Platba výměny oken z fondu oprav. Je to právně v pořádku??

„Úvěr a jeho umořování musíte vést zvlášť (mimo „FO“).“

Z čeho plyne, že náklady spojené s úvěrem nejsou náklady spojené se správou domu?

„SVJ nemůže rozhodovat o financování věcí, které patří vlastníkům BJ.“

Pokud by tohle byla pravda a protože vlastníkům BJ patří společné části domu, nemělo by SVJ o čem rozhodovat.

1. protože je to úvěr na věci, které patří k jednotce (jako podlahové krytiny v BJ, sporáky, atd.) 2) sorry, je to chybná formulace.

Omlouvám se, nevšiml jsem si, že je to starý dotaz. Naskočilo mi to jako „novinka“. Dál k tomu nemám co dodat.

Jak to s výměnou a platbou oken, když v prohlášení vlastníka je vnitřní strana oken vlastníka a vnější společná? Jaký je správný postup v tomto případě?

Eliško, né uplně tak dobře položená otázka… Osobně bych se ptal co nám jako SVJ přinese výměna starých oken, netěsných tepelně , hlukově atd. Pak bych se zeptal co to přinese mě jako vlastníkovy…a zase netěsnost(starých oken), větší komfort s novýma… Jak to zaplatit.Vždy to zaplatí vlastníci a je jedno jestli celé z vlastní kapse nebo přez tzv. fond oprav, úvěr nebo já nevím jak… Zásadně by mělo platit pravidlo, že např. byt 3+1 bude mít náklady a je jedno jestli to bude přez FO nebo splácením společného úvěru – v poměru počtu oken. Jak jsem psal několikrát v našem SVJ si platí výměnu oken každý ze svého. Z 24 vlastníků má již nové okna 19, letos budou další minimálně 2 výměny.

Pan JarekSVJ napsal:

„Zásadně by mělo platit pravidlo, že např. byt 3+1 bude mít náklady a je jedno jestli to bude přez FO nebo splácením společného úvěru – v poměru počtu oken.“

Jenom raději doplňuji, že přispívat jinak než podle spoluvlastnických podílů, tj. např. podle počtu oken, vyžaduje předchozí souhlas všech. Takovýto souhlas bude spíše vyjímečný, takže platí pravidlo, že se přispívá podle spoluvlastnického podílu.

Děkuji za odpověď.

problém je, ale opravdu trošku jinde. Nejsme společenství.Hlavní podíl zatím má družstvo. Nyní chce, abychom podepsali, že budeme splácet úvěr. Nic proti výměně. Ale měli bychom jako vlastníci dostat návrh rozpočtu a kdo to bude dělat, když už se nemůžeme zúčastnit výběrového řízení. Je nás přes 260bytů. Myslím, že na tyto info jako vlastník máme právo.

U nás to bylo tak, že jsme okna platili z FO a 3 vlastníkům, kteří si je vymněnili dříve jsme je refundovali v částce v jaké stála okna při výměně. Také máme v prohlášení vlastníka, že okna jsou soukromá. Ale také je, že pokud se shromáždění nedohodne jinak. My se dohodli a bylo to. Stejně si neumím představit jak byste vyčlenili ze splátek úvěru vlastníky, kteří ty okna už měli. My platíme úvěr z FO a tam přispívají všichni. Alena

POZNÁMKA K:

„Stejně si neumím představit jak byste vyčlenili ze splátek úvěru vlastníky, kteří ty okna už měli. My platíme úvěr z FO a tam přispívají všichni.“

TO VYČLENĚNÍ SE DÁ UDĚLAT CELKEM SNADNO. SPLÁTKY ÚVĚRU ROZPOČÍTÁTE JEN NA TY, U KTERÝCH SE OKNA MĚNILI. NA PŘEDPISU ÚHRAD SE JIM PŘIDÁ JEDNA KOLONKA – SPLÁTKA ÚVĚRU -A DO FO PAK PLATÍ PŮVODNÍ ČÁSTKU + SPLÁTKU ÚVĚRU. ZATÍMCO TI, CO JIŽ MAJÍ OKNA NOVÁ, PLATÍ JEN PŮVODNÍ ČÁSTKU DO FO.

Vážený Jarku, děkuji Vám za odpověď. Ale můžete mi tedy poradit co teď s touto situací? Okna už jsou vyměněna, úvěr proinvestovaný a vlastníci vyplaceni. Máme na krku žalobu a nevíme, jaká je z toho cesta ven. Velice děkuji.

Víte , odepíšu všeobecně – jestli máte na krku žalobu – tak právník a rozum vlastníků do hrsti… Posledních několik let osobně nechávám jakékoliv důležité rozhodnutí na shromáždění(bez ovlivňování) : hlas lidu=hlas boží, nějak tak. ALE vždy předem upozorňuji na případné potíže, které může jakékoliv „líbivé“ rozhodnutí přinést. Váš případ: rozumní a uvědomělí vlastníci si vyměnili okna za své: Ptám se: bylo to konzultováno s vedením SVJ nebo jenom s mlčením výbor přihlížel? Ptám se :Proč nezaujalo shromáždění nějaké stanovisko?? Proč než přijalo shromáždění rozhodnutí o úvěru to nebylo rozumně konzultováno s vlastníky co již okna mají??U nás jsme se dohodli, že i když jsou okna společné tak každý si platí za své. Mimochodem jsem zásadní odpůrce úvěrů…

Jak to myslíte „bylo to konzultováno s vedením SVJ“. Myslíte zda byla konzultována dřívější výměna oken uvědomělých vlastníku? Odpověď zní ne. Zkrátka k tomu neměli důvod, měli peníze, chtěli si vyměnit okna, SVJ na výměnu všech oken nemělo v té době peníze, tak si je zkrátka nechali vyměnit. Na otázku zda zaujalo shromáždění nějaké stanovisko a nekonzultovalo před žádostí o úvěr toto s vlastníky s již vyměněnými okny bych odpověděl takto: Shromáždění rozhodlo více než 75% že si úvěr vezmeme a okna necháme vyměnit. Domnívali jsme se, že není důvod něco konzultovat s menšinou, když byla přehlasována. Oni se samozřejmě ozývali, ale bylo jim řečeno, že byly zkrátka hromadnou většinou přehlasováni a musejí se podřídit. Musím zde ale zmínit jednu důležitou věc, na kterou jsem zapomněl. Úvěr jsme čerpali poze ve výši částky, kterou stála výměna zbylých oken v domě! Refundace byly vypláceny (pokud o ně byl zájem) z peněz, které byly naspořené ve fondu oprav! Takže debaty o přečerpaném úvěru jsou neopodstatněné.

Dobrý den, nejprve – původně jste uváděl, že někteří vlastníci odmítli převzít refundaci, nyní píšete, že jsou vyplaceni. To je poměrně podstatný fakt. Jinak případ, kdy se někteří vlastníci nepodílí na úvěru a vyrovnají se s SVJ poměrnou částkou, je možný, je ovšem potřeba jej řešit jak s úvěrující bankou, tak účetně. Také si myslím, že zmínění vlastníci mají pravdu.

Omlouvám se za nepřesnou formulaci. Bylo to myšleno tak, že většina vlastníků, kteří již okna vyměněna měli si refundaci od SVJ vzalo. Ovšem našli se 3, kteří refundaci odmítli a ti právě chtějí podnikat právní kroky. Pokud by na této skutečnosti bylo něco právně v nepořádku, myslím si že by nám banka úvěr nedala. Prověřují si přeci předem, zda jsou veškeré náležitosti k úvěru v pořádku. Zde se při poskytování úvěru opírali o zápis ze schůze vlastníků, kde bylo odhlasováno že se výměna provede.

Ad: reakce Aleny: Vy máte vyloženě v zápisu ze schůze společenství nějakou zmínku o tom, že shromáždění rozhodlo výměnu realizovat i když jsou okna ve vlastnicví vlastníků?

Děkuji všem za pro mne cenné reakce

Právně je s bankou skutečně vše v pořádku, banka nepožaduje 100% souhlas s úvěrem. Problém je tedy u těch tří vlastníků – jak hlasovali o úvěru? Byli na shromáždění přítomni? Hlasovali již tehdy proti přijetí úvěru? Jak je jejich hlasování dokumentováno? Jen poznámku: osobně mám za sebou podobný vyřešený případ, ovšem řešili jsme ho od počátku, nikoli takto zpětně. Přesto si myslím, že vyřešit lze.

Tito vlstníci byli na shromáždění přítomni a hlasovali proti. Celé hlasování je zadokumentováno stylem: přítomni na schůzi – Jméno a příjmení a po té kolonka PRO a PROTI. Jenže podle platných pravidel stačilo na odsouhlasení 75%, čili hlasy PROTI nestačily na neodsouhlasení. Také věřím tomu, že případ lze vyřešit, bohužel si ale myslím, že to nebude úplně jednoduché. Spočítat jakým procentem a tedy částkou se nyní podílejí zmínění vlastníci na úvěru potažmo úroku z úvěru a tuto částku jim vrátit, ovšem pokud budou chtít. Dalším problémem totiž ještě je, že tito vlastníci tvrdí, že jsou jejich byty zatíženy úvěrem a že pokud by se např. stalo, že nebudeme splácet, může jim banka vzít (či cokoli jiného) jejich byty. My si ale myslíme, že tomu tak není. Shrnul bych to tak, že existuje tisíce SVJ kde se to praktikovalo a praktikuje jako u nás v domě, ale kde není žalobce není soudce.

Nechme teď otázku splácení a zkusme modelovat příklad nové revitalizace, pak najdeme analogii:

• SVJ o 100 vlastnících se stejným podílem se rozhodne provést revitalizaci za 10 milionů
• SVJ schválí, že si vezme úvěr ve výši oněch 10 milionů
• proti prvnímu i druhému budou tři vlastníci, máte tedy exkluzivní většinu 97%
• prvnímu usnesení se tito vlastníci musí podřídit, revitalizace se provede
• také druhé usnesení platí a banka Vám dá úvěr, jenže pro poskytnutí úvěru ve schválené výši musíte dořešit ty tři vlastníky např. tak, že jim sdělíte (pochopitelně to chce písemně):

1. respektuji, že se nechceš podílet na úvěru
2. SVJ ovšem potřebuje celých 10 milionů
3. pokud složíš svůj podíl, tedy 100tis., do určitého data ( např. zahájení akce ), uznám, že se na úvěru nepodílíš

• dva vlastníci souhlasí, třetí vytrvale odmítá cokoli, včetně zmíněné nabídky
• na třetího přestanu brát zřetel, ten bude splácet jako většina, ty dva respektuji a banka dá SVJ úvěr ve výši 9,8 milionu.

Ve Vašem případě (neznám čísla) by se tedy třeba dalo říci, že tím, že si dotčení vlastníci vyměnili okna za své, srovnali se s celkem a nebudou se tedy podílet na úvěru, nebude žádná refundace. Ovšem vzniká problém s bankou, neboť pokud se nepodílí 100% vlastníků a úvěr byl poskytnut a vyčerpán ve výši schválené SVJ, došlo fakticky k jeho přečerpání. Proto bych připustil, že ti, kteří odmítají, mají pravdu a případný soudní spor vyhrají, a šel bych do banky na radu, co s tím.

Pro pokračování v úvahách zatím stačí :-)

Děkuji za přehledný modelový příklad. Tomu všemu velice dobře rozumím. U nás bude ale zřejmě jiný problém, protože jsem zde zapomněl zmínit jednu velice důležitou věc, která asi Váš pohled na věc zcela změní.Velice se omlouvám, protože tuto skutečnost jsem měl zmínit hned na začátku.Úvěr jsme čerpali pouze ve výši částky, kterou stála výměna zbylých oken v domě.(Měli jsme od firmy, která nám výměnu prováděla, cenovou nabídku, se kterou byly vlastníci na shromáždění seznámeni a odhlasovali ji.Úvěr byl tedy čerpán pouze ve výši této cenové nabídky, čili se nečerpal na 100% vlastníků!) Refundace byly vypláceny (pokud o ně byl zájem) z peněz, které byly naspořené ve fondu oprav, nikoli z úvěru Takže debaty o přečerpaném úvěru jsou asi neopodstatněné. P.S.: Velice si vážím Vašich poznatků a úvah. Děkuji

Trošku podrobněji a jinak (podotýkám, že to mám z vlastní zkušenosti z vyřizování s bankou, přičemž nevylučuji, že se na to dívá každá banka nebo i pobočka jinak ):

• je důležité, jakou výši úvěru jste si schválili, jakou výši banka poskytla a v jaké výši jste nakonec čerpali, z toho se pak odvozuje další
• banka úvěr poskytne SVJ jako organizaci, tedy všem jeho členům
• pokud se nakonec na něm bude podílet jen část členů ( vlastníků ) *) bez oněch tří, měli by čerpat jen svou poměrnou část, tedy vlastně úvěr nedočerpat (myšleno nedosáhnout výše úvěru, která byla schválena na shromáždění )
• pokud by tato část vyčerpala úvěr v plné schválené výši, pak by překročila svou poměrnou část a tím by se na něj dalo hledět jako na přečerpaný

Možných řešení je celá řada, možných přístupů také. Já osobně bych toto s bankou konzultoval, třeba nad tím mávnou rukou, ale každopádně mám tu zkušenost, že je vždy lepší přijít jako první, pak se člověk většinou setká s ochotou věci řešit. Jen znovu potvrzuji, že vycházím ze zkušenosti, ale že ji nemohu a nechci nikterak zobecňovat.

*) Pozn.: vlastník, který se podílí na úvěru = ten, který ten úvěr bude splácet, bez ohledu na to, jestli se mu měnila okna z prostředků úvěru, nebo dostal refundaci z DZ

K prvnímu bodu: Schválili jsme si stejnou výši úvěru, ve které byl nakonec poskytnut bankou a následně i čerpán. Banka za nás totiž de facto uhradila fakturu firmě, která okna měnila, my jsme žádnou hotovost v ruce neměli. Nedočerpat plnou výši úvěru tudíž už nelze. Jinak s tím čerpáním jen poměrné části úvěru Vám rozumím, jen se teď musíme pokusit odvrátit hrozící soud a nějak rozumně se domluvit na řešení vzniklé situace. Pokusíme se s vlastníky domluvit, že bychom oněm třem vlastníkům vyplatili refundaci + přesně spočítanou poměrnou část úroku, kterou by se podíleli na splácení úvěru. Dále by pak už vlastně úvěr vůbec nespláceli a platili by jen do fondu oprav. Jenže to pak hrozí že si o stejné „vyrovnání“ k refundaci řeknou i ostatní vlastníci, kteří si již refundaci nechali vyplatit. Vůbec nevíme jak z této situace ven. Oněm třem vlastníkům totiž vadí ještě jeden fakt, a to že oni tvrdí, že ne jejich bytech leží břímě úvěru a s tím oni nesouhlasí a ani případné vyrovnání by situaci nevyřešilo. Jedině opravdu zajít do banky a zkusit s ní společně najít nějaké řešení situace. Ale zase si říkáme: proč zbytečně dráždit banku a upozorňovat ji na „nekorektní“ čeprání úvěru, když z jejich strany žádný problém není.

Osobně si myslím, že se s těmi vlastníky nedomluvíte na podílu na úvěru. Jsou lidé, kteří se bojí slov „úvěr, dluh“ jak čert kříže, navíc tady mají splácet úvěr za něco, co si pořídili za své a ještě k tomu jsou tři, hraje tedy tady roli vzájemná podpora. Naznačený způsob refundace je skutečně spíš zoufalý nápad, že byste museli sami „dorovnat“ ty ostatní refundované vlastníky a ne čekat, jestli se ozvou, je také jasné, přece nechcete, aby spory narůstaly. Dráždit banku – teď si představte, že do banky některý z těch tří zavolá, napíše. To bych ji opravdu raději informoval dopředu. Co může nastat:

• banka nad tím mávne rukou. To není tak nemožné, protože přece věděli ze zápisu z hlasování, že ti lidé byli proti. V mém osobním případě na hlasy proti banka ihned reagovala a ptala se, dostal jsem poměrně komplexní instruktáž. Tedy jsou v tom tak trošku namočení také.
• banka bude chtít doložit nové hlasování o vyšší částce, aby zpětně srovnala úvěrový rámec, nebo něco jiného, to teď spíš uvažuji nahlas

Pochopitelně existuje možnost jít cestou nejmenšího odporu, rozepsat splátky úvěru do „nájmu“ všem kromě těch tří (vycházím z toho, že to, co zaplatili za okna, lze uznat jako jejich adekvátní podíl ) a nic nerozpitvávat, hlavně doufat, že „nedojde“ někomu z těch, co přijali refundaci, jaký udělali špatný obchod a budou platit úroky navíc … Každopádně

• bych přijal to, že mám tři vlastníky mimo úvěr, jako fakt
• informoval bych jaksi pro úplnost banku o tom, že jsem se v rámci SVJ s těmi třemi vyrovnal a že nejsou účastníky úvěru, třeba jim to skutečně bude jedno

A úplně nakonec pro ty tři jedna perlička: Úvěr je závazkem SVJ jako organizace. Také ti tři vlastníci ručí za tento závazek dle svého spoluvlastnického podílu a je naprosto lhostejné, jestli úvěr splácejí, či nikoli. Zbavili se tedy úroků, podílu na zodpovědnosti se však zbavit nemohou – ZoVB §13 odst.(7).

Děkuji za příklady řešení situace. Zítra mám s předsedou jednání u jednoho ze tří „uvědomělých“ vlastníků a pokusíme se vše vyřešit nějakou schůdnou cestou. Doufám, že vše neskončí nějakým fyzickým napadením nebo něčím podobným, protože situace je opravdu vyhrocená. Jinak mi dovolte poslední otázku: Vidím, že se v této problematice velice dobře orientujete a proto bych od Vás chtěl vědět jednu velice důležitou věc. Víte stoprocentně, že v Červenci 2007 stačilo pro odsouhlasení výměny oken jen 75%?? Někteří lidé totiž tvrdí, že bylo potřeba 100% hlasů. Jiní zase tvrdí, že dříve bylo potřeba 100%, ale později se to změnilo (kvůli tomu, že v mnoha SVJ nebylo možné odsouhlasit téměř nic, neboť nikdy nebylo dosaženo 100%)Nevíte, kdy ona změna nastala, a v kterém zákoně bych toto našel? Předem děkuji a budu Vás informovat o tom, jak jednání dopadlo.

Zákon o vlastnictví bytů, který uvádí ve svém §11 odst.(5) tříčtvrtinovou většinu, nabyl této podoby změnou – zákonem č.171/2005 Sb. s účinností od 24.3.2005. Předtím skutečně platilo 100% ( tedy alespoň si to tak pamatuji, není to ale podstatné ). Hodně štěstí :-)

Dobrý den, tak jsme včera absolvovali neformální schůzku v tomto složení: Já, coby vlastník (bohužel jsem bývalý místopředseda, který se podepsal pod úvěr v době jeho čerpání), nynější předseda (byl předsedou i v době čerpání úvěru) a dva „uvědomělí“ vlastníci, kteří chtějí vyvolat soudní spor. Schůzka dopadla přesně podle mého očekávání a to takto: Zmínění dva nespokojení vlastníci měli zájem na tom, abychom celý problém urovnali mimosoudně, jakýmsi finančním urovnáním celé věci. Nutno podotknout, že zpracované to měli dobře a šlo by to takto vyřešit (vyčleněním některých vlastníků ze splácení úvěru). Ani já jsem se tomuto návrhu nebránil, samozřejmě s tím, že by musel být tento návrh odsouhlasen většinou na shromáždění. Bohužel předseda jakoby nechtěl slyšet jakékoli výtky proti krokům, které byly doposud učiněny a které jsou podle zmíněných dvou vlastníků protiprávní. Toto tvrzení mají oni vlastníci podloženo spoustou dokumentů (prohlášení vlastníka, stanovy SVJ atd.) kde odkazují především na zákon č.72. Základním „kamenem úrazu“ je skutečnost, že podle nich zkrátka výbor nemá právo rozhodnout o výměně oken, jakožto soukromém vlastnictví jednotlivých vlastníků. Od toho se pak odvíjí vše ostatní. Schůzka se začala vyhrocovat a vše nakonec skončilo tím, že předseda si je tak jistý svými argumenty (neustále dokola opakuje, že výbor je povinnen hájit zájmy většiny vlastníků a že tím, že na shromáždění bylo odhlasováno téměř 80-ti % , že bude výměna provedena a bude na ni vzat úvěr je vše v pořádku, že prohlásil, že pokud se nespokojení vlastníci chtějí soudit, nevidí v tom problém a klidně se budeme soudit. To je sice sebevědomé prohlášení, ovšem pokud soud prohrajeme, ponesu následky i já, který mám zájem to urovnat jinak. Takže „bezvadný“ závěr schůzky. :(( „A teď, babo raď !“

Tak vám to bohužel pěkně narůstá. Předseda ovšem není výbor a výbor není společenství, měl by teď zaujmout stanovisko celý výbor, hlavně si odpovědět na otázku, CO je zájem většiny vlastníků. Donutit ty tři, aby spláceli úvěr i za cenu, že půjde společenství do spíše předem prohraného soudního sporu? Opravdu? Proč se vše otáčí na argumentaci, čí jsou okna? Proč se neřeší pouze a jedině podíl na splácení úvěru? Vždyť jste snad rádi, že jsou okna vyměněna, nebo nikoli? Není to snad ten hlavní zájem vlastníků? A druhý hlavní zájem je ten, aby se tak stalo za spravedlivého poměrného přispění všech, jak praví ZoVB? Zkuste svolat výbor a snažte se zjednodušit situaci. Na naznačených komplikacích proděláte všichni. Což si myslím, že není v zájmu vlastníků.

Jediné rozumné řešení, které mne napadá je, že svoláme shromáždění (i bez jakéhokoli přičinění předesedy) a sdělíme na něm vlastníkům jaká je momentální situace. Necháme hlasovat o tom, jestli se pokusit mimosoudně urovnat nastalou situaci nebo ne. Pokud by shromáždění rozhodlo většinou, že se se zmíněnými vlastníky dohodneme na finančním urovnání vzniklé situace, tak by předsedův odpor nebyl nic platný. Pokud by se tak ale nestalo (což vzhledem k velké části příznivců předsedy i předpokládám) nemám už bohužel žádnou šanci zvrátit případný soudní spor. Bohužel musím konstatovat, že jsem se svou dobrotou a dobrou vůlí dostal do zančných problémů a jsem z toho dosti rozladěn. Pokud mohu ze své pozice radit, doporučuji všem členům výboru SVJ, aby si předem dobře promysleli své kroky(podpisy úvěrů atd.), protože by mohli později dopadnout zle.Vím, že 90% SVJ v této republice řeší výměny oken a jiné věci stejným způsobem, ale bohudík nemají mezi vlastníky takového člověka jako je ten náš a tak jim to pochází. Ale pokud se do toho kdokoli z vlastníků vloží a použije zákonné prostředky k obraně, může se lehce stát, že spor vyhraje a je zaděláno na velký problém.

Pokud jste přesvědčen, že výbor bude stát za předsedovou demagogií, pak skutečně nezbyde, než svolat shromáždění. Jenže jeho rozhodování musí být perfektně připraveno, řada vlastníků moc neví, o co běží, na vlastním shromáždění se mohou „probudit“ ti, co si vzali refundaci za okna, velice snadno to skončí hádkou a nedosáhnete už ničeho. Přitom by mělo toto shromáždění být schopno rozhodnout i o případné rekonstrukci úvěru … máte jasno v tom, kdo to jednání shromáždění připraví? Nejde vůbec jen o dílčí rozhodnutí.

Proto by se mělo začít ve výboru s chladnou hlavou, bez nezdravého sebevědomí. Nevím, kdo vám dělá správu, jestli nemá nějaké právníky, zkuste sehnat konzultaci touto cestou. Ale vždy a všude jde o vzájemné respektování, o dohodu, nechat zastřelit ty, co jsou proti, lze pouze ve válce.

Máte pravdu, spousta SVJ řešila výměnu oken, refundace, pozici vlastníků mimo úvěr. Někde to jistě bylo bez problémů, jestliže se to jinde podařilo vyřešit, pak jistě dohodou, přesvědčováním, někdy třeba na hraně zákona, ale podařilo. Vašemu SVJ také nic jiného nezbývá, nemyslím si, že by většina vlastníků podpořila v tomto případě rozhodnutí soudit se.

Ještě jednu poznámku – tento rozpor může snadno skončit třeba odstoupením předsedy. I na to byste měli být připraveni.

Můj postup bude následovný: V úterý mám schůzku s nezávislým právníkem, který mi řekne k celé věci svůj názor. Další jednání mám v pátek s pánem, který je jednatelem jedné správcovské organizace a v těchto problémech se vyzná více než výborně. Z těchto dvou schůzek si udělám obrázek o závažnosti situace a rozhodnu se, jak budu postupovat dále. Pokud máte zájem, budu vás zde o výsledcích schůzek průběžně informovat. Jinak jsem si samozřejmě vědom toho, že pokud bychom chtěli svolat shromáždění, bude potřeba se na to velice dobře připravit. Jinak opravdu hrozí, že vznikne hádka a nedohodneme se už nikdy na ničem. Máme v našem domě dost „prostoduchých“ lidí, kteří umějí jen nesmyslně nadávat apriori na všechno. Takže to bude velmi těžké. Už hodně lidí z mého okolí mi řeklo, cituji " Vybodni se na to a nech toho pána, ať si to klidně dá k soudu, i kdyby ho vyhrál, může verdikt znít maximálně že jste se dopustili nějakého přestupku, ale v žádném případě trestného činu a už vůbec ne nějakého úvěrového podvodu. Každá koruna je zaevidována, na co byla použita, čili nedošlo k obohacení žádného z vás" Musím přiznat, že už mne celá záležitost neskutečně unavuje a někdy mám opravdu chuť říci tomu pánovi „Víte co, tak se suďtě a uvidíme“. Pěkný večer všem… :)

Děkuji za informace a přeji hodně štěstí. Postup volíte dobrý.

Jestliže hodnotíte situaci z hlediska trestní odpovědnosti Vaší osoby, nemyslím si ve shodě s tím, co píšete, že by byla nějak závažná. Spíš si myslím, že k tomu, co jste zatím udělal, Vás vedla zodpovědnost za vzniklou situaci jako takovou. Pokud ovšem budou dál postoje předsedy takové, jako uvádíte ( jen poznámku – je zajímavé, že jste přes moje narážky dosud nemluvil o výboru :-) ), nebudu se Vám divit, když nebudete chtít další průběh ovlivňovat.

Jestli po zmíněných schůzkách budete chtít napsat stručnou informaci, budu rád :-)

Jak to myslíte, že jsem dosud nemluvil o výboru? V jakém smyslu? Nic netajím, nemám problém sem napsat cokoli. S předsedou vycházím z lidského hlediska výborně. Má bohužel ale tu chybu, že až příliš věří sám sobě, svým rozhodnutím atd. No a nynější další dva členové výboru? To bych snad ani raději nekomentoval. Bohužel došlo k té situaci, že po odstoupení původního výboru (kromě předsedy) nechtěl nikdo z inteligentních lidí tyto funkce vykonávat (místopředseda a člen výboru) a tak zbyly tyto funkce na poněkud méně inteligentní lidi, kteří jsou ve výboru de facto jen do počtu. Bohužel bylo nutné někoho zvolit, abychom mohli jako SVJ vůbec o něčem rozhodovat. :( Pokud by Vás ještě něco zajímalo, klidně se ptejte. :)

Bylo to myšleno v dobrém :-) – jen tolik, že jsem např. poznamenal, že by jednání předsedy měl korigovat výbor a vy jste to jaksi přešel :-). Proč, to nakonec vysvětlujete nyní.

Víte, je v tom i trošku osobní zkušenosti: mně jako předsedovi výboru projde ve výboru devět z deseti návrhů. U toho desátého nakonec uznám, že jsem to poněkud přehnal. Proto bych nechtěl dělat pověřeného vlastníka, protože se ztrácí bezprostřední zpětná vazba. Škoda, že to u vás nemůže takto zafungovat.

Samozřejmě mne ani nenapadlo, že by to bylo myšleno nějak zle. Tato diskuse je zatím řekl bych v poklidném, příjemném duchu a určitě by to tak mělo zůstat. :-) Některá SVJ mají to štěstí, že mají předsedu jako jste Vy a jiná bohužel zase smůlu, jako třeba my. Budeme se s tím muset nějak poprat, jinak to zkrátka nepůjde. SVJ nějak fungovat musí, takže nám nezbývá nic jiného, než se snažit alespoň o nějakou komunikaci. :-)

Podle mého názoru je podle uvedených skutečností pravda zjevně na straně těch 3 vlastníků. SVJ opravdu není oprávněno ani rozhodovat o provádění oprav/výměn apod. těch částí domu, které nejsou společné. A ani nemá právo tyto opravy/výměny realizovat či financovat. Čekal bych, že každý rozumný soudce by musel dát za pravdu těmto vlastníkům.

Hájení zájmů vlastníků, odhlasování 80% apod. … to mě přijde jako zcela nepodstatné argumenty.

Nešlo by to udělat tak, že by si jednotliví vlastníci vzali menší úvěry na svoje okna a z těchto získaných úvěrů by splatili jednorázově ten jeden velký, který si vzalo SVJ? Tím by se situace narovnala. Samozřejmě ale bude záležet na podmínkách úvěru.

Jak jste přišel na to, že okna nejsou společnou částí domu? ZoVB to říká jasně, návrh nového ZoB ještě jasněji.

Anone – viděl jsem listinu, které se říká Prohlášení vlastníka – a tam nebyla okna v bytech společnou částí domu… Když jsi takový zákonoznalec tak víš jak jde taková listina změnit…

Názor katastru nemovitostí (ač jeden diskutující v jiné problematice tvrdil, že tam na podobné dotazy neodpovídají) je tento: že "Např. v publikaci Vlastnictví bytů a nebytových prostor, nakl. ASPI2007, – T.Dvořák, str. 64 „Pokud prohlášení určuje okna za součást jednotky, je taková klauzule platná, neboť nelze z mlčení zákona dovodit její neplatnost. Vlastník je oprávněn a povinen k údržbě oken z vlastních prostředků; tím není dotčena jeho povinnost vyžádat si předchozí souhlas všech vlastníků ke změnám, kterými se mění vzhled domu (§ 13 ods.t 3 BytZ). Pokud prohlášení v tomto mlčí, pak je odvoditelný závěr, že se jedná o součást společných částí. O údržbě oken v tom případě rozhodují všichni vlastníci kolektivně a úhrada se provádí z prostředků dlouhodobé zásoby na opravy a investice, ledaže se vlastníci dohodnou jinak. …. Pokud ovšem jsou okna označena v prohlášení za součást společných částí domu, pak lze vlastníkovi jednotky výměnu oken nařídit i proti jeho vůli“.

Jenže ZoVB o oknech nemlčí.

Pokud vypustíte tuto větu, měl/a byste připojit další, tedy odkaz na příslušné ustanovení ZoVB. Takto je Vaše konstatování k ničemu.

Vážený pane Fero,

okna řeší § 2 odstavce g) a h) platného ZoVB a § 2 odstavec k) návrhu ZoVB ze dne z 9. 3. 2009 s navrhovanou účinností od 1. 1. 2010 dostupného na http://eklep.vlada.cz/…etAttachment?…

ZoVB §2 písmeno g): společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství1a) domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny),

písmeno h) jednotkou byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona,

Co se týče návrhu ZoVB, nemá smysl s ním argumentovat. Ve zmíněných odstavcích platného znění ZoVB nic o oknech nevidím.

Máte naprostou pravdu, ale jen pro ilustraci, jak je možné v naší zemi dostat od různých orgánů různé informace. Známý z jiného SVJ psal cca před půl rokem žádost o vyjádření k této problematice na Ministerstvo pro místní rozvoj. Světe div se, odpověď byla takováto: „V §2 písm.g) ZoVB, ve kterém je uveden demonstrativní výčet společných částí domu pro účely tohoto zákona, nejsou okna uvedena. Přesto ministerstvo pro M.R. zastává názor, že okna, ač nesjou uvedena v tomto výčtu, patří mezi společné části domu. Náklady spojené s těmito pracemi se hradí z prostředků zálohově hrazených vlastníky jednotek na správu, provoz a opravy společných částí domu (dále jen „správa domu“). ZoVB ani vzorové stanovy neřeší, jak postupovat v případě, že výměnu oken si provede – při splnění podmínek daných tímto zákonem i stavebním řádem, vlastník jednotky samostatně. Podle našeho názoru je věcí stanov příslušného společenství vlastníků jednotek, jak si tuto záležitost upraví.“ Mám před sebou kopii tohoto dopisu.

je možno tento dopis přeposlat, řeším podobný problém, ano to slůvko zejména!!! (zákon nezná lodžii, v PV a KS je) pod tím je asi mimo BJ vše. Ve smlouvě kupní není ani výtah.

Nevím, proč pan Dandas komentuje názor MMR slovy „Světe, div se“.

Podstatné na věci je, že v § 2 písm. g) ZoVB je demonstrativní (nikoli taxativní) výčet společných částí domu. Skutečně lze s pomocí ostatních ustanovení ZoVB dovodit, že okna patří do společných částí domu.

… je, jak vidíte, složitý filosofický pojem :-).

Nicméně vlastnictví oken by mělo řešit jednoznačně Prohlášení vlastníka, pokud je zpracováno dle §4 ZoVB. Názory MMR (nejen u oken) se pak promítají v návrhu nového ZoVB, jsou jen jaksi různými dopisy prezentovány s předstihem.

ZoVB ukládá Prohlášení vlastníka jasně stanovit taxativní společné části budovy. Jednoznačnost prohlášení vlastníka tak jasně stojí nad jakýmikoli právními konstrukcemi, co se dá a nedá dovodit z ostatních ustanovení ZoVB.

Jiná věc bude, až bude platit nový zákon, to je ovšem na jinou diskusi.

Toto je komentář k příspěvku Petra z 26.3.„Okna – spoluvlastnictví či součást bytu“:

To je podle mého názoru řečeno velmi výstižně. Musím však doplnit ( a tím se vrátit k počátku problému, nastolenému na počátku tohoto vlákna), že zcela samostatný problém je rozhodování o financování.

Každý jednotlivý vlastník může souhlasit s výměnou, nemusí však souhlasit se způsobem financování, což je zejména u případu, kdy si SVJ bere úvěr, nutno řešit citlivě, podle práva a hlavně předem. Vlastník má povinnost podílet se na nákladech dle §15 ZoVB, to platí beze zbytku u vlastních nákladů na akci. Ovšem u úroků z úvěru to tak není, pokud vlastník nesouhlasí s úvěrem a nabídne vyrovnání poměrných nákladů na akci mimo úvěr, nezbývá, než to respektovat, a zařídit se podle toho. V opačném případě nemusím dlouho pátrat, stačí použít úvodní ustanovení občanského zákoníku a nemáte u soudu šanci.

Jistě, nejlepší je mít okna společná a na DZ dostatek prostředků, pak není co řešit. Ale to by nevznikla ani tato diskuse.

Pro rekonstrukci oken a balkonů bylo výborem SVJ zvoleno financování pomocí úvěru ve výši cca 82% hodnoty díla. Od počátku jednání jsem dával najevo, že se úvěrování nezúčastním a že se budu na nákladech podílet přímo hotovostí. Podpisovou akci s nejednoznačným textem jsem proto v přípravném období odmítl podepsat. Až po dvou měsících po dokončení díla mně výbor ultimativně sdělil, že se úvěrování účastnit musím a začal vymýšlet nepodstatná zdůvodnění. I přes můj stálý nesouhlas již třetím rokem odčerpávají z námi tvořeného FO náklady na zajištění úvěru, měsíčně na úroky z úvěru (snížené 2× v roce o dotaci) a na stavební spoření. Poradí mi někdo, jaké mám možnosti toto nezákonné jednání výboru zvrátit? Předem děkuji.