Podmínky hlasování SVJ

Pojem „podstatná změna stavby“ je uveden i v zákonu č. 89/2012 Sb. v § 1129. Bude se zřejmě vykládat obdobně jako dosud:

Z uvedeného plyne, že mezi spoluvlastníky se o podstatné změně společného majetku rozhoduje dvoutřetinovou většinou všech. Podotýkám, že z ustanovení § 1129 neexistuje zákonná výjimka, kromě § 978 NOZ (k překonání zákona se vyžaduje ujednání všech). Ve stanovách SVJ(2000) nemá tazatel uvedeno žádné ujednání pro takový případ, takže se povinně použije znění zákona. Pokud se někdo domnívá opak, ať cituje platný a účinný právní předpis (!!!).

Vzhledem k tomu, že SVJ(2000) má omezenou právní způsobilost ve srovnání se SVJ(2012), nelze na hlasování o zateplení domu analogicky použít ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví. Zateplení domu nespadá (ani nikdy nespadalo) pod správu, provoz a opravy domu – což je zákonná definice právní způsobilosti SVJ(2000) podle § 9 ZoVB. Tento rozsah právní způsobilosti se ovšemže nezměnil tím, že došlo ke zrušení ZoVB.

I nadále tedy platí, že technické zhodnocení domu je již mimo rámec právní způsobilosti právnické osoby SVJ(2000). SVJ je oprávněno pouze jako sluha vlastníka provést zateplení, jestliže o něm spoluvlastníci předem rozhodli. 

1. Podle ZoVB se rozhodovalo tříčtvrtinovou většinou všech spoluvlastníků. Viz § 11 odst. 5 ZoVB.
2. Za nynějšího právního stavu se rozhoduje dvoutřetinovou většinou všech spoluvlastníků, neurčují-li stanovy něco jiného. Viz § 1129 NOZ.

Proto bych na tento případ jednoznačně použil pouze § 1129 NOZ o spoluvlastnictví. Co napsal tazateli právník je tedy nesprávné. Soudy budou povinny právní způsobilost právnické osoby posuzovat podle dosavadní právní úpravy; k tomu viz § 3028 NOZ.

lake

Pane Lake posílám následnou reakci právníka. Jak se v tom mám tedy jako běžný občan, neodborník na danou problematiku vyznat a co mám považovat za správné? Děkuji.

Dobrý den, Jsem rád za každou reakci, ale paragraf, který používáte se netýká bytového spoluvlastnictví. Ten se vztahuje na podílové spoluvlastnictví. To by bylo pouze v případě, že nevlastníte bytové jednotky, nemáte na domě vyčleněné jednotky a jste v podílovém spoluvlastnictví. Zjednodušeně každý z vás by vlastnil jednu entinu domu, ale ne bytovou jednotku. Potom by to bylo tak jak píšete. Bytové spoluvlastnictví v NOZ je upraveno v oddílu 5 (§§ 1158 a další) a tam je uvedeno, co je společnou částí domu – tedy to, čím se může společenství vlastníků zabývat a o čem společenství rozhoduje. V domě, kde je tedy společenství vlastníků se rozhoduje jinak než v domě, kde nejsou jednotky vyčleněny. Toto vaše ustanovení by se dalo použít v případě, že byste měl např. pět spoluvlastníků jednotky (bytu) a rozhodovali by se např. o rekonstrukci bytu. Oceňuji snahu hledat řešení. NOZ je problematická záležitost, má celou řadu chyb a problémy ještě násobí to, že mění i vaše stanovy. Kogentní ustanovení mají přednost před vašimi stanovami a tak ty jsou v tuto chvíli z části platné a zčásti neplatné. Navíc, vy jste zaspali i dobu kdy došlo k významné změně zákona o vlastnictví bytů a stanovy jste nechali v takovém hodně předpotopním stavu. V zásadě vám dobře sloužily do roku 2005, potom se již rozběhly a od té doby byly problémem. Do konce roku 2013 to tolik nevadilo, protože zákon o vlastnictví bytů vám nedovolil s nikde odchýlit ta tak stejně platilo to, co bylo v zákoně. Dnes je to už ale jiná. Ve stanovách si spoustu věcí můžete upravit jinak. Pravda je taková, že vám by prospěla změna stanov co nejdříve.

Pane myki, děkuji za zveřejnění názorů Vašeho právníka, kterému tímto děkuji za zajímavý příspěvek.

Váš právník ovšem nemá pravdu. Bytové spoluvlastnictví, upravené v NOZ (§ 1158 a následující) se týká pouze právních vztahů, vzniklých od 1. ledna 2014. Je to v NOZ výslovně uvedeno a právnické osoby SVJ(2012) jsou tam definovány jednoznačně: jsou to pouze ty, které vznikají v době účinnosti NOZ. Pročpak Váš právník nedovede citovat příslušnou část NOZ, která by pro vztahy v SVJ(2000) zaváděla právní úpravu podle bytového vlastnictví v NOZ? Inu proto, že taková část v NOZ není a on to ví, je-li právník.

Ale mohu se mýlit – nechť tedy laskavě cituje příslušné přechodové ustanovení NOZ, které by mu dávalo za pravdu. Rád se zde veřejně omluvím, pokud ten citát uvede.

Pan Právník jaksi ignoruje skutečnost, že veškeré právní vztahy vzniklé v bytovém vlastnictví do 31.12.2013 se i nadále posuzují podle dosavadních právních předpisů. Je to v NOZ výslovně uvedeno, viz § 3028: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89….

Vážený pane právníku,
nyní se budu věnovat skutečnosti, že ustanovení o spoluvlastnictví v NOZ jsou lex generalis, kdežto ustanovení o bytovém spoluvlastnictví jsou lex specialis. Měla by se tedy použít speciální právní úprava (pokud bychom připustili, že platí pro SVJ(2000), což ovšem splněno není). Ovšem neměl byste zapomenout, že z této speciální právní úpravy existují dvě výslovně stanovené zákonné výjimky, které se týkají právě našeho případu – hlasování na shromáždění SVJ(2012). Cituji:

Jistě Vám istě nemusím objasňovat obsah této právní normy: k hlasování se použije nadpoloviční většina všech pouze v případech, které zákon či stanovy SVJ neupravují jinak. V případech hlasování o podstatné změně společných částí se tedy toto kvorum nepoužije, nýbrž se použije obecná úprava obsažená v § 1129 zákona.

A tato obecná úprava rozhodování o podstatné změně společné věci je srozumitelná, racionální a souladná s ústavou: ke schválení podstatného zásahu do vlastnictví je třeba vyšší kvorum než k nepodstatnému rozhodování o pouhých opravách či údržbě.

Takže se použije ustanovení § 1129 zákona, jak už jsem napsal, neboť speciální část NOZ o bytovém spoluvlastnictví o této věci mlčí. A pouhé mlčení zákonodárce nemůže překonat kogentní ustanovení zákona, že ano, pane právníku? Jistě jste ve škole měl i přednášky z ústavního práva, takže tomu jistě rozumíte.
-------------------------------------------------------------------------------

• A ještě dodatek k samostudiu: Výklad s použitím argumentu racionálního zákonodárce
Zákonodárce jistě nemínil, aby tato část zákona byla neurčitá, nejednoznačná, nedej bože nesrozumitelná! Kdyby racionální zákonodárce chtěl stanovit, že hlasování pouhou nadpoloviční většinou podle § 1206 se má použít i v případě rozhodování v SVJ(2012) o podstatné změně majetku vlastníků, formuloval by příslušné ustanovení NOZ bezpochyby jinak – takto:

Takovéto znění § 1206 ovšemže NOZ neobsahuje! Kdyby tomu tak bylo, nepochybně by to znamenalo, že pravdu máte Vy. A já bych se Vám hned omluvil za to, že Vás zdržuji. Ale takto zákon nezní. Naopak – zákonodárce výslovně uvedl, že ustanovení § 1206 o hlasování se nepoužije, jestliže zákon (v kterékoliv své části) stanoví pro spoluvlastnické rozhodováni něco jiného. Takže – pravdu mám já.

K argumentu racionálního zákonodárce si jistě vyhledáte příslušné části nálezů Ústavního soudu: ten používá tento argument rád a často. Jde totiž o argumentum velice průkazné a těžko napadnutelné (pokud ovšem nehodláte vyjít z premisy, že NOZ je dílem NERACIONÁLNÍHO zákonodárce).
-------------------------------------------------------------------------------

Budu Vám vděčný, pane právníku, jestliže se vyjádříte k mým argumentům. A prosím nezapomeňte na citáty z NOZ na doložení Vašich (pro mne překvapivých a zatím nepodložených) názorů.

lake

Spory a rozdílné výklady samozřejmě budou, protože občanský zákoník a doprovodné předpisy bohužel dokonalé nejsou.

Bohužel ale trvám na tom, že od 1.1. 2014 se SVJ řídí novým občanským zákoníkem. Pouze jednotky vyčleněné podle zákona o vl. Bytů (který je zrušen) zůstávají pořád v jeho režimu.

Dočíst se to dá v obč.zák.

Oddíl 4

Právnické osoby

§ 3041

(1) Právní povaha právnických osob upravených tímto zákonem se řídí ustanoveními tohoto zákona ode dne nabytí jeho účinnosti. Bylo-li přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona zahájeno řízení o zápisu právnické osoby do veřejného rejstříku, dokončí se podle dosavadních právních předpisů; odporuje-li však zakladatelské právní jednání učiněné přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona dosavadním právním předpisům, považuje se za platné, vyhovuje-li ustanovením tohoto zákona.

(2) Ustanovení společenské smlouvy nebo statutu právnických osob uvedených v odstavci 1, která odporují donucujícím ustanovením tohoto zákona, pozbývají závaznosti dnem nabytí jeho účinnosti; právnická osoba přizpůsobí do tří let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona společenskou smlouvu nebo statut úpravě tohoto zákona a doručí je orgánu veřejné moci, který vede veřejný rejstřík, do něhož je právnická osoba zapsána. Neučiní-li tak, příslušný orgán veřejné moci ji k tomu vyzve a stanoví ve výzvě dodatečnou přiměřenou lhůtu ke splnění této povinnosti; uplyne-li dodatečná lhůta marně, soud právnickou osobu na návrh orgánu veřejné moci nebo osoby, která na tom osvědčí právní zájem, zruší a nařídí její likvidaci.

To se samozřejmě vztahuje i na SVJ. Jak jistě víte stanovy musíte přizpůsobit do tří let od účinnosti a v tuto chvíli vám ustanovení stanov, která neodporují donucujícím ustanovením obč. zákoníku platí a ty která odporují jsou neplatná. Proto se v tuto chvíli pohybujete v takovém pološeru, kdy se někdy dost těžko hledá co vám skutečně platí a co už neplatí.

Pan Právník, s nímž jsem zde v květnu nepřímo diskutoval, neobhájil tedy svůj protiprávní názor.

1. Nedokázal reagovat na mé argumenty, natož aby se pokusil je vyvrátit.
2. Neví zřejmě, že právnická osoba SVJ(2000) není právnickou osobou „upravenou tímto zákonem“ ve smyslu § 3041 zákona č. 89/2012 Sb.. I naprostý právní laik totiž ví, že o SVJ(2000) neobsahuje NOZ ani slovo. A že SVJ(2000) je právnická osoba upravená pouze zákonem č. 72/1994 Sb..

Pouhé zrušení ZoVB nemění nic na tom, že SVJ(2000) se neřídí a nebude řídit částí NOZ, určenou pro právnické osoby SVJ(2012). Opak pan anonymní Právník neprokázal, ani se o to nepokusil.

Ustanovení § 3041 lze na SVJ(2000) aplikovat jen potud, že SVJ(2000) je právnickou osobou a z tohoto důvodu se pochopitelně řídí ustanoveními NOZ o právnických osobách (§ 118 až § 209 zákona č. 89/2012 Sb.).

Zde se však od počátku diskutuje o něčem úplně jiném než o právní povaze právnické osoby: zde se diskutuje pouze o tom jakou většinou spoluvlastníci mezi sebou hlasují o společné věci. A na to dává NOZ jednoznačnou odpověď, jak už jsem napsal. Bez ohledu na to, zda v domě vzniklo SVJ jako právnická osoba, pane anonymní Právníku …

Zbytečná diskuse s anonymním Právníkem proběhla stejně, jako jiné diskuse na tomto portálu (konkrétně s paní Mirovskou, JUDr. Vochvestou či JUDr. Cellarem): ukázalo se, že tito lidé sice mají diplom, ale nejsou ochotni právnicky myslet: neznají ani zákony, ani základní pravidla jejich výkladu.

lake

Ale zateplení bylo odhlasováno pouze nadpoloviční většinou přítomných na schůzi SVJ, to je ten problém o který tu jde. Já se zateplením souhlasím, ale chci mít ve všem jasno a tohle se mi nějak nezdá, proto ten dotaz.