Nulový počet osob pro rozúčtování služeb od 1.7.2020 - skutečně?

Pane Justitiane,

patrně Vám unikl § 12, podle kterého je vlastník povinen počet osob určený podle § 2 oznámit.

Takže je to vlastník, kdo počet osob podle § 2 určí a oznámí (před i po 1.7.2020).

Není zřejmé, co jste svým příspěvkem chtěl sdělit.

Pane Oznamovateli, samozřejmě vidím že Vám není zřejmé co jsem chtěl sdělit. Při tom šlo o jednoduchý text v českém jazyce …

Ach jo. Takže ještě jednou:

(1) Tazatel napsal v úvodním dotazu, že počet osob určují způsobem odlišným od definice uvedené v zákoně č. 67/2013 Sb. Tuto větu jste pochopil? Dobrá, můžeme jít dál.

(2) V tomto případě jde o způsob, který je pro vlastníky jednotek závazný. Je určen v prohlášení, nebo ve stanovách SVJ, nebo jej určilo společenství jinak (rozhodnutím shromáždění, nebo statutárního orgánu). Nepostupuje se tedy podle zákonem definovaného „počtu osob rozhodného pro rozúčtování služeb“, nýbrž podle toho co nahlásil vlastník, bez jakýchkoliv úprav, korekcí či oprav. Novela zákona na tom nemění naprosto nic. Ty poslední dvě věty jste pochopil? Dobrá, můžeme tedy pokračovat.

(3) Jestliže v SVJ tazatele se k ničemu nepoužívají počty osob definované v § 2 zákona, nemá nikdo ani povinnost tyto počty nahlašovat. Pochopil?

(4) Podle § 1 odst. 2 NOZ platí, že osoby si mohou ujednat práva a povinnosti odlišně od zákona. To uvádím jen pro připomenutí. Pochopil? Dobrá, hotovo.

Justitianus

Příspěvek

„Vlastník oznámí počet osob podle § 12 Vložil Justitianus, 7. Červen 2020 – 8:50“

by měl být smazán podle pravidla uvedeného zde http://www.portalsvj.cz/…use/mazani-1#… („Pan X tady tvrdil, že …“ [a následuje něco, co pan X nikdy netvrdil].“)

neboť tazatel nikde neuváděl, „že počet osob určují způsobem odlišným od definice uvedené v zákoně č. 67/2013 Sb.“ ani to není možné z úvodního příspevku dovodit. Tuto větu si Justitianus vymyslel, aby mohl napadat.

Pane Mazale, zjevně nerozumíte jednoduchému psanému textu. Proto činíte nesprávné závěry. Mazán byste tedy měl být spíše Vy.

(1) Podle sdělení tazatele tazatele platí, že „v našem SVJ se některé služby rozúčtovávají podle počtu osob nahlášeného vlastníkem“.

(2) Podle § 2 zákona č. 67/2013 Sb. platí ovšem jiná definice: osoby rozhodné pro rozúčtování služeb jsou „nájemce bytu a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období“, nebo „vlastník jednotky, pokud jednotku nepřenechal do užívání a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v jednotce po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období“. Při tom obrat „lze mít za to“ označuje vyvratitelnou právní domněnku (https://cs.wikipedia.org/…omn%C4%9Bnka).

(3) Je zřejmé, že počet osob zjišťovaný podle § 2 zákona nemusí být shodný s tím, co vlastník či nájemce nahlásil. Jednoduše řečeno – vlastníci občas švindlují. Ostatně právě z tohoto důvodu je v § 13 zákona stanovena pokuta při nesplnění povinnosti příjemce služeb. Zjistí-li SVJ, že vlastník nahlásil počet osob v rozporu se zákonem, má právo i povinnost upravit počet osob podle § 2 – tedy podle toho, co o počtech osob „lze mít za to“. A vlastníkovi jednotky pak SVJ může udělit pokutu.

V SVJ tazatele však takto nepostupují, a podle jeho vyjádření budou v budoucnu nekriticky přebírat počet osob NULA, pokud to vlastník jednotky takto nahlásí. To ovšem není postup podle zákona. Proto jsem napsal, že v SVJ tazatele zjišťují jiné počty osob, než ukládá zákon: berou to, co vlastník nahlásil, bez jakékoliv kontroly a bez oprav.

Justitianus

Pane Radime, radujete se, že novela „neumožňuje nahlásit nulu“. V tom Vás musím opravit. Samozřejmě, že umožňuje nahlásit nulu.

1. Vezměte si developera: v domě vlastní nové (neobsazené) byty, které si drží jako investici. Byt tedy prokazatelně je užíván k jinému účelu než k zajištění bytových potřeb. Postupuje se tedy podle speciálního § 2 písm. g) bod 3. Které jsou to osoby, které mohou byt užívat? Nikdo takový není, protože developer předal všechny klíče do úschovy svému právníkovi. Developer nahlásí nula osob podle § 2 písm. g) bod 3.
2. Totéž může udělat kterýkoliv vlastník bytu (i fyzická osoba), jestliže byt je užíván k jinému účelu než k zajištění bytových potřeb (vlastník má totiž svůj byt jinde, a klíče nikomu dalšímu nepředal). Postačí když byt nechá zapečetit, nebo uloží všechny klíče do úschovy, aby bylo prokazatelné, že byt nemůže nikdo užívat. Vlastník nahlásí nulu podle § 2 písm. g) bod 3.
3. Dnes je běžné, že vlastník bytu jej „pronajme“ specializované agentuře, která pak do bytu dosazuje své podnájemce. Má to výhodu v tom, že vlastník se nemusí o nic starat, a u podnájemců je snadné se jich zbavit. Podle § 2 písm. g) bod 1. se bude pro účely služeb počítat jen jedna osoba (nájemce), avšak nezapočítají se podnájemci (osm vietnamských trhovců), protože nežijí v bytě s nájemcem.
4. Jestliže vlastník jednotky přenechá celý svůj byt jiným osobám než nájemci (bezplatné užívání bytu členy rodiny, smlouva o výměnku podle § 2707 – § 2715 NOZ), pak tyto osoby se podle zákona nebudou započítávat. Podle § 2 písm. g) bod 2. se bude počítat jen jedna osoba (vlastník), avšak nezapočítají se ty další osoby, protože nežijí v bytě s vlastníkem.

Naši duševní giganti v parlamentu nejsou schopni stvořit jednoduché a univerzální pravidlo ani pro takovou drobnost, jakou je počet osob pro rozúčtování služeb. A nepovedlo se jim to ani napodruhé.

Novela tedy stále umožňuje nahlásit nižší než skutečný počet. Nebo i nula osob, pokud je příjemce služeb schopen prokázat, že byt nebyl ve zúčtovacím období nikým užíván (ani k zajištění bytových potřeb, ani k jinému účelu). A tak je novelizované znění (opět) zmatečné a nepoužitelné.

Justitianus

Justitianus napsal jste:

„Vezměte si developera: v domě vlastní nové (neobsazené) byty, které si drží jako investici. Byt tedy prokazatelně je užíván k jinému účelu než k zajištění bytových potřeb. Postupuje se tedy podle speciálního § 2 písm. g) bod 3.“

To je mylný výklad. Pokud je byt neobsazen, není užíván, proto se podle § 2/g/3 nepostupuje.

I v případě sporného výkladu této otázky by se soud rozhodně nesouhlasil s nahlášením nuly. V takovém případě soud příhlédne k úmyslu zákonodárce, kerý k citovanému ustanovení vyslovil předkladatel v našem případě Marek Benda předseda Ústavně-právního výboru.

Pane Pepo, napřed k tomu Vámi tvrzenému „úmyslu zákonodárce“: Připomenu Vám co o tom pravil pan Benda:

• „… jde o to, aby v těch případech, kdy dochází k rozúčtování různých společně odebíraných – ať už jsou to popelnice, vody, pokud nemají samostatné vodoměry, a další a další otázky – aby bylo jasné, kolik v tom bytě bydlí osob, a aby ty platby, které za nimi jdou, byly opravdu podle toho počtu osob, které tam jsou, a ne že je jeden vlastník, který si tam pravidelně každých 14 dní točí sedm až dvanáct návštěvníků a tváří se vůči těm ostatním: já vůči vám vůbec žádné povinnosti nemám a já se na vás můžu v úplném klidu vykašlat.“

Je tedy zcela zjevné, že ústavně-právní výbor neměl vůbec na mysli prázdné byty, nýbrž takové byty, které jsou bez kontroly užívány k ubytování (Airbnb, Booking a ostatní obdobné platformy). Je to jasné z těch počtů, které Benda uvádí. Naopak Benda dvakrát zdůraznil, že jde o skutečné počty osob v bytech.

Váš argument tedy nevyšel.

Mýlíte se naprosto, když tvrdíte „pokud je byt neobsazen, není užíván“. Musím Vám tedy vysvětlit základní principy, platné od dob římského práva. Vlastník má k věci více práv, například:

• Ius possidendi znamená právo věc držet.
• Ius disponendi znamená právo s věcí nakládat (zpravidla právním jednáním, převod práv k věci na jinou osobu).
• Ius fruendi je právo brát z věci požitky (naturální, nebo fructus civiles, např. nájemné z bytu, úroky z vkladu na účtu).
• Ius utendi, právo věc užívat – to je právě to právo, o kterém se zde bavíme.

Při tom platí, že vlastník své právo užívat věc vykonává nejen tím, že věc používá k nějakému rozumnému cíli a účelu, ale i tím, že věc nijak nepoužívá. Budete-li vlastnit pole, můžete je užívat i tak, že je necháte ležet ladem. Budete-li mít zlatý pohár, můžete jej užívat i tak, že jej nebudete používat vůbec nijak (ukryjete do trezoru, zakopete pod zem, hodíte do studny). Toto vše je součástí ius utendi.

Když jsme si vysvětlili teorii, vrátím se k Vašemu příspěvku: Vlastník, který ponechává svůj byt zamčený a prázdný, jej nepochybně užívá. Užívá jej právem vlastníka, ovšem „k jinému účelu než k zajištění bytových potřeb“. Proto se na tento případ použije § 2 písm. g) bod 3.

Justitianus

Brilantní úvaha, Justitiane.

Ještě uveďte, Justitiane, počet osob v případě, kdy vlastník jednotky její část přenechá do nájmu (i s případnými podnájemci), její jinou část přenechá k užívání jiné osobě než nájemci (i s případnými poduživateli) a zbývá mu část, kterou nepřenechal ani do nájmu, ani k jinému užívání.

V nájemní smlouvě, kterou je pronajímána jednotka nebo její část, ani v ujednání o užívání jiném než nájemním, nemusí být uvedeno, zda jeho účelem je či není zajištění bytových potřeb, ani to nemusí být pronajímateli nebo tomu, kdo jednotku nebo její část přenechal k užívání jinému než nájemnímu, známo.

Zákonodárce zde směšuje několik nesourodých kritérií, takže výklad a výpočet počtu osob je krajně obtížný až nemožný. Takovéto ustanovení by mělo pokrýt všechny možnosti, které mohou nastat, což se nestalo.

Příkladů výpočtu podle § 2 písm. g) zákona 67/2013 lze uvést více:

5. Vlastníkem bytu je právnická osoba. Podle § 2 písm. g) odst. 2 se bude počítat jen jedna osoba (vlastník), avšak nezapočítají se další osoby (bez ohledu na jejich počet), protože nežijí v bytě s vlastníkem.

6. Vlastník pronajme byt právnické osobě. Podle § 2 písm. g) odst. 1 se bude počítat jen jedna osoba (nájemce), avšak nezapočítají se ty další osoby (bez ohledu na jejich počet), protože nežijí v bytě s nájemcem.

7. Odst. 3 se (z nejasných důvodů) nevztahuje na nebytové jednotky. I toho lze jistě vhodně využít v případě, je-li tedy nebytová jednotka přenechána do užívání jinak než nájemci. Počet osob v takovém případě osvětlí pan Marek Benda.

Pěkně jste vypsal ty další kombinace. To samozřejmě přetrvává z právního stavu před novelou – ta to nijak nevyřešila.

Podle § 1 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. se pravidla stanovená pro byty vztahují i na nebytové prostory v domě s byty.

Z toho usuzuji, že na nebyty v domě se použije § 2 písm. g) bod 1. tehdy, jestliže jde o nájem sjednaný pro uspokojení bytové potřeby nájemce. Pokud v nebytu bydlí sám vlastník, použije se § 2 písm. g) bod 2. Ve všech ostatních případech se použije § 2 písm. g) bod 3 (po novelizaci).

Justitianus

§ 1 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. je také pozoruhodný.

Plyne z něho totiž, že zákon se nevztahuje na domy s jednotkami, v nichž žádná není bytová (jsou v něm pouze ateliery, kanceláře, provozovny, garáže aj. nebytové jednotky), i když jsou užívány k bydlení.

Nenapsal jste, proč vzhledem k § 1 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. moudrý zákonodárce v bodech 1 a 2 diskutovaného ustanovení píše o jednotce, zatímco v bodě 3 o bytě. Nějaký dosud zde neodhalený záměr za tím být musí…

Já tam nevidím v § 2 písm. g) bod 1. nic o jednotce … V každém případě se zákonodárce „sichruje“ tím § 1 odst. 2, takže vše co platí pro byt se použije i na nebytový prostor – pokud je umístěn v domě s byty. Diskutované ustanovení po novelizaci je tedy třeba (i přes odfláknutou a ledabylou práci zákonodárců) číst takto:

Bydlet „v jednotce“ podle § 2 písm. g) bod 2. je totální pitomost, protože jednotka podle 89/2012 Sb. zahrnuje v sobě kromě bytu i podíl na společných částech domu od střechy po sklep, podíl na pozemku, a podíl na dalších právech a povinnostech.

Mně se to české právo líbí čím dál víc. Kdysi se prodávaly stavebnice počítačů (Didaktik, Maťo) a člověk si to sestavil, spájel a oživil sám. Něco jsme se při tom naučili. Dnes musíme takto dopisovat, přepisovat a opravovat zákony, které schválili po dlouhém a zevrubném jednání naši skvělí a moudří zákonodárci. Budiž jim čest a sláva na věky věků.

Justitianus

Místo „nájemce bytu nebo nebytového prostoru v domě s byty“ je třeba číst „nájemce bytu nebo nebytového prostoru v domě s byty nebo osoba, které vlastník jednotky přenechal byt nebo nebytový prostor v domě s byty do jiného užívání“.

Není důvod v bodě 1 psát o nájmu a v bodě 2 o přenechání do užívání, když je zřejmé, že se má použít právě jeden z obou bodů podle toho, zda vlastník jednotky ji přenechal či nepřenechal do nájmu nebo jiného užívání.

Bod 3 to nevylepšil.

„Dnes je běžné, že vlastník bytu jej „pronajme“ specializované agentuře, která pak do bytu dosazuje své podnájemce.“

Hledám správce podnájmů. Můžete nějakou takovou agenturu jmenovat?

první tři odkazy https://www.bing.com/search…

nebo dejte třeba na bazos inzerát na pronájem a uvidíte, kolik se vám těch agentur ozve :-( mě se jich ozvalo pět.

„hned první tři odkazy https://www.bing.com/search… nebo dejte třeba na bazos inzerát na pronájem a uvidíte, kolik se vám těch agentur ozve :-( mě se jich ozvalo pět.“ (Vložil radka2222 (bez ověření), 7. Červen 2020 – 9:08)

Jistě, máte své byty v Praze.

Zkuste Třebíč nebo Havířov. Nenajdete žádnou.

"Naši duševní giganti v parlamentu nejsou schopni stvořit jednoduché a univerzální pravidlo ani pro takovou drobnost, jakou je počet osob pro rozúčtování služeb. A nepovedlo se jim to ani napodruhé.

Novela tedy stále umožňuje nahlásit nižší než skutečný počet."

Souhlas. Jenže od 1.7.2020 nastala zásadní změna k horšímu. Zatímco před 1.7.2020 každý platil aspoň něco (každý nahlásil počet nejméně jedna), což sice zdaleka nebylo ideální, od 1.7.2020 je možné nahlásit nulu. A to je docela problém.

Je znám nějaký soudní spor, který by přezkoumával (a tím vykládal) počet osob podle § 2 písm. g) ?

To je opravdu zjednodušený pohled

Faktem je že většina služeb se sestává z platby za to že je k dispozici.

Třeba elektřina. Je jedno, že na chalupu nejezdi že, za elektroměr platit musíte

A tohle platí i pro teplo. samozřejmě pro pojištění a samozřejmě pro správu. Minimální počet nádob na odpad určuje město a taky neuspějete s tvrzením, že jste na chalupě.

jo Vendelíne, jenže elektrika prostě není voda. Elektrika „sestává z platby za to že je k dispozici“ ale voda? … no museli byste si dle §5/1 ujednat jiný způsob rozúčtování – třeba i „platbou za to že je voda k dispozici“.

Vzhledem k obsazenosti Vašich jednotek, máte doposud nespravedlivý (vychcaný!) způsob rozúčtování, kdy „rovným dílem“ Vás dotují neobsazené byty.

A pokud jde o znění §2 od 1.7.2020, pak já v něm neshledávám, že by umožnil „najednou“, mít počet osob =0. Kritérium „počet osob“ je samozřejmě debilní samo o sobě, jak nyní tak po novele.

Stačí si uvědomit, že §2/g NENÍ URČEN ke svévolnému stanovení poskytovatelem, ale k validaci hodnoty tvrzené příjemcem dle §12. V případě sporu zda hodnota dle §12 odpovídá kritériím dle §2/g, rozhodne soud (nikoli hloupý příjemce dokáže celkem bez potíží přinutit poskytovatele, být žalobcem … a jsem zvědav, jak žalobce či jeho „znalec“ prokáže, že neextrémní hodnota dle §12, JE v rozporu s §2/g …). Tečka.

Kontrolní příklad: že by vlastník přenechal byt bezúplatně 3-tím osobám je nepravděpodobné, ale pokud vlastník přenechá byt bezúplatně altruisticky příbuzným (tzn. nikoli nájemcům – neboť nájemce je ten, kdo uzavře úplatnou nájemní smlouvu), se kterými nebude žít, tak jakápak validace z §2/g se použije na tvrzení dle §12?

„Kritérium „počet osob“ je samozřejmě debilní samo o sobě, jak nyní tak po novele.“

S tím lze souhlasit, ale není to předmětem této diskuse.

Kdo je autorem tohoto ustanovení (před 1.7.2020)? Napíšu mu také, stejně jako napíšu Marku Bendovi.

Jde o to, že soudy zatím vzkazuji členům SVJ, aby je naotravovali svými spory, protože je nezajímají. Místo aby zavedly jasná pravidla, posílají vše „do kopru“ a k chaosu jen přispívají.

Ano, část lidí potřebuje na vše zákony a jasná pravidla na kdejakou maličkost. Nejsou schopni bez pevného vedení existovat. Netuší co je svoboda. Takové existence milují EU, protože ta má pravidla i na zakřivení banánů. A ovce jen plní nařízení vrchnosti, to zvládají.

Ale tomasi, jasná pravidla si musí udělat každé společenství, ne soud

Vážně? Protože zákony říkají něco jiného.

Říkají jak se spoluvlastník podílí na údržbě domu (podle plochy).

A proč ne podle počtu osob, máte víc lidí víc ničitel dům?

Proč ne podle peněženky, máte pěkně auto Platte víc

Proč ne podle toho jak jste oblíben. Smrdí u vás na chodbě jídlo? Platte 10× tolik

Toto je cesta do pekel. Kdekoli se sešla většina a řekla budeme dodržovat jen ty zákony co se nám líbí, byl z toho komunismus nebo fašismus.

To je historická zkušenost.

Že si musí členové SVJ sami nastavit jasná pravidla je nad chápání tomase22. On potřebuje nad sebou nějakou autoritu, která ho bude řídit. Třeba jeho milovaná EU. Ta má pravidla skoro na vše a to se pak žije!!

Členové si nastaví jen ty pravidla, která vyhovují většině. A většině bude vyhovovat když vy budete platit příplatek 50% k naměření teplu, protože váš byt je na závětrné straně, nebo chodíte často ven, nebo jakýkoli důvod.

Jste připraveni na taková „pravidla“?

A jen tak na okraj jak je to v případě, že jste nájemníkem bytu člena SVJ? Musíte také prijmout vyučování podle „spravedlnosti“ většiny?

Proč se vlastně obtěžovat se zákony, pojďme si nastavovat pravidla jak nám vyhovují kdekoli…

Pane tomas 22, v tomto s Vámi souhlasím.

Soudy se na spoluvlastnické vztahy v domě dívají z nadhledu. Asi jako když na zahradě vykopnete drn – a pod ním je mraveniště.

Díváte se na to hemžení, jak zoufale pobíhají, zachraňují své kukly, zmateně se točí. Buď ten drn přiklopíte a necháte je být, nebo to celé vyrýpnete a hodíte do kbelíku s vodou, abyste od nich už měl pokoj.

Zákony nedávají jednotlivému vlastníkovi jednotky mnoho šancí: vždyť jde o spoluvlastnic­tví. I soudy se na jednotlivé vlastníky jednotek skutečně dívají takto: jako na obtížný hmyz, který vylezl zpod drnu, kam patří, a teď je otravuje. Otravujete je s něčím, co si měli spoluvlastníci – podle názoru soudu – vyřešit sami mezi sebou.

Snad proto soudí takovým způsobem, aby si vlastník příště dvakrát rozmyslel, než se znovu obrátí na soud …

Justitianus