Ptaba revitalizace úvěrem - hotově
V květnu loňského roku jsem zde popisoval situaci v našem SVJ.
http://www.portalsvj.cz/…-svj-k-bance
Zopakuji stručně: Revitalizace byla řádně schválena a jeden vlastník,
který byl přehlasovaný, přislíbil zaplacení svého podílu po ukončení
akce a současně odmítl účast na úvěru SVJ. Protože jde o „odmítače
všeho“, měli jsme již tehdy podezření, že budou potíže i nadále.
Osobním jednáním i písemnou formou byl výborem vyzván, aby svůj podíl
na akci splatil ke konkrétnímu , předem domluvenému datu tak, jak se
písemně zavázal. Byla mu opětovně nabídnuta možnost, připojit se
k placení úvěru SVJ, pokud nebude mít prostředky. Všechny naše snahy
však ztroskotaly. Náš milý spolumajitel se vyjádřil jako chytrá
Horákyně – ani tak, ani tak. Zdůvodnění je podle něj prosté – on
přece platí příspěvek na správu domu tak jako ostatní a není tedy nutné
něco měnit. Tedy peníze v plné výši svého podílu nesloží do fondu a
do úvěru ho nikdo nutit nesmí… Skutečnost, že ostatní už i za něj
zaplatili kompletní revitalizaci a že je tedy dlužníkem vůči ostatním, to
považuje za nesmysl.
Protože chceme postupovat podle zákona, žádáme o radu, zda je možné bez
dalšího jednání postupovat tak, jako by byl účastníkem splácení úvěru
včetně úroků a dalších souvisejících nákladů. Připomínám, že je
v dřívějších zápisech ze shromáždění vlastníků zaprotokolován jeho
nesouhlas. V posledním dopise jsme ho však upozornili, že ho budeme nuceni
považovat za účastníka úvěru, pokud nesloží peníze v hotovosti tak jak
písemně přislíbil. Poraďte nám, prosím, jestli je tato varianta podle
práva, nebo zda musíme přistoupit k vymáhání dluhu soudem. Děkuji za
každou užitečnou radu.Předem děkuje kverulantem unavený člen
výboru SVJ.
Nikdo netuší co míníte pojmem „revitalizace“. Může jít o opravy domu (což je předmětem činnosti SVJ), nebo o rekonstrukci či modernizaci (což přesahuje předmět činnosti společenství).
Velmi časté je, že jde o výdaje částečně na údržbu a opravy domu a částečně na něco jiného. Pak se samozřejmě podíl připadající na vlastníka dělí na dvě části.
- První část může na něm vymáhat SVJ jako příspěvek na správu domu podle § 15 odst. 1 ZoVB.
- Druhou část mohou na něm vymáhat spoluvlastníci domu, jestliže bylo o akci řádně rozhodnuto podle § 11 odst. 5 ZoVB a uhradili za něj jeho podíl nákladů. Nelze na něj přenášet náklady na cizí úvěr, ale bude hradit úrok z prodlení od okamžiku, kdy byl vyzván k úhradě.
Až tedy objasníte o co vlastně šlo, můžete dostat určitější odpověď.
lake
Na shromáždění vlastníků se schvaloval následující text: „Hlasující vyjadřuje svým podpisem svůj souhlas / nesouhlas s tím, aby proběhla revitalizace domu, tj. zateplení pláště a střechy domu se současnou opravou zábradlí balkonů" Jde tedy o kombinaci opravy domu s jeho modernizací. Pro provedení akce dalo svůj hlas 82% všech vlastníků. Dále je potřebné uvést, že je každému z členů částka původně placená do „fondu oprav“ po provedení a zaplacení akce účetně rozdělena na dvě oddělené části – částku, kterou nadále všichni vkládáme na další správu domu a částku, která je „obětována“ na postupné splácení dluhu + náklady úvěrové služby. Dotyčnému bylo předem přislíbeno, že pokud svůj podíl uhradí v daném termínu, sníží se mu od data zaplacení původní platba. Nebude zatížen splácením úvěru ani nákladů navyšujících splátky a bude tedy platit měsíčně méně než ostatní. Jediný problém, který nejsme schopni uspokojivě řešit je, že banka poskytuje úvěr celému SVJ a „neumí“ tedy vyloučit dotyčného člena ze spoluzodpovědnosti. Pokud máte na toto recept, potěšilo by to všechny zúčastněné. Jinak ještě upřesním, že všichni včetně zmiňovaného člena platíme stejnou částku i po provedení akce. Jen si myslím, že podle toho, co jste napsal, budeme muset vymáhat dluh soudně. Pochopil jsem správně? Naskýtá se otázka, zda není jednodušší prostě brát věci tak jak jsou a na základě provedeného upozornění považovat tohoto člena i bez jeho písemného souhlasu jako účastníka úvěru. Děkuji.
Děkuji za upřesnění. Napsal jste: „… považovat tohoto člena i bez jeho písemného souhlasu jako účastníka úvěru.“
Účastníkem úvěru jsou nyní banka a SVJ. Vy chcete, aby byli tři účastníci. K tomu by bylo nutno uzavřít zcela novou třístrannou smlouvu o úvěru. Došlo by tedy k refinancování současného úvěru a uzavření nové smlouvy s novými účastníky. Souhlas všech stran smlouvy je nezbytnost.
Tuším předem, jak by na takový požadavek zareagovala banka :-)
lake
Děkuji za uvedený příklad, ale takhle jsem to nemyslel. Pod příspěvkem „Úvěr na zateplení domu“ http://www.portalsvj.cz/…tepleni-domu#… jsem našel citaci z rozsudku Vrchního soudu v Praze ze dne 23. 1. 2009, sp. zn. 7 Cmo 160/2008:
„2. K přijetí usnesení shromáždění SVJ o způsobu financování celkového zateplení objektu formou půjčky (úvěru) od stavební spořitelny je nutný souhlas 3/4 většiny hlasů všech členů společenství podle § 11 odst. 5 věta druhá ZoVB; důvodem je případný dopad do majetkové sféry všech členů SVJ, zejména ručením členů za závazky SVJ podle § 13 odst. 7 ZoVB.“
Jestli je pravda, že je judikát rozhodnutím vyššího soudu, které má význam pro další rozhodování obdobných věcí, potom se vše zjednoduší. Nemuseli bychom řešit, co máme dělat, když člen SVJ odmítne nabídku zaplatit hotově – tedy levněji než úvěrem. Hlasování o úvěru bylo schváleno patřičnými hlasy a dotyčný byl přehlasován. Stačí jen aby vzal na vědomí, že jako člen SVJ se musí podřídit rozhodnutí oprávněné většiny a smířit se s tím, že prostě bude dále ve společenství, které si pořídilo úvěr. Zdá se mi to z tohoto pohledu jednoduché. Možná až příliš jednoduché, aby v tom nemohla být zase nějaká klička. Nemyslíte? …nebo se v tom již zamotávám?
Pane nasesvj,
soudní judikatura je konstantní v tom, že o společné věci rozhodují vlastníci mezi sebou, a to většinou počítanou podle podílů. To platí u podílového vlastnictví podle Občanského zákoníku. Totéž platí pro podílové vlastnictví podle zákona č. 72/1994 o vlastnictví bytů.
Způsob rozhodování (nutnou většinu) pro jednotlivé aktivity máte uveden přímo v ZoVB. Např. pro rekonstrukce či modernizace (i zateplení domu) je to tříčtvrtinová většina všech (§ 11 odst. 5 ZoVB). Je-li řádně rozhodnuto, nesouhlasící vlastník se musí podřídit.
Na nákladech řádně schválené akce se vlastník jednotky podílí ve výši podle spoluvlastnického podílu. Paskvil ZoVB sice tuto zásadní věc nikde neříká, ale soudy takto konstantně judikují. Soudím, že vymáháni na neplatiči ve věcech nespadajících pod správu domu se může dít jedině
- na základě soukromoprávní smlouvy s neplatičem,
- na základě § 451 a následujících Občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. (bezdůvodné obohacení).
ZoVB k takovému vymáhání totiž žádný použitelný nástroj nenabízí.
................................................................................................
Netřeba tedy vykládat rozsudek Vrchního soudu. Ten ostatně vůbec neřešil povinnosti vlastníka jednotky uhradit náklady na společnou věc, nýbrž řešil otázku za jakých podmínek se SVJ může zadlužit a zda k tomu potřebuje souhlas členů SVJ. Jde totiž o věc, kterou paskvil ZoVB řeší velmi podivně: SVJ mohou svým podpisem "potají" zadlužit sami členové výboru (předseda a další člen), nebo pověřený vlastník jediným podpisem.
lake
Mohl byste vysvětlit, jelikož my bychom rádi provedli zateplení, kdo to má zajišťovat? Myslím vlastník, výbor někdo jiný? Jedná se o rekonstrukci či modernizaci a to přesahuje předmět činnosti společenství. Děkuji Jan
Váš odmítač všeho má pravdu. Revitalizace se neschvaluje na schůzi. Kverulantem jste vy, neznáte ZoVB, revitalizace nepatří do správy domu.
Chtěl jsem se zeptat.Jak by jste jako předseda SVJ (kdyby jste jim byl)řešil u Vás v domě revitalizaci? Když tvrdíte, že revitalizace se neschvaluje na shromáždění vlastníků jednotek.
..... My revitalizaci neřešíme, my nevíme co to je. Pokud to víte, tak mi to prosím objasněte.
Opsáno s wikipedie : Revitalizace (z lat. re-, znovu a vitalis, životný, životaschopný) znamená obnovení a oživení. Slovo se nejprve používalo pro obnovu životnosti kulturních menšin, místních tradic a podobně. Dnes se používá ve velmi mnoha, například těchto spojeních: Revitalizace odvodněných ploch … Revitalizace krajiny – rekultivace, celková obnova ........ a Revitalizace starých staveb – asanace, modernizace, zateplení......
Dovolím si poznámku V našem prostředí s sebou revitalizace přináší nejen slušnější bydlení a praktickou záchranu zchátralých domů a bytů, ale také obrovské potíže s jejich prosazením v některých družstvech a SVJ. Neuvěříte, čeho všeho jsou někteří spolumajitelé schopní, aby revitalizaci zabránili. Asi jednou vydám knihu na toto téma.
Opisovat pojmy z Wikipedie – to je úplně mimo. Právní postavení SVJ a vlastníků jednotek se neřídí podle Wikipedie, nýbrž podle zákona č. 72/1994 o vlastnictví bytů. Tento zákon používá pojmy z oblasti daňového práva (rekonstrukce, modernizace, oprava), avšak nepoužívá nikde pojem „revitalizace“.
Jen děti si vymýšlejí speciální slova, kterým nikdo nerozumí. My dospělí bychom měli komunikovat tak, aby nám ostatní rozuměli bez složitého dovysvětlování.
Pojem „revitalizace“ nemá žádný obsah z hlediska zákona o daních z příjmů, ani z hlediska zákona o účetnictví, Stavebního zákona, ani z hlediska zákona o vlastnictví bytů, ani z hlediska Občanského zákoníku. Mám pokračovat?
Plácání o „revitalizaci“ je tedy pouze ztrátou času. Jde o neurčitý pojem, stejně jako „fond oprav“. Dojde-li na soudní vymáhání, pak platí, že neurčitý pojem činí právní úkon absolutně neplatným.
lake
Děkuji za objasnění, které mi nic neobjasnilo. Ve Wikipedii umím taky číst. Náš dům není zchátralý, není jej potřeba celkově obnovovat, náš dům je dokonce div se světě funkční a slušně se v něm bydlí. Není ani zchátralý ani není vybydlený. Takže pořád nevím, co to je vlastně ta revitalizace. Neuvěřitelné je, čeho jsou někteří vlastníci schopni, aby kouzelným slovíčkem revitalizace jiné vlastníky tahali za nos. A ještě se tváří jak jsou in. Knihy o uvedeném můžu vydávat taky.
Nasesvj,
možná zařadíte do knihy i nějaké poznatky nebo příběhy z tohoto portálu, přidávám jeden:
Bývalý předseda SVJ ke zvažované revitalizaci vyjádřil svůj přístup citátem „Zateplení jen přes moji mrtvolu“.
Revitalizace provedena, nejen zateplení, on žije, usmívá se, kudy chodí, tudy chválí. I takto to může dopadnout :-).
Zdraví Pavla
Omlouvám se, ale Váš příspěvek je pro mně dost zmatečný a nevím, co odpovědět…Nebylo mým původním záměrem zatěžovat ostatní čtenáře diskusí na téma, kdo je nebo není kverulant.
Poslední komentáře