Novela § 1186
Jak zní v současnosti § 1186
(1) Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné
za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti
převodu vypořádat.
(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli
potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se
správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že
takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí
převodce osobě odpovědné za správu domu.
Jak bude nově znít § 1186
(1) Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné
za správu domu a pozemku povinnost vypořádat příspěvky na správu domu a
pozemku a zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu
poskytovaná osobou odpovědnou za správu domu a pozemku.
(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli
potvrzením osoby odpovědné za správu domu a pozemku, jaké dluhy
související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky,
popřípadě že takové dluhy nejsou.
(3) Při převodu vlastnického práva k jednotce přechází s jednotkou na
nabyvatele pohledávky a dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu
domu a pozemku, ledaže je nabyvatel jednající v dobré víře nemohl
z potvrzení doloženého převodcem zjistit nebo osoba odpovědná za správu
domu a pozemku potvrzení bez zbytečného odkladu nevydala, ač o něj byla
převodcem požádána, a nabyvatel jednal v dobré víře. Za dluhy, které na
nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu
domu a pozemku.
Co říká důvodová zpráva:
Stávající platné znění přináší zásadní výkladové problémy
vedoucí k právní nejistotě, zda dluhy na příspěvcích na správu domu a
pozemku přecházejí s převodem jednotky a jaký vliv na tento přechod má
potvrzení osoby odpovědné za správu domu. Osoba odpovědná za správu domu
tak nemá jistotu, kdo je dlužníkem – zda převodce, nebo nabyvatel, což
komplikuje vymáhání pohledávek. V případě nesprávně podané žaloby
může dojít k promlčení pohledávek nebo ke vzniku povinnosti nahradit
nesprávně žalované straně náklady řízení.
Navrhuje se proto jednoznačně stanovit, že na nabyvatele přecházejí dluhy
a pohledávky převodce vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku ze
zákona. Potvrzení osoby odpovědné za správu domu a pozemku se však
zachovává.
Z obecného pravidla, že pohledávky a dluhy přechází ex lege, se navrhuje
formulovat 2 výjimky.
První výjimku představují situace, kdy nabyvateli bude předáno, tj.
doloženo převodcem, potvrzení osoby odpovědné za správu domu a pozemku, ze
kterého vyplývá, že převodce dluhy nemá (nebo má v určité výši),
avšak ve skutečnosti tomu je jinak (převodce dluhy má, nebo je má vyšší,
než je uvedeno v potvrzení). Bude-li nabyvatel jednat v dobré víře
v takové potvrzení, dluhy, které nebudou uvedeny v potvrzení, na něj
nepřejdou (tj. nepřejdou na něj buď vůbec, nebo přejdou v nižším
rozsahu, který bude uveden v potvrzení). Potvrzení však není právním
titulem pro přechod dluhů. Zjistí-li nabyvatel z jiných okolností
(například z informací od převodce), že kromě dluhů uvedených
v potvrzení má převodce ještě další dluhy, přejdou na něj i tyto
dluhy, jelikož nebude v dobré víře.
Druhá výjimka se uplatní tehdy, pokud osoba odpovědná za správu domu a
pozemku žádné potvrzení převodci nevydá, ač o to byla převodcem
požádána. Tímto se motivuje osoba odpovědná za správu domu a pozemku
potvrzení vydat. Ne ve všech takových případech však dluhy na nabyvatele
nepřejdou. Nabyvatel musí být i zde v dobré víře. Pokud by tedy
nabyvatel o existenci dluhů věděl, přešly by na něj, přestože nebylo
vydáno žádné potvrzení.
Na druhou stranu dluhy na nabyvatele přejdou v situaci, kdy osoba odpovědná
za správu domu a pozemku vydá převodci potvrzení, ale převodce je nepředá
nabyvateli (je třeba chránit i osobu odpovědnou za správu domu a pozemku).
Nabyvatel se však bude moci vůči převodci dovolávat náhrady škody
z titulu, že převodce potvrzení nabyvateli nepředal. Dluhy na nabyvatele
přejdou i tehdy, pokud převodce o vydání potvrzení nepožádá.
Dále se staví najisto, že na nabyvatele přechází nejen dluhy, ale
i pohledávky. A konečně se vyjasňuje, že předmětem přechodu jsou
i pohledávky a dluhy týkající se plnění spojených nebo souvisejících
s užíváním bytu (tzn. přechází veškeré dluhy vůči osobě odpovědné
za správu domu a pozemku – povaha dluhů je samozřejmě omezena právní
osobností osoby odpovědné za správu domu a pozemku).
Jak píše paní Klainová http://www.portalsvj.cz/…-hnuti-na-ko#… přecházet na nabyvatele budou i přeplatky ze služeb. Tento nesmysl se v novele prokazatelně objevil na základě lobbingu SČMBD, protože SBD dlouhodobě usilují o zrušení vlastnického bydlení a jeho splynutí s bydlením družstevním (proto také právníci SBD vymysleli termín „bytové korporace“ aby podprahovou manipulací ovlivňovali ostatní odbornou veřejnost). JUDr. Kabelková a právníci SČMBD převod záloh na služby na nabyvatele začlenili do svých vzorových stanov SVJ, která jsou uplatněna na 1,3 miliónů vlastníků jednotek v ČR. Nicméně „panovala nejistota“ (všimněte si formulací z důvodové zprávy), jestli by stanovy SČMBD nenarazily na zákon č. 67/2013 Sb. a tak si družstva zatím moc aktivně nedovolují převodce okrádat o jejich přeplatky. Schválená novela NOZ však umožní utrhnout se družstvům ze řetězu. §1186 bude dokonce kogentní, to jest zákon SVJ zakáže vracet přeplatky převodci.
Zákon č. 67/2013 Sb. zůstane nenovelizován v účinnosti. Představte si následující situaci, která není neobvyklá, dokonce bych ze své zkušenosti řekl poměrně častá:
Byt je na prodej, protože se majitel bytu za prací odstěhoval do jiného města, a tak ho třeba poslední dva roky pronajímá. V říjnu byt prodá a v rámci prodeje se odstěhuje nájemník, protože nabyvatel kupuje byt pro sebe. Podle duchu novely §1186 obdrží vyúčtování výhradně nabyvatel a to za celý kalendářní rok a on také obdrží přeplatek, popř. bude povinen zaplatit nedoplatek.
Nicméně převodce coby pronajímatel bude stále povinen v souladu se zákonem 67/2013 Sb. vyhotovit bývalému nájemníkovi vyúčtování, doručit do 30.4. následujícího roku a vyplatit mu přeplatek.
Protože ale vyúčtování od SVJ neobdrží, neobdrží ani přeplatek, provede vyúčtování snad jen na základě součinnosti a vstřícnosti nabyvatele, který mu vyúčtování ochotně naskenuje. (Haha!)
A teď si představte, že nájemník měl nedoplatek, který podle zákona č. 67/2013 Sb. bude nadále povinen doplatit pronajímateli, kterým byl převodce (protože novela §1186 nic neříká o přechodu zaniklého nájemního práva, které by normálně přešlo na nabyvatele, ale jakmile je nájemní smlouva zrušena, nemá co přejít). Jenže nabyvatel bude také povinen zaplatit (cizí) nedoplatek svému SVJ. Vítězně z toho vyjde převodce, který zinkasuje nedoplatek a záleží na jeho slušnosti, zda ho přepošle nabyvateli. A opačně: nájemník měl přeplatek, avšak přeplatek zinkasuje nabyvatel a bude záležet na jeho slušnosti, zda ho přepošle převodci a by ten mohl vyplatit svému nájemníkovi.
Ať žije spravedlnost, jednoduché zákony a snižování administrativní zátěže!
Když vyjdu ze slov samotnýho autora NOZ jak se poznaj kogentní ustanovení (hlavně článek VII):
http://www.bulletin-advokacie.cz/…kem-zakoniku
tak tam nemůžu ty požadovaný znaky kogentnosti najít. Vy je tam vidíte? Nebo jak jinak tý kogentnosti docílí?
Navíc máme rozsudek NS:
„… při pochybnostech, zda je občanskoprávní norma kogentního nebo dispozitivního charakteru, je třeba dát v souladu se zásadami, kterými jsou občanské právo a občanský zákoník ovládány (srov. zejména princip obecné svobody – autonomie jednání zakotvený v článku 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod), přednost závěru, že norma má dispozitivní charakter.“
Znovu se vracím k § 1186. Po zběžném pročtení návrhu jeho změny a hlavně DZ k ní, jsem před časem upozorňovala ty, kdo platí dobrovolně vyšší zálohy na služby, aby zaregistrovali změnu, protože mají přecházet i pohledávky ze služeb viz http://www.portalsvj.cz/…24307/142880
Přechod pohledávek ze služeb jsem si nevymyslela, ale přečetla v DZ k odst. 3:
„A konečně se vyjasňuje, že předmětem přechodu jsou i pohledávky a dluhy týkající se plnění spojených nebo souvisejících s užíváním bytu** (tzn. přechází veškeré dluhy vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku – povaha dluhů je samozřejmě omezena právní osobností osoby odpovědné za správu domu a pozemku).“
Jiné pohledávky vlastníků za SVJ ze služeb než z přeplatků mne nenapadly. Uměla jsem si představit např. pohledávky vlastníků z dosud nevyplaceného nájemného společných částí, protože tam je výše známa a převodce a nabyvatel se mohou domluvit na finančním vypořádání.
Dnes jsem se znovu vrátila k § 1186, protože se čas připomínek blíží. Nové ustanovení vnímám trochu jinak, než autoři DZ. Jestli správně – nevím.
Navrhované znění § 1186:
(1) Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu a pozemku povinnost vypořádat příspěvky na správu domu a pozemku a zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu poskytovaná osobou odpovědnou za správu domu a pozemku.
Tady nejde o žádnou novinku. Vypořádání záloh na služby bylo uvedeno nově pro pořádek. Nevyčerpané zálohy na služby se při převodech jednotky nevypořádávaly nikdy. Nebyly k tomu ani podklady.
(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou.
Že by měly být v potvrzení i dluhy na zálohách na služby, už v zákoně není. Pro pořádek to mohlo být doplněno i ve druhém odstavci.
(3) Při převodu vlastnického práva k jednotce přechází s jednotkou na nabyvatele pohledávky a dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku, ledaže je nabyvatel jednající v dobré víře nemohl z potvrzení doloženého převodcem zjistit nebo osoba odpovědná za správu domu a pozemku potvrzení bez zbytečného odkladu nevydala, ač o něj byla převodcem požádána, a nabyvatel jednal v dobré víře. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu a pozemku.
Pohledávky a závazky z vyúčtování služeb nemohou být součástí potvrzení,protože v době prodeje jednotek nejsou známy. To znamená, že přeplatky a nedoplatky by se nadále měly vypořádávat s původními vlastníky jednotek.
Do připomínek:
Opakuji, co jsem už napsala dříve:
V potvrzení jsou uváděny dluhy a pohledávky. O závazcích ani slovo. Proto by tam mělo být výslovně uvedeno, jestli na nabyvatele přechází i podíl převodce na závazcích z nesplaceného úvěru SVJ, který je vyčíslitelný ke dni převodu jednotky. Je výše může být promítnuta do prodejní ceny jednotky.
Správu domu a pozemku a poskytování služeb zajišťuje SVJ.
Tato správa a dodávky služeb mají průběžné trvání a
následek, že:
- dodávky plnění má průběžné trvání
- a vytváří průběžnou tvorbu SN z čehož vzniká
- potřeba realizace průběžného financování.
Za financování odpovědný vlastník a též průběžně zálohami a příspěvky účastníkem koloběhu hospodaření. Průběžné procesy se vypořádají pravidelných lhůtách zálohování a zúčtování. Existují tři protínající se časové cykly a to:
- fakturační lhůta dodavatele – zúčtují se zálohy a lhůtové zúčtovací faktury
- zúčtovací období vyúčtování – vyhodnotí se finanční vklady vlastníků a finanční nároky za SN
- účetní období – roční cyklus hospodaření.
Časové cykly jsou různé a vlastník k časovému okamžiku změny, ukončením členství přestane být dalším aktérem hospodářského procesu. Pro neukončenost cyklů nelze určit vypořádací nárok převodce. Hospodářskou funkci po změně převezme nabyvatel a to zajistí ekonomickou kontinuitu SVJ. To vede k potřebě (ale ne nutné) převodu dluhů z převodce na nabyvatele. Ekonomický zájem na převodech má tedy SVJ. Důvodem potřebnosti je fyzická nedostupnost osoby převodce po změně. Ekonomický zájem o převodu dluhu by měli mít všichni vlastníci, neboť po promlčení dluhu na likvidaci by podílel každý člen. Lhůtový charakter má i realizace a financování investice ve velkém finančním objemu. Má dvě varianty:
- financování spořením (tvorba fin. zdroje pak realizace)
- financování úvěrem (realizace pak financování lhůtové)
Vypořádání by měl řešit úpravou ceny převodce s nabyvatelem bez účasti SVJ (nejsou-li dluhy ze splátek spoření a nákladů úvěru. Dále by se mělo vyřešit názvy neekvivalentních pojmů dluh, pohledávka a závazek. Pohledávka po lhůtě promlčení nemá dluh neboť plnění je nevymahatelné ale pohledávka nadále existuje a dlužník může dobrovolně vyrovnat. To je moje laická představa o rozdílném významu dluhu a pohledávky. Podle mne účetní definice dluhu by mohla být: nevyrovnaná pohledávka po splatnosti, vymahatelná (ještě nepromlčená) kde dlužníkem je převodce nebo SVJ (to považuji za zbytečné, lze řešit dohodou). Určitě nemá smysl převést pohledávky vyrovnané nebo nevymahatelné.
Já jsem z nové formulace § 1186 nešťastný, v zákoně bude: „Při převodu přechází na nabyvatele pohledávky převodce vůči SVJ“.
Tzn. má-li vlastník pohledávku vůči SVJ, nejen nevyúčtované zálohy (budoucí přeplatek), ale též pohledávky z titulu pokuty dle zákona č. 67/2013 Sb., z titulu náhrady škody (např. po vytopení bytu po havárii ve společné části, po požáru vzniklého ze společné části, z uplatnění vady jednotky apod.), z titulu bezdůvodného obohacení (např. SVJ neoprávněně vybíralo část příspěvků na správu), tak tyto pohledávky přecházejí na nabyvatele a převodce ostrouhá.
Zákony jsou čím dál tím pitomější, nesmíte je brát doslovně. Problém může vzniknout, když správcem domu je nějaké BD a takový nesmysl bude skutečně uplatňovat prakticky. To pak nevím co s tím. U nás to naštěstí nehrozí. U nás na nabyvatele přechází závazky a není důvod na tom nic měnit. Vždyť navrhovatelé znění ani snad nevědí, co tam navrhují za blbost.
Že navrhovatelé nevědí, co za blbost navrhují, je velmi pravděpodobné. Uvědomte si však, že pokud vám bude převodce dlužit a vy ho zažalujete, soud žalobu zamítne, protože dlužníkem je nabyvatel, nikoli převodce. A vy ještě zaplatíte dlužícímu převodci odměnu jeho advokáta, protože ačkoli vám opravdu dluží, zákon říká, že vám nedluží.
Člověče neblouzněte a nedělejte z toho kovbojku. Převodce nám bude dlužit 50000 Kč, protože měl v nepořádku splachovač, kašlal na to, tekla mu voda a my budeme žalovat nabyvatele bytu, že nám dluží 50 tisíc, aby to uhradil. Tak tomu já říkám totální zblbnutí. Svět se v prd.l obrací. To se bude žít všem dlužníkům. Uhradí to za ně chudák blbec, co s tím nemá vůbec nic společného. To je jako s těmi politiky. Za nic nenesou žádnou odpovědnost, rozhazují peníze, rabují státní kasu a obyčený lid to platí.
Takže jinak – jsem vlastník jednotky a mám pohledávku vůči SVJ (z jakéhokoli titulu).
SVJ nechce zaplatit, podám žalobu o zaplacení. Od podání žaloby uběhly už dva roky, u soudu se konala třeba už dvě jednání a nebo žádné, nebo jsem u provinstančního soudu už uspěl, ale SVJ se odvolalo a žaloba teď leží na kraji…
Prodám byt.
Soud moji žalobu zamítne, protože před vyhlášením rozsudku nebudu majitelem pohledávky – majitelem pohledávky bude převodce, ale on třeba nebude mít zájem, peníze či chuť vstoupit procesně do řízení místo mě. Poslední dobou se ale už ničemu nedivím, nevylučuji, že vláda chystá přísně tajnou novelu O.S.Ř., která převodce do řízení překlopí automaticky i proti jeho vůli. Na ústavu u nás přece kašleme.
A nebo si zašaškujeme a s převodcem podepíšeme smlouvu o postoupení pohledávky, protože ze zákona pohledávka (proti vůli nás obou) přejde na převodce, on jí ale nechce, tak jí smluvně převede zpět na nabyvatele.
Já budu nucen SVJ pouze vyrozumět a prokázat, že na mě přešla původně moje pohledávka, která sice chvíli nebyla moje, ale teď už zase moje je. A informovat soud, že jsem stále účastníkem řízení já a ne převodce.
Aleluja.
Tak vážení přátelé, u nás se přeplatky za služby převodci (prodejci bytu) vyplácely, vyplácejí a vyplácet budou. Nabyvatel dostane pouze svůj přeplatek,t.j. přeplatek of právního účinku nabytí vlastnictví,pokud nějaký přeplatek bude mít. Žádný cizí přeplatek nabyvatel nedostane.
A co když v rámci nahlížecího práva zjistí, že převodci jste vyúčtovali přeplatek 21500 Kč (protože přes půl roku už v bytě nebydlel) a protože § 1186 bude kogentní, tak si nabyvatel oprávněně započte částku 21500 Kč proti svým platebním povinnostem a vy to fakticky zaplatíte dvakrát (jednou vyplatíte přeplatek převodci, podruhé budete muset odepsat dluh nabyvatele, jelikož jeho zápočet bude po právu – resp. je pravděpodobné, že bude honit výbor po schůzích a požadovat po výboru náhradu škody, kterou způsobíte SVJ a tedy i ostatním vlastníkům).
Bohužel protesty nepomohou. O přechodu záloh na služby hovoří SČMBD minimáůně od rok 2013 (co jsem zaregistroval diskuse) a považují to za jasnou věc. Nikomu z nác se tedy nepodaří přesvědčit ani MMR, ani vládu, ani parlament, aby současný návrh znění § 1186 přeformulovali. Posílal jsem několik e-mailů Tejcovi, když se před rokem připravovala první novela § 1186 (kterou díky volbám poslanci shodili ze stolu) a od Tejce nepřišlo ani potvrzení o přečtení…
Je třeba založit spolek na ochranu vlastnických práv, který by se mohl stát partnerem pro MMR, když si do pracovních skupin o bytovém spoluvlastnictví zvou Sdružení nájemníků ČR, kteří mimochodem žádné nájemníky ani nesdružují, protože jde o osobní projekt pana Taraby financovaného z dotací EU, tak proč by si nezvali spolek vlastníků?
TN, musíte, musíme jenom umřít, nic jiného. Když nabyvatel bude vlastníkem bytu od 1.12. příslušného roku, tak mu zcela jistě vyplatíte přeplatek od 1.1. příslušného roku. Tak to vám gratuluji. Ať se nabyvatel soudí, že chce přeplatek převodce ve výši 21500 Kč. Říká vám něco právní účinek nabytí vlastnictví? A uvedu ještě příklad. Zakládám živnost od 1.8. Stát prohlásí, že musím platit všechny ty poplatky od 1.1. příslušného roku? No asi ne, že. Můžeme navzájem nesouhlasit, můžeme se přít, můžeme si vyhrožovat, ale u nás přeplatek převodci vyplácet budeme. Vy si to dělejte jak chcete, nemůžete ovšem chtít, abychom to dělali podle vás. Co hovoří SČMBD je mi víte u čeho. Naštěstí s žádným SČMBD, ani SBD, ani podobným správcovským diktátorem nemáme nic společného. Tak nás nechte žít a bydlet.
Poslední komentáře