rekonstrukce panelového domu
Jsme společenství vlastníků, kde město nechalo zapsat do prohlášení vlastníka budovy, že okna jsou součástí bytu – tedy ne společným prostorem. A zde je problém. Na schůzi více než 75%vlastníků odsouhlasilo rekonstrukci (okna,vchody,výtah-fasádu ne).Dle auditu dostatečný rozsah pro dotaci z programu „PANEL“ A zde nastal problém, jediný člověk – shodou okolností dlouhodobý dlužník začal tvrdit, že z fondu oprav nelze financovat výměnu oken. Výsledek- nyní se zdá,že se akce rozpadne, my přijdeme o dotaci , která byla spočítána bankou na částku přes půl milionu. Psal jsem dotaz na minist. pro místní rozvoj před 7 týdny – nic. Kde je napsáno, že se svými společnými financemi – pokud právoplatně rozhodne schůze – nemohu vyměnit okna? A s naší rekonstrukcí souhlasilo 76% vlastníků A jak uváděl jeden příspěvek-zmenit stanovy je k ničemu,musí se změnit prohlášení vlastníka – a 100% souhlasu už nedostaneme asi nikdy. A to znám společenství, kde si např. měnili všichni sporáky z fondu oprav- ovšem všichni majitelé souhlasili. V diskusi vidím, že nejsme jediní, kdo má tento problém. Poraďte, jak jste se z toho dostali Vy?Ale cestu,že dnes budeme měnit prohlášení vlastníka, odmítáme,ta je neschůdná.Děkuji.
Máte pravdu v tom, že ti co nesouhlasí se bojí úvěru.Vyměnit okna chtějí – kromě jediného. Ale jsme schopni ušetřit na rekonstrukci částku 3 mil.Kč, a když ano, tak kdy? Jak dlouho ještě stát bude podporovat výhodné procento úvěru PANEL?Když se podívám z okna, polovina fasád i oken paneláků prošla rekonstrukcí. Věřím, že ti lidé si to spočítali. Pokud jednou řekneme lidem, ať si každý vymění okna sám, nikdy nebudou vyměněna všechna. Kdežto společně je vyměníme určitě.A tepelný audit po zhodnocení našich oken, kdy nám ve větru vlají záclony, tvrdí úsporu na teple až jednu třetinu. Toto lidem všechno vysvětleno bylo. Více mě rmoutí, že jediný dlužník napáchá více zla, než je třeba.A vypadá, že SVJ nezbyde než právně čistá cesta na několik let. Velice děkuji všem za příspěvky. Jedno mě není jasné – proč by se vlastníci nemohli rozhodnout na shromáždění a rozhodnout, že okna se vymění za peníze všech, které si ukládáme do fondu pro správu a opravy? To tam budou ležet a čekat, až se zvýší DPH, nebo se zdraží stavební práce?Jištění úvěru bych se nebál, banka si hlídá účty a navíc se u nás jedná o výši cca 1,5mil.Kč. To okolní domy mají už vyřízený úvěr přes 4 mil.Kč.Soušek Vladimír
Jde o to, že tyto nastřádané peníze jsou vázány účelem využití a nelze je použít na cokoli, co shromáždění odhlasuje. Tímto účelem správa společných částí domu. Vaše okna, jak píšete, ale nejsou společnými částmi domu. Pokud by byla společnými částmi domu, pak by v odhlasování oprav či výměn oken z dlouhodobých záloh nebyl žádný problém.
24% členů se možná chová zodpovědněji k otázce schopnosti SVJ dlouhodobě splácet nejistý úvěr. DZO je určena na opravy a údržbu společných částí domu s nutnou rezervou na havárie. Nynější levná okna by se také mohla při avizovaném zvýšení úroků z úvěru také prodražit. Zde asi nepůjde o neochotu výměny oken, ale o rozdílný přístup k soukromému a společnému majetku. Jaký by jste měl pocit, když poctivě platíte DZO (dlouhodobá záloha na opravy). Na své náklady si opravíte třeba kuchyňské jádro a splácíte na to svou půjčku a kvalifikovaná většina sousedů po Vás bude chtít, aby jste jim za úvěr na jejich opravy ručil až svým bytem? Logické? Rekonstrukce domu tímto postojem menšiny přece nemůže být narušena a může pokračovat. Otázkou jsou všechny nutné podmínky pro získání státní dotace programu Panel.
Je věcí názoru, zda se těch 24% chová zodpovědněji. Já si myslím, že ne a to zejména proto, že nemají informace.
Uvádíte jako problém nejistý úvěr. V ekonomické praxi je máloco jistější než úvěr, jištěný ze zákona. :-))
Pokud máte na mysli nejasnou výši úvěrů v dalších letech, tak není problém uzavřít úvěr s fixací úrokové částky po celou dobu platnosti úvěrové smlouvy.
Proti této „nejistotě“ stojí s velkou mírou jistoty:
- zvýšení DPH z 5% na 9 (snad ne na 13%) v roce 2008 u stavebních prací a u tepla
- zrušení výjimky z nižší sazby DPH na stavební práce a jejich přeřazení do základní sazby v roce 2010 (vliv EU)
- vyšší cena stavebních prací (v úrovni bez DPH)
- vyšší cena dodávek tepla (v úrovni bez DPH)
- okny uniká většina tepla, konkrétní velikost záleží na konkrétní budově
A tak zůstávám u svého odhadu, že výměnu oken levněji než letos již nikdy nepořídíte.
Bohužel řada lidí raději akceptuje neustálé zvyšované ceny tepla, než by byla ochotna ekonomicky uvažovat a alespoň neškodila ostatním, když už nejsou schopni konkrétní pomoci s čímkoliv v SVJ.
DZO je určena na opravy, jak správně píšete, výměna oken je nejpíše také opravou. Banka už si pohlídá, aby byla tvorba DZO dostatečná, protože při nesplácení by měla problémy i banka a to ony nerady. Údajně se má jednat o cca 20 Kč/m2/měsíc tvorby DZO.
Hezký den! PavelSVJ@centrum.cz
Dlouhodobý dlužník by neměl dostat šanci zmařit snahy těch, co řádně platí a chtějí bydlet v zrekonstruovaném domě. Předkládám následující návrh, ale asi by to ještě chtělo vyjádření dalších diskutujících – je tu dost šikovných odborníků, kteří se jistě vyjádří.
Pokud vím, nikde nikdo nenapsal, že se výměna oken nemůže hradit z tzv. „FO“. Je-li součástí celkové rekonstrukce, proč ne. Následně by se však mělo provést narovnání „FO“.
Navrhuji čerpat „FO“ na celkovou rekonstrukci s tím, že se vlastníkům jednotek přesně spočítá (mají v bytech nejspíše různé počty oken), kolik budou na výměnu oken měsíčně v budoucnu přispívat. Předpokladem je, že na faktuře za rekonstrukci bude vyčíslena částka za okna v bytech, jsou-li různých typů, potom s rozpisem.
Každý vlastník se dozví přesnou částku, kterou bude v průběhu x let splácet.
Záleží jen na vlastnících, jakou dobu úhrady si schválí – žádná právní úprava nic podobného (pokud vím) neupravuje.
Co je třeba dělat v účetnictví, napíšu dodatečně, bude-li zájem.
Nějak tak to chceme provést v našem domě (SVJ bez právní subjektivity), kde jsou okna do bytu celá součástí jednotek. Asi třetina bytů už si svá okna vyměnila na své náklady. Též si od firmy necháme vyčíslit náklady na každý typ okna (včetně montáže, parapetu atd.), abychom mohli celkovou sumu přesně rozdělit mezi jednotky, které se této výměny zúčastní. Faktura se zaplatí celkově (v DPZ už je dost peněz). Každý však pak za určitou, u všech stejnou dobu (u nás to vychází podle nabídky firmy zatím na 43 měsíců) formou pokračujících měsíčních odvodů (v nezměněné výši) do DPZ a jednorázového vyrovnávacího doplatku jakoby splatí to, co si z DPZ na výměnu oken „půjčil“. Vyrovnávací doplatek slouží k vyrovnání rozdílů mezi různými odvody jednotek do DPZ (dle plochy bytů) a skutečnými náklady na výměnu oken – což zhruba odpovídá, doplatek se u nás pohybuje asi od 500Kč do 3500Kč. Ty byty, které už mají vyměněno, těch 43 měsíců do DPZ neplatí, resp. kvůli platebním a formální složitostem (SIPO, nestejné platby) platí také dále, ale ona částka za 43 měsíců je jim jednorázově vrácena z DPZ, jakmile je tam dostatek prostředků. Ty byty, které se ale nehodlají zúčastnit výměny, ani už nemají vyměněno, budou mít svých 43 měsíčních splátek k dispozici, až si někdy v budoucnu okna vymění – tím je chceme dotlačit k výměně a úspoře tepla pro všechny.
LB
Neznám podrobnosti programu Panel a tak možná vidím problém i tam, kde není.
Pokud jsou okna ve vlastnictví členů SVJ, tak asi nelze „nařídit“ jejich výměnu proti vůli vlastníků. V diskutovaném případě je 24% proti. I v tomto případě budou splněny podmínky Panelu?
Všichni vlastníci ručí za závazky SVJ podle § 13/7 ZoVB. Lze tedy předpokládat i problém při schvalování úvěru. Jak to máte ve stanovách?
Za této situace vidím jako nejschůdnější, slovy klasika, přesvědčovat, přesvědčovat, přesvědčovat.
Těch 24% asi není proti novým oknům, ale bojí se, že to neufinancuje. Je potřeba opakovaně jim vysvětlovat výhody rekonstrukce technické i ekonomické. Tak levně jako letos již okna asi nikdy nepořídíte.
Hezký den! PavelSVJ@centrum.cz
Na jednu stranu může být pro SVJ (resp. jeho členy) ekonomicky výhodné okna vyměnit. Na druhou stranu je třeba respektovat soukromý majetek, o který se musí každý starat sám. Domnívám se, že odmítnutí výměny svých oken s tím, že SVJ nedostane dotaci či nějakou hromadnou slevu, není zásahem do práv ostatních vlastníků. Proto záleží na vůli každého vlasníka, zda si své okna vymění (nechá vyměnit) a nemůže být nikým k tomu nucen.
Pokud je to tak ekonomický výhodné (jako že asi bude), tak je na místě vysvětlit to těm vlastníkům, kteří výměnu odmítají. Mohou říct, že výměnu nechtějí bez udání důvodu, ale pokud by výměna byla výhodná i pro ně, tak se rozumní lidé většinou přesvědčit dají. Pokud by to ovšem bylo pro ně z jakéhokoli důvodu nevýhodné, tak toho těžko dosáhnete.
Výměnu oken, které nejsou společnými částmi domu, by nemělo provádět společenství a nemělo by to ani financovat ze záloh. Společenství vlastníků jednotek vykonává činnosti v oblasti správy společných částí domu.
72/1994 § 9:
(1) Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první.
Tím samozřejmě není vyloučeno, aby se vlastníci domluvili a provedli výměnu hormadně, což bude pravděpodobně pro ně výhodnější. Stejně tak organinaci můžou vykonávat jejich zástupci. Ale z právního pohledu by se nemělo jednat o SVJ.
Domnívám se, že si zákon s oním zmiňovaným omezením SVJ pouze na správu společných částí domu (a nikoliv domu jako celku) poněkud protiřečí např. se svým § 9a. Vždyť tam uváděné pojištění domu či zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek lze těžko omezit jen na společné části domu. Domnívám se tedy, že i výměna oken byť ve vlastnictví jednotek, ale s dopadem na celý dům (úspora tepla) by mohla být financována z DPZ, samozřejmě pokud je tato akce odsouhlasena příslušnou 3/4 většinou dle § 11, odst. 5 ZoVB, s tím, že vlastníka nelze přinutit k účasti na takovéto akci a že se použije DPZ v podstatě jako půjčka pro členy zúčastnící se výměny, kterou musí zase postupně splatit.
LB
Tady vidím jablko sváru. Chci si okna vyměnit – musím si je zaplatit. Ale ručit za úvěr vymáhám 3/4 většinou hlasování toho, kdo si je již zaplatil sám, nebo na ně splácí svou půjčku, nebo si je měnit nenechá. A pokud se bere úvěr v rámci rekonstrukce celého domu, kdy úvěr při více vchodech přesahuje 20–30 mil Kč a doba splátek je nad 15 let, kde již není žádná garance a zkušenosti z praxe vymyhatelnosti dluhů ještě nejsou žádné, tak se hledají slovíčka ve stanovách a v zákoně o společných částech domu, aby se o tyto částky, dosahující několika milionů Kč úvěr snížil. Pokud je již úvěr sepsán, pak má smůlu – smlouva platí.
Souhlasím. Musím-li zaplatit do fondu 130 000 Kč s nejasným koncem, z čehož okna na jednotlivce vychází na 20–40 tisíc Kč, pak bych vyžadoval tyto okna z úvěru vyjmout, tím jej o několik milionů snížit, udělat hromadnou objednávku, ale ne přes společenství, která je pro obě strany nejvýhodnější a nemusím lidi přesvědčovat o jejich tepelných a jiných výhodách. U nás s tímto způsobem souhlasili i ti, co byli původně proti.
Poslední komentáře