rekonstrukce balkonů patricich dle Prohl. vlastnika jednotkam; reference na firmu Dani stav s.r.o.
Dobrý den,
naše SVJ (založeno dle ZoVB) hodlá teď na shromáždení 30.6.2015 schválit většinou hlasů rekonstrukci fasády viz. rozpočet a úvěr. Jedná se i o rekonstrukci balkonů, které jsou ve výlučném vlastnictví jednotek podle prohlášení vlastníka z 11.06. 2004 i kupních smluv jednotek. Vstupy na všechny dotčené balkony jsou výlučne z bytů. Všechny jednotky NEmají balkony.
Zajíma mě, zda takovouto investici lze v současnosti legálně financovat ze společných financí/bank.účtu SVJ (tzv. prispevků na udržbu, opravu, provoz…), zda přilozený rozpočet je odpovídající formálně, ekonomicky. Např. neobsahuje úplné výměry. Výbor určil jako zhotovitele, dodavtele firmu Dani stav s.r.o. z Prahy 2 tradičně bez výběrového řízení. Mate s ni nekdo zkusenosti..? Je to firma spřízněná s předsednící SVJ, kt. již v našem SVJ prováděla SÚ nepovolené předražené a vadné stavby.
Dekuji za názory. S pozdravem, lex
PS: Kompletni prohlaseni vlastnika budovy http://www.portalsvj.cz/…iky-jednotek
| Příloha | Velikost |
|---|---|
| SVJ-listiny_19-11-2014_Page_06.jpg | 406 KB |
| svj-RK2.JPG | 97.8 KB |
| svj-RK1.JPG | 136.51 KB |
Nepíšete, jakým spoluvlastnickým podílem byla rekonstrukce fasády odsouhlasena. Financovat lze z prostředků SVJ.
jak jsem již psal níže, vybor odmítl poskytnout požadované hlasovací, prezenční listiny i plné moci shromáždění. Akci neodsouhlasili všichni vlastníci, nebyli přítomni všichni vastníci. Shromáždení nebylo svoláno podle lhůt stanovených ve stanovách. Stavbu proto SVJ ani vlastníci na stavebí úřad vůbec neoznámili ačkoli jednoznačně podléha stavenímu řízení. Bude to nezkolaudovaná černá stavba. Z takového nelegálního stavu vyplynou podstatné problémy.
LEX
Zkuste si najít ve vašich stanovách a příslušném zákonu,zda jste neprošvihl lhůtu k napadení neplatnosti inkriminovaného hlasování shromáždění.
ne neprošvihl. Nicméně pokud by to bylo reálné?, tak radeji bych věc řešil jako urgentní zastavení stavby přes správní řízení nebo správní soud jelikož dochází k porušování přísl. práv. předpisů…
LEX
Jak zastavit cernou stavbu kdyz stavebni urad vcas necini?
Nevim jak spravne postupovat abych zabranil protipravnimu jednani vyboru naseho SVJ, ktery svevolne zasahuje mj. do vlastnickeho prava.
14.8.2015 zacaly probihat nepovolene stavebni upravy na celem jižním obvodovem plasti naseho bytoveho domu. SVJ SU nic neoznamovalo. SU od 14.8.2015 o zapoceti stavby vedel nebot se na pozemek sli podivat pracovnici z odboru zivotniho prostredi kvuli planovanemu kaceni 2 vzrostlych starych stromu situovanych na zahrade-dvore u dotcene fasady. Na poslednim shromazdeni 30.6.2015 jsem od vyboru zadal aby mi predlozili navrh smlouvy o dilo, právo založené smlouvou provést stavební záměr dle SZ. Nic mi nepredlozili ani pozadovany zapis ze shromazdeni.
Ne shromazdeni 30.6.2015, ktere nebylo svolano radne v souladu se stanovami pritomni vlastnici vetsinou schvalili stavebni upravy rekonstrukci nosnych ŽB desek, zatepleni balkonu, zatepleni obvodoveho plaste, financovani vseho ze spolecneho uctu SVJ. Temito stavebnimi upravami, zmenou stavby se meni vzhled fasady (zmensuji se osteni oken, dveri, zvetsuje vyska desek balkonu, demoluje cast prvku fasady v prizemi), meni-zvetsuje rozmer obvodoveho plaste a tyto provedene zmeny stavby maji vliv na pozarni bezpecnost stavby.
Vyse uvedene upravy tedy podlehaji SZ §108, §104, spadaji do §2. odst. 5c.
Dle sdeleni vyboru maji stavebni prace trvat cca 30dnu, realizace probiha i v sobotu, nedeli od 7h do 19,30h i kdyz ve stnovach mame uvedeno, ze stavebni prace se mohou provadet jen po-pá v urcitych hodinach.
Stavebni firma je vybrana bez vyberoveho rizeni (prestoze dle stanov se musi provadet VR nad 200 000kc), jsou to totiz ukrajinsti kamaradi predsednice SVJ, kteri ji zdarma rekonstruji opakovane jeji byt a v minulosti jiz provedli predrazenou zavadnou cernou stavbu (pristavba) financovanou SVJ dosud v stavebnim rizeni na odstraneni.
Nejhorsi fakt na soucasne neopravnene stavbe je, ze SVJ provadi stavebni upravy bez toho aby technicky odstranili priciny zasadnich zavad- vlhnouci vyplavovane sutereny, zaklady a parter budovy. Na poskozene konstrukce tedy pridelavaji nove povrchove konstrukce, ktere v budoucnu budou kondenzovat a jeste vice plesnivet. 10 let vybor nechava vedome plisen vzlinat na obvodovem plasti a pricinu vedome odmita resit. Pos soucasnem povrchovem uzavreni fasady realne do budoucna hrozi ze plisen prejde postupne do spodnich bytu a vyse.
Stavebni urad ohlasil kontrolni prohlidku stavby na konec zari, kdyz uz bude prakticky po planovane realizaci. To budou jiz uspesne vsechny dukazy odstraneny-zakryte a tezko se bude zpetne neco pozadovat.
Dale balkony a terasy maji jen nektere jednotky. Dle prohl. vlastnika jednotky sestavaji z balkonu, teras, kde jsou chybne uvedeny jako mistnosti. Prohlaseni vlastnika je vadne ve smyslu podlahovych ploch bytu a tedy i spoluvlastnickych podilu a plocha pozemku je mensi dle KN 404m2. Nektere jednotky ktere ve skutecnosti maji balkony je v prohlaseni nemaji vubec uvedeny. Chtela bych se proto informovat, zda je opravnene jednani SVJ, kdyz kompletne hradi dotcene stavebni upravy balkonu, teras ze spolecnych financi prestoze nebyl udelen souhlas nekterych vlastniku.
Dany stav je zavazny, nebot dochazi k dalsim skodam na majetku a dalsi nasledky vyvstaji jiste v budoucnosti.
Z vyse uvedenych duvodu si zdvorile dovoluji pozadat o radu jak spravne pravne danou situaci efektivne resit.
Lze treba situaci resit spravni zalobou nebo predbeznym opatrenim spravniho soudu na neprodlene zastaveni cerne stavby, kdyz spravni organ zatim necini a tise ceka az se stavba vlastne dokonci a to zcela bez jakekopliv projektove dokumentace, souhlasnych stanovisek dotcenych organu stat. spravy, stavebniho deniku, etc.? Nadrizene organy stavebniho uradu mlci.
Mate s timto nekdo praktickou zkusenost?
Dekuji za odpoved.
LEX
PS: omlouvam se ze protentokrát nepisi s diakritikou
Dobrý den,
mate někdo radu jak účinně rychle postupovat ve věci nepovolené stavby a kácení dvou vzrostlých stromů? Výbor SVJ zahájil stavební práce „rekonstrukce fasády“ 14.8.2015 bez projektové dokumentace i povolení.
Výbor SVJ úmyslně nepožádal o nezbytné stavební povolení (hodlají zasahovat do statiky BD, např. konstrukcí balkonů, ty jsou ve vlastnictví příslušných jednotek dle Prohl. vlastníka) ani o povolení k zamýšlenému kácení 2 stromů. Pozemek, dům jsou ve vlastnictví vlastníků jednotek dle KN.
Komplexní opravu balkonů (zatím ve výši cca 13000Kč/Ks) SVJ hodlá financovat ze společných financí SVJ. Některé jednotky balkony vůbec nemají.
Děkuji za rady. Přeji hezký den.
LEX
Pane LEX,
odpovídal jsem Vám zde v červnu na základě Vašeho jednoznačného tvrzení: „Jedná se i o rekonstrukci balkonů, které jsou ve výlučném vlastnictví jednotek podle prohlášení vlastníka z 11.06. 2004 i kupních smluv jednotek.“
Podle toho jsem Vám tehdy odpověděl. Připojil jste pak k úvodnímu dotazu fotokopii části prohlášení vlastníka. Z ní ovšem nijak neplyne to, co tvrdíte o balkonech. Vlastnictví stavby balkonu tam není zmíněno ani slovem.
Výčet částí stavby balkonů (nosná podlahová deska, její povrchová úprava, hydroizolace, roznášecí vrstva, dlažba, zábradlí a jeho kotvení) by měly být v prohlášení vlastníka uvedeny buď mezi společnými částmi budovy, nebo u jednotek. Nejsou-li uvedeny nikde, jde o vadné prohlášení vlastníka. Totéž platí pro terasy: je-li u jednotky zmíněn pouze prázdný prostor terasy, neznamená to ještě, že by ve vlastnictví vlastníka jednotky měly být i stavební konstrukce, které terasu tvoří.
Vzhledem k tomu, že kategorické tvrzení o vlastnictví balkonů jste ničím neprokázal, nabízí se závěr, že balkony a terasy jsou součástí stavby jako společné části domu. Na opravách společných balkonů a teras se podílejí všichni vlastníci jednotek podle svých spoluvlastnických podílů. Domníváte-li se opak, musel byste to prokázat.
Navíc je celé prohlášení zjevně vadné i z jiného důvodu: mezi místnosti bytu počítá i balkon o ploše 1.27 m2. Podlahovou plochu prostoru balkonu ovšem nelze podle ZoVB započíst do podlahové plochy jednotky. (Ostatně nebylo by to možné ani kdyby stavba balkonu byla podle prohlášení ve vlastnictví vlastníka jednotky.) Balkon není místností, nemůže tedy být součástí bytu.
Vadné prohlášení je možno opravit na výzvu kteréhokoliv vlastníka jednotky.
lake
Pane Lake, domnívám se, že pokud by původní vlastník domu měl v úmyslu zahrnout balkony do kategorie společných částí domu, tak by je v prohlášení vlastníka konkretně uvedl do této části prohlášní. Nikde v prohlášení (kompletní znění zde http://www.portalsvj.cz/…gray-pub.pdf ) však v SČD nejsou balkony, některé terasy, které jsou přístupné výlučne z b.j. uvedeny. Jediná zmínka je v částech prohlášení jednotlivých jednotek, kde balkony, terasy jsou vyjmenovány, že jednotka sestává i z této „místnosti“.
Tak teď jsem zvědav na Váš šalamounský výklad, kdo je vlastníkem jednotlivých konstrukčních částí balkonů, teras a tudíž kdo má být žadatelem, stavebníkem o stavební povolení a ohlášení dotčených stavebních úprav a kdo má co přesně financovat.
lex
Pane Lake,
dotčené balkony jsou ve vsech kupních smlouvách vlastníků na KN, proto se vztahuje na předmětny stav judikát
http://www.nssoud.cz/…revedeno.pdf
Tez jsou uvedeny v PVB ve vyctu obsahu b.j..
Takze jednotlivy vlastnici si je musi opravit ze svych investic ale napred musi sami radne pozadat, vyridit SP na SÚ. Az pak leze provest pripadne stavebni upravy.
LEX
Pane LEX, je to jak už jsem Vám napsal: pokud se domníváte, že věc se má tak, jak tvrdíte Vy, prokažte to u soudu.
Jako argument uvádíte rozsudek 1 As 2/2004–218, který se vůbec nezabýval obsahem prohlášení vlastníka budovy. Nevíme tedy co bylo obsahem prohlášení a zda jeho znění bylo jednoznačné.
Vaše prohlášení vlastníka budovy je zcela určitě vadné z více důvodů. Zcela zjevnou vadou prohlášení je započítání plochy balkonu do celkové podlahové plochy bytu, přestože balkon není místností a takto jeho plochu započítat nelze. Případ zmíněný v rozsudku 1 As 2/2004–218 takovou chybou netrpěl.
Dále: Vaše prohlášení vlastníka zařazuje balkon nesprávně mezi místnosti. Při tom je zjevné, že toto tvrzení je objektivně nepravdivé. Balkon (ostatně ani lodžie či terasa) nesplňuje obecně používanou definici místnosti podle stavební vyhlášky č. 268/2009 Sb. (ani podle dříve platné vyhlášky č. 137/1998 Sb.). Proto balkon nemůže být ani součástí bytu, ani součástí jednotky podle ZoVB. (Mohl by být příslušenstvím bytu ve vlastnictví vlastníka bytu, jak konstatoval soud v 1 As 2/2004–218. V onom případě ovšem nikdo netvrdil ten nesmysl, že by balkon byl místností.)
Dále: Pokud bychom už připustili zařazení balkonu mezi místnosti podle vašeho prohlášení, pak ovšem obecně přijímaná definice místnosti zahrnuje pouze prázdný prostor, nikoliv však ty části stavby, které místnost obklopují. Stejně tak je tedy možno posoudit i „místnost-balkon“ ve vašem prohlášení: zahrnuje pouze prázdný prostor, nikoliv však ty části stavby, které místnost-balkon obklopují. Problém je stále tentýž: vadné prohlášení.
Nicméně pokud se domníváte, že pravda je na Vaší straně, dosáhněte souhlasu všech vlastníků jednotek se změnou prohlášení, nebo se obraťte se na soud.
lake
Já být vlastníkem bytu ve vašem domě, požadoval bych, aby mi kromě balkonu v mém vlastnictví svj udělalo ještě novou kuchýň a koupelnu, ty jsou také v mém vlastnictví. Uvědomujete si vůbec, co chcete schválit většinou hlasů?
ďábelský výbor SVJ si to již nechal úspěšně schválit na shromáždění a dílo zkázy se již realizuje :). V ČR je přece možné vše i protiprávně.
Potřeboval bych upřesnit některé věci, abych mohl přesně odpovědět na Vaše otázky:
Má první otázka: Všechny bytové jednotky mají 1 balkon, či existují bytové jednotky bez balkonu, či bytové jednotky, které mají více jak 1 balkon? Jsou všechny balkony za předpokladu, že každá bytová jednotka má 1 balkon, stejně velké?
Formálně se mi nezamlouvá, protože u některých materiálu jsou uvedeny pouze částky a obecné názvy materiálu. Takže nelze pak posoudit, zda tento rozpočet odpovídá ekonomicky.
Další věc, která mne zaráží je pouze záruka dle platných předpisů. Osobně preferuji to, že pokud mi není schopen dodavatel garantovat záruční dobu pět let na dílo i svou práci, tak to pro mne není kvalitní dodavatel.
Na takové práce bych rozhodně doporučoval vypsat VŘ a klidně se na to výběrové řízení najal firmu, která mi připraví výkaz, do kterého jednotliví zájemci doplní svoje částky.
Pokud se jedná o takovou investici, měl by mít Výbor usnesení o tom, že souhlasíte s tím, že to bude realizovat ta a ta firma bez výběrového řízení.
S danou firmou nemám zkušenosti.
jednotlivé balkony jsou rozměrově rozdílné tj. nejsou na cm stejné. Stavební úpravy se realizují jen na 8ks balkonech tj. 8 b.j.. Celkem má BD 20 jednotek.
bohužel naše vychytralé SVJ nemusí vůbec činit VŘ do 200 000Kč více viz. stanovy schválené 19.11.2014 čl.5. v příloze příspěvku.
Pro tazatele: Není třeba abyste odpovídal na zbytečné dotazy pana Korkyho. Je úplně jedno, zda byty mají jeden balkon. Je úplně jedno, zda existují jednotky bez balkonu. Je úplně jedno, zda všechny balkony jsou stejně velké.
Rozhodující je pouze fakt, že balkony nejsou společnými částmi. SVJ není oprávněno rozhodovat o opravách balkonů, ani je nefinancuje. SVJ není oprávněno použít na tento účel zálohy či příspěvky vybrané na opravy a údržbu společných částí domu.
Každý vlastník jednotky si uhradí náklad na svůj balkon (či na své balkony) sám za sebe. Při tom je bezvýznamné, zda si opravu objedná od SVJ, nebo od jakéhokoliv jiného zhotovitele. Půjde nejspíše o objednávku hromadnou, ale to nemá na způsob úhrady žádný vliv.
Jde vždy o záležitost mimo správu domu. Proto neplatí, že by se celková částka měla rozúčtovat podle spoluvlastnických podílů. Rozúčtuje se samozřejmě každému vlastníkovi podle skutečného nákladu na jeho balkon (balkony).
Zcela mimo rámec dotazu je otázka, zda si vlastníci mohou na shromáždění odhlasovat vrácení části složených záloh/příspěvků na správu. Samozřejmě že mohou, a částky se jim vrátí podle spoluvlastnického podílu. Co se svojí částkou každý udělá je jeho věc. Může ji utratit za dovolenou na Kanárských ostrovech, nebo si za ni nechá opravit svůj balkon. Do toho už SVJ nic není.
lake
Tak jsem z toho pane Lake jelen. Ještě nedávno jste tvrdil:
- není jasná definice balkonu a tudíž není i jasné co vlastníkovi jednotky vlastně stavebně patří,
- prohlášení vlastníka je v rozporu se zákonem, neboť plocha balkonů se do podlahové plochy nezapočítává,
- stavební části domu nemohou být podle ZOVB i podle NOZ ve vlastnictví jednotky – jednotka je vymezený a ohraničený prostor domu.
- balkon jakožto stavební konstrukce je součástí vnější obálky domu (průčelí)určující jeho tvar a vzhled a náleží tedy do společných částí domu. Vlastníkovi ložnice také nepatří podlaha, strop a obvodové zdivo ložnice ne?
- odhlédnu-li od výše uvedeného, tazatel hradí vše co souvisí se správou domu podle spoluvlastnického podílu a balkon je jeho plochou do spoluvlastnického podílu protiprávně započítán. Takže přispívá na opravy domu de facto dvakrát.Jednou ve formě příspěvku na opravy a podruje hradí jeho opravu z vlastní kapsy.
Prosím tak jak to vlastně ve skutečnosti je? jura
Není pravda, že bych někdy tvrdil to, co uvádíte ve vašich pěti bodech. Vy jste LEX a podepisujete se teď „jura“, nebo jste jiná osoba? V takovém případě se Vás rady pro pana LEXe netýkají.
lake
Dobrý den, výbor ale chce (a to teď na shromáždění projde většinou zkorumpovaných hlasů) opravu balkonů zaplatit ze společných financí SVJ. V případě takovéhoto schválení přehlasovanému vlastníku zbude jediná možnost a to do 3 měsíců se obrátit s žalobou na MS? Nějaké jiné opatření neexistuje…?
lex
Pane LEX, přečtěte si § 1128 až § 1133 NOZ. Podle toho se zařiďte. Navíc máte právo (a také povinnost) oznámit orgánům činným v trestním řízení trestný čin zpronevěry ve stadiu přípravy. To bych ovšem doporučil jedině budete-li mít v ruce nějaké písemné dokumenty, návrhy usnesení apod. Pak můžete označit osoby, které trestný čin připravují.
Doporučuji znovu postup, který už jsem zde uvedl: hlasování o vrácení části složených záloh – a pak už je vše v rovině soukromoprávní, zcela mimo správu domu a pozemku. Pokud členové vašeho výboru nejsou úplní blbové a hazardéři, po přečtení zdejší diskuse snad pochopí jak postupovata jak o tom účtovat. Zajistí-li SVJ pro některé vlastníky opravu jejich vlastních balkonů, půjde o poskytnutou službu jednotlivcům na základě dvoustranných smluv, nikoliv o činnost správy domu a pozemku.
lake
žel vybor SVJ již zaplatil opravy terasy patřícím bytům (členům výboru) r.2007.
Teď v úterý hodlají postup zopakovat.
§ 1128 až § 1133 NOZ mám přečtené, žalobu anebo předběžné opatření je nutno podat vždy do 30 dnů od zjištění porušení zákona..?
LEX
Je již bezvýznamné co výbor SVJ zaplatil v roce 2007. Jde již o záležitost promlčenou. Věděl jste z čeho se mají čerpat částky na opravu teras a neozval jste se proti tomu. Takže jste vyjádřil konkludentně Váš souhlas se způsobem financování teras. Vaše pohledávka je promlčena.
Vydání předběžného opatření je možno požadovat již před porušením zákona. Právě k tomu předběžné opatření slouží. Otázkou je čeho se hodláte domáhat. Nejsem si jistý zda by uspěl Váš požadavek zakázat SVJ, aby se angažovalo ve věci opravy balkonů. Jistě však můžete požadivat, aby jakékoliv náklady SVJ na tuto činnost byly hrazeny z jiných zdrojů než z Vámi složených záloh na správu.
lake
o uhrazeni opravy predmětných teras bytů (a dalších věcí) ze společných financí SVJ jsem se dozvěděl az dodatečně. Určitě jsem toto neschválil hlasováním na shromáždění. Výbor, správce trvale vůbec neumožnuje přístup k hospodářské, technické dokumentaci SVJ (žádáno nyní soudně). Když něco málo výbor zpřístupní tak je to zpravidla po více než cca 3 letech.
Některé dosud zjištěné škody spáchané výborem jsem ale započetl (v poměrné výši jednotky)do SVJ předepsaných měsíčních nákladů za svůj byt (příspěvky, zálohy, správa, služby,…) aby se promlčení stoplo a vždy SVJ započtění oznámil. SVJ tento můj postup ignoruje.
V předběžném opatření bych mohl vznést návrh třeba aby soud okamžite zrušil platnost posledních stanov, kt. byly přijaty na shromáždění 19.11.2014, kterého celá platnost tj. svolání byla soudně napadena tj. probíha řízení (zatím se v něm nejednalo).
lex
Výbor ale chce… výbor může chtít cokoliv, ale pokud toto neschválí 100% všech vlastníků, je usnesení Shromáždění o financování oprav balkonů neplatné. Takže potom ano, jedině k soudu, a to co nejrychleji, jde o vaše peníze.
Pozn.: Jsou balkony opravdu ve vlastnictví vlastníků těch bytů? Nejde náhodou jen o výhradní používání?
Poslední komentáře