Platba za správu dle jednotek?
V domě je 8 bytových jednotek a dvě garáže, které patří dvěma z osmi vlastníků. Od ledna správce začal účtovat poplatek za správu na všechny jednotky stejně (dle nového zákona) a začal je počítat i za garáže. Dva z vlastníků tedy nyní platí za správu dvakrát, jednou za byt a jednou za garáž. 1/ Je to tak v pořádku a zákon v termínu „jednotka“ opravdu nerozlišuje mezi bytovou jednotkou a garáží? 2/ Je možné, aby si vlastníci na shromáždění odhlasovali, že za garáže bude tato částka nižší než za byty? Pokud ano, jakým procentem hlasů? Omlouvám se, pokud pokládám poněkud triviální dotazy, ale nejsem ve věcech svj příliš zkušená… Moc děkuji za názory a rady. dk
NOZ nerozlišuje bytovou a nebytovou jednotku v této otázce. Za jednotku se má platit stejná částka. A mluvím o odměně správci! Aby me zase někdo nechytil za slovo!
Jak to máte zapsáno v „Prohlášení vlastníka“. Byt a garáže jako samostatné jednotky?
Co je v kupní smlouvě je vedlejší, důležité je co je v Prohlášení. To je založené v Katastru nemovitostí. DOporučuji s Prohlášením se seznámit a zjistit, zda byt a garáž jsou samostatné jednotky. Bylo prodáno spousta garážových stání, které nelze prodat. Kupující to neví, platí zcela zbytečně a prodávající inkasuje peníze.
Nejdřív musíte schválit stanovy a přejít na NOZ. Dvě bytové jednotky tedy mají větší podíly o tu garáž, takže se jim za správu počítá stejně jako ostatním. Takže 8 jednotek se stejnou částkou za vyúčtování.
Ve vašem vlastním domě vám rozkazuje správce? Co je mu do toho jak si mezi sebou rozúčtujete náklady na správu?
Předpokládám, že ve stanovách máte uvedeno, že náklady na správu se rozúčtují podle spoluvlastnických podílů. To platí samozřejmě i nadále. Přečtěte si NOZ § 3028. Takže dodržujte stanovy a zákon. Kdopak Vám radí, abyste porušovali zákon a smluvní ujednání? Váš správce – diktátor?
Pouze pro nová SVJ(2012), která vznikají nově od 1.ledna 2014, se automaticky uplatní právní úprava NOZ § 1180 odst. 2 (která je podle mého názoru částečně v rozporu s dobrými mravy a protiústavní).
Pokud chcete ve Vašem SVJ rozúčtovat jinak, než dosud, musíte si k tomu schválit změnu stanov tříčtvrtinovou většinou přítomných. Nové znění stanov vložíte do rejstříku, jak vám ukládá zákon. Teprve pak dá výbor SVJ pokyn správci ke změně způsobu rozúčtování této položky.
lake
„…Pokud chcete ve Vašem SVJ rozúčtovat jinak, než dosud, musíte
si k tomu schválit…“
„…Předpokládám, že ve stanovách máte uvedeno, že náklady na
správu se rozúčtují podle spoluvlastnických podílů…“
- i kdyby to ve Stanovách uvedeno nebylo, je to uvedeno v §15/1 ZVB, toho
ZVB o kterém neustále tvrdíte, že pro SVJ(2000) platí i nadále.
Takže mi není jasné když lze náklady na správu hradit jinak podle §15/1 JEN při uzavření 100% dohody – jak by to mohl změnit prohlasovaný článek Stanov (u kterého zase já předpokládám, že nepochybně nebude odhlasován 100%) ??? - z čeho vyvozujete, že se u tazatelky provede 100% dohoda zmiňovaná v §15/1 ??
Neználek'
Pane Neználku,
ptáte se zda změna způsobu přispívání na správu v SVJ(2000) je možná
i bez dohody. Zřejmě Vás zmýlilo to, že změnu stanov SVJ nesprávně
považujete za dohodu mezi vlastníky jednotek. To jsou dvě naprosto různé
věci. Ke změně stanov postačuje tříčtvrtinová většina přítomných na
shromáždění. Ke vzniku dohody je nutný souhlas všech účastníků
dohody.
Dohoda podle § 15 odst. 1 ZoVB je soukromoprávní smlouva, nezávislá na (ne)existenci SVJ či na stanovách SVJ. Dohoda se nepřijímá většinovým hlasováním shromáždění. Dohodu mezi sebou uzavírají jednotlivé osoby. Dohoda zavazuje pouze tyto osoby mezi sebou.
SVJ není účastníkem dohody a vůbec o ní nemusí vědět! K tomu, aby dohoda zavazovala také právnickou osobu SVJ, je potřebné přikázat právnické osobě, aby se existující dohodou začala také řídit. Toho se dosáhne jedině hlasováním na shromáždění.
Pak i SVJ bude povinno dodržovat soukromoprávní dohodu a bude předepisovat a vymáhat zálohy/příspěvky na správu ve výši podle dohody, nikoliv poměrně podle spoluvlastnických podílů podle § 15 odst. 1 ZoVB.
lake
„…ptáte se zda změna způsobu přispívání na správu v SVJ(2000) je možná i bez dohody…“
- tazatelka: cit.„…Od ledna správce začal účtovat poplatek za správu na všechny jednotky stejně…“
- Lake: cit.„…Pokud chcete ve Vašem SVJ rozúčtovat jinak [SPRÁVU z §15/1], než dosud, musíte si k tomu schválit změnu stanov … tříčtvrtinovou většinou přítomných … pak dá výbor SVJ pokyn správci ke změně způsobu rozúčtování této položky [SPRÁVY z §15/1 tj. „poplatek za garáž“]“
- §15/1 ZVB cit.„…Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu…“
- Neználek' z Lake tvrzení překládá takto:
Platby za správu lze (podle Lake) změnit bez dohody tímto způsobem:
schválíme změnu stanov tříčtvrtinovou většinou přítomných. Nové znění stanov vložíme do rejstříku, jak nám ukládá zákon. Teprve pak dá výbor SVJ pokyn správci ke změně způsobu rozúčtování této položky
Pro ty kdo rozumí česky psanému textu zopakuji:
- neptal jsem se na technikálie ohledně uzavírání dohody pro §15/1
- neptal jsem se jak SVJ přinutit „dohodu“ akceptovat a řídit se podle ní
- nedával jsem do souvislosti „změnu stanov“ a „dohodu o změně §15/1“
- netvrdil jsem že se DOHODA „…přijímá většinovým hlasováním shromáždění“
- nežádal jsem objasnění: „…SVJ není účastníkem dohody
a vůbec o ní nemusí vědět! …“…
- pro tazatelku je tato informace nadbytečná; irelevantní; zavádějící; zmatečná.
- pro esej na téma „
(a) jak v realitě vypadá, když SVJ neví NIC „o dohodě dle §15/1“
(b) řízení SVJ výhradně a pouze osobami, které nejsou členy Společenství
a neví proto NIC o dohodě dle §15/1“
by bylo vhodné založit nové vlákno a „vyjasnit“ to v něm.
Správce který „…začal účtovat poplatek za správu na všechny jednotky stejně (dle nového zákona) a začal je počítat i za garáže…“ ZMĚNIL pro SVJ(2000) stále platné kogentní nesení nákladů …poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu…. Tazatelka se ptá na změnu rozúčtování ZA SPRÁVU ! Ačkoli je tedy možné 3/4 přítomných schválit nový článek stanov s povinností oslovovat předsedu titulem „Sir“… a stejnými 3/4 i článek stanov o změně rozúčtování nákladů na správu (§15/1) – bude toto usnesení v rozporu se zákonem a bude neplatné.
Resume:
Změna stanov NEPOSTAČUJE k tomu aby mohl být „poplatek za garáže“
počítán jinak „nežli podle podílů“ jak se fabuluje v příspěvku:
„Vložil lake, 26. Leden 2014 – 6:31“.
Neználek'
Volba rozdílné rozvrhové základny (rovným dílem/dle počtu členů osob domácností/poměrem spoluvlastnictví/poměrem měření spotřeby) pro stanovení podílu příspěvku nebo vyúčtování vychází z věcné povahy prostředkované služby správy a skutečnosti, jakým podílem jednotka participuje tj. buď vytváří „náklad u dodavatele“ nebo jednotka „dodávku konzumuje“ ev. „dodávku konzumuje společná část“. V aplikaci metody „rovným dílem – poplatek za služby správce“ nic „nemravního“ nevidím, neboť skutečně úkony správce (zaúčtovat došlý „nájem“, evidovat technické a účetní informace, vyúčtovat, vymáhat dluhy, provádět odečty spotřeby…) jsou stejné nákladné jak pro malou tak pro velkou bytovou jednotku. Samozřejmě „spravedlivé pravidlo“ lze konstruovat i další, složitější … např. dle počtu osob domácnosti a výšky polohy jednotky v domě (které patro) – náklady výtahu. Zákon který umožňuje v rámci SVJ a schvalovacích procedur pro každou službu toto pravidlo stanovit individuálně je sice „mravní a fajn“ ale správce na zpracování „předpisu nájmu/vyúčtování“ má většinou již hotový počítačový program, který není schopen tuto operaci provádět rozdílně pro jednotlivá spravovaná SVJ.
Takže podle Vás provádět odečet spotřeby 1 radiátoru v garsonce je stejně nákladné jako provádět odečty 5 radiátorů v bytě 4+1 ? Podíl garsonky na společných částech domu kde se odečítá 20 radiátorů je přece také jiný než podíl bytu 4+1. Tak jak můžete metodu rovným dílem považovat za spravedlivou ? A po odečtu následuje výpočet spotřeby za jednotku, rozúčtování a vyúčtování spotřeby tepla. A to je stejně nákladné pro 1 radiátor jako pro 5 radiátorů ? atd…atd…
V aplikaci metody „rovným dílem – poplatek za služby správce“ nic „nemravního“ nevidím, neboť skutečně úkony správce (zaúčtovat došlý „nájem“, evidovat technické a účetní informace, vyúčtovat, vymáhat dluhy, provádět odečty spotřeby…) jsou stejné nákladné jak pro malou tak pro velkou bytovou jednotku.
Pokud se vámi uvedené úkony týkají společných částí domu, které jsou v podílovém spoluvlastnictví, pak správce obecně pracuje více pro vlastníka většího podílu než pro vlastníka malého podílu. Jsou zde samozřejmě výjimky, např. režie se zaúčtováním došlých plateb na správu SČD roste s počtem podílníků. Avšak paušálně rozvrhnout odměnu správci stejným dílem na jednotku je podle mého názoru nesprávné.
Zkuste si představit extrémní případ: v domě jsou dva byty, jeden má 25 m2 a druhý 225 m2. Správce pobírá roční odměnu 50 tis. Kč. Mají mu oba přispívat stejným dílem 25 tis. Kč, když zajišťuje revize, údržbu a opravy společných částí, které nespoluvlastní stejným dílem. Navíc vlastník malé garsonky ji kupoval s tím, že na odměnu bude správci přispívat jen 5 tis. Kč. Nyní bude horko těžko byt prodávat nebo hledat nájemce. Ten malý byt se stane bez zavinění ztrátovým, velký naopak bez přičinění ještě více ziskovým, a v tom je ona nemravnost. Možná namítnete, že se jedná o příliš extrémní případ. Ale v principu totéž platí i pro byty 60 m2 a 80 m2, jen ty rozdíly tak nekřičí.
Podobně s náklady na právní služby. Dejme tomu, že zmínění spoluvlastníci způsobí někomu škodu 100 tis. Kč (něco spadne se střechy). Proč by měli právníkovi za zastupování nebo konzultace oba platit stejně, když jednomu jde o 10 tis. Kč a druhému o 90 tis. Kč.
Odměna správce bývá 200 až 300 Kč/měs. za „komplexní“ správu proto „nespravedlnost“ principu rovného zatížení vlastníků neznamená citelnou finanční újmu. Pokud správce právníka má, pak jeho „použití“ je v rámci odměny správce, pokud nemá, pak je to „prostředkovaná služba“ a ta se hradí již podílem majetkového podílu.
Chápu tedy správně, že pro SVJ vzniklá před rokem 2014 platí nadále hlasovací kvórum, které mají v platných stanovách a pro jejich změnu se bude hlasovat dle těchto stále platných stanov a ne dle NOZ? Děkuji.
Pane Jane,
pouhým zrušením jednoho zákona se žádné právní vztahy nemění. V NOZ
k tomu chybí výslovná právní úprava, která by nějakou změnu zavedla.
Na to sokolíci zapomněli, ale prý bude novela NOZ v r. 2015.
Stanovy SVJ (i stanovy jiných právnických osob, např. družstev) jsou považovány za smlouvu sui generis (svého druhu). Ke smlouvě přistupujete tím, že si pořídíte jednotku v domě.
Smlouva Vás od toho okamžiku zavazuje, stejně jako všechny ostatní vlastníky v domě. Změna smlouvy je možná pouze postupem, který je ve smlouvě/stanovách uveden. Smlouva/stanovy platí pro každého a pro všechny vlastníky jednotek, i pro SVJ – právnickou osobu.
Přečtěte si NOZ § 3028 odst. 2 a 3: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…. Tam to najdete černé na bílém.
lake
Mám dotaz – celková odměna správci se změnila ? Ve smlouvě máte asi odměnu počítanou dle počtu bytů, obvykle 180 Kč / byt bez DPH /např 180×10 bytů = 1800 Kč. Tak byly smlouvy často stavěny, ale rozúčtování bylo dle výměry, ale vždy částka 1800 Kč. U vás tato částka byla zvýšena nebo je nezvýšená částka rozpočítávána na více jednotek, tedy 12, místo 8 ?
Pokud chápu starý ZoVB i NOZ, vlastníci si mohou rozhpdnout třeba i to, že uživatelé balkonu (společná plocha) budou platit i za balkon.
Prohlášení vlastníka zřejmě máte, ale nesháněla jste se po něm !!!
Do této doby se v domě poplatky správci rozpočítávaly nikoli dle podílů, ale na každý byt stejně. Za garáže správce účtoval asi čtvrtinovou částku (netuším proč, ani současný výbor to neví, zřejmě na základě nějaké staré praxe). Od 1.ledna začal účtovat stejnou částku, kterou účtuje za byty, i za garáže. Tím se celková částka, která se za správu domu měsíčně odvádí správci, navýšila. Správce tvrdí, že je to tak v pořádku a že musí postupovat v souladu s novým zákonem. Pro přesnost dodávám, že mluvím o správě, nikoli o příspěvcích do tzv. fondu oprav. Do toho se přispívalo a přispívá i nadále dle podílů tedy i za garáže dle m2.
Paní Koutná,
nemluvíte tedy o správě domu celkově, ale pouze o jedné z mnoha položek
nákladů na správu domu. Ta se nazývá „odměna smluvnímu správci“.
Mohu Vám jen p5ipomenout, že smluvní správce není diktátor, který vám rozkazuje jak si máte co rozúčtovat. Smluvní správce plní rozkazy svého pána, ne naopak. Máte zřejmě neschopný či slabý výbor.
Správce má svou odměnu určenu ve smlouvě se SVJ buď pevnou částkou, nebo smlouva obsahuje způsob určení této odměny. Není oprávněn si celkovou částku odměny navýšit, jestliže mu k tomu smlouva nedává prostor. Takže zkontrolujte znění smlouvy. Proč to výbor ještě neudělal???
Zcela jiná věc je jak se tato jednotlivá položka rozúčtuje mezi vlastníky jednotek. Do toho smluvnímu správci nic není.On účtuje celou výši odměny na SVJ. O tom, jak se veškeré náklady správy rozúčtují, nerozhoduje nikdy smluvní správce. K tomu máte konkludentně uzavřenou dohodu o způsobu rozúčtování nákladů, kterou po více let všichni dodržují a nikdo se proti dohodě dosud neohradil. Postpujete tedy nadále podle existující dohody. V čem je tedy váš problém? Myslím, že jen ve vašem neschopném výboru.
Možná se smluvní správce nesprávně domnívá, že je „osobou, která dům spravuje“ ve smyslu NOZ. Není tomu tak. Osobou která dům spravuje je vaše SVJ. Smluvní správce je pouze najatým služebníkem SVJ a rozkazuje mu výbor.
lake
Dobry den, nase spolecenstvi ma podobny problem, kdyz jsem se stal predsedou, zacal jsem kontrolovat vsechny smlouvy.
V nasem dome je 8 bytu, 5 garazi, ktere patri vlastnikum bytu. Ve smlouve s realitni kancelari (mandatni smlouva) je uvedeno – mandatari nalezi odmena 90Kc mesicne za jednotku.
Na zacatku smlouvy jsou vymezene pojmy, kde jednotka je – byt jako vymezena cast domu ve smyslu paragrafu 2 odst. f) zak. c. 72/1994Sb
Domnival jsem se tedy, ze bychom meli platit 8×90Kc=720Kc/mesicne, ale platime RK 970Kc/mes.
Kdyz jsem se ptal proc, tak mi v RK tvrdili, ze platime 8×90Kc za byt + 5×50Kc za garaz, pritom castka 50Kc za garaz neni ve smlouve nikde zminena.
Co je tedy spatne? Platime za spravu neopravnene 5×50Kc, nebo naopak dle nejakeho zakona ma spravce (RK) narok i 5×90Kc (ci 5×50Kc jako nejaka snizena castka, ktera by mela byt uvedena v mandatni smouve) za spravu garazi jako dalsich jednotek?
Pripominam, ze vlastnici garazi maji zalohy opravdu navysene o 50Kc mesicne, ktere pak nakonec skonci na uctu realitni kancelare.
Budu vdecny za jakekoliv konstruktivni odpovedi.
Váš správce má nárok na takovou odměnu, kterou jste si s ním sjednali. Pokud jste si pro účely smlouvy se správcem dohodli, že pro výpočet jeho odměny se jednotkou bude rozumět jen byt, pak mu náleží odměna v celkové výši 8 × 90 = 720 Kč.
Mimochodem, kdo správci vyplácí těch neoprávněných 5 × 50 Kč? Váš výbor?
Ve smlouve je to, co jsem psal v puvodnim prispevku, proto jsem nerozumel, co vse se mini jednotkou. Pred mym zvolenim na funkci predsedy mela k uctu pristup i samotna RK a platbu si hradila trvalym prikazem. Ja pak vse stopnul, a kdyz prisla faktura, chtel jsem videt, za zaklade jake smlouvy castku platime.
V tuto chvili mi neni jasne, zda lze mit ve smlouve s RK fixni castku platby, nezavislou na poctu jednotek.
Pane vs,
být vámi a být odpovědný za placení odměny správci, tak správci zaplatím jen za počet bytů s tím, že jednotkou pro účely smlouvy se rozumí byt.
Pak bych vyčkal na reakci správce.
Není rozumné nemít ve smlouvě uvedenou celkovou jednoznačnou částku odměny. To se dá vyřešit dodatkem ke smlouvě, kde si nově dohodnete pevnou výši odměny.
Pane vs, mandátní smlouva se správcem obsahuje nesmysly a je s podivem, že členové výboru ji takto podepsali. Ve smlouvě je výslovně odkaz na část ZoVB § 2 písmeno f, která zní:
| § 2 písm. f) … rozestavěným nebytovým prostorem [je] místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k jiným účelům než k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí" |
Vy v domě nemáte žádné rozestavěné nebytové prostory podle ZoVB § 2 písm. f). Takže tuto část mandátní smlouvy je třeba ignorovat pro její naprostou nesrozumitelnost a neplatnost.
Máte v domě 13 jednotek, takže byste měli hradit 13 x 90 = 1170 Kč měsíčně. Pokud budete namítat nesprávnou výši současné platby, smluvní správce Vám jistě vyhoví a platby zvýší.
lake
Pane lake, tazatel má v domě sice 13 jednotek, pro účely smlouvy ale mají uvedeno, že jednotkou rozumí byt:
„Na zacatku smlouvy jsou vymezene pojmy, kde jednotka je – byt jako vymezena cast domu…“
Pane Zdenku,píšete nesmysly. Alespoň citovat byste mohl přesně. Tazatel uvedl, že má ve smlouvě se správcem toto:
| „… jednotka je – byt jako vymezena cast domu ve smyslu paragrafu 2 odst. f) zak. c. 72/1994 Sb“ |
Tato část zákona se vůbec netýká bytů, pouze rozestavěných (nezkolaudovaných) nebytových prostorů. Navíc ZoVB jednoznačně stanoví, že jednotkou je vždy míněn jak byt, tak nebytový prostor. Od této zákonné definice jednotky není možné se odchýlit jakousi popletenou smlouvou. To byste měl vědět.
Jak už jsem napsal, uvedená část smlouvy je zmatečná, nesrozumitelná a neurčitá. Proč zde musím podruhé opakovat to, co je jasné od samého počátku?
lake
Pane vs,
vyjasněte si se správcem, co budou obě strany rozumět pod pojmem „jednotka“ pro účely smlouvy. Od toho se pak bude odvíjet stanovení odměny správci.
Pravděpodobně se ve vašem případě zákonem č. 72/1994 Sb. myslí jeho původní znění bez dalších novel. Pak to dává smysl.
I v případě, že text smlouvy se odkazuje na původní znění zákona č. 72/1994 Sb. před novelami, na věci to nic nemění. Je to stále přesně tak, jak jsem uvedl. Cituji původní znění ZoVB, účinné ode dne 1.5.1994:
| „§ 2 f) jednotkou [je] byt nebo nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona“ |
Už jsem přece napsal, že jednotkou ve smyslu ZoVB je jak byt, tak nebytový prostor. Od zákonné definice jednotky není možné se odchýlit jakousi popletenou smlouvou.
Tazatel má ve smlouvě se smluvním správcem uvedeno:
| „… jednotka je – byt jako vymezena cast domu ve smyslu paragrafu 2 odst. f) zak. c. 72/1994 Sb“ |
Uvedená část smlouvy je zmatečná, nesrozumitelná a je v rozporu se zákonem. Jednotkou ve smyslu ZoVB není pouze byt. Proč to zde musím opakovat počtvrté?
Tazatel je povinen hradit 90 Kč měsíčně za každou jednotku v domě.
lake
Dobry den pane lake, diky za odpovedi. Ja jsem se domnival, kolik a za co bychom meli realitni kancelari platit, zalezi na nasi dohode, netusil jsem, ze to urcuje zakon, platit za spravu kazde jednotky.
Jaky byste navrhoval postup, abychom kdyz mam predstavu o cene, kterou bychom chteli platit – tzn. cca 720–800Kc mesicne za spravu. Tlacit z moji strany na zmenu smlouvy (odstraneni nesmyslu) vcetne snizeni ceny za jednotku (napr. 60Kc*13 jednotek) ci opravdu nejde vymezit pouze platbu za spravu bytu?
Kdyz jsem si nechal vytvaret konkurencni nabidku od jine RK, tak mi potvrdili, ze bychom platili 100Kc pouze za bytovou jednotku, tedy 800Kc, za nebytove jednotky by nic nechteli. Posilal jsem jim i vypis z katastru nemovitosti.
Mohu take stopnout platby RK, kdyz pocet jednotek definovanych ve slouve dopovidajici soucasnemu zakonu je 0 a zacit vyjednavat? Smlouva vznikla pravdepodobne pri vzniku SVJ v roce 2009, pravdepodobne je cela neplatna, kdyz ji podesala mistopredsedkyne a clenka vyboru, ve stanovach je, za za vybor podepisuje predseda a mistopredseda.
Mně se zdá toto doplnění dotazu jako podstatné. Správce totiž nerozhoduje o rozúčtování. Tazatelka se měla zeptat výboru, ten to možná schválil. Z dotazu se jeví, že celková odměna správci se zvýšila, což je myslím nesmysl.
A nemínusujte, ale vysvětlujte a raďte.
Pouze podotýkám: Výbor určitě není oprávněn nic takového schvalovat. Odlišný způsob přispívání na správu domu nežli podle podílů vyžaduje dohodu všech dotčených vlastníků, viz § 15 odst. 1 ZoVB. Ve stanovách je možná uvedeno totéž: přispívá se podle podílů.
Odlišná situace nastává v nových SVJ(2012), která se ve svých vnitřních poměrech řídí od počátku podle NOZ, nikoliv podle ZoVB. Nečiní žádné potíže rozpoznat kdy jde o SVJ(2000) a kdy o SVJ(2012).
lake
Poslední komentáře