NOZ: co se stalo se zálohami na správu?
Jistě víte, že podle ZoVB a stávajících stanov hradí vlastník jednotky(1994) povinně zálohy na správu (§ 15 odst. 1 ZoVB) a také přispívá na správu (jiným způsobem nežli zálohami, viz § 15 odst. 1 ZoVB). Proto se hovoří o dvou hromádkách peněz: zálohy na správu a příspěvky na správu. Zálohy se podle účetních standardů ještě dělí na krátkodobé a dlouhodobé.
Nový občanský zákoník ovšem převrací vše naruby: ze dvou hromádek peněz zůstává pouze jediná: příspěvky na správu podle § 1180. Jak se každý může v NOZ přesvědčit, v části o bytovém spoluvlastnictví není o zálohách na správu ani zmínka. Takže hrazení záloh na správu není zákonnou povinností vlastníka jednotky(2012).
Byl zde pokus vysvětlit neexistenci povinných záloh jako jakési „opomenutí zákonodárce“ – jenže to nesedí: o zálohách na služby se zákonodárce zmiňuje výslovně hned v následujícím ustanovení (NOZ § 1181), takže je jasné, že na placení záloh se určitě nezapomnělo.
A druhý důvod, ještě přesvědčivější: Za částí NOZ o bytovém spoluvlastnictví je zařazena část o přídatném spoluvlastnictví. A zde zálohy na správu společné věci jsou nejen zmíněny, ale jsou tu popsány velmi podrobně!
| 89/2012 Sb. Přídatné spoluvlastnictví § 1235 (1) Na správu věci v přídatném spoluvlastnictví přispívají spoluvlastníci poměrně podle velikosti svých podílů. Na náklady spojené se správou věci v přídatném spoluvlastnictví složí spoluvlastníci k rukám správce přiměřenou zálohu; není-li jiné dohody, je záloha splatná k 31. lednu. (2) Kolik má činit úhrn záloh, rozhodnou spoluvlastníci většinou hlasů. Nepřijmou-li spoluvlastníci takové rozhodnutí do konce předcházejícího roku, platí, že byl úhrn záloh pro další rok stanoven částkou složenou na zálohách v posledním roce zvýšenou o desetinu. Není-li možné úhrn záloh takto stanovit, určí jej na návrh správce soud. |
Takže teorie o zapomnětlivém zákonodárci nesedí. V ustanoveních
o přídatném spoluvlastnictví na zálohy nezapomněl, popsal je podrobně,
i když jde výhradně o zálohy krátkodobé („úhrn záloh pro další
rok“). V ustanoveních o bytovém spoluvlastnictví se zákonodárce
jakékoliv zmínce o zálohách na správu pečlivě vyhnul.
------------------------------------------------------------------------------
Jak z toho ven? Jednoduše:
• Pro SVJ(2000) zůstávají v platnosti stanovy SVJ, vycházející z právní úpravy ZoVB. Jiná právní úprava pro SVJ(2000) v současné době neexistuje. A zde najdeme zálohy krátkodobé i dlouhodobé v § 15 odst. 2 ZoVB. Tyto vnitřní právní poměry trvají v SVJ(2000) i nadále. Tvrdím to zde už rok …
• Pro SVJ(2012) se použijí ustanovení NOZ o příkazní smlouvě (k tomu viz NOZ § 1135 o správě společné věci), případně ustanovení o přídatném spoluvlastnictví per analogiam. V obou případech lze pro SVJ(2012) odvodit pouze povinnost vlastníka jednotky(2012) hradit krátkodobou zálohu .
Povinná dlouhodobá záloha nadále přetrvává pouze v SVJ(2000), které se i nadále řídí ve vnitřních vztazích dosavadní právní úpravou (viz NOZ § 3028). Tento stav potrvá dokud toto SVJ nezmění své stanovy.
lake
Myslím, že by bylo řešení při změně stanov podle NOZ do těchto formulovat text, ze kterého by vyplývalo, že „…povinností vlastníka je skládat dlouhodobé zálohy …na plánované i nepředvídané náklady …odsouhlasené usnesením…“ atp.
Golo, tvrdíte, že bude odhlasováno skládání záloh v neurčité výši na neznámé budoucí náklady, o kterých nikdo netuší zda nastanou a kdy nastanou. Toto každý soud smete se stolu pro naprostou neurčitost usnesení. Za těchto podmínek by byla vyloučena jakákoliv kontrola zda výše záloh je přiměřená a zda má něco společného se stavem domu.
Záloha je vždy určena na zcela konkrétní účel. Platí totiž, že odpadl-li účel, ke kterému byla záloha vybrána, je nutno ji vrátit plátci zálohy jako bezdůvodné obohacení. Vybírat zálohy bez účelu a bez stanoveného časového plánu jejich použití je v podstatě okrádání vlastníků, jen Vy to nazýváte platbou záloh.
Takové diktátorské manýry si vlastníci jednotek jistě nenechají vnutit. I když – kdo ví. Většinou se chovají jako slepé ovce. Možná Vám ty neznámé zálohy na neurčitý účel projdou…
lake
„Gola“ navrhuji trumfovat se ve znění toho usnesení.
Navrhuju toto:
Na nepředvídatelné a nyní nám zcela neznámé výdaje, které
nedokážeme specifikovat ani v nejdivočejších snech ale proto – že
z nyní dostatečné výše na pokrytí všech nákladů za minulý a roky
předchozí a to včetně našich neplatičů a úvěrů SVJ – PŘESTO my
kteří v tomto usnesení hlasujeme PRO, trpíme obsedantně kompulzivní
představou o velmi malé výši záloh v pouhé výšince 35 Kč/m2,
stanovujeme zálohu ve výšině 450 Kč/m2.
Tak co? Tahle nějak byste si představoval to usnesení. Mistře?
Pane lake,
podle Vás „Povinná dlouhodobá záloha nadále přetrvává pouze v SVJ(2000), které se i nadále řídí ve vnitřních vztazích dosavadní právní úpravou (viz NOZ § 3028). Tento stav potrvá dokud toto SVJ nezmění své stanovy.“
Jak chcete ale v SVJ (2000) změnit stanovy (např. vzorové), které
nezmiňují povinnost k platbě dlouhodobých záloh, ale obsahují jen
ustanovení o vybírání předem určených finančních prostředků od
členů společenství na náklady spojené se správou domu a pozemku (dále
jen „příspěvky na správu domu a pozemku“) viz. čl. III 4/a VS,
a SVJ povinnou platbu DZ uplatňuje ne podle těchto stanov, nýbrž dle §
15 odst. 2 ZoVB?
- Jak změnit takové stanovy ke zrušení povinnosti platit DZ, když tyto tuto povinnost neobsahují a navíc by k takové změně stanov patrně nepostačovala kvalifikovaná většina (požadovaná ve stanovách a v ZoVB ke změně stanov), protože povinnost vyplývající z § 15 odst. 2 ZoVB by šlo patrně změnit jen souhlasem všech?
- Změnit takové stanovy tak, aby umožnily řídit se místo úpravou ZoVB úpravou NOZ také vylučujete, pokud by předtím SVJ nezrušilo rozdělení domu na jednotky podle ZoVB a neprovedlo nové rozdělení na jednotky podle NOZ.
Lake: „Pro SVJ(2000) zůstávají v platnosti stanovy SVJ, vycházející z právní úpravy ZoVB.“
Jenže, vzorové stanovy (které má většina SVJ) vůbec neobsahují „zálohy na správu“ nýbrž jen v čl. III 4/a „vybírání předem určených finančních prostředků od členů společenství na náklady spojené se správou domu a pozemku (dále jen „příspěvky na správu domu a pozemku“)“. To je zajímavé proto, že vzorové stanovy rozsáhle a podrobně popisují povinnosti vlastníků dle ZoVB, ale povinnost vyplývající z § 15 odst.2 ZoVB tam neuvedli. To nahrává spekulacím, že citovaným čl. III 4/a mohly být myšleny zálohy, což ale lake v dřívější diskusi odmítl.
Vrátím se ale k lakeho výkladu. Povinnost platit zálohy na správu pro SVJ 2000 vyplývá jen při výkladu, že se budou řídit nejen dosavadními stanovami, ale nadále zároveň zákonem ZoVB (15 odst.2 ZoVB), protože samotné stanovy tuto povinnost nemusí obsahovat.
Jak z toho ven?
A co řešení, ponechat stanovy bez povinnosti platit zálohy na správu, nebo je takto upravit, a platit jenom měsíční příspěvky v souladu z NOZ. Vůbec by se neúčtovalo o zálohách krátkodobých a dlouhodobých a náklady na správu by se hradily z jedné hromádky tj. z příspěvků, což by mohlo být jednodušší než dosud?
Mně NOZ § 1135 něco o zálohách na správu říka. Toto ustanovení začíná větou:
| § 1135 Správce má právní postavení příkazníka. (…). |
Nu, a když si v NOZ najdete kdo je to ten příkazník a jaká má práva (NOZ § 2430 a následující), dočtete se tam i něco o zálohách:
| § 2436 Příkazce složí na žádost příkazníkovi zálohu k úhradě hotových výdajů a nahradí mu náklady účelně vynaložené při provádění příkazu, byť se výsledek nedostavil.. |
Rozumí se samo sebou, že příkazník není žádná banka, aby vybíral a křečkoval na svém účtu dlouhodobé zálohy od příkazců na dobu přesahující 1 rok.
lake
No nevím jak kdo, ale já nikde v NOZ výslovně nevidím, že by záloha nemohla být dlouhodobá, je to otázka výkladu
To nemusí v NOZ být nikde uvedeno, Vy popleto. To ke stejné, jako kdybyste tvrdil: „… já nikde v NOZ výslovně nevidím, že by SVJ nemohlo odhlasovat že vlastníci jednotek jsou povinni jíst pavouky, je to otázka výkladu.“
Správce domu má právní postavení příkazníka. To je v NOZ uvedeno v § 1135. Vztah mezi příkazníkem a příkazcem je tak0 v NOZ uveden, viz § 2436:
| „Příkazce složí na žádost příkazníkovi zálohu k úhradě hotových výdajů a nahradí mu náklady účelně vynaložené při provádění příkazu(…).“ |
Podle NOZ z toho nelze odvodit povinnost skládat na správu domu zálohy jiné nežli krátkodobé. Každá záloha totiž musí být přiměřená. Na plánovanou opravu střechy v roce 2024 nemůže příkazník vymáhat úhradu záloh od zítřka. Vždyť ty peníze bude nutno vydat právě až v roce 2024. Jak si představujete, že zdůvodní soudu vybírání záloh bez jakéhokoliv důvodu o 10 let dříve???
Vlastník jednotky není povinen jíst pavouky, a není povinen skládat zálohy dřív, než nastane potřeba úhrady.
lake
Přeji dobrý den, Pane Lake, měl bych pro Vás jednu pro mě zásadní speciál otázku. Jde o zálohy. Když nebudu po celý rok hradit platby na zálohy služeb nebo nebudu hradit platby za bytovou plochu, a celou částku uhradím najednou ke dni 31.12., postupoval bych správně dle výkladu NOZ? Proč se tahle dotazuji? Protože jsem se zde dočetl, že dle znění NOZ mohu požadovat zpět veškeré mé předem uhrazené zálohy. Tedy pro mě jedna věc, která z toho vyplývá, že tedy mohu uhradit mé „dluhy“ najednou na konci roku.A barák, ať se stará jak chce. Např. s úhradami za úvěr, který hradí z FO, kam se vkládají právě finance jak za bytovou plochu, tak zálohy.Kde je tedy prosím pravda? Je tento můj výklad správný či přiblblý? Děkuji za odpověď,opravdu!Třeba od kohokoli.
Nejsem sice Lake, ale zkusím Vám odpovědět.
Nárok poskytovatele služeb na přiměřenou zálohu řeší z.č. 67/2013 Sb., o službách spojených…, takže tady nemáte kam „uhnout“.
Povinnost úhrady záloh na služby ukládá i NOZ v § 1181/1 Vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby)…
pokud jste SVJ(2000) tak můžete tvrdit, že se na Vás NOZ v části bytové spoluvlastnictví nevztahuje, ale s ohledem na výše uvedené si nepomůžete.
Co se týká příspěvku na správu, máte následující možnosti:
1. přijmete většinový názor, že NOZ-bytové spoluvlastnictví se vztahuje i na SVJ(2000) a tudíž přes NV 366/2013 § 8 písm. b) …stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání,
budete platit, navíc ve stanovách jsou většinou ustanovení o placení záloh na správu a pokud není toto ustanovení stanov v rozporu s donucujícími ustanovení NOZ tak platí i po 1.1.2014.
2. přijmete názor menšinový, a řídíte se dále ZoVB,
Váš názor …barák ať se stará jak chce… nechápu i Vy jste „barák“, barák není samostatnou entitou. Je tvořen jednotkami, které někomu patří, jedno zda vznikly dle ZoVB či NOZ, sám nic nezaplatí, neopraví. Takže jste sám proti sobě.
Jinak názorů je spousta. Např. někdo tvrdí, že dle ZoVB nešlo vybírat zálohy na splátky úvěrů např. na zateplení, jiný zase, že ano.
Záleží na tom, jak si vyložíte pojem „správa domu“, zda v širším či užším slova smyslu. Či zda se chcete o dům starat nebo jej „vybydlet“.
Ostatně i např. z rozsudku NS ČR 28 Cdo 3246/2007 ze dne 22. 10. 2008 www.nssoud.cz (meritum sporu bylo zda se jedná o závažnou věc a „přehlasovaného vlastníka)
Ze skutkových zjištění soudů nižších instancí, kterými je dovolací soud vázán a není oprávněn je měnit, vyplývá, že obsahem předmětných "komplexních úprav“ bytového domu je mimo jiné výměna oken, vchodových dveří, zateplení obvodového zdiva a zateplení půdního prostoru. Jedná se tedy o opravy, které jsou s ohledem na stáří domu obvyklé a jimiž nedojde k podstatným změnám na budově tak, aby bylo třeba souhlasu všech vlastníků jednotek. Samotné provádění těchto úprav a s tím související povinnost spolupodílet se na jejich financování prostřednictvím zálohových plateb do fondu rezerv a oprav a placení příspěvků či vkladů do fondů "doplňkové tvorby“ a "účelové tvorby“ není důležitou záležitostí, o níž by měl rozhodovat soud podle shora uvedeného ustanovení.
dovodím, že soud připustil, že zateplení patří pod správu domu a tudíž lze na ně vybírat zálohy.
Rozhodnutí je na vás.
Dobrý, děkuji za Vaší odpověď,se kterou zcela souhlasím!V zásadě jsem vystupoval expresivně proto,že takovýto názor vyplýval z některých zdejších příspěvků. Takže jsem si nic nemusel vymýšlet a proto jsem otázku položil tak,jak jsem položil.Jnak tedy platí,co je dáno, to se musí.Ano, barák jsem i já.Děkuji a jsem s pozdravem, Béda
Pan kdokoliv napsal: „… a tudíž přes NV 366/2013 § 8 písm. b) …stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu“.
Pane kdokoliv, nesprávně tvrdíte, že s hrazením záloh má cosi společného nařízení vlády č. 366/2013. Není tomu tak.
• Za prvé: Nařízení vlády žádnou povinnost hradit zálohy na správu nikomu neukládá. Pokud se domníváte opak, citujte tu část NV, které podle Vás takovou povinnost vlastníkovi výslovně stanoví.
• Za druhé: I kdyby Nařízení vlády něco takového obsahovalo (jakože neobsahuje), šlo by o právní normu absolutně neplatnou. Vláda nemůže pouhým nařízením uložit vlastníkům jednotek povinnost neuvedenou v zákoně, protože povinnost může být v tomto státě uložena toliko zákonem. Zkuste si někdy přečíst LZPS a Ústavu, přijdete na to.
• Za třetí: Povinnost složit přiměřenou krátkodobou zálohu plyne nikoliv z NV č. 366/2013, nýbrž z ustanovení NOZ o příkazní smlouvě. Už jsem o tom psal. Per analogiam se dá totéž odvodit z ustanovení NOZ o přídatném spouvlastnictví, jehož charakter se velmi blíží bytovému vlastnictví. Předpokládám, že soudy budou nacházet analogii k SVJ(2012) právě zde.
• Za čtvrté: Je třeba striktně rozlišovat mezi
krátkodobou a dlouhodobou zálohou. Dělejte to, jinak se v tom ztratíte.
Povinnost vlastníka jednotky(2012) skládat dlouhodobé zálohy
neexistuje. Ani na služby, ani na správu domu. Na nic a nikdy.
-------------------------------------------------------------------------
Na závěr zopakuji známý fakt, že povinnost hradit dlouhodobé zálohy na správu domu ukládal pouze zákon č. 72/1994 Sb. ve svém ustanovení § 15 odst. 2. Toto ustanovení platilo pouze pro členy SVJ(2000) v domech rozdělených na jednotky(1994). A platí to v těchto SVJ stále, pokud tato povinnost vlastníka je obsažena ve stanovách SVJ přijatých podle ZoVB. Viz NOZ § 3028.
lake
Pane lake, NV pochopitelně povinnost platit zálohy na správu nemohou uložit a ani neukládají. Pouze říkají, že „Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku… se rozumí zejména… stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku…“. Tj. říkají, o čem je SVJ oprávněno rozhodnout. A pokud tak učiní, uloží tím svým členům onu hledanou povinnost.
Ostatně, sama povinnost i v ZoVB k vybírání záloh nestačila, pokud SVJ nerozhodlo o její výši a účelu.
Pane Lake, až nyní jsem narazil na |Vaší odpověď. Jsem z toho vedle.Mám opravdu nyní bordel v hlavě.Mají se tedy platit či můžou se platit pouze krátkodobé zálohy? Jinak tedy se musíme řídit dle § 3028 NOZ, když jsme SVJ(2000).Tedy asi žádné jiné výmysly a skopičiny.
Vlastník jednotky je tak povinen skládat zálohy k úhradě hotových výdajů (které to jsou?). Podle ZoVB se hradí náklady nutné, podle ObčZ § 2436 náklady účelně vynaložené. Je možné nějak snadno postinout, v čem je změna? Děkuji.
§
Nestalo se nic hrozného. Prostě ten bordel s krátko a dlouho.......dobymi zálohami konečně zmizel ze sveta. Existuje pouze příspěvek na správu, par.1180 a záloha na služby. Příspěvek se nevyuctovava, zálohy ano, 1 x za rok. A basta fidly. Lake, neumite číst?
Poslední komentáře