Rejstřík vs. stanovy - co platí?
Dobrý den. SVJ si změnilo stanovy, podle mne na doporučení nějakého „spřáteleného právníka“ se stavební firmou dost tragickým způsobem a neznalí jim to v rámci zákonné povinnosti upravit si stanovy do souladu s NOZ odkývali(odhlasovali). Zjistil jsem však, že v rejstříku veřejných listin stále máme stanovy původní. Otázka zní: Které stanovy jsou platné, ty založené v rejstříku jako veřejná listina, anebo ty, které má správce SVJ v ruce a kterými se ohání?
To, že dosud nejsou založeny v rejstříku u Krajského soudu na věci nic nemění.
Každá změna stanov SVJ nebo dodatku k nim musí být schválena shromážděním. Současně v novém znění musí být uvedeno, od kdy jsou změny platné. To, že nejsou uloženy v obchodním rejstříku je nesplnění povinnosti, které ale nemůže ovlivnit platnost schváleného dokumentu. Pro některá SVJ, podle toho, kdy byla založena, platí, že změna musí být odsouhlasena za přítomnosti notáře a zrovna tak to platí v případě, že tento požadavek stanovy obsahují. Někdy trvá podání i zápis do OR dlouho, ale nenašla jsem nikde, že by za to byl postih. Povinností je nahlásit na OR i změnu členů výboru. Pochybuji, že jen proto, že nový člen není zapsán, zůstává členem výboru ten, který se funkce vzdal nebo byl odvolán. A když zápis stojí 2000, tak se někdy zpomalení plnit povinnosti vyplatí.
Paní Kupková, když už tady radíte, tak prosím přesně. Stanovy se neukládají do obchodního či jiného rejstříku, ale do sbírky listin. SVJ se nezapisují do obchodního rejstříku, ale do rejstříku společenství vlastníků jednotek. A ještě si prosím nastudujte, co znamená princip materiální publicity.
Je rozdíl mezi veřejným rejstříkem a veřejnou listinou. Není co řešit. Stačí znát základní pojmy místo bezdůvodného plivání.
Když ze soukromé dohody – smlouvy učiníte veřejnou listinu, získá větší právní váhu. Veřejnou listinou se stane vložením do rejstříku listin. Je tak zároveň potvrzena její právní validita, což je ve veřejném zájmu. Pokud někde existují smlouvy, u nichž tato validita nebyla potvrzena, zajímá mne to. Hezký den.
Vážený pane, nejdříve si to nastudujte, pak o tom něco pište. Kdo má číst ty vaše nesmysly, co tady plácáte. Takže veřejná listina je listina, která je veřejně dostupná ve sbírce listin? A co je podle vás veřejný dům? Pobavte nás.
Co je veřejná listina je uvedeno v § 567 až 569 občanského zákoníku. Tam se nic o rejstříku listin a validitách nepíše. Než začnete plivat po okolí, jak je něco neřešené, tak se seznamte alespoň se základy práva a nepište nesmysly. Ještě vám někdo uvěří.
Souvislost s veřejným seznamem je přece řešena v § 569 NOZ:
„Byla-li veřejná listina pořízena, aby popřela dřívější veřejnou listinu o právním jednání mezi týmiž osobami, nabývá vůči třetím osobám účinky, byl-li její obsah zveřejněn ve veřejném seznamu, anebo byla-li třetí osobě předložena.“
A to se právě týká dotazu tazatele na nové stanovy, které nebyly uloženy do sbírky listin ve veřejném rejstříku SVJ.
Dobře, ovšem také souvislost s veřejným rejstříkem je v NOZ řešena a to v § 121
„(1) Proti osobě, která právně jedná důvěřujíc údaji zapsanému do veřejného rejstříku, nemá ten, jehož se zápis týká, právo namítnout, že zápis neodpovídá skutečnosti.“
„(2) Byl-li údaj zapsaný ve veřejném rejstříku zveřejněn, nemůže se nikdo po uplynutí patnácti dnů od zveřejnění dovolat, že o zveřejněném údaji nemohl vědět. Neodpovídá-li zveřejněný údaj zapsanému údaji, nemůže se ten, jehož se údaj týká, vůči jiné osobě dovolat zveřejněného údaje; prokáže-li však, že jí byl zapsaný údaj znám, může proti ní namítnout, že zveřejněný údaj zapsanému neodpovídá.“
Máte pravdu v tom, že samotný notář s právní validitou nemá zde mnoho společného, protože jde pouze o ověření pravosti. Že však VL má svou váhu však nepopřete, necucám si to samozřejmě z prstu. Místo obviňování z plivání mi raději odpovězte na otázku, zda vložená listina má, měla anebo by mohla mít nějakou právní váhu, pokud vznikla nějaká z hlediska práva neověřená, diletantská a možná neplatná forma dohody o tom, jak budou vypadat nové stanovy a především hlasovací kvora, navíc snížená „směrem dolů“, což zákon vylučuje. Je stále vložená veřejná listina automaticky zneplatněna, pokud se uzavře jakákoliv dohoda? Podle NOZ u nových SVJ je totiž zapotřebí notář a vklad do rejstříku. Potom je to platné. Takže zde zřejmě existuje nějaké subjektivní právo, na jehož základě je toto vyžadováno a zohledňováno. Nepochybuji o tom, že toto právo trvá bez ohledu na to, která právní norma právě platí. Potýkám se v našem SVJ s nejasností, bincem a netransparentností ilustrovanou i tímto, což by mi mohlo být ukradené, pokud by však úkolem SVJ nebyla správa finančních a movitých věcí vlastníků a to hospodaření s ne zrovna nevýzamnou a zanedbatelnou částí, leckdy takřka se všemi prostředky, které fakticky vlastní!
neprávník.
Petře, do rejstříku se „nahrávají“ texty postupně, je možné, že ještě na to neměli čas nebo není tlak na zveřejnění (mají ;-) důležitější věci na práci). Doporučuji vám obrátit se přímo na soud, mi vyhověli obratem na obyčejný e-mail a aktuální verzi stanov v podstatě obratem „dohráli“.
Díky za reakci. Takže podle vás platí ty nové upravené, které však v rejstříku(již několik let) zatím stále nejsou? Jaký má potom smysl rejstřík veřejné listiny, když obsahuje tedy neplatné dokumenty a neměla by tam být nějaká lhůta na odstranění těch neplatných?
Pokud nejsou zápisy nebo listiny ve veřejném rejstříku aktuální, pak si to musí pohlídat vlastníci a požadovat nápravu po statutárním orgánu. Rejstříkový soud to hlídat u všech právnických osob nemůže, k tomu by musel dostat podnět, aby konal. Pokud členové výboru neplní svou povinnost aktualizovat údaje v rejstříku, pak podle zákona o veřejných rejstřících porušují péčí řádného hospodáře a jednají v rozporu s odst. 1 § 159 NOZ a rejstříkový soud může udělit SVJ pokutu:
„§ 159 NOZ odst.(1) Kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky.“
Pokud vznikne SVJ škoda v důsledku porušení péče rádného hospodáře (např. pokuta udělená SVJ) ručí za ni členové statutárního orgánu viz odst. 3 § 159 NOZ:
„(3) Nenahradil-li člen voleného orgánu právnické osobě škodu, kterou jí způsobil porušením povinnosti při výkonu funkce, ačkoli byl povinen škodu nahradit, ručí věřiteli právnické osoby za její dluh v rozsahu, v jakém škodu nenahradil, pokud se věřitel plnění na právnické osobě nemůže domoci.“
Je to možné, že platí ty nové, ale, jak už to tak bývá, také to tak nemusí být. Pokud je ale má soud, tak platné jsou. Pokud je nemá, těžko jako právní laik situaci posoudím, tipla bych si, že jo, když byly schváleny, ale pak se musíte pídit po dokumentech, které to schválení potvrzují a dalších informacích (dopady na platnost v souvislosti s nepředáním soudu), které vám nepodám, protože je nevím. Právě ze stejného důvodu, s jakým se potýkáte, jsem se obrátila na soud, tj. předseda mi mával před očima jedním odstavcem stanov, který v těch, které jsem měla k dispozici nebyl, půjčit mi ty „své“ stanovy za účelem kontroly kontextu nechtěl, tak jsem se obrátila na soud a měla na první ťuk jasno a nemusela vznášet další otázky. Proto jsem vám předchozí radu napsala. A právě proto vám tu poslední otázku nezodpovím, k tomu jsou pravděpodobně nejvíce kompetentní lidé z justice a zákonodárci. Že jsme (ČR) v mnoha ohledech Absurdistánem, není tajemství.
Jestliže máte dvoje stanovy, jedny staré, uložené ve veřejném registru a druhé nové, sice schválené shromážděním vlastníků, ale v registru dosud neuložené, potom platí, že jsou závazné stanovy oboje.
Něco podobného jsme v našem SVJ před léty také zažili, uvedu příklad. Podle starých stanov, uložených v registru, mohli vlastníci jednotek našeho SVJ chovat pejsky ve svém bytě. Podle nových stanov to však bylo zakázané. Ergo kladívko, po odsouhlasení nových stanov museli všichni pejsci z domu pryč.
Později se objevil nový nabyvatel jednotky, který při sepisování smlouvy nové stanovy nečetl, a ani ho na ně nikdo neupozornil. Pro něho, jako pro třetí osobu, jsou totiž závazné stanovy uložené v registru.
Nový nabyvatel jednotku řádně koupil a přistěhoval se – s pejskem. Nastaly tahanice. Musí dát pejska pryč, nebo nemusí? Nový vlastník se nedal a tak jsme se s ním dohodli, že se stane jediným vlastníkem v našem SVJ, který bude smět mít pejska. (Měli jsme štěstí, vlastníci to přijali.)
Také jsme se mohli dohadovat u soudu. Nový vlastník by ale argumentoval tím, že pejska velmi miloval a že by mu vznikla materiální i nemateriální újma. A hledal by se pachatel, který tu újmu způsobil a který by ji musel zaplatit (=zanedbal zanesení nových stanov do registru). Ale to už by byl jiný příběh.
„potom platí, že jsou závazné stanovy oboje.“
Pro všechny členy SVJ,jsou právně závazné pouze „nové“stanovy,které si vlastníci jednotek schválili na shromáždění vlastníků!To,že nejsou uloženy ve sbírce listin, na jejich platnosti nic nemění. V bodech,ve kterých rozporují současně platné zákony (např.zákaz držení psů v bytě),jsou samozřejmě neplatné!
„Dle Listiny základních práv a svobod, která je součástí Ústavy ČR, si každý musí počínat tak, aby nezasahoval do práv jiných občanů. Nájemcům bytů a nebytových prostor tedy nelze v zásadě zakazovat chov domácích zvířat, ale volný pohyb po společných prostorách domu dovolen není. Nájemní smlouva k bytu zaručuje nerušený nájem bytu a užívání společných prostor.“
Každý nabyvatel jednotky,který splňuje §4/89/2012 Sb.,si sám dokáže zjistit a u právnické osoby SVJ/resp.statutárního orgánu SVJ, také vyžádat aktuálně platné znění stanov,včetně kopie PV k budově.
Přeji hezký zbytek dne.JaVa
Dobrý den. Dokumenty v rejstříku nejsou nikterak závazné? Já z nich ale třeba vycházel a předpokládal jsem, že když tam jsou, mají určitě i právní platnost..? To je jako by platilo právo jiné, než zveřejněné. Myslím, že v tom určitý problém bude. Samozřejmě je platná dohoda mezi vlastníky a je nadřazená starým dohodám, ale na druhou stranu je pochybením SVJ, pokud má za veřejnou listinu něco, co už neplatí, právě proto, že z toho logicky někdo může vycházet jako z dané a hotové věci. Navíc z hlediska práva má veřejná listina větší právní váhu, než nevložená právě tím, že je vložená a zároveň to schválení notářem ověří její platnost z hlediska zákona. Takovýto nepořádek si myslím, právem tolerován úplně nebude..
Něco citovat bez uvedení zdroje je nekorektní. Dvojnásob nekorektní je uvést do vlákna o vlastnickém bydlení citát týkající se nájemního bydlení. Stanovy jsou smlouvou sui generis a pokud stanovy něco zakazují, tak to platí, pokud to není v rozporu s dobrými mravy a lze to napadnout u soudu. Ale to už je o § 4/89/2012 Sb. Jinak LZPS není součástí Ústavy, ale je součástí ústavního pořádku. Zdroj citace je tedy velmi pochybný. Papoušci co jen citují podobné pochybné zdroje by si někdy měli Ústavu přečíst, žádnou LZPS v ní nenajdou. Ale jsou to jen papoušci a tak se k četbě asi nikdy neodhodlají.
Děkuji za upozornění.Máte pravdu.
„Na rozdíl od Ústavy Slovenské republiky nebyla Listina základních práv a svobod vložena do textu Ústavy České republiky. Listina základních práv a svobod je podle Ústavy součástí ústavního pořádku.“
Více zde: https://www.ucseonline.cz/zsv/ustava-cr/
Přeji hezký zbytek dne.JaVa
„museli všichni pejsci z domu pryč“
Jak jste přišla na to, že stanovy mohou řešit chov psů?
Chov pavouků nebo hadů by Vám taky vadil? Stanovy to rovněž řeší?
samozřejmě zákaz chovu čehokoliv je protizákonné, ani jako pronajímatel nemohu zakázat nájemníkům mít v bytě psy, kočky a pod. ale svj, která jsou pod správou družstev, ráda přejímají do stanov nesmysly z dob socialismu. i my tam máme např. zákaz chovu hadů, pavouků a dalších „nebezpečných“ zvířat:-)pokud však bude v našem svj chovatel těchto zvířátek a bude dodržovat všechna nařízení (nahlášení veterinární správě či jaké další povinnosti to obnáší), může se výbor stavět na hlavu a nic nenadělá:-)
Díky za názor, i když jste mě vymínusovali, ale většinou se mýlíte. Veřejné rejstříky právnických osob popisují §§ 120 a 121 zákona č. 89/2012 Sb. mj. takto: „Proti osobě, která právně jedná důvěřujíc údaji zapsanému do veřejného rejstříku, nemá ten, jehož se zápis týká, právo namítnout, že zápis neodpovídá skutečnosti.“ Jinými slovy, nový vlastník, který se přistěhoval s pejskem, byl v právu. Výbor neměl právo namítat, že zápis ve veřejném rejstříku již neodpovídá skutečnosti.
ale mínusy jste dostal proto, protože je naprosto protizákonné komukoliv bránit v tom, aby měl v bytě psa. a můžete to mít ve stanovách třeba 100×. takže ne proto, že jste se uvolili tomu novému pejska nechat, ale že zakazujete mít psa ostatním. Protizákonná ustanovení ve stanovách jsou neplatná, takže psa může mít ve vašem domě klidně každý.
Radko, víte vy o nějakém pravidle, které stanovuje, co jste napsala? Není to z mé strany arogance, mě to opravdu po celá ta léta, co na portál „chodím“, zajímá. Pravda je, že jsem nikdy cíleně nehledala, ale vaše vysvětlení, proč došlo k vymínusování příspěvku je ;-) takové zvláštní.
Já např. tomu příspěvku dala plus, protože je slušný, věcný a pro mne uvěřitelný a zejména proto, že v době, kdy jsem mu dávala plus, měl tři mínusy. Kdyby šlo o můj problém, budu si ještě názor Jose1f verifikovat jinde. A dovolila bych si s vámi polemizovat, zda si uzavřený okruh lidí nemůže stanovit vlastní pravidla. Já sama bych byla proti tomu, aby se něco takového dávalo do stanov, je to přinejmenším nepraktické, ale mám pochopení pro ty, kteří se na zákazu zvěře v domě dohodnou, protože třeba mají rádi klid a pořádek, a to mám ráda i já. Mi by v takovém domě (a se stanovami s tímto textem) bydlet nevadilo.
To máte, Radko, pravdu. Ale v tomto případě přece nejde o odhlasování protizákonných pravidel.
Asi jsme otevřeli další nekonečnou diskusi o výkladu některých ustanovení zákonů. Já souhlasím s Nevěřícím Tomášem. Na mě s článkem 4 LZPS, jak uvedl JaVa níže, v dané situaci nechoďte, to je podle mne na tuto situaci nepoužitelné. Stejně tak jako § 2258 NOZ, který rozhodně neříká, že se nesmíte jako vlastník svobodně rozhodnout, že jako součást stejně smýšlejícího celku (SVJ) nebudete v bytě chovat psa.
Nevidím nic, co by v této situaci mělo představovat porušování základních lidských práv a svobod a překročení mezí zákona. Nevidím ani nic protizákonného na dohodě, která všem vyhovuje a na níž se dohodli a nikomu ze zúčastněných stran, nezúčastněných stran a ani státu nekrátí práva.
Představte si, že v domě vedle tohoto domu si mohou vlastníci svobodně odhlasovat ZOO. A chovatelům zvířectva je ze stanov příslušných dvou domů hned jasno, ve kterém z nich mají hledat bydlení a kde naleznou pochopení pro svůj životní styl.
O to snad jde zejména – abychom bydleli v klidu a míru a totéž poskytovali svým sousedům. Ne abychom si vnucovali svůj životní styl a měli z toho v lepším případě jen blbou náladu.
Na mě s článkem 4 LZPS, jak uvedl JaVa níže, v dané situaci nechoďte, to je podle mne na tuto situaci nepoužitelné.
http://www.portalsvj.cz/…5-spolecniku
http://www.portalsvj.cz/…zvire-v-byte
Hezký zbytek dne.JaVa
JaVa, pokud čtete mé příspěvky častěji, tak už víte, že to co tvrdí nějaký anonym na portále SVJ, je pro mne přibližně stejně ;-) směroplatné, jako kdyby to říkala Máňa. Ale koukla jsem na to. No žádná argumentační sláva to není.
Jedna z těch diskusí pamatuje rok 2009, tedy před platností NOZ, a řeší okolnosti ohledně nově se přistěhovavšího vlastníka a domovního řádu SVJ. Já jsem ale diskutovala o dohodě stávajících vlastníků. To, že ji promítli do stanov a ne do domovního řádu nehraje roli. Jde proto o odlišnou situaci. Ale i situaci z diskuse roku 2009 jsem uvážila, když hned v první reakci na Radčino tvrzení, že „je naprosto protizákonné komukoliv bránit v tom, aby měl v bytě psa“, jsem psala, že dávat takovou věc do stanov považuji za nepraktické. A víte proč? No protože pokud některý z účastníků dohody změní názor nebo jeho „náhradník“ bude nesouhlasného názoru, jde dohoda do kytek a stanovy by se měly přepracovat, s čímž bude ještě o trošku více práce než se změnou domovního řádu.
Nejde přece o to, že by někdo někomu v něčem bránil, ale o to, že se určití lidé na něčem dohodli, a to NĚCO neporušuje žádný zákon a ničí práva! A to je setsakra rozdíl!
Ta druhá diskuse je čerstvější a jediný věcný příspěvek je ten váš.
Takže jsme tam, kde jsme byli.
Přemlouvat nikoho nebudu a ptát se kohokoliv s právním vzděláním také ne, takovou důležitost to pro mne nemá. Navíc jsem přesvědčena, že mi na toto stačí umět číst. § 2258 NOZ se vztahuje jen a pouze k nájemnímu bydlení, ne k bydlení vlastnickému. Ale důležité je, že každá z nás své pravdě věří a je schopna, pokud by na to došlo, ji odargumentovat a dokázat.
ZOO byla nadsázka; příklad, k čemu by nám mohlo pomoci jasné vymezení pravidel života v domě. Stanovy jako přes kopírák nevyužívají toho, co vlastnické bydlení nabízí. Ani mě nenapadlo, že by ZOO (v obecném významu) mohl někdo vzít vážně.
Prosím, podle jakého zákona mohu mít v bytě psa, i když mi to stanovy SVJ zakazují? Četl jsem, že stanovy jsou smlouvou sui generis a pokud není někde zakotveno právo na něco konkrétního, tak jsou stanovy platné. Děkuji.
a podle jakého zákona můžete mít v bytě dítě, pokud by to stanovy zakazovaly? nebo cokoliv jiného?
zkuste na to jít logicky – pokud nemůžu já, jako vlastník bytu, zakázat nájemníkovi chovat v mém bytě psa, i když by to v nájemní smlouvě podepsal, tak jak by to mohlo zakázat SVJ mě, jako vlastníkovi? a co pak, když pronajmu byt právě v takovém svj, které staví stanovy nad zákon? to pak vlastníci mít psa nemohou, a nájemníci, protože ti jsou přímo v zákoně uvedení, mohou?
§ 2258 Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.
Předpokládal jsem, že žádné zakazující ustanovení pro vlastnické bydlení neexistuje. § 2258 se týká nájemního bydlení, nikoliv vlastnického bydlení. Takže pokud si vlastníci dají do stanov, že nesmí ve svých bytech chovat zvířata, tak uzavřou smlouvu sui generis a nesmí chovat zvířata. Máme přece smluvní volnost. Nájemní bydlení je úplně něco jiného. Nájemní bydlení chrání nájemníky před kapitalistickými vlastníky pěkně po socialisticku.
My diskutujeme o dohodě. Když se dohodne 100% vlastníků, a to píšete, tak asi není nikdo, komu by dohoda nevyhovovala, ne? Takže problém s omezováním neexistuje.
V konkrétním popsané případě píše, že museli obyvatelé dát pejsky pryč. To není dohoda, ale PROTIZÁKONNÁ šikana. I kdyby se dohodli 100%, tak nájemníci by psy mohli mít a majitel bytu ne? To nemyslíte vážně, že? Co když si odhlášení, že v svj nemohou být děti? Zvíře už není věc, takže analogie s dítětem je na místě.
Když se s životním partnerem dohodnete, že nebudete mít děti, je to dohoda dvou svéprávných subjektů, ne šikana. Domnívám se, že obdobně lze nahlížet na dohodu partnerů v SVJ. Samozřejmě, dohoda nemůže být v rozporu s právem, ale to v námi diskutovaném případě (chov psů) není.
Věřit tomu nemusíte,ale pokud si dáte do stanov klauzuli,která je v rozporu s LZPS(nebo jiným aktuálně platným zákonem),znamená to, že krátíte občany této republiky=členy SVJ na jejich základních právech a stanovy jsou v této části, pro členy SVJ, právně nezávazné a nevymahatelné!
Čl. 4/LZPS
(1) Povinnosti mohou být ukládány toliko na základě zákona a v jeho mezích a jen při zachování základních práv a svobod.
https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1993-2
USNESENÍ
předsednictva České národní rady
ze dne 16. prosince 1992
o vyhlášení LISTINY ZÁKLADNÍCH PRÁV A SVOBOD jako součásti ústavního pořádku České republiky
Předsednictvo České národní rady se usneslo takto:
Předsednictvo České národní rady vyhlašuje LISTINU ZÁKLADNÍCH PRÁV A SVOBOD jako součást ústavního pořádku České republiky.
Uhde v. r.
Hezký zbytek dne.JaVa
Poslední komentáře