku předběžnou) posuzovat, zda bylo přijato v souladu se zákonem a stanovami, ale měl z tohoto usnesení vycházet.“ 

Nebo jestli je to jinej případ a vlastník nedoplatek na pojištění a správě platit nemusí, a potom podle jakýho paragrafu nebo rozsudku.

V této starší diskusi jsem neodpověděl panu páčko na poslední jeho dotaz:

• „Pokud ho dá SVJ k soudu jako neplatiče, jak se podle vás soud k tomuhle postaví?“

Odpověď: To netuším ani náhodou. Nesdělil jste nám totiž to nejdůležitější – jaký je text onoho usnesení a text nově přijatých stanov. Bez této informace je odpověď nemožná.

Nemáte pravdu ani s Vaší domněnkou že „usnesení SVJ [lze] zrušit pouze v řízení podle §1209 NOZ (viz 26 Cdo 235/2021), v jiném řízení jeho platnost posuzovat nelze“. Každé usnesení lze totiž přezkoumat i v režimu ustanovení § 245; bez znalosti obsahu usnesení nemůžeme posoudit zda se nejednalo o usnesení nulitní, zdánlivé (absolutě neplatná právní skutečnost ex lege). K tomu viz judikát Vrchního soudu v Praze 80 Cm 8/2018.

• Obecně mohu jen podotknout, že SVJ se nesmí odchýlit od povinnosti rozúčtovat náklady na správu cizího majetku (domu a pozemku) podle spoluvlastnických podílů. Jiné usnesení by bylo absolutě neplatné pro rozpor s donucujícím ustanovením zákona, a vlastníkovi by nevznikla povinost ničeho hradit.
• SVJ si může odchylně určit pouze způsob rozúčtování nákladů na vlastní správu právnické osoby samotné, což umožňuje dispozitivní ustanovení § 1180 odst. 2 (na každou jednotku stejně). Je otázka která část odměny „správci“ spadá pod § 1180 odst. 1, a která část spadá pod § 1180 odst. 2. Mohlo by to být upřesněno ve stanovách, nebo je třeba hledat odpověd ve smlouvě se „správcem“.
• Pojištění domu (jeho společných částí) souvisí se správou cizího majetku, tedy tento náklad lze podřadit pod § 1180 odst. 1 (podle spoluvlastnických podílů).

Justitianus

Vážený pane Justitiane, děkuju za odpověď, sice s křížkem po funuse, ale přece. Soud k daný věci už proběhl a je pravomocně ukončen. Pro info: soud zajímalo pouze to, jestli vlastník usnesení napadl v tříměsíční lhůtě (což neudělal).

Soud se ztotožnil s tím, že po této lhůtě platí usnesení NS 26 Cdo 287/2018, podle kterého soud už ani (ne)odporování donucujícím ustanovením zákona podle §245 NOZ zkoumat nemůže, ale musí z usnesení shromáždění vycházet.

Usnesení NS 26 Cdo 287/2018: „…rozhodlo-li shromáždění o záležitosti, která patří do jeho působnosti [§ 1208 písm. f) bod 7. o. z.], měl odvolací soud zkoumat pouze to, zda přijaté usnesení bylo napadeno žalobou na určení jeho neplatnosti podle § 1209 o. z. Nestalo-li se tak, nemohl odvolací soud (jako otázku předběžnou) posuzovat, zda bylo přijato v souladu se zákonem a stanovami, ale měl z tohoto usnesení vycházet.“

Vrchní soud v Praze ve Vámi zmíněném judikátu 80 Cm 8/2018 pak naopak mohl posuzovat soulad se všemi paragrafy, na které si vzpomněl, protože šlo o žalobu podle §1209 podanou ve tříměsíční lhůtě; na námi probíranou kauzu žaloby o vymáhání následků usnesení ho teda nelze aplikovat a toto usnesení navíc není nijak závazný pro další soudy.

Pane páčko, Vámi citovaný závěr NS 26 Cdo 287/2018 je protiústavní právní žumpa. Pachatelé jsou známé firmy: Ferák, Jackwerthová, Dýšková. Neználci v talárech.

Nelze totiž vycházet ze zdánlivého usnesení, které ve skutečnosti usnesením nikdy nebylo. Soud vždy musí zkoumat, zda byly či nebyly naplněny podmínky obsažené v § 1 a § 245 (absolutní neplatnost ex lege).

Zákaz obsažený § 1 je samozřejmě kogentní. Ustanovení § 245 je kogentní.

Pokus o usnesení které se příčí dobrým mravům, nebo mění stanovy tak, že jejich obsah odporuje donucujícím ustanovením zákona, je tedy nulitní (absolutně neplatné od samého počátku). Je tomu tak proto, že porušuje veřejný pořádek, a navíc i proto, že porušuje právo týkající se statusu osob (právo člena SVJ).

Soud z takového zdánlivého usnesení nesmí vycházet nikdy. Je tedy vyoučeno uplatnit časové hledisko. Zdánlivé usnesení se nestane skutečným usnesením nikdy, bez ohledu na to zda bylo či nebylo napadeno, a bez ohledu na to zda bylo napadeno v tříměsíční prekluzivní lhůtě.

Ustanovení § 245 je nutno aplikovat i na právní poměry SVJ:

Justitianus

Pane Justitiane, sám vidíte, že já jsem v tom nevinně, takže na mě se nezlobte, ten judikát jsem nepsal, ale narážím na něj pořád, citujou ho od tý doby v každým druhým rozsudku.

Ale v tomhle konkrétním případě si nemyslím, že by tam byl nějaký rozpor s dobrými mravy (pojištění je podle podílů, správa na byt tak jak si ji účtuje externí správce – tam by se dobrými mravy mohli spíš ohánět vlastníci větších bytů v případě, že by byl zvolenej způsob podle podílů, že si za ně správce účtuje stovku a SVJ z nich chce dostat 150).

No a ta nulitnost při porušení zákona není až tak absolutní, jak to na první pohled vypadá, když ji v §260 zákonodárce pro některé případy ruší, a o neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku pro jeho rozpor se zákonem se musí podle §258 navrhnout soudu, aby o ní rozhodl – a tam už jsme zase na časovce jak u spolků, tak u SVJ.

Pane páčko, nijak jsem nenaznačil, že by má kritika obsahu citovaného rozsudku snad směřovala proti Vaší osobě. V jiné zdejší diskusi jsem napsal:

To plně platí i pro tento judikát a tyto soudce. Ve vašem konkrétním případě se ovšem nejednalo o absolutní neplatnost podle § 245, nýbrž šlo o řádně přijaté (a platné) usnesení shromáždění, které nebylo napadnuto v prekluzní lhůtě tří měsíců.

Naprosto se ovšem mýlíte, když nesprávně směšujete případ podle § 245 s případem podle § 258 až § 260. Zjevně Vám (i Ferákovi, Dýškové a Jackwarthové) ušlo, že oba případy se navzájem liší:

• Případ podle § 245 znamená že zde není žádné usnesení, které by bylo třeba napadnout. Nikdy nebylo přijato, neexistuje, jde od počátku o usnesení pouze zdánlivé. Tak je tomu v případě rozporu s dobrými mravy, případně rozporu s kogentním (donucujícím) ustanovením zákona.
• Případ podle § 258 je naprosto odlišný. Usnesení bylo přijato osobou k tomu oprávněnou, existuje tedy, avšak trpí vadou. Není v rozporu s dobrými mravy (to by se jednalo o § 245); jeho vada může spočívat v rozporu s dispozitivním ustanovením zákona, nebo v rozporu se stanovami. Právě pro tyto případy „slabších“ rozporů se uplatní postup soudu podle § 259 a § 260.

V případě rozsudku Vrchního soudu 80 Cm 8/2018 ohledně poskytovaní ubytování:
Zdánlivé usnesení bylo neplatné proto, že právnická osoba SVJ je osobou s omezenou svéprávností; nebyla vůbec oprávněna rozhodovat o režimu užívání bytu, a nemohla si takové neexistující právo přisvojit ani pomocí změny svých stanov.

Usnesení bylo navíc pokusem o vyvlastnění majetku. Bylo tedy v rozporu s ústavou chráněným právem vlastnit a užívat majetek, což je druhý důvod nulitnosti podle § 245. Nikdo snad nepochybuje o tom, že Listina základních práv a svobod je „donucujícím ustanovením zákona“.

Shromáždění se pokusilo rozhodnout o záležitosti, která vůbec nepatří do působnosti SVJ. Tedy toto od počátku neexistující usnesení nebylo možno konvalidovat ani uplynutím času.

Justitianus

Pane Zdenku 22, prosím nehledejte v tom motivy, ty má každé SVJ jiné, je mi osobně úplně jedno, jestli je pojištění ve službách nebo se hradí z dlouhodobých záloh na správu.

Ale jsou SVJ, která to takto mají, nebo třeba vyúčtovávají vlastníkům poštovné na veškerou korespondenci, pokud jim nelze vhazovat dokumenty do schránky, přestože je poštovné nákladem na vlastní správní činnosti podle §17/d NV 366/2013 Sb. apod.

Mně jde jen o to, když se zachová předepsaná forma a dobré mravy, kde je hranice, tedy zda jde za službu např. tyto položky deklarovat, nebo má pravdu anonym, který v jiné diskuzi tvrdí, že uvedené platby nejsou v souladu se zákonem.

„je mi osobně úplně jedno, jestli je pojištění ve službách nebo se hradí z dlouhodobých záloh na správu.“

Není to jedno z hlediska účetního a daňového. Váš přístup by teoreticky jednak mohl vést k postihu Vás i SVJ a jednak si můžete uškodit nesprávným zdaněním.

Někteří zde s odvoláním na dispositivnost příslušných ustanovení prosazovali extrémní názory, že veškeré položky mohou být být správa, a jiní zase, že veškeré položky mohou být službou. V obou případech by dělení na správu a služby z vůle moudrého zákonodárce postrádalo smyslu. Už se zde řešilo.

„Není to jedno z hlediska účetního a daňového. Váš přístup by teoreticky jednak mohl vést k postihu Vás i SVJ a jednak si můžete uškodit nesprávným zdaněním.“

Prosím rozveďte své tvrzení včetně citace paragrafů nebo judikátů. SVJ obvykle nemá daňové výdaje (respektive daňovým výdajem není žádná z mnou jmenovaných položek) a na příjmové stránce platí §18/2/f ZoDP:

Předmětem daně nejsou příjmy společenství vlastníků jednotek z

1. dotací,
2. příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku,
3. úhrad za plnění spojená s užíváním bytu a nebytových prostor,
4. pojistného plnění z pojištění domu sjednaného společenstvím vlastníků jednotek

Daňově je tedy úplně jedno, jestli vybrané prostředky na pojištění jsou ukryty pod bodem 2 nebo 3.

Ach bóže, kdybych chtěl další otázky, jdu za nějakým tříletým dítětem. Evidentně se neorientujete v základních právních předpisech, ale chytrýho budete dělat.

Takže, v § 10 Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. se píše:
(1) Pro účely správy domu a pozemku je osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávněna sjednávat smlouvy týkající se zejména

a, zajištění činností spojených se správou domu a pozemku,

b, zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si vlastníci jednotek zajišťují u dodavatele pří­mo,

c, pojištění domu

a v §11 Osoba odpovědná za správu domu a pozemku je oprávněna, určí-li tak shromáždění vlastníků jednotek, uzavřít nebo měnit smlouvu s osobou, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku. (pozn. páčko = externí správce)

Z toho je zcela zřejmý, že pojištění ani externí správa nejsou činností spojenou se správou domu a pozemku, protože by jinak pro ně nemusel být extra bod nebo paragraf a stačil by §10/1/a.

Podle §1200/2 NOZ platného od roku 2014 do 30.6.2020 Stanovy obsahují alespoň: g) pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek. 

Zákon 163/2020 Sb., Čl. II Přechodná ustanovení, 1. Jestliže se vlastníci jednotek odchýlili ujednáním stanov upravujícím poměr výše příspěvku na správu domu a pozemku od § 1180 zákona č. 89/2012 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, považuje se toto ujednání ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona za součást prohlášení. 

Pokud tedy jsou pravidla v Prohlášení a SVJ je změnilo na základě §1200/2/g Stanovami, automaticky skočily do Prohlášení a dál by je mělo jít měnit změnou Prohlášení. Kvóra jsou v zákoně jasně. Stanovy je můžou zpřísnit. Pro domy s vlastníkem neplatí oddíl Bytové spoluvlastnictví a nemá to co dělat na tomto portále.

Pokud pravidla v Prohlášení nejsou, platí asi § 1191/1 NOZ: Nevzniklo-li společenství vlastníků, použijí se na správu pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí určená v prohlášení; bylo-li založeno společenství vlastníků a nejsou-li v prohlášení určena tato pravidla, použijí se na správu pravidla obsažená ve stanovách.

Podle usnesení Nejvyššího soudu 26 Cdo 4237/2018: S odkazem na ustanovení § 3041 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), pak uvedl, že právní povaha společenství vlastníků se řídí ode dne jeho účinnosti (tj. od 1. 1. 2014) jeho ustanoveními bez ohledu na to, kdy vzniklo a zda již podstoupilo transformaci svých vnitřních právních poměrů. 

Ještě něco potřebujete vědět?

„kdybych chtěl další otázky“ (Vložil páčko (bez ověření), 28. Říjen 2021 – 13:34)

A co tedy chcete? Víte vůbec, co chcete?

„pojištění ani externí správa nejsou činností spojenou se správou domu a pozemku“ (Vložil páčko (bez ověření), 28. Říjen 2021 – 13:34)

Tohle jste vyčetl kde? Dokážete toto své tvrzení nějak podložit?

„Kvóra jsou v zákoně jasně.“ (Vložil páčko (bez ověření), 28. Říjen 2021 – 13:34)

Tak tato jasná kvora uveďte. Byl jste na ně tázán. Stačí odkaz na §.

„Pro domy s vlastníkem neplatí oddíl Bytové spoluvlastnictví“ (Vložil páčko (bez ověření), 28. Říjen 2021 – 13:34)

Zatímco pro domy bez vlastníka tento oddíl platí.

Zákon 163/2020 Sb., Část I., článek 1, bod 34. V § 1200 odst. 2 se na konci písmene f) čárka nahrazuje tečkou a písmeno g) se zrušuje.

Akorát jsem se uklepl, bylo to 2020.

Bod “g) pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.” byl vymazán.

Nicméně pokud ty pravidla ve stanovách jsou, tak asi jsou stále platná, že?