Rozpor v prohlášení vlastníka.

Píšete: „argumentuje právě prohlášením, kde u bytové jednotky je uvedena lodžie“.

Můžete doslovně odcitovat, co je tam napsáno?

• „Prodávající mi prodal byt, kdy ve smlouvě uvedl, že součástí bytu je lodžie … myslíte, že lze požadovat kompenzaci po prodávajícím?“

Vyjádřím se k tomuto zajímavému problému z hlediska psaného práva. Není to ovšem nějaké záživné čtení.

• Podle § 1914 platí, že kdo plní za úplatu jinému, je zavázán plnit bez vad s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými tak, aby bylo možné použít předmět plnění podle smlouvy, a je-li stranám znám, i podle účelu smlouvy.

Je otázka, zda jste si v kupní smlouvě výslovně vymínil, že „součástí bytu je lodžie“. V tom prípadě jde o podmínku protizákonnou a nesplnitelnou, a navíc nesrozumitelnou a neurčitou, protože se neví zda slovo „lodžie“ označuje prázdný prostor, nebo nějaké stavební konstrukce, nebo právo užívání. Mohlo by se spíš jednat pouze o právo užívat výlučně prostor lodžie, a takové právo fakticky máte (i když prohlášení o něm mlčí).

• Podle § 1917 platí, že je-li vada nápadná a zřejmá již při uzavírání smlouvy nebo lze-li vadu zjistit z veřejného seznamu, jde k tíži nabyvatele. To neplatí, pokud zcizitel vadu lstivě zastřel nebo pokud nabyvatele výslovně ujistil, že věc takovou vadu nemá nebo že je vůbec bez vad.

Vada byla v kupní smlouvě nápadná a zřejmá již při jejím uzavírání. Popis jednotky v kupní smlouvě je v rozporu s prohlášením, které deklarovalo jakousi „lodžii“ jako společnou část. Navíc tuto skutečnost bylo možné zjistit z prohlášení vlastníka budovy, které je veřejně přístupné ve sbírce listin katastru nemovitostí.

• Podle § 1920 platí, že předmět plnění má právní vadu, pokud k němu uplatňuje právo třetí osoba, ledaže o takovém omezení nabyvatel věděl nebo musel vědět. V takovém případě to nabyvatel oznámí bez zbytečného odkladu zciziteli.

Předmětem plnění byla jednotka. Nikoliv byt. Nikoliv jakási „lodžie“, která – pokud snad existuje jako věc – má odlišného vlastníka nežli převáděná jednotka. Podle 1994/72/§4/1 platí, že vlastník budovy svým prohlášením určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených tímto zákonem a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami [§ 2 písm. h)] a společnými částmi domu [§ 2 písm. g)]. Vzhledem k tomu, že jednotkou je byt a ten se skládá z místností, může se u „lodžie“ jednat jedině o (prázdný) prostor, který je společnou částí a měl by být v prohlášení označen jako prostor výlučně užívaný spolu s jednotkou, nebo jako příslušenství bytu podle 1964/40/§121/2.

• Podle § 1921 platí, že nabyvatel může právo z vadného plnění uplatnit u soudu, vytkl-li vadu zciziteli bez zbytečného odkladu poté, kdy měl možnost věc prohlédnout a vadu zjistit, a to buď označením vady nebo oznámením, jak se projevuje. Vadu lze vytknout do šesti měsíců od převzetí předmětu plnění. Dále platí, že nevytkl-li nabyvatel vadu včas a namítne-li zcizitel opožděné vytknutí, soud nabyvateli právo nepřizná. To neplatí, pokud je vada důsledkem skutečnosti, o které zcizitel při předání věděl nebo musel vědět.

Vy jste věděl – nebo musel vědět – že pojem „lodžie“ může znamenat cokoliv nebo vůbec nic (ať už se pojmem „lodžie“ míní právo, nebo hmotná věc, nebo cokoliv mezi tím v jakékoliv kombinaci). Obě vzájemně si protiřečící tvrzení byla uvedena v prohlášení, navíc aniž by bylo možné zjistit čeho hmotného či nehmotného se tato tvrzení týkají. Věděl jste, nebo musel vědět, že prohlášení je jednak nesrozumitelné (uvádí u „lodžie“ dva odlišné vlastníky), jednak neurčité (nedefinuje co se míní pojmem „lodžie“. My jsme výkladem dospěli k závěru, že tento pojem může označovat jedině „prostorově vymezenou část budovy“ podle 1994/72/§4/1, tedy prázdný prostor plný vzduchu.

Proto soudím, že u soudu byste s nějakým Vaším nárokem neuspěl. Ostatně v přístupu do prostoru „lodžie“ Vám dodnes nikdo nebrání, ani zde nejsou cizí osoby, které by se vůči Vám domáhaly vstupu do prostoru „lodžie“. Neprokážete tedy, že by se vám aktuálně děla nějaká újma na Vašich právech.

Stav, ve kterém jste se ocitl, způsobil autor prohlášení. Neznám žádné prohlášení vlastníka budovy, které by bylo bez chyb. A Vy jste si tento stav mysli následně způsobil sám, vaší nepozorností a ignorováním obsahu prohlášení. Vigilantibus iura scripta sunt.

Prostě na to zapomeňte, protože za současného stavu je to právní oříšek. A jeho případné vyřešení Vám nepřinese nic. Můžete být jedině rád, protože hloupí čeští soudci jsou schopni judikovat, že izolaci ploché střechy musí opravit a zaplatit vlastník „terasy“ nad touto střechou. Pokud tedy nevlastníte žádnou „lodžii“, nehrozí Vám, že byste později musel sám zaplatit opravu některé společné části stavby.

Prohlášení lze samozřejmě do budoucna změnit (doplnit, zpřesnit, formulovat jednoznačně, přidat chybějící definici pojmu, atd.). Můžete se o to pokusit.

Justitianus

• „… myslíte, že lze požadovat kompenzaci po prodávajícím?“

Můžete požadovat cokoliv od kohokoliv. Nejspíše nedostanete nic. Popis jednotky je v prohlášení, ne v kupní smlouvě. Od počátku jste věděl, že věc má právní vadu – „koupil“ jste si to, co prodávající vůbec nevlastnil.

Bylo přece od počátku zjevné, že prodávající nevlastní žádnou „lodžii“ a že prohlášení je vadné, když si protiřečí ohledně vlastnictví té záhadné „lodžie“.

Jestliže prohlášení vzniklo za účinnoti „starého“ občanského zákoníku, pak na ně dopadla právní úprava § 118. Podle 1964/40/§118/1 platilo, že předmětem občanskoprávních vztahů jsou věci, a pokud to jejich povaha připouští, práva nebo jiné majetkové hodnoty. Mimochodem: Byt nebyl podle starého občanského zákoníku věcí, nýbrž pouze „jinou majetkovou hodnotou“. (Věcmi jsou jednotka zapsaná v katastru, podíl na společných částech domu a podíl na společném pozemku.) S vlastnictvím jednotky mohlo být spojeno právo „výlučně užívat prostor lodžie přístupné z bytu“. Stačilo napsat to takto do prohlášení.

O té tajemné „lodžii“:
Vůbec netušíte co má tento pojem znamenat, nevíte co ta tajemná „lodžie“ zahrnuje, kde jsou její hranice. Není zřejmé zda „lodžie“ je věc, která je hmotná, nebo jde o pouhé nehmotné užívací právo k prázdnému prostoru. Jděte s tím k soudu a oni Vás utopí jako kotě. Je Váš problém, že jste nerozpoznal, že prohlášení je vadné, neurčité, nesrozumitelné a nejednoznačné. Nešlo o skrytou vadu – prohlášení bylo již vloženo v katastru v době, kdy jste si pořizoval jednotku. Nemůžete se vymluvit na to, že vada nebyla zjevná, ani na to, že se objevila později.

Justitianus

§ 2 Prostorové ohraničení bytu

Pro …byt je, jako prostorově oddělená část domu, OHRANIČEN

• vnitřními povrchy obvodových stěn této prostorově oddělené části domu
• podlahou,
• stropem nebo konstrukcí krovu
• a výplněmi stavebních otvorů ve stěnách ohraničujících byt;

obdobně to platí pro …místností, které jsou jako součást bytu umístěné mimo hlavní obytný prostor.

Ergo kladívko, lodžie nemůže být součástí bytu. To už by jí mohla spíše být sklepní kóje, pokud by místo nějakých latí měla obvodové zdi.

Četl jsem kdysi zdůvodnění v časopise Ekonom, že pokud by balkony byly součástí bytu, tak by s nimi mohl vlastník nakládat stejně jako s pokojem, kuchyní, špajzem a příslušenstvím, tedy stavebně předělat a dokonce zbourat (nešpekuluji o stavebním povolení.

Oprava (změna) Prohlášení viz NOZ.

„Prodávající mi prodal byt… ve smlouvě… je součástí bytu lodžie, která se nezapočítává do podlahové plochy. Nyní argumentuje Prohlášením, kde u BJ je uvedena lodžie, ale ve vymezení spol. částí je napsáno, že se jedná o spol. prostor… lze požadovat kompenzaci po prodávajícím?“

Buď se neumíte vyjádřit nebo nechcete.

Máte klíč od lodžie pouze vy nebo i někdo jiný ?

Brání vám někdo v užívání lodžie ?

Chce někdo užívat lodžii společně s vámi ?

Můžete kvůli kompenzaci dokázat

• že plochu lodžie započítal do ceny bytu ?
• že vám někdo brání v užívání lodžie výhardně vámi ?

NEBO UVEĎTE V ČEM SPATŘUJETE DŮVOD PRO KOMPENZACI ?

Spíše se zajímejte, zda

• má SVJ úvěr (protože úvěr splácí každý člen SVJ)
• máte v SVJ dlužníky (protože za dluhy ručí každý člen SVJ)
• zda má/nemá prodávající dluh dle § 1186 ?

Co máte uvedeno v Rozpisu záloh kde jsou uvedeny Příspěvky správy domu dle plochy bytu

• – – – – – – – – –

Je chyba, pokud jste se neseznámil s rozpisem záloh před koupí bytu.