• „Prodávající mi prodal byt, kdy ve smlouvě uvedl, že součástí bytu je lodžie … myslíte, že lze požadovat kompenzaci po prodávajícím?“

Vyjádřím se k tomuto zajímavému problému z hlediska psaného práva. Není to ovšem nějaké záživné čtení.

• Podle § 1914 platí, že kdo plní za úplatu jinému, je zavázán plnit bez vad s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými tak, aby bylo možné použít předmět plnění podle smlouvy, a je-li stranám znám, i podle účelu smlouvy.

Je otázka, zda jste si v kupní smlouvě výslovně vymínil, že „součástí bytu je lodžie“. V tom prípadě jde o podmínku protizákonnou a nesplnitelnou, a navíc nesrozumitelnou a neurčitou, protože se neví zda slovo „lodžie“ označuje prázdný prostor, nebo nějaké stavební konstrukce, nebo právo užívání. Mohlo by se spíš jednat pouze o právo užívat výlučně prostor lodžie, a takové právo fakticky máte (i když prohlášení o něm mlčí).

• Podle § 1917 platí, že je-li vada nápadná a zřejmá již při uzavírání smlouvy nebo lze-li vadu zjistit z veřejného seznamu, jde k tíži nabyvatele. To neplatí, pokud zcizitel vadu lstivě zastřel nebo pokud nabyvatele výslovně ujistil, že věc takovou vadu nemá nebo že je vůbec bez vad.

Vada byla v kupní smlouvě nápadná a zřejmá již při jejím uzavírání. Popis jednotky v kupní smlouvě je v rozporu s prohlášením, které deklarovalo jakousi „lodžii“ jako společnou část. Navíc tuto skutečnost bylo možné zjistit z prohlášení vlastníka budovy, které je veřejně přístupné ve sbírce listin katastru nemovitostí.

• Podle § 1920 platí, že předmět plnění má právní vadu, pokud k němu uplatňuje právo třetí osoba, ledaže o takovém omezení nabyvatel věděl nebo musel vědět. V takovém případě to nabyvatel oznámí bez zbytečného odkladu zciziteli.

Předmětem plnění byla jednotka. Nikoliv byt. Nikoliv jakási „lodžie“, která – pokud snad existuje jako věc – má odlišného vlastníka nežli převáděná jednotka. Podle 1994/72/§4/1 platí, že vlastník budovy svým prohlášením určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených tímto zákonem a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami [§ 2 písm. h)] a společnými částmi domu [§ 2 písm. g)]. Vzhledem k tomu, že jednotkou je byt a ten se skládá z místností, může se u „lodžie“ jednat jedině o (prázdný) prostor, který je společnou částí a měl by být v prohlášení označen jako prostor výlučně užívaný spolu s jednotkou, nebo jako příslušenství bytu podle 1964/40/§121/2.

• Podle § 1921 platí, že nabyvatel může právo z vadného plnění uplatnit u soudu, vytkl-li vadu zciziteli bez zbytečného odkladu poté, kdy měl možnost věc prohlédnout a vadu zjistit, a to buď označením vady nebo oznámením, jak se projevuje. Vadu lze vytknout do šesti měsíců od převzetí předmětu plnění. Dále platí, že nevytkl-li nabyvatel vadu včas a namítne-li zcizitel opožděné vytknutí, soud nabyvateli právo nepřizná. To neplatí, pokud je vada důsledkem skutečnosti, o které zcizitel při předání věděl nebo musel vědět.

Vy jste věděl – nebo musel vědět – že pojem „lodžie“ může znamenat cokoliv nebo vůbec nic (ať už se pojmem „lodžie“ míní právo, nebo hmotná věc, nebo cokoliv mezi tím v jakékoliv kombinaci). Obě vzájemně si protiřečící tvrzení byla uvedena v prohlášení, navíc aniž by bylo možné zjistit čeho hmotného či nehmotného se tato tvrzení týkají. Věděl jste, nebo musel vědět, že prohlášení je jednak nesrozumitelné (uvádí u „lodžie“ dva odlišné vlastníky), jednak neurčité (nedefinuje co se míní pojmem „lodžie“. My jsme výkladem dospěli k závěru, že tento pojem může označovat jedině „prostorově vymezenou část budovy“ podle 1994/72/§4/1, tedy prázdný prostor plný vzduchu.

Proto soudím, že u soudu byste s nějakým Vaším nárokem neuspěl. Ostatně v přístupu do prostoru „lodžie“ Vám dodnes nikdo nebrání, ani zde nejsou cizí osoby, které by se vůči Vám domáhaly vstupu do prostoru „lodžie“. Neprokážete tedy, že by se vám aktuálně děla nějaká újma na Vašich právech.

Stav, ve kterém jste se ocitl, způsobil autor prohlášení. Neznám žádné prohlášení vlastníka budovy, které by bylo bez chyb. A Vy jste si tento stav mysli následně způsobil sám, vaší nepozorností a ignorováním obsahu prohlášení. Vigilantibus iura scripta sunt.

Prostě na to zapomeňte, protože za současného stavu je to právní oříšek. A jeho případné vyřešení Vám nepřinese nic. Můžete být jedině rád, protože hloupí čeští soudci jsou schopni judikovat, že izolaci ploché střechy musí opravit a zaplatit vlastník „terasy“ nad touto střechou. Pokud tedy nevlastníte žádnou „lodžii“, nehrozí Vám, že byste později musel sám zaplatit opravu některé společné části stavby.

Prohlášení lze samozřejmě do budoucna změnit (doplnit, zpřesnit, formulovat jednoznačně, přidat chybějící definici pojmu, atd.). Můžete se o to pokusit.

Justitianus