NOZ §1198

Chcete-li ověřit informaci, kterou jste dostal telefonicky, požádejte KÚ o potvrzení dne vzniku SVJ podle zákona č 72/1994 Sb. Dostanete oficiální papír že SVJ nevzniklo do dne 31. 12. 2013.

lake

Děkuji OK, dnes proběhl další telefonát, KÚ v roce 2013 nově zapsaným vlastníkům ani neodeslal dopis s potvrzením o vkladu a ani po více než 30 dnech od odeslání dopisů nemá zpět doručenky. Každopádně, za 50 Kč a hodinu času mi stojí za to, mít písemnou odpověď. Každopádně se zdá že KÚ zapisuje dál bez ohledu na ustanovení §1198 NOZ… Prý zapíší žádosti o vklad podané v 2013 a žádosti podané v 2014 zřejmě ne, tzn. že budou čekat na založení SVJ. Většinový podíl má stále MČ, má zvoleného správce atd. Takže, správně by měla MČ + další dva noví vlastníci uspořádat shromáždění, přijmout stanovy, zapsat SVJ do rejstříku, oznámit to KÚ a ten by měl až poté zapsat další vlastníky? Pokud se tak nestalo, budou platné provedené zápisy?

Blokace podle § 1198 by se ve Vašem případě neměla uplatnit, protože platí podle § 1202 odst.1
„Dokud má některý zakladatel společenství vlastníků většinu hlasů, je správcem domu a pozemku…“
a podle § 1203
„Ztratí-li správce většinu hlasů, podá nejpozději do šedesáti dnů jako statutární orgán společenství vlastníků návrh na zápis společenství vlastníků do veřejného rejstříku a nejpozději do devadesáti dnů svolá shromáždění. Neučiní-li to, může tak učinit kterýkoli vlastník jednotky.“

§ 1202 má zabránit správci s většinou zbavit se odpovědnosti za správu až do té doby, než ztratí většinu a až teprve poté vznikne SVJ zápisem společenství do veřejného rejstříku podle § 1203.

Sherlock

Dotaz k Sherlock:

jak mám rozumět §1200?

„(1) Společenství vlastníků se založí schválením stanov. Nebylo-li společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, vyžaduje se ke schválení stanov souhlas vlastníků všech jednotek.“

Co znamená v praxi založení SVJ prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám? Znamená to, že pokud MČ rozdělila v Prohlášení vlastníka dům na jednotky, de facto založila SVJ? Ovšem Prohlášení bylo podáno v 2013 a odvolává se na 72/1994.

Jar

Pane Jar, máte Prohlášení(1994), nikoliv Prohlášení(2012). Ve Vašem Prohlášení pravděpodobně nejsou uvedeny ani náležitosti stanov, ani jména prvních členů statutárního orgánu. Takže toto Prohlášení nesplňuje zákonem požadované předpoklady k tomu, aby jím mohlo být založeno SVJ(2012).

Ke vzniku SVJ(2012) musíte založit právnickou osobu schválením stanov, ve kterých uvedete i složení statutárního orgánu.

Původní vlastník mohl v roce 2013 rozdělit dům na jednotky(2012) a v Prohlášení uvést náležitosti stanov podle NOZ a složení statutárního orgánu. Ale nevyužil tuto možnost, neučinil tak a vložil do katastru Prohlášení podle ZoVB. Už zde bylo napsáno, že na tyto případy ani zákonodárce nepamatoval.

lake

Děkuji,

kopii Prohlášení mám, jednotky jsou definované podle 72/1994, celé se odvolává na 72/1994, stanovy ani statutární orgán uvedeny nejsou. Čili SVJ tím pádem není založeno. Pak se vrátím k původnímu dotazu, KÚ by tedy měl správně pozastavit převody a čekat na vznik SVJ. Nečeká, včera zapsal další BJ. Bude zápis platný?

Můžete se prosím vyjádřit k dotazu na § 1200, čistě mě zajímá, zda je skutečně možné založit SVJ Prohlášením viz. § 1200.

I když se snažím, zdá se mi, že to není zákon pro lidi bez právního vzdělání, nakonec, zdá se, že už i teď se různí výklad zákona podávaný právníky, ach jo! Takhle si to fakt jako občan nepředstavuji.

Blokace podle § 1198 se nevztahuje na případ, kdy má správce většinu hlasů podle § 1202 odst.1 „Dokud má některý zakladatel společenství vlastníků většinu hlasů, je správcem domu a pozemku…", protože v tom případě se blokace uplatňuje ne podle ustanovení v § 1198, ale až po nesplnění podmínek uvedených v § 1203 „Ztratí-li správce většinu hlasů, podá nejpozději do šedesáti dnů jako statutární orgán společenství vlastníků návrh na zápis společenství vlastníků do veřejného rejstříku a nejpozději do devadesáti dnů svolá shromáždění. Neučiní-li to, může tak učinit kterýkoli vlastník jednotky.“

Katastr tedy neuplatní blokace dalších převodů, protože správce dosud drží většinu hlasů, a proto vklady zapíše. Ovšem katastr by měl vyžadovat založení společenství (nezaměňovat se vznikem společenství tj. zápisem do veřejného rejstříku fyzických a právnických osob) schválením stanov a jejich přiložením k žádosti o vklad převedené jednotky, protože náležitosti stanov nejsou uvedeny ve vašem Prohlášení (nevím, proč si katastr stanovy nevyžádal).

K Vašemu dotazu, zda je skutečně možné založit SVJ Prohlášením viz. § 1200.

Ano, od 1.1.2014 se budou SVJ zakládat uvedením náležitostí stanov do Prohlášení už při rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám podle odst. 2 § 1166
„(2) Má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, uvedou se v prohlášení i náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek.“

Děkuji Sherlock za velmi podrobnou a srozumitelnou odpověď.

Možná MČ SVJ založila a Stanovy předala, zkusím se zeptat MČ. Kde by pak byly uloženy na KÚ, ve sbírce listin, nebo jako příloha k žádosti o vklad? Pokud ne, bude to muset asi rychle udělat. Vystačí si k jejich schválení – podání sama, když už cca 25 % podílu převedeno a zapsáno?

Kdo je statutárním orgánem u SVJ založeného Prohlášením, musí být zvolen a uveden v Prohlášení?

Děkuji ještě jednou za Vaši odpověď.

Pane Jar, Sherlock odpověděl sice velmi podrobně a srozumitelně, ale špatně.

MČ samozřejmě nezaložila SVJ, ani si žádné stanovy nevycucala z prstu. Ztrácíte čas, když se zabýváte nesmyslnými úvahami.

lake

Pane Sherlocku,
soudím, že Vaše teorie je nesprávná. Směšujete dohromady vlastnictví jednotek podle ZoVB a ustanovení NOZ, která se ovšem týkají pouze právního stavu podle NOZ. To nejde dohromady. Stavíte Váš názor na této právní normě:

Nesprávně se domníváte, že v domě existuje nějaký „zakladatel společenství vlastníků“ podle NOZ. Není tomu tak. Nikdo takový v domě pana Jar není. Ani nemůže být, protože žádné SVJ v domě nebylo dosud založeno. Proto neexistují jeho zakladatelé a § 1202 odst. 1 NOZ se neuplatní.

Ze stejného důvodu je nemožné použít na dům pana Jar ustanovení § 1203 NOZ. Pouze zakladatel SVJ s většinou hlasů se stává automaticky správcem a případně později ztratí většinu hlasů. Tedy ani § 1203 NOZ nelze uplatnit.
--------------------------------------------------------------------------------------

Lze se domnívat, že KÚ zapisuje vlastnictví jednotek v domě bez blokace prostě proto, že žádosti byly podány v roce 2013 a zápis těchto jednotek(1994) se řídí pouze příslušnými ustanoveními ZoVB.

lake

Pane lake,

ano, Váš názor, že KU zapisuje vlastnictví jednotek bez blokace, protože byly žádosti podány v r. 2013, postup KU věrohodně vysvětluje.

Ale jak to bude s dalšími žádostmi podanými v r. 2014? Měl by katastr při zápisu dalších jednotek do vlastnictví postupovat podle NOZ a požadovat založení a vznik SVJ podle „bytového spoluvlastnictví“ z důvodu naplnění podmínky alespoň pět jednotek a tři různí vlastníci?

Sherlock

Nebo takový postup nebude podle Vašeho názoru možný, protože budou převáděny jednotky vymezené podle ZoVB? A jaký by byl správný další postup v takovém případě?

Pane Sherlocku,
NOZ je v části o bytovém spoluvlastnictví paskvil, který nepokrývá všechny myslitelné případy. Soudím, že názor ČÚZK je poněkud neohrabaně vyjádřen v článku 3 odst. 1.1.2 Pokynů ČÚZK č. 44, který jste onehdy citoval v jiné diskusi: http://www.portalsvj.cz/…d-podle-lake#….

• Jednotky, o jejichž zápis bylo žádáno do 31.12.2013, jsou nadále převáděny bez omezení, neboť se postupuje podle dosavadních předpisů – a ty neobsahovaly žádné blokování zápisů.
• KÚ zapíše v roce 2014 vždy první převedenou jednotku – rozumí se prvni nabytá převodem za účinnosti NOZ dne 1. ledna 2014 či později.
• Zápis druhé převedené jednotky v r. 2014 bude již zablokován, neboť jsou splněny všechny podmínky: alespoň 3 vlastníci, alespoň 5 jednotek, existuje první převedená jednotka v době účinnosti NOZ.

Jak jsem už upozornil, text Pokynů je zmatečný, když zmiňuje „pátého různého vlastníka jednotky“. Jak vidíme z případu tazatele, nejde vůbec o pátého vlastníka v pořadí. Pan ředitel ČÚZK sice umí počítat do pěti, ale není mu to k ničemu platné.

lake

Děkuji oběma pánům za názor,

teoreticky mohli 3 různí vlastníci s MČ založit SVJ, odsouhlasit stanovy, zvolit výbor , nechat zapsat do rejstříku atd, ale to by nestihli, jsou nějaké lhůty, atd. No, asi platí, že KÚ zapisuje žádosti o vklad podané 2013, něco v tom duchu úřednice dnes vyslovila, ale dodala, že ty podané v 2014 již nezapíšou a budou čekat na vznik SVJ… To by znamenalo že MČ a cca 10 nových vlastníků bude muset toto zrealizovat, dám vědět, jak se věc vyvíjí. U vkladů 2014 pozastavují na 20 dnů zapisování – oznamují převodci.

Vracím se k tématu:

nyní mám k dispozici doklad vydaný KÚ o datu doručení třetímu různému vlastníkovi – 7.2.2014.

Paní referentka pravila, že na doklad má referát napsat a tedy napsal větu tohoto znění: „Podle §1200 odst. 1 zákona číslo 89/2012Sb, občanský zákoník (NOZ) společenství vlastníků se založí schválením stanov a vzniká v souladu § 1204NOZ dnem zápisu do veřejného rejstříku (obchodní rejstřík).“ Původní vlastník MČ tvrdí dalším čekatelům na zápis do katastru, že KÚ bude dále převody zapisovat. Co radíte? Zaslat dotaz na KÚ a definovat jej přesně, tedy zda budou či nebudou přepisovat a proč?

Dobrý den, jak vaše privatiazce postupuje? Bude to u nás podobně.

Co když katastr zapisuje i vklady podané v r. 2014 s odvoláním na § 3063 NOZ: „Nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů.“

Konkrétně 3 jednotky převedeny v 2013, 4 v 2014, u dalších 2 podanývh v 2014 ještě probíhá řízení. SVJ nezaloženo ani podle Zovb ani zatím podle NOZ.