podíl na společných částech objektu

Magisterix popisuje údajnou chybu katastrálního úřadu, která ovšem nejspíše nenastala. Napsal zde: „Spoluvlastnický podíl na některém pozemku (buď přímo pod domem nebo spíše kolem něho) při zápisu jednotek do KN na základě prohlášení vlastníka měl u některých jednotek jinou velikost než podíl na společných částech domu.“.

V tom případě se pozemek nikdy nestal společným příslušenstvím domu podle ZoVB. Pozemek zůstal v katastru veden jako samostatná nemovitost na samostatném listu vlastnictví. Pozemek má svého vlastníka a od samého počátku vůbec nijak nesouvisí s domem rozděleným na jednotky.

Katastrální úřad tedy žádnou chybu neudělal. Chybu dělá jedině Boban, když si nesprávně a bez důvodu myslí, že jde o společnou část.

lake

Pane Magisterix, evidentně znáte postupy Katastrálního úřadu, prosím tedy jak byste řešil podobný případ. Magistrát hl.města Prahy zastoupený JUDr. Balcarem prodával(stále prodává) zastavěný pozemek pod domem. Skoro každý majitel podepsal smlouvu, zaplatil částku a byl zapsán v KN. Bohužel celá operace trvala dlouho a tak se vlastníci jednotek během této doby měnili. Problém nastal v době kdy starý vlastník podepsal smlouvu zaplatil částku a pak za rok (stále nebyl zapsán v KN) prodal jednotku novému majiteli (zároveň oznámil tuto skutečnost AK Balcar) Balcar požádal Magistrát o stažení smlouvy a připravil novou smlouvu s novým vlastníkem (ten podepsal a také zaplatil) Po zápisu do KN se ale jako majitelé pozemku objevili oba majitelé (se stejným podílem). Chyba zřejmě nastala na Magistrátu kde nestáhli smlouvu jak požadovala AK Balcar, nebo na katastru kde zapsali nemajitele bytove jednotky jako majitele pozemku. Po upozornění proběhla emailova komunikace mezi AK Balcar a magistrátem bez nějakého viditelného výsledku nebo náznaku řešení a tak máme takto dvojitě zapsané dva podíly na pozemku. Existuje řešení?

Pane roztomilý, Vaše informace není dostatečná – upřesněte co znamená „dvojitě zapsané dva podíly“.

Pokud k jednotce náleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu ve výši „X“, mohla nastat některá z těchto situací:

1. Ke spoluvlastnickému podílu na pozemku ve výši „X“ je evidován duplicitní zápis vlastnictví pro původního i nového vlastníka jednotky – pouze teoretická možnost, při smluvním převodu pozemku pod domem by nastat neměla.
2. Starý i nový vlastník jednotky jsou evidováni se spoluvlastnickým podílem na pozemku ve výši „X/2“ – opět by nemělo nastat, neboť takový spoluvlastnický podíl není evidentně v souladu s obsahem obou kupních smluv.
3. Starý i nový vlastník jednotky jsou evidováni s podílem na pozemku ve výši „X“ – tuto situaci považuji za nejpravděpodob­nější.

Magisterix

Děkuji za odpověď, pokusím se upřesnit. Jsem vlastníkem bytové jednotky můj spoluvlastnický podíl na společených částech bytu činní 1/100, stejně tak můj podíl na zastavěném pozemku je 1/100, ale bohužel předchozí vlastník mé bytové jednotky kterému již v domě nepatří žádná jednotka má taktéž zapsán podíl na pozemku 1/100. Tato situace nastala u dvou jednotek. Chybný je samozřejmě i podíl Magistrátu, který (vzhledem k tomu že né všichni si pozemek dosud odkoupili) je nižší právě o 1/100 předchozího majitele mé jednotky a taky o podíl té druhé jednotky (se stejným problémem) Předpokládám tedy že se jedná o situaci 3.

Děkuji a s pozdravem Jan Roztomilý

Pokud tomu tak skutečně je, upozorněte písemně příslušný Katastrální úřad. Ten zcela jistě sjedná nápravu.

Obávám se že tak jednoduché to nebude. Myslím si že žádost na Katastrální úřad bude muset podat Magistrát Prahy a žádost bude muset být podložena souhlasem (smlouvou) stávajících majitelů. Na přesný postup jsem se právě ptal uživatele magisterix.

Pane Roztomilý, o jaké žádosti to tady píšete. Jednoduše upozorníte KÚ, že zápis neodpovídá skutečnosti a popíšete v čem je chyba. A to je skutečně vše, co jsem vám chtěl sdělit.

To co jsem vám napsal mám z vlastní zkušenosti. Stalo si mi úplně to stejné a po písemném upozornění Kat. úřad zápis opravil. To je vše, naložte s touto informací jak uznáte za vhodné.

Pane roztomily, a co se Vám vlastně na popsané situaci nezdá právně v pořádku? Proč se domníváte, že podíl magistrátu je chybný? Není snad součet všech podílů na pozemku roven jedné?

Každý, kdo si zaplatil, má svůj podíl na pozemku. Co vlastně chcete řešit a proč to chcete řešit?

lake

Pane lake, součet všech podílů na pozemku zastavěném domu je roven jedné. Problém je že usnesení hlavního města Prahy znělo že: Rada hlavního města Prahy souhlasí s úplatným převodem zastavěných pozemků xy, z vlastnictví hl.m.Prahy do podílového spoluvlastnictví vlastníků bytů a společných částí domů xy. Město tedy převedlo dva podíly v rozporu s tímto usnesením na někoho jiného. A pokud ještě existuje shoda všech stran k nápravě budu rád když ji využijeme. Kromě toho Nový občanský zákoník směřuje k tomu, aby dosavadní případy staveb ve vlastnictví někoho jiného než vlastníka pozemku postupně vymizely.

Pane roztomilý, jen velmi stručně a bez bližšího odůvodňování:

1. Pozemek vymezený v prohlášení vlastníka podle ZoB nikdy nebyl a ani nemohl být společnou částí domu – vždy byl samostatnou nemovitou věcí, k níž měl vlastník jednotky jen určité právo (vlastnické nebo užívací).
2. Pozemky, s nimiž je v prohlášení spojeno právo k jednotkám, stanovil vlastník domu dle svého uvážení a při dodržení podmínek ZoB (zejména § 21 odst. 1 a 3) – mohl tedy vyčlenit jak pouze pozemek pod domem (povinně), tak i další pozemky tvořící s domem funkční celek, a to nejen pozemky v jeho vlastnictví (či spoluvlastnictví) ale i ty, k nimž měl užívací právo (nájem či břemeno).
3. Vypořádat spoluvlastnictví k pozemku pod domem nebo převést podíl na něm spolu s jednotkou měl povinnost jen vlastník domu nebo bytu (§ 21 odst. 1 a 2 ZoB), nikoli třetí osoba. Pokud tedy HMP nemělo žádný vlastnický vztah k domu, nemělo ani povinnost svůj pozemek pod cizím domem vlastníkům jednotek převést. Pokud nemáte v ruce právně vymahatelný závazek HMP že Vám pozemek převede, ani případné porušení usnesení Rady Vám v jednání s HMP nijak nepomůže – navíc o převodech nemovitostí rozhoduje v konečné fázi vždy zastupitelstvo (§ 59 odst. 3 písm. k) aktuálního znění zákona o HMP).
4. Předkupní právo vlastníka jednotky k pozemku podle NOZ: § 1254 NOZ se vztahuje jen na právo stavby, § 2141 NOZ neupravuje vznik nároku ale jenom způsob jeho uplatnění. Mnohem bližší je zamýšlenému účelu ustanovení § 3056 odst. 1 NOZ, ale ani to nelze u pozemku pod bytovým domem vzhledem k charakteru jednotky aplikovat.
5. Pochybení katastrálního úřady by připadalo v úvahu zřejmě jen v případě, pokud by převedl jednotku na nového vlastníka a nepřevedl podíl na pozemku, přesto že jej převodce vlastnil. K přesnějšímu závěru mi ale chybí informace o pořadí právních účinků vkladu u převodu podílů na pozemku a jednotky.
6. Pokud máte jako vlastníci těch dvou jednotek zájem vlastnit i odpovídající podíl na pozemku, je v současné době podle mého názoru jediným řešením smluvní převod obou podílů na pozemku od těch spoluvlastníků, kterí nevlastní v domě jednotku. K tomu nepotřebujete HMP ale ochotu těch vlastníků – HMP jedině v případě, že uznává svůj podíl viny na současném stavu a je ochotno se podílet na řešení (právními službami, úhradou nákladů, poplatků nebo daní,…).

Magisterix

Pane roztomily,

skutečnost, že obec údajně nekonala podle usnesení zastupitelstva, je dnes bezvýznamná. Na platnost převodu majetku to nemá žádný vliv. Rozhodující je stav vlastnictví podle katastru. A tento stav je, že stavba domu je umístěna na cizím pozemku. Nedošlo k tomu, aby spoluvlastníci stavby se stali i spoluvlastníky pozemku se shodnými spoluvlastnickými podíly. Je tedy vyloučeno změnit prohlášení vlastníka. Stavba se nemůže stát součástí pozemku, jak předvídá NOZ.

Vlastník stavby má podle § 1254 NOZ předkupní právo k pozemku. Záleží ovšem pouze na něm, zda toto své právo využije, či nevyužije. Podle § 2141 platí, že náleží-li předkupní právo několika osobám společně, mohou je uplatnit jen v celku. Takže předkupního práva vůči „magistrátu“ se mohli od počátku domáhat jedině všichni vlastníci jednotek společně.

Je zjevné, že vlastníci jednotek v domě zůstali nečinní a toto právo nevyužili. Nechali jste magistrát, aby nahodile a postupně rozprodával podíly na pozemku pod budovou jednotlivcům.

Jestliže předkupní právo nebylo uplatněno v zákonné lhůtě, nelze nastalý právní stav zvrátit. Předkupní právo stavebníka zůstává sice zachováno i vůči novému vlastníkovi podílu na pozemku, ale to je vše. Je pouze na něm zda, kdy, a hlavně za kolik bude ochoten prodat svůj podíl.

lake

Boban737 pane lake, upřesnil jsem svůj dotaz. Bude se vám opět zdát zmatený?

Bobane,
Vaše upřesnění je o něčem úplně jiném než byl původní dotaz. Ale opět zmatené…

Ještě jednou se tedy pokusím dovodit o jakou situaci se u Vás asi jedná:

1. Ve Vašem domě zřejmě existuje nebytová jednotka Y, vzniklá ze společných částí domu, která byla převedena (spolu bytovými jednotkami) do podílového spoluvlastnictví prvních vlastníků všech bytových jednotek (§ 24 odst. 4 ZoB).
2. Předchozí vlastník bytové jednotky X (a současně i podílový spoluvlastník jednotky Y) i po převodu jednotky X na nového vlastníka zůstal nadále evidován jako spoluvlastník nebytové jednotky Y a Vás překvapuje, proč tam není místo něho evidován nový vlastník bytové jednotky X.

Vysvětlení:

1. spoluvlastnický podíl předchozího vlastníka na nebytové jednotce Y není nijak spojen s jeho vlastnictvím jednotky X. Proč? Protože se nejedná o společnou část domu!
2. Pokud nebyl spolu s jednotkou X převeden i podíl na jednotce Y, důvodem mohlo být:

• podíl na jednotce Y nebyl v kupní smlouvě uveden – důvod vědí jen účastníci kupní smlouvy
• podíl na jednotce Y v kupní smlouvě uveden byl – pak chyba vznikla na katastrálním úřadu (což nelze vyloučit, ale v této souvislosti se to stávalo opravdu jen velmi výjimečně).

Který z těch důvod to byl odhalíte velmi jednoduše – přečtěte si pořádně kupní smlouvu.

Magisterix

Boban737

Pane Magisterix, děkuji za odpověď, jen bych ještě rád věděl, jaké povinnosti pro majitele podílového spoluvlastníka jednotky Y a podílů na stavbě a st.pozemku z tohoto titulu, vyplývají. Dotaz vznikl z důvodů nekomunikace výboru SVJ, ale i správce.

Bobane,
práva a povinnosti spoluvlastníků jednotky Y jsou zcela shodná s právy a povinnostmi spoluvlastníků kterékoli jiné jednotky v domě.
Jedinou výjimku připouštěl ZoB v § 9a odst. 1 písm. c) ve věcech nájmu jednotky – ovšem pouze takové, která je „ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek“, což asi již delší dobu není Váš případ.

Magisterix

Boban737

ZoB v § 9a odst. 1 písm. c) ???????

§ 9a

(1) Společenství je oprávněno činit právní úkony, především uzavírat smlouvy ve věcech předmětu své činnosti podle tohoto zákona, zejména k

a) zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek,

b) pojištění domu,

c) nájmu v případech nájmu společných částí domu a dále k nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek.

Boban737 Děkuji. Další dotaz nejprve ke zkratce ZoB. To není zákon o vl.bytů? Vysvětlení výjimky dle odst.c mi není rovněž jasné.Máte na mysli že jeden vlastník neparticipuje na této jednotce?

Pane Bobane, odpovídám na Váš upřesněný dotaz.

• „Současný vlastník jednotky X má vyjádřený podíl na vlastní stavbě a st.pozemku s jiným (i když nikoliv diametrálním) jmenovatelem než všichni ostatní (29 vlastníků).“

Opět neurčitý dotaz. Co se Vám na tom nelíbí? Případně na co se ptáte?

• „Dále není zapsaným spoluvlastníkem jednotky Y, tak jako všichni ostatní.“

Může být. Zkrátka není spoluvlastníkem jednotky Y. Kdyby to mělo být jinak, jistě by se domáhal opravy zápisu v katastru. Proč Vás to zajímá? Máte po něm dědit majetek?

• „Bývalý vlastník jednotky X zůstal zapsán s podílem na stavbě, na st.pozemku, aniž by v objektu jakoukoliv jednotku vlastnil.“

Může být. Prostě má spoluvlastnický podíl na stavbě a pozemku a nevlastní jednotku. Je totiž spoluvlastníkem jednotky.

• „Bývalý vlastník má ale zapsán i podíl na jednotce Y, kterou prodal.“

Jestliže má podíl na jednotce, pak není pravda, že ji prodal. Vaše tvrzení v sobě obsahuje nepřekonatelný rozpor.

lake

Boban737

Pane Lake, pokud se v budoucnosti oprostíte od zbytečných a nemístných pejorativních dovětků, může váš názor být přínosem. Vyjádření odpovědí s přehlíživými a dehonestujícími poznámkami přínosem pro nikoho nejsou. Všiml jsem si, že je to zřejmě vaše hra, ale pokud tzv.chcete někomu pomoci s radou, bylo by vhodnější používat jiné výrazivo, či se věnovat něčemu jinému. Ne všichni jsou tak moudří, aby se nezeptali, a proto pokládají své dotazy na stránky portálu. Méně impertinence a jízlivosti.