Nevypořádání příspěvků do fondu oprav

„pokud platíte zálohy na modernizace a rekonstrukce k rukám SVJ, činíte to zcela dobrovolně a z Vašeho vlastního rozhodnutí“

I já tak zřejmě z neznalosti činím – tedy platím zálohy PŘEDEPSANÉ. A dá se to nějak napravit? Záloha dle §15/2 ZoVB byla u nás stanovena tak, aby pokryla i účel modernizace (zateplení fasád) a SVJ požaduje právě tuto částku na základě usnesení. Na výzvy k doložení účelu stanoveném v §15/1 ZoVB nevede komunikace ani se SVJ ani se správcem k ničemu.

Vyúčtování záloh na správu máme tím stylem že na jednoročně pořádaným Shromáždění (za rok 2012 jsme jej ještě neměli (tam nám SVJ předkládá zprávu o hospodaření – nikoli vyúčtování DZ, to jsem ještě neviděl nikdy), a odhadovaný termín je listopad 2013) se přečte seznam asi 15 položek a tím je to pro SVJ i správce vyřízeno. Reklamaci jsem podal. nevedla k ničemu. Co se má udělat – přestat platit zálohy dle §15/2 nebo přestat platit souhrnně předepsanou částku (zahrnující jak zálohy dle §15/2 tak zálohy na služby) úplně ??

„Nemůžete tedy takovou zálohu požadovat nazpět vůbec, protože jejím zaplacením jste vyjádřil souhlas“

Tím říkáte že část kterou převedu na SVJ je automaticky prostředkem SVJ a pokud třeba zašlu „více“, že mi tato část peněz nepatří ??
(resp. dejme tomu že pojedu na rok do ciziny a zaplatím za celý rok. Protože jsem ale zálohu (DZ) neuhradil v požadované výši na předpisu SVJ kde je stanovena měsíční částkou, je její „převis“ tím souhlasem s jejím budoucím využitím jak uvádíte ???)

„…Chcete-li se domoci vrácení zálohy, musel byste Vy…“

A co takhle zápočet použít nelze? Je možný? Pokud zaplatím „více“ (přitom předpokládám, že pokud mi SVJ neprokáže vyúčtováním použití záloh pak „více“ znamená „veškeré nezúčtované platby“, které jsem na účet SVJ zaslal) tak se domnívám že by snad nemusela být moje pozice „aktivní“ jak uvádíte panu „dolomitovi“ ale pouze „pasivní“ s důkazním břemenem na straně SVJ. Já přestanu platit a SVJ ať u soudu prokáže že jí skutečně dlužím a to i ty částky které „…zcela dobrovolně a z vlastního rozhodnutí…“ platím. Ano nebo ne?

Nesmírně by mě zajímala, jak se dá vyjádřit nesouhlas s přijetím dané platby. Platím do fondu a nevím na co. Dá se to právně řešit?

Magister nemá pravdu. Nejde o žádné „svěření peněz“, to je školácká chyba. Přijatá záloha je majetkem SVJ – právnické osoby. Magister si to plete se svěřením do úschovy podle § 747 a následujících Občanského zákoníku.

Dlouhodobou zálohu nelze požadovat nazpět kdykoliv se plátci zlíbí. To by byl chaos a bezpráví, nikoliv právní stav.

lake

Dám příklad pro porozumění. Takže předpokládejme, že bude řádně odsouhlaseno a zdůvodněno (Reserve study) vybírání záloh na správu (krátkodobé) a dlouhodobých záloh. V jednom roce se koupí nářadí na údržbu a opraví se schody, vše za 8000Kč. To bude kryto ze záloh na správu. Po roce dostanu vyúčtování s tím, že pokud jsem zaplatil na zálohách více, mám nárok na vrácení, nebo převod do dalšího roku či započtení.

Z dlouhodobých záloh se tento rok neplatilo nic, proto se automaticky převedou do dalšího roku. Dle plánu se v tomto roce uskuteční schválená rekonstrukce střechy za 150000Kč. Po této rekonstrukci dostanu vyúčtování dlouhodobých záloh.

Je to tak? Chápu vyúčtování záloh a oddělení krátkodobých a dlouhodobých správně?

Pane Magistere,

Krátkodobá záloha je v účetnictví taková, jejíž doba použití je kratší než jeden rok. Bude tedy vypořádána každoročně automaticky. Je-li ve stanovách nějaký nesmysl ohledně nevypořádání záloh, jde o ustanovení rozporné s právem. Obraťte se na soud.

Dlouhodobá záloha má dobu použití delší než jeden rok. Jakmile ji začnete platit, musíte si počkat na vypořádání, které nastane:

• po použití zálohy na účel, ke kterému byla vybírána (což bude po více letech), nebo
• jestliže odpadl důvod, k němuž byla záloha vybírána; taková záloha je pak „plněním z právního důvodu, který odpadl“ (§ 451 ObčZ, § 2991 NOZ) a jedná se o bezdůvodné obohacení SVJ.

Oba druhy záloh od sebe rozeznáte snadno: není přece problém to rozpoznat z doby použití. U každé zálohy, která má být hrazena vlastníky, musí být stanoveny:

• určitý a srozumitelný důvod platby,
• předpokládaná doba použití zálohy,
• celková částka zálohy v Kč,
• způsob úhrady této částky (např. jednorázově do dne DD.MM.RRRR, nebo postupně v XX splátkách o výši xxx Kč hrazených měsíčně)

Jestliže z usnesení shromáždění (nebo z dokumentu, který byl podkladem pro schválení, nebo ze stanov) nejsou patrné všechny tyto údaje, pak jediná možnost přehlasovaného vlastníka je obrátit se na soud. Řádně přijaté usnesení shromáždění je možné napadnout jedině tímto způsobem (a v zákonem dané lhůtě).

lake

Proč neuhradíte opravu schodů z dlouhodobých záloh na opravy a údržbu? To mi připadá logičtější. Osobně bych z krátkodobých záloh na správu hradil jen náklady na činnost společenství, např. odměny správci a výboru, náklady na účetnictví a daňové přiznání, poštovné, bankovní poplatky, apod. Tyto náklady se opakují každoročně a jsou snadno předvídatelné. Vyúčtování jednou ročně, přeplatek se vrací.

Revize, údržbu a opravy bych hradil z DZOÚ na základě plánu (RS). Vyúčtování jednou ročně (nutné pro daňové přiznání v případě pronájmu jednotky). Přeplatek být z principu nemůže. Při pravidelné kontrole/aktu­alizaci plánu může být zjištěn přebytek nebo deficit složených dlouhodobých záloh. To lze vyřešit úpravou výše zálohy. Vracení přebytku dlouhodobých záloh vlastníkům jednotek je problematické (bezdůvodné obohacení na úkor bývalého vlastníka pokud jednotka změnila vlastníka).

Zase pletete opravy a rekonstrukce. Na rekonstrukce nemůžete vybírat dlouhodobé zálohy (podle lakeho, jiní na to mají odlišný názor). Zálohy na rekonstrukci střechy vyberete a vyúčtujete zvlášť. Náklady na rekonstrukci střechy pak vlastník odepisuje postupně (30 let), pokud pronajímá.

Rozumím,bude-li to oprava. Ale u rekonstrukce? I pokud se shodneme, že naše SVJ bude za pět let potřebovat novou střechu, a na shromáždění všichni vlastníci odhlasují, že souhlasí s tím, aby se na rekonstrukci našetřilo formou dlouhodobých záloh (je tedy znám termín, účel, výše platby…), pak je takové jednání špatné či protiprávní? Pokud financování budeme řešit úvěrem, bude to mnohem dražší, nebo ne?

Patrně nerozlišujete dobře pojmy oprava × rekonstrukce.

Oprava střechy není rekonstrukcí ani když použijete jiný materiál (krytinu) a vše kompletně vyměníte.

Za rekonstrukci střechy bych považoval náhradu střechy ploché za sedlovou. Tím se zvýší výška budovy, vznikne nový prostor (půda). Jedná se o technické zhodnocení (nad 40.000 Kč), jeho náklady odepisujete. Minule jsem pravděpodobně mylně napsal, že se TZ odepisuje zpravidla 30 let. Těch 30 let platí pro pořizovací cenu nemovitosti (tu také můžete uplatnit jako výdaj, pokud pronajímáte).

Rekonstrukce střechy je tedy zcela odlišný případ od opravy střechy, a to ve všech myslitelných směrech.

Děkuji panu X za upozornění na zásadní rozdíl mezi opravou a technickým zhodnocením stavby (kam patří i rekonstrukce či modernizace). Podrobně jsem o tomto zásadním rozdílu v pojmech psal zde: http://www.portalsvj.cz/…-neni-oprava.

lake

Pane lake,

pan X píše nesmysly. Jak může SVJ odepisovat rekonstrukci, která se vztahuje na majetek, který SVJ nepatří.

Termín „technické zhodnocení“ je definován zákonem o daních z příjmů, který určuje způsob odepisování technického zhodnocení do daňově uznatelných nákladů fyzických a právnických osob. Odepisování nákladů rekonstrukce do daňových nákladů se SVJ vůbec netýká, protože není zpravidla vlastníkem rekonstruovaného majetku.

Pane Rosťo, nemyslím, že pan X píše nesmysly. Pan X se ani slovem nezmínil o tom, že by SVJ snad odepisovalo cizí majetek. Oslovil diskutujícího Magistra jako spoluvlastníka společných částí domu. Magistr samozřejmě bude odepisovat náklad na technické zhodnocení svého majetku (výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýšily u jednotlivého majetku v úhrnu ve zdaňovacím období částku 40 000 Kč.), pokud jako daňový subjekt má jednotku vedenu jako součást majetku, o kterém vede účetnictví.

lake

Kolik máte jednotek ve Vašich SVJ? Když tak čtu tu diskusi tak si nedovedu představit, kdo by to u opravdu velkých SVJ takto dělal (a kdo by pak ty náklady za tohle chtěl platit). To je přeci neskutečná administrativa.

Pointa mého dotazu – jinak také cíl mého dotazu je následující:

1. zjistit, zda ve stanovách našeho SVJ není nějaký nesmysl, respektive něco co by bylo v rozporu s mým přesvědčením (tedy platit na něco zcela neurčitého a dávat tak SVJ volně k dispozici prostředky, které budou volně k ruce výboru na účtu SVJ)

a

2, jakým způsobem se tomuto bránit, pokud 1. nastane (-la)

Pro jistotu zde i pro pana Lakeho uvádím, že v okamžiku, kdy jsem si pořídil do vlastnictví byt a stal se tedy členem SVJ mne opravdu nenapadlo podrobně studovat a ještě ověřovat ve vazbě na platné právní normy stanovy SVJ, jehož jsem se stal členem. Možná jsem za blba, za což teď pykám, ale myslím si, že stanovy v našem SVJ nikdo neřeší (ve smyslu je mu tam jedno co v nich je).

Mám za to, že vyúčtování záloh na správu potřebujete, pokud svou jednotku pronajímáte. Od příjmu z pronájmu můžete odečíst vynaložené náklady. Ty můžete uplatnit buď paušálně ve výši 30% příjmu nebo skutečně vynaložené náklady, tj. náklady na správu, pojistné, daň z nemovitosti, atd. Vynaložené náklady musejí být doložitelné. Pronajímáte-li více nemovitostí (týká se i pronájmu společných částí domu), oba způsoby nelze míchat!

Zajímalo by mě, jak by se FÚ tvářil na vyúčtování, které dostávám od našeho SVJ. Téměř všechno (služby, odměny, pojistné, apod.) je tam zmatlané do jedné tabulky. Opravy ale vyúčtovány nejsou. Pod tabulkou je napsáno „Zůstatek ve fondu oprav k 31.12. je xxx,xx Kč“. Svůj podíl si samozřejmě mohu vypočítat, ale jaké mám uplatnit náklady? Miki raď :)

Je tu ještě jedna zvláštnost, která podporuje lakeho tvrzení o rekonstrukcích a modernizacích. Náklady na ně nelze uplatnit v jednom roce, ale takzvaně „odepisovat“ po delší období (zpravidla 30 let).

V každém případě od SVJ potřebujete následující oddělená vyúčtování záloh:

1. vyúčtování služeb pro nájemce, má na ně nárok, přeplatek mu vracíte
2. vyúčtování nákladů na správu domu a výši zaplaceného pojistného pro vyplnění daňového přiznání
3. vyúčtování nákladů na rekonstrukci a modernizaci, tyto náklady postupně „odepisujete“

Pokud v Mikiho domě o 100 bytech dosud nikdo nic takového nepožadoval, pak je to z následujích možných důvodů:

1. nikdo byt nepronajímá,
2. pronajímá, ale v přiznání uplatňuje náklady procentem,
3. pronajímá, ale příjmy nepřiznává

Myslím, že c bude správně.

X napsal:

„Je tu ještě jedna zvláštnost, která podporuje lakeho tvrzení o rekonstrukcích a modernizacích. Náklady na ně nelze uplatnit v jednom roce, ale takzvaně „odepisovat“ po delší období (zpravidla 30 let)“

Podle NOZ budou rekonstrukce i modernizace zahrnuty do nákladů na správu. Jsem zvědavý, zda budou SVJ počítat extra náklady na správu na technická zhodnocení nad 40 tis. Kč, protože je o to požádá některý vlastník pronajímatel.

K těm důvodům, proč nikdo nepožadoval vyúčtování nákladů na rekonstrukce a modernizace, Vám tam chybí ještě další možnost:

Pronajímatel není povinnen podat daňové přiznání, protože příjem z pronájmu tj. jiný příjem podle §§ 7 až 10 (tj. z podnikání, pronájmu apod.) není vyšší než 6 tis. Kč.

další možnost vykazování nákladů při pronájmu je BEZ vedení účetnictví = vedení daňové evidence tj. v nákladech je vše, co jsem vydal (nevykazuji závazky ani pohledávky)

Na tom je vidět, jak je současná právní úprava SVJ nedomyšlená a pro vlastníky (FyzO i PO), pronajímající jednotku bytovou či nebytovou, nevýhodná. Léta platí DZO a náklad žádný. Pak najednou v jednom roce náklad převyšující příjmy. Pro vlastníka-PO by bylo výhodnější, kdyby si ve svém účetnictví mohl vytvářet z příjmů vlastní fond oprav a měl výjimku z povinnosti platit DZO. Na opravy by pak přispíval jednorázově ze svého fondu oprav. To se ale netýká pronajímajících vlastníků, kteří nevedou účetnictví.

Dalším možným legislativním řešením by bylo, kdyby SVJ spravovalo jakýsi společný fond oprav vlastníků jednotek, který by měl všechny náležitosti fondu. Vklady do tohoto fondu by byly pro vlastníka daňově uznatelným nákladem.

Zdá se, že se v zákonech s nějakým masivním pronajímáním jednotek jejich vlastníky příliš nepočítalo. Pokud vlastník v bytě bydlí, tak se ho otázky danění netýkají. Náklady na správu domu (vč. zhodnocení) uhrazuje ze svých již zdaněných příjmů. Tomu se ovšem vymykají nebytové jednotky – ty se zpravidla pronajímají nebo užívají k výdělečné činnosti.