Schválení stanov SVJ
Dobrý den, rád bych poprosil o radu: Jsme BD vzniklé z privatizace bytového domu v Praze. Máme celkem 25 BJ. Z toho 11 BJ vlastní přímo a nebo ovládá prostřednictvím plných moci jediný člen. Tento člen vytváří nátlak na ostatní členy BD s cílem výhodně získat zbývající podíly a postupně převzít celý dům. Protože se obáváme zneužití jeho postavení, uvažujeme o možnosti založení SVJ se stanovami omezujícími mj. používání plných mocí při hlasování (a to jak práva zastupovat tak i práva být zastupován)-viz rozhodnutí NS č.j. 29 Cdo 3399/2010. V BD je 5 různých vlastníků, kteří splatili svůj členský podíl. Pokud by tyto byty byly převedeny do OV, nastane jistě problém s jednomyslným schválením stanov SVJ. Dotaz: Co se stane v případě, že nedojde k schválení stanov SVJ. Bude nutné se obrátit o rozhodnutí k přijetí takových stanov na soud a nebo existuje ještě jiná možnost? Děkuji předem za Vaši odpověď
Zkusím ještě upřesnit: Protože podle NOZ platí, že ke schválení stanov SVJ je vyžadován souhlas všech vlastníků pouze v případě uvedeném v § 1200 odst. 1, tj. pokud se zakládá po jiným způsobem než prohlášením nebo smlouvou o výstavbě. (Jinými slovy stačí 51% počet hlasů na schválení stanov SVJ). Pak, pokud zároveň v těchto stanovách bude ustanovení, požadující pro důležitá budoucí rozhodnutí min 85% podíl všech hlasů, pak takové stanovy by mohly naplnit účel budoucí ochrany minoritního vlastníka.
Bude-li bytové družstvo rozdělovat „prohlášením“ dům na jednotky, uvede v prohlášení i náležitosti stanov viz. § 1166 odst. 2 NOZ. Tím bude SVJ založeno viz. § 1200 odst. 1 NOZ. V „prohlášení“ uvedené znění stanov vč. pravidel pro správu domu, pravidel pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku schválíte podle stanov BD tj. 2/3 většinou (uvedl jste, že „v současných stanovách BD máme podmínku min 2/3 počtu hlasů pro klíčová rozhodnutí.“), niko-li tedy 51% hlasů.
Chcete do stanov prosadit 85% kvórum při hlasování o důležitých rozhodnutích. To ovšem neprosadíte proti vůli člena družstva disponujícího podílem za 11 bytů, protože bez jeho hlasů nezískáte potřebnou 2/3 většinu. Stejně tak ani neprosadíte rozdělení domu prohlášením na jenotky, nebude-li s tím dotyčný disponující více než 1/3 hlasů souhlasit.
Od převodů podílů ostatními členy družstva dotyčnému členu družstva můžete ostatní členy odradit vysvětlováním nevýhod slibovaného nájmu (možnost navyšování nájemného, možnost výpovědi z nájmu bez bytové náhrady – k výpovědi dnes už není zapotřebí předchozího přivolení soudu).
jinými slovy jelikož měníme strukturu majetku družstva, nepodaří se nám ani rozdělení domu na jednotky a tudíž ani založení SVJ, pokud nedisponujeme větším počtem hlasů než 2/3. Tímto jsem si nebyl jistý. Nepotěšil jste mě, každopádně děkuji Slava
pokud má být předmětem převodu na SVJ omezení vlastníků v hlasování plnými mocemi, tak výše uvedené rozhodnutí VS již podle NOZ neplatí – pokud mají manželé povinnost se nechat zastoupit plnou mocí, tak nemůžete ostatní vlastníky omezit v používání plných mocí. pokud má pro Vás problémový vlastník 11 podílů z 25 budete mít vždy problém ho přehlasovat a dům se bude řídit hlavně jeho záměry. Spoluvlastnictví je prevít
Ujasnětě nejdříve, kolik bytových jednotek je ve vlastnictví jednotlivých vlastníků. Pokud jsou ve vlastnictví jednotlivých vlastníků alespoň 2 jednotky, pak už jsou v domě alespoň 3 různí vlastníci jednotek (spolu s družstvem), a pokud by takový stav nastal už před 1.1.2014, SVJ by už nejspíše vzniklo ze zákona a mělo by se řídit vzorovými stanovami dle ZoVB. Potom by stačilo dle vorových stanov zvolit statutární orgán SVJ nadpoloviční většinou všech členů společenství, k případné změně vzorových stanov by stačila 3/4 většina přítomných a zapsat SVJ do rejstříku.
Dobrý den zatím nejsou žádné. Jde o to, zda lze v budoucích stanovách SVJ vyloučit hlasování prostřednictvím plných mocí. (Ve stanovách BD to omezené je, ale nedostatečně). A pokud ano, učiníme kroky k převodu bytů do OV a vzniku SVJ. S pozdravem Slava
Slavo, pokládáte nám zmatečný dotaz. Neexistuje takové bytové družstvo, které by „mělo 25 jednotek“ a zároveň by platilo, že z toho 11 BJ vlastní přímo a nebo ovládá prostřednictvím plných moci jediný člen".
Také je zjevně nepravdivé Vaše tvrzení, že „v BD je 5 různých vlastníků, kteří splatili svůj členský podíl“, ale přitom píšete, že ti vlastníci žádné byty nevlastní, když ještě nebyly převedeny „do OV“.
Také je nesmyslem tvrdit, že dotyčný jediný člen ovládá bytové jednotky. Jen pro zajímavost: jsou ty jednotky ovládány bezdrátově, přes telefon, nebo přes internet, nebo ten člen-zloduch zdálky tahá za nějaké nitky, či snad za provázky?
lake
Dobrý den, K Vaší pozn. č.1: Neexistuje takové bytové družstvo, které by „mělo 25 jednotek“ a zároveň by platilo, že z toho 11 BJ vlastní přímo a nebo ovládá prostřednictvím plných moci jediný člen".
Omlouvám se tedy za výraz „11 BJ vlastní…jediný člen“ a nahrazuju ho „11 členských podílů vlastní a nebo prostřednictvím plných mocí od jiných členů BD ovládá…“.
K Vaší pozn. č.2: Také je zjevně nepravdivé Vaše tvrzení, že „v BD je 5 různých vlastníků, kteří splatili svůj členský podíl“, ale přitom píšete, že ti vlastníci žádné byty nevlastní, když ještě nebyly převedeny „do OV“. K Vaší pozn. č.3:
OK. upřesňuji tedy „V BD je 5 různých vlastníků členských podílů, kteří splatili anuitu“ ale žádné byty zatím nevlastní. Také je nesmyslem tvrdit, že dotyčný jediný člen ovládá bytové jednotky. Jen pro zajímavost: jsou ty jednotky ovládány bezdrátově, přes telefon, nebo přes internet, nebo ten člen-zloduch zdálky tahá za nějaké nitky, či snad za provázky?
Já nepíšu, že někdo ovládá bytové jednotky ale píšu doslova „Tento člen vytváří nátlak na ostatní členy BD s cílem výhodně získat zbývající podíly a postupně převzít celý dům“
Co je na tom nepochopitelného? Abych se přiznal, také Vám moc nerozumím. S pozdravem S
Slavo, nevím, proč teď tvrdíte opak, ale napsal jste, že někdo ovládá bytové jednotky: „Máme celkem 25 BJ. Z toho 11 BJ vlastní přímo a nebo ovládá prostřednictvím plných moci jediný člen.“ Takové tvrzení je zjevně zcela nesmyslné a podle toho jsem Vám odpověděl.
Také jste napsal, že v domě je 25 jednotek ve vlastnictví BD. Je tedy už budova rozdělena na jednotky, nebo není? Pokud ano, kdy bylo prohlášení vloženo do katastru?
Uvažujete nad budoucími „… stanovami omezujícími mj.
používání plných mocí při hlasování“.
Mohu Vás ubezpečit: Jakýkoliv pokus bezdůvodně omezit či ztížit
právo vlastníka hlasovat by byl protizákonný a rozporný s dobrými
mravy. Podle ustanovení § 1 NOZ platí, že „zakázána jsou
ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo
týkající se postavení osob (…)“.
lake
Dobrý den jak jsem již napsal, zatím není objekt rozdělen na jednotky. Takže v tuto chvíli tedy hovoříme o členských podílech družstva. (Chtěl jsem dotaz zkrátit)
Tyto členské podíly buďto vlastní přímo a nebo má k nim mandát od nastrčených osob splňujících podmínky privatizace.
Napsal jsem, že bytový dům má 25 jednotek a tedy i 25 členských podílů BD. To souhlasí.
(Tento majoritní vlastník vyhrožuje a vyvíjí nátlak na starší členy BD, s úmyslem odkoupit výhodně jejich podíl a získat majoritní podíl. Jako protihodnotu nabízí nájemní smlouvu k jinému bytu. Dopis máme k dispozici)
V současných stanovách BD máme podmínku min 2/3 počtu hlasů pro klíčová rozhodnutí. Toto bychom ve stanovách SVJ (dokud je ještě prohlasujeme) chtěli navýšit (pokud tedy neprojde vyloučení plných mocí) To je hlavní důvod založení SVJ. S pozdravem Slava
Slavo, napsal jste, že pro „klíčová“ rozhodnutí je podle stanov zapotřebí 2/3 hlasů z 25, to je 17 hlasů. Je ale již vytvořena jednotná skupina družstevníků s 11 hlasy, takže ostatní členové družstva mají dohromady pouze 14 hlasů. Už dnes je stav takový, že „klíčová“ rozhodnutí sami neprosadíte.
Je otázkou, zda k rozdělení budovy na jednotky je zapotřebí dvoutřetinová většina, či postačuje nadpoloviční většina. Máte to jistě uvedeno ve stanovách BD.
lake
Bohužel ano. Pro přijetí a změnu stanov, pro přijetí usnesení o přeměně družstva nebo zrušení družstva s likvidací o schválení převodu nebo zastavení majetku je zapotřebí alespoň dvoutřetinové většiny všech členů družstva. My tedy můžeme dnes vydávat pouze usnesení, nikoliv měnit stanovy. Brání ale toto vzniku SVJ? Děkuji Slava
Slavo,
podle mého názoru Vaše stanovy brání zcicení majetku družstva. Pouze když bude ve shodě alespoň 2/3 všech členů družstva můžete odsouhlasit Prohlášení vlastníka a vyvedení jednotek mimo majetek družstva. Bez Prohlášení nemůžete založit SVJ.
Domnívám se, že jste se pouze zasekli na SVJ, kteří někteří popleteně považují za vrchol dokonalosti, s tím, že SVJ vyřeší vše. Není tomu tak. Stačí si počíst na tomto webu.
I v SVJ bude mít velké slovo ten, kdo jak velmi nepřesně píšete, ovládá již 11 bytů.
Nepíšete jak Vám škodí.
Pouze chcete, aby menšina zakázala plné moci a rozhodovala tak o většině. Tudy cesta nevede.
Hezký den!
Pavel
Píšete to dost nesrozumitelně. Asi je to tak, že vlastníkem domu je BD. K žádnému rozdělení na jednotky patrně dosud nedošlo. Jestli nějaký člen družstva již splatil úvěr (annuitu) není podstatné. Žádné výhody při hlasování mu z toho neplynou. Při rozhodovaní se řiďte stanovami BD.
My nevíme jaký nátlak vytváří. Pokud disponuje 11 hlasy z 25, tak je jistě ve výhodě, ale nemá většinu. Pokud většinově chcete rozdělit dům na jednotky, převést je do vlastnictví a založit SVJ, tak to udělejte. Najděte si na to nějakého odborníka. Přesný a podrobný postup vám tady nikdo nedá, nejvýše nástin.
Vážený pane „Vlastiks“ – původní příspěvek začínal slovy „rád bych poprosil o radu“. Netupec, pokud prosí o radu, pochopí, že je třeba pravdivě a kompletně popsat svůj problém. Jinak se rada těžko dává. A bohužel původní tazatel nadělal ve svém příspěvku celou řadu takových bot, že rada poskytnout nejde. A tupec – ten si prostě zaslouží výsměch. Tupec se totiž pochvalu nezaslouží. Co tedy s tupcem, který píše hlouposti? Buď si necháte vysávat svou energii vysvětlováním nebo se tupci vysmějete. Osobně volím možnost č. 2.
Poslední komentáře