Rozdělení nebytové jednotky ve spoluvlastnictví na více nebytových jednotek
Dobrý den, měl bych následující dotaz.
Máme SVJ u které je jedná z jednotek nebytovým prostorem, který je vlastněn v rámci spoluvlastnictví 4 osob. Tyto osoby se rozhodly, že zruší spoluvlastnictví nebytové jednotky tak, že daný nebytový prostor rozdělí na 4 samostatné nebytové jednotky, přičemž každý se stane výlučným vlastníkem jedné, nově vzniklé nebytové jednotky. Dejme tomu, že vše tohle bude technicky možné. Jaký je postup docílení tohoto záměru? Předpokládejme, že rozdělením nedojde k zásahu do práv a povinností jiných vlastníků jednotek. Budeme k tomuto záměru potřebovat souhlas jiných vlastníků jednotek, resp. shromáždění SVJ? Můžeme hovořit o změně učelu užívání nebytového prostoru, když způsob využití měněn nebude?
Druhá část otázky směřuje na komplikovanější situaci. Co když s tímto zrušením a vypořádaním spoluvlastnictví nebude jeden ze spoluvlastníků souhlasit? Je možné se obrátit na soud pro zrušení a vypořádání rozdělením na více jednotek? Jakým způsobem by zde vystupovalo SVJ – je takový problém vůbec souditelný?
Děkuji za názory.
Napřed odpovím na jednodušší část dotazu: Spoluvlastnictví jednotky se zrušuje dohodou spoluvlastníků (§ 1141). Nedohodnou-li se, rozhodne soud (§ 1143).
Rozdělení jednotky na čtyři jednotky vyžaduje změnu prohlášení (vlastníka budovy). Ke změně prohlášení postačí souhlas vlastníka rozdělované jednotky a souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek (§ 1169 odst. 1). To platí v případě, kdy spoluvlastnický podíl vlastníka původní jednotky je roven součtu spoluvlatnických podílů vlastníků čtyř nově vznikajících jednotek.
Zcela jiná věc je veřejnoprávní souhlas stavebního úřadu se změnou stavby. To si musí vyřídit stavebník.
Justitianus
K dohodě nedojde, to je již teď zcela jisté. Zajímá mě však, jak se ve výsledku zkloubí rozhodnutí soudu podle § 1143 se změnou prohlášení. Ve stanovách našeho SVJ je stanoveno, že ke změně prohlášení je potřeba 75% přítomných vlastníků na shromážnění, přičemž stejná většina je potřeba k rozdělení jednotky. Navíc souhlas 100% všech vlastníků je potřeba pokud dochází ke změně domu nebo bytu – je tohle i náš případ?
Další otázkou je, jakým způsobem bude vystupovat SVJ v případném soudním sporu na zrušení spoluvlastnictví. Nejspíš bude potřeba nejprve zajistit souhlas shromáždění SVJ s dělením a změnou PV, a až poté se pokusit docílit rozdělení nebytové jednotky na 4 samostatné nebyt. jednotky soudem, resp. soud nejspíš nebude moci rozhodnout o rozdělení na více jednotek bez patřičného souhlasu SVJ. Jaký je podle Vás správný postup?
Předem děkuji za názor.
- Anonymus, napsal jste: „Ve stanovách našeho SVJ je stanoveno, že … “
Ono je úplně jedno co o tom máte napsáno ve stanovách. Stanovy jsou v této věci naprosto bezvýznamné! SVJ přece není oprávněno rozhodovat o cizím majetku. Nerozhoduje ani o jednotkách, ani o domě. SVJ je pouhý sluha, údržbář, opravář a poskytovatel služeb. Jedině o těchto věcech rozhoduje podle svých stanov.
To je jako byste tvrdil, že autoservis rozhoduje zda si na Vaše auto pořídíte sadu disků se zimními pneumatikami, Do toho přece nějakému autoservisu vůbec nic není. O tom si rozhoduje vlastník auta sám.
- Dále jste napsal: „… jakým způsobem bude vystupovat SVJ v případném soudním sporu na zrušení spoluvlastnictví.“
SVJ v tom sporu nebude vystupovat nijak. SVJ bude zcela mimo. SVJ samozřejmě nebude stranou sporu, to je věc pouze mezi spoluvlastníky jednotky. Do toho právnické osobě SVJ vůbec nic není.
Dále se ptáte na správný postup.
Spoluvlastníci jednotky si samozřejmě mohou předem zjistit, zda plán rozdělit jednotku na čtyři jednotky je průchodný u většiny vlastníků jednotek. Při té příležitosti se schválí buď nové prohlášení, nebo v tomto případě smlouva o výstavbě (§ 1170 až § 1174).
Pak bude následovat vyřešení neshod mezi spoluvlastníky jednotky. Pokud se některý z nich obrátí na soud s návrhem na rozdělení jednotky na čtyři jednotky, bude povinen k tomu i prokazovat, že takové rozdělení věci je reálně možné. To prokáže právě novým prohlášením/smlouvou o výstavbě. Soud se však vůbec nebude zabývat názorem jakéhosi SVJ. Názor SVJ je přece pro řešení sporu spoluvlastníků jednotky naprosto bezvýznamný.
Pak může následovat ohlášení stavebnímu úřadu, stavební úpravy, „kolaudace“ čtyř jednotek, a nakonec vklad nového prohlášení/smlouvy o výstavbě do katastru. A katastrální úřad založí čtyři listy vlastnictví k nově vzniklým jednotkám.
Vše může dopadnout zcela jinak! Soudce může podle své úvahy rozhodnout jinak než je uvedeno v žalobě – například nařídí prodej jednotky, nebo přikáže jednotku do spoluvlastnictví tří spoluvlastníků, kteří se shodnou. Nebude se zabývat krkolomným plánem na čtvrcení jednotky. Diskutující 25Malý se tedy mýlí: pro soud je bezvýznamné jaké řešení navrhuje žalobce.
Snaha dělit jednotku bez souhlasu všech spoluvlastníků je aktivita zoufalců, kteří nevědí co chtějí. Zaslouží si, aby přišli o svůj majetek.
Justitianus
Pane Justitianus velice děkuji za Váš čas a ochotu mi předmětnou problematiku vysvětlit.
Budu mít (zatím) asi poslední dotaz. Možná už by mi to mělo být dávno jasné, nicméně doposud jsem otázku kladl špatně, proto nevím, zda mi na ní bylo správně odpovězeno. Chápu tedy správně, že bez souhlasu ostatních spoluvlastníků podle § 1169 odst. 1 OZ, nebudu schopen docílit rozdělení jednotky?
Smlouvou o výstavbě jste mi dočista zamotal hlavu, měl jsem zato, že budou jednotky vznikat změnou prohlášení vlastníka. K žádným většim stavebním úpravám docházet spíše nebude (nebudou se dostavovat zdi, aby došlo k rozdělení jednotky). Jednotka je již dnes fakticky rozdělena na 4 samostatné části, které spoluvlastníci využívají – každý využívá svou část (např. v jedné části kanceláře, v jedné části kosmetický salón, apod.).
- Anonymus, píšete: „Chápu tedy správně, že bez souhlasu ostatních spoluvlastníků podle § 1169 odst. 1 OZ, nebudu schopen docílit rozdělení jednotky? “
Už jsem napsal, že ke změně prohlášení bude nutný písemný souhlas vlastníka rozdělované jednotky (to jest souhlas všech spoluvlastníků jednotky, nebo rozhodnutí soudu které tento souhlas nahradí) a k tomu souhlas vlastníků jednotek s většinou hlasů. K zápisu do katastru bude nutné i veřejnoprávní stanovisko stavebního úřadu (potvrzení o tom, že skutečně existují čtyři nové jednotky uvedené v prohlášení).
- Dále píšete: „Smlouvou o výstavbě jste mi dočista zamotal hlavu, měl jsem zato, že budou jednotky vznikat změnou prohlášení vlastníka.“
Jak je libo. V tom případě ovšem katastrální úřad zapíše čtyři nové jednotky do podílového spoluvlastnictví všech spoluvlastníků stávající jednotky. Pokud je toto Vaším cílem, pak není potřebná smlouva o výstavbě.
Jestliže plánujete zapsat nově vzniklé jednotky rovnou do vlastnictví čtyř různých osob, pak je potřebné dodat katastrálnímu úřadu buď smlouvu o výstavbě, nebo dvě lejstra: prohlášení a dohodu spoluvlastníků původní jednotky o rozdělení společné věci.
A pokud jde o stavební úpravy, to Vám zhodnotí projektant. Jednotka je dnes jeden požární úsek. Vy chcete mít čtyři jednotky, to znamená čtyři požární úseky. Každá jednotka musí dostat vlastní vstupní dveře s normovanou požární odolností, a budete pro stavební úřad potřebovat stanovisko hasičského záchranného sboru.
Dále: pokud je dnes součástí jednotky nějaká předsíň nebo chodba, máte problém. Každá jednotka by měla být přímo přístupná ze společného prostoru domu. Není možné, aby se do ní vcházelo přes jinou jednotku, leda že by se zároveň zřídila služebnost podle § 1145. Máte to vyřešeno bez bourání a osazování dalších dveří? A kdo bude tedy vlastníkem té chodby?
Justitianus
Nebytový prostor se nachází v přízemí domu. Do každé části nebytové jednotky (v budoucnu samostatných jednotek) je vchod z ulice – žádná chodba, která by byla společná tak není potřeba.
Podle toho co píšete, budeme tedy potřebovat uzavřít smlouvu o výstavbě. Stranami této smlouvy budou pouze vlastníci jednotky, která se bude dělit, nebo zde vystupují i další vlastníci jednotek? Je potřeba jak smlouva o výstavbě tak i změna prohlášení vlastníka, nebo pouze smlouva o výstavbě?
„budeme tedy potřebovat uzavřít smlouvu o výstavbě“
Pokud nebudete stavět, smlouva o výstavbě není třeba. (O jakou (vý)stavbu by se mělo jednat?) Stačí (nově) vymezit jednotky.
Jde mi o rozdělení jedné nebytové jednotky, která je ve spoluvlastnictví 4 osob. Tohle spoluvlastnictví chceme zrušit a vypořádat tak, že dojde k rozdělení současného nebytového prostoru (jednotky) na čtyři samostatné jednotky, přičemž se každý ze spoluvlastníků stane výlučným vlastníkem jedné nově vzniklé jednotky.
Podle toho, co jsem zatím pochopil, pokud chci docílit toho, aby se každý stal samostatným vlastníkem nově vzklé jednotky, potřebuji smlouvu o výstavbě. Podle Vašeho názoru tomu tak není?
„jakým způsobem bude vystupovat SVJ v případném soudním sporu na zrušení spoluvlastnictví.“
Vůbec. Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je záležitostí spoluvlastníků věci. Už Vám to napsal pan Justitianus. (Z Vašeho dotazu neplyne, že by snad SVJ bylo spoluvlastníkem věci.)
Dejme tedy tomu, že soud rozhodne, že spoluvlastnictví bude zrušeno a vypořádáno tak, že vzniknout 4 nové nebytové jednotky (ikdyž i tohle nejde po podání návrhu předpovídat, jelikož to soud může vypořádat i jiným způsobem) – máme tedy soudní rozhodnutí o rozdělení jednotky na další 4 jednotky. Co teď? Potřebujeme změnit prohlášení vlastníka.
Podle § 1169 odst. 2 potřebujeme písemný souhlas vlastníka jednotky, jejichž práv a povinností se změna dotkne (zde tedy souhlas všech spoluvlastníků, který je nahrazen rozhodnutím soudu (?)). Pro účinnost změny prohlášení potřebujeme souhlas většiny všech vlastníků jednotek (opomeneme-li odlišnou upravu dle stanov). Co když ale tyto souhlasy nezískám? Aby došlo k zápisu nových jednotek do KN potřebuji přiložit změnu prohlášení vlastníka pokud to chápu dobře. Znamená to tedy, že sice můžu mít rozhodnutí soudu, které však fakticky nebudu schopen zanést do KN?
Děkuji za každý postřeh.
- Anny napsal(a): Znamená to tedy, že sice můžu mít rozhodnutí soudu, které však fakticky nebudu schopen zanést do KN?
Do KN není možné zanést rozhodnutí soudu o rozdělení společné jednotky.
Pokud by soud vypořádal majetek tak, že jej přikáže do vlastnictví jednoho, dvou nebo tří bývalých spoluvlastníků jednotky, pak toto rozhodnutí soudu bude pro katastrální úřad závazné. My se ale bavíme o jiném způsobu vypořádání spoluvlastnictví – o rozdělení jedné nemovité věci na čtyři nemovité věci.
Pouhé rozhodnutí soudu nemá v tomto případě materiální podklad a nevyvolává (z pohledu KÚ) žádné právní následky. Katastrální úřad zruší původní jednotku a zavede čtyři listy vlastnictví pro čtyři nové jednotky teprve tehdy, až SVJ předloží úřadu nové prohlášení (či smlouvu o výstavbě) a zároveň KÚ obdrží od stavebníka potvrzení stavebního úřadu o „kolaudaci“ čtyř nových jednotek.
Není totiž možné zapsat do katastru vlastnictví věci, která neexistuje.
Justitianus
„můžu mít rozhodnutí soudu, které však fakticky nebudu schopen zanést do KN?“
Ano. Takové rozhodnutí mám před sebou. Soud a katastr se řídí každý svými předpisy a zejména svými výklady svých předpisů. Nezávislý soud katastrální předpisy nezajímají a není jimi vázán, katastr naopak postupuje výhradně podle katastrálních předpisů, kterými soud není vázán. Soud rozhodl, katastr napsal, že soudní rozhodnutí je vadné a že vklad podle tohoto vadného soudního rozhodnutí neprovede. Tento stav trvá roky, žádný z obou (soud ani katastr) svůj názor nechce změnit a s ohledem na princip samozhojení vad ani nemohou, neboť lhůty uplynuly.
Co vede k řešení, nevím. Napíšu aspoň, co k cíli nevede: Psát soudu, ať rozhodne tak, aby katastr soudní rozhodnutí nepokládal za vadné. Soud zná právo.
Praktické otázky (kdo je odpovědný za škodu vzniklou neudržováním nemovité věci, kdo hradí náklady spojené s nemovitou věcí) nezajímají ani soud ani katastr. Obraťte se na advokáta, my nejsme od toho, abychom Vám radili (pravil úředník katastru).
„KÚ obdrží od stavebníka potvrzení stavebního úřadu o „kolaudaci“ čtyř nových jednotek.“
Katastr kolaudace nezajímá ani ji nezkoumá.
- Stavěl (bez ověření) napsal: „Katastr kolaudace nezajímá ani ji nezkoumá.“
Netušíte o čem píšete, popleto popletený. Katastrální úřad kolaudace zajímá!
Kolaudační souhlas stavebního úřadu je to nejdůležitější, po čem se KÚ bude shánět jako první. Pouze stavební úřad může totiž závazně potvrdit, že původní jednotka zanikla, že čtyři nové jednotky vznikly, a že jsou způsobilé k užívání. Pouze stavební úřad může závazně určit způsob využití jednotky podle katastrální vyhlášky (byt, atelier, dílna nebo provozovna, garáž, rozestavěná jednotka, atd.). Cituji z Návodu pro správu katastru:
|
5.5.2.1.1.3 Způsob využití jednotky se u jednotlivých typů jednotek zapisuje podle určeného účelu užívání bytu nebo nebytového prostoru uvedeného v prohlášení vlastníka nebo ve smlouvě o výstavbě a doloženého kolaudačním souhlasem, oznámením o záměru započít s užíváním jednotky se souhlasem stavebního úřadu, kolaudačním rozhodnutím apod. 5.5.2.1.2.4 V případě, že změnou prohlášení vzniká nová jednotka (sloučením jednotek nebo rozdělením jednotky) a změna se dotýká pouze jednoho vlastníka jednotky (jednotek), zapíše se nová jednotka včetně vlastnického práva k ní vkladem na základě prohlášení vlastníka dotčených jednotek, které je v písemné formě odsouhlaseno vlastníky jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení (§ 1169 občanského zákoníku); kód listiny 140/718 – „Prohlášení vlastníka jednotek podle § 1169 zák. č. 89/2012 Sb.“. Vedle prohlášení vlastníka musí být k návrhu na vklad přiloženo i usnesení shromáždění společenství vlastníků jednotek o schválení změny podle § 1208 písm. f) ObčZ a kolaudační souhlas nebo jiný doklad o způsobu užívání nové jednotky. Zdroj: Návod pro správu katastru nemovitostí ve znění dodatku č. 1 ze dne 27. července 2017, č.j. ČÚZK-08960/2017–22, účinného od 15. srpna 2017 |
Z uvedeného citátu je zřejmé, že Justitianus má zase pravdu: K tomu, aby katastr zapsal novou jednotku, je nezbytný kolaudační souhlas, kolaudační rozhodnutí, nebo oznámení o záměru započít s užíváním jednotky se souhlasem stavebního úřadu. Stavební úřad tím zároveň závazně schválí způsobu využití nové jednotky. Zdravím místní blbečky – minusovače!
Justitianus
K sepisu prohlášení vlastníka se vyjádření stavebního úřadu nevyžaduje, k prohlášení vlastníka se vyjádření stavebního úřadu nepřikládá. K sepisu prohlášení vlastníka se nevyžaduje žádná kvalifikace, prohlášení vlastníka může sespsat kdokoliv. Katastr prohlášení vlastníka přijme, má-li náležitosti vyžadované katastrálními předpisy.
Jasně, brouku. Ale jsi zcela mimo téma: Zde se nediskutuje o uložení prohlášení vlastníka domu do sbírky listin! Pouhým uložením (změněného) prohlášení se nemění ani spoluvlastnické vztahy, ani nevznikají nové jednotky.
Zde se diskutuje o zániku dosavadní jednotky a vzniku čtyř nových jednotek.
A k zápisu nových jednotek dojde teprve následně, a to vkladem na základě žádosti o vklad. Přílohou žádosti o vklad nové jednotky musí být listina dokládající veřejnoprávní souhlas stavebního úřadu:
- kolaudační souhlas, nebo
- kolaudační rozhodnutí, nebo
- oznámení o záměru započít s užíváním jednotky se souhlasem stavebního úřadu.
|
5.5.3.1.2.2 Má-li jednotka vzniknout nebo má-li být změněna nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou domu, kde jsou jednotky již vymezeny (§ 1172 odst. 2 ObčZ), zapíší se do katastru nemovitostí změny spoluvlastnických podílů na společných částech až po vzniku nové jednotky (všech nových jednotek) nebo změně dosavadní jednotky. (…) Změny spoluvlastnických podílů na společných částech se zapíší na základě návrhu na vklad spolu s vlastnickým právem k nové jednotce (všem novým jednotkám) podle smlouvy o výstavbě. Zdroj: Návod pro správu katastru nemovitostí ve znění dodatku č. 1 ze dne 27. července 2017, č.j. ČÚZK-08960/2017–22, účinného od 15. srpna 2017 |
Justitianus tedy má pravdu: Katastrální úřad zajímá souhlas stavebního úřadu. Bez něj nezaloží list vlastnictví nové jednotky a nezapíše jejího vlastníka. Opět zdravím místní blbečky – minusovače.
Justitianus
Navrhovatel musí sám definovat, co bude obsahem usnesení soudu. Tzn., že tam musí uvést všechny úkony, které požaduje, např. zrušení spoluvlastnictví, rozdělení jednotky na 4 díly, určení, kdo bude kterou část vlastnit, změna obsahu prohlášení a zápis nových jednotek do KN.
V právní vědě zběhlí diskutéři jistě pomohou.
Poslední komentáře