Nesouhlasí výměra bytu
Dobrý večer. Prosím o radu. Před lety jsem koupil byt, cca po 5.letech se zjistilo že má ve skutečnosti více metrů než je v kupní smlouvě. SVJ mi metry chce prodat za tržní cenu. Co s tím?
Dobrý den,
jestliže byly spoluvlastnické podíly jednotek v domě stanoveny dle plochy a u jedné jednotky to bylo provedeno omylem jinak (chybně), a není pochybnost o tom, že jde o nesprávnost , pak je třeba opravit Prohlášení vlastníka (= dokument který mimo jiné určuje spoluvl. podíly v katastru nemovitostí). Tím lze opravit jak číselné podíly, tak další popisné údaje v dokumentu uvedené.
Mechanizmus máte uveden níže. Z toho plyne: oprava není aktem SVJ, ale vlastníků jednotek (všech). Tedy na všem místě bych si rozmyslel , zda se změnou resp. opravou souhlasíte dle toho poskytnete potřebnou součinnost.
Ze všeho uvedeného plyne, že nějaký prodej či pronájem metrů čtverečních je samozřejmě nesmysl.
§ 1168 (Obč.Z.)
Odstranění vady prohlášení
(1) Vymezuje-li prohlášení jednotku neurčitým nebo nesprávným způsobem a neodstraní-li je původce prohlášení bez zbytečného odkladu poté, co ho na vadu upozornila osoba, která na tom má právní zájem, mohou vadu odstranit vlastníci dotčených jednotek společným prohlášením. Nedojde-li k tomu, rozhodne o odstranění vady soud na návrh osoby, která na tom má právní zájem.
(2) Určí-li prohlášení neurčitě nebo nesprávně podíl vlastníka jednotky na společných částech, nepřihlíží se k tomu.
Pane Pavel65, nefantazírujte. SVJ nic v domě nevlastní. Je to pouhý sluha. Nemůže Vám tedy nic prodat.
Vlastník si nekupuje žádné „metry“. Kupuje si jednotku jako celek. Váš předseda by si měl dát studenou sprchu na uklidnění.
Neexistuje ani žádný „fond“. Vlastníci přispívají na správu domu poměrně podle svých spoluvlastnických podílů. Nikoli podle jakýchsi „metrů čtverečních“.
Rozdíl v podlahové ploše bytu nemusí znamenat z hlediska vlastnictví vůbec nic. Původní vlastník mohl rozhodnout o spoluvlastnických podílech podle své úvahy, např. podle odhadované tržní hodnoty, s přihlédnutím k různým vlivům které ovlivní atraktivitu a tedy i prodejnost bytu.
Zákon pamatuje na tyto případy:
|
§ 1168 Odstranění vady prohlášení (1) Vymezuje-li prohlášení jednotku neurčitým nebo nesprávným způsobem a neodstraní-li je původce prohlášení bez zbytečného odkladu poté, co ho na vadu upozornila osoba, která na tom má právní zájem, mohou vadu odstranit vlastníci dotčených jednotek společným prohlášením. Nedojde-li k tomu, rozhodne o odstranění vady soud na návrh osoby, která na tom má právní zájem. (2) Určí-li prohlášení neurčitě nebo nesprávně podíl vlastníka jednotky na společných částech, nepřihlíží se k tomu. |
Z uvedeného plyne, že zneplatnit je možno jedině údaj o podílu vlastníka jednotky, a to pouze pokud prohlášení určuje tento podíl a) neurčitě, nebo b) nesprávně. První možnost můžeme vyloučit: Podíl je nepochybně určen jako zlomek, podíl dvou celých čísel, a je tedy srozumitelný, jednoznačný a určitý – v prohlášení i v katastru.
Zbývá druhá možnost: že podíl je určen nesprávně. Ovšem zákon uvádí, že spoluvlastnický podíl nemusí mít žádnou spojitost s podlahovou plochou bytu v jednotce. Co je tedy v prohlášení nesprávně? Někdo Vám snad něco takového tvrdí? V tom případě musí uvést pádné důvody pro své tvrzení. Pouhá chyba v podlahových plochách ovšem sama o sobě nezakládá nesprávnost v určení spoluvlastnického podílu.
Když uvedete nějaké podrobnosti, nebo citát z prohlášení, pak bychom mohli přemýšlet dál. Ostatně není vyloučeno, že i u jiných jednotek jsou některá čísla nesprávná. Že ani u nich něco nesouhlasí. Přeměřoval někdo všechny byty?
Justitianus
Nefantazíruji :-( Dům má 6.bytů, při prodeji se přeměřil 1–2.byty a zbytek podle smluv. Rozdílů bylo více a největší bohužel v mém případě ale na to se přišlo až po cca 5.letech při přeměřování všech jednotek (neznám už důvod ). První návrh od předsedy byl vyměnit sklep za menší ale ani to nestačilo a pak návrhy na odkoupení chybějících metrů od SVJ. Oponoval jsem že byt byl koupen od města a že pochybení bylo na straně města a to nic nepožaduje (řešil jsem to s městem ) . Už neví jak co vymyslet a poslední kapka je že mi chybějící metry pronajmou. Předseda nechal udělat nové prohlášení vlastníka ale odejmul od mé byt.jednotky sklep. To jsem odmítl podepsat.
Děkui Vám za upřesnění původního dotazu.
Bohuel situace je i nadále nesrozumitelná. Takže znovu: Uveďte laskavě jaké jsou argumenty pro změnu spoluvlastnických podílů. Uveďte co s tím mají společného nějaké „metry“. Nerozumím. Pokud by šlo o slušný a odůvodněný návrh, pak Vám to sdělím. Zatím ale o důvodech nic nevíme.
Víme jen to, že je Vám navrhovaný nějaký protizákonný nesmysl. Ten ignorujte.
Pokud jde o sklep, co píšete je bohužel naprosto nesrozumitelné. Musel byste uvést:
- Co je to „sklep“? Jde o samostatnou uzamykatelnou místnost?
- Co je o tomto „sklepě“ uvedeno v prohlášení – jak v části popisující jednotku, tak i v části popisující společné části domu?
- Ostatní vlastní či užívají podle prohlášení také nějaké „sklepy“?
- Co je o těchto „sklepech“ uvedeno v prohlášení – jak v části popisující jednotlivé jednotky, tak i v části popisující společné části domu?
Justitianus
Byt má ve skutečnosti více metrů než je ve smlouvě. 1.návrh výměna sklepu za menší. ( jde o různé uzamykatelné místnosti v sklepních prostorech ) V kupní smlouvě mám vyznačenou místnost která patří k mému bytu ale pod nátlakem jsem ustoupil a vyměnil ji za menší prostor pod schody s vírou že se celá situace tím vyřeší. 2. v novém prohlášení vlastníka je u mé jednotky sklep vynechán, odebrán, není o něm vůbec psáno. ( odmítl jsem podepsat ) 3. ano, ostatní užívají sklep , jen v mém případě byl odebrán.
Ve smlouvě? V jaké smlouvě? Co to má společného s prohlášením a se spoluvlastnickými podíly v katastru?
Co znamená „patří k mému bytu“? Nesrozumitelná informace.
Je bezvýznamné co snad máte vyznačeno v kupní smlouvě. Na tu zapomeňte. Zajímá nás jen co je uvedeno v prohlášení.
Justitianus
Jaké prohlášení myslíte? K bytu mám kupní smlouvu od města kde je definován byt po místnostech a mapa sklepního prostoru s vyznačeným sklepem k mé byt.jednotce.
Prohlášení vlastníka budovy. Je vloženo ve sbírce listin katastrálního úřadu. Jistě i SVJ má kopii prohlášení, když jste napsal, že předseda vypracoval nějakou novou verzi.
Kupní smlouva není závazná pro nikoho. Nezajímá nás. Zapomeňte na ni (podruhé).
Justitianus
Děkuji za vysvětlení. O tom nevím nic. Pokusím se zjistit na katastru. Stále se držím jen té kupní smlouvy. je to únavné, táhne se to dlouho a stále vymýšlí něco nového. Byla nabídka i na odkoupení bytu ale poslední výmysl je ta faktura na pronájem.
Ještě jsem zapomněl dodat: prohlášení (vlastníka budovy) má být
povinně vloženo ve sbírce listin rejstříkového soudu, mezi listinami
vašeho SVJ. Tam je zdarma přístupné přes internet, viz
https: // justice.cz/ (bez mezer).
Na katastrálním úřadu byste za kopie musel platit.
Justitianus
Děkuji. Koukám na to ale jsou tam jen stanovy a účetní uzávěrky. Mrknu na to ještě zítra. Dobrou noc a moc děkuji.
a vy jste ten byt koupil od svj? a vy jste nekoupil přesně definovanou jednotku v katastru, ale jen nějaké metry? v kupní smlouvě byla cena stanovená za m2? svj je v katastru zapsáno jako vlastník těch metrů navíc? asi ne, že? :-)
Koupeno od města , ve smlouvě přesně specifikováno co se kupuje (byt, místnosti ) ale v součtu metry nesouhlasí (cca 6.metrů). Celé mi to předseda SVJ podává jako že ty metry nemám koupené a musím je zaplatit do fondu. V katastru jsem veden jako majitel jednotky.
Kupní smlouvu máte podepsánu s tím, kdo vám byt prodával, tj. s městem. Město při prodeji určilo m2 za který proběhl prodej, a máte na základě těchto údajů z kupních smluv + samozřejmě dalšího (nebytové prostory …) na Katastru nemovitostí založeno Prohlášení vlastníka. V tomto prohlášení jsou uvedeny u jednotlivých bytů m2, které jsou uvedeny ve vaší kupní smlouvě. Jestliže teď po letech někdo přišel, že to město špatně změřilo tak jediné co může udělat, přeměřit všechny byty, provést změnu v Prohlášení vlastníka a o tyto nové m2 zvýšit příspěvek na účet dlouhodobé zálohy. Nic víc, nic míň. SVJ a váš předseda vám byt neprodávali, to bylo město a to po vás nic nechce. Takže vašemu předsedovi zklidněte hormony. Jo, a i toto se stalo v našem SVJ při prodeji bytů městem, po letech jsme zjistili, že x bytů má úplně jiné rozměry než ty co jsou v kupní smlouvě (+/- 2 až 4 m2). A jelikož provedení změn v prohlášení vlastníka je docela drahá záležitost, tak se na shromáždění dohodlo, že se to řešit nebude, protože jeden byt by zaplatil o 30 Kč měs. víc, jiný o 45 Kč víc a další zas o 60 Kč méně. Zjistili jsme, že město při prodeji vzalo údaje, které měl v záznamech tehdejší byťák a ty jenom opsalo do kupních smluv.
„jeden byt by zaplatil o 30 Kč měs. víc, jiný o 45 Kč víc a další zas o 60 Kč méně“ (Vložil ik (bez ověření), 23. Únor 2022 – 19:03)
Musel by to chtít řešit vlastník bytu, který by zaplatil o 60 Kč méně. Pokud ten to neřeší, nechte to být a čekejte, zda to bude řešit budoucí vlastník tohoto bytu.
To si myslím také, oponoval jsem že mi nemůže prodat něco co on nevlastní. Další fáze je pronájem. text faktury zní : Fakturujeme Vám za pronájem plochy která přesahuje zakoupenou plochu dle kupní smlouvy. Vypadá to jako vtip, že?
Opravil (bez ověření) se naprosto mýlí. Plácl zde směšný nesmysl.
Obsah kupní smlouvy je bezvýznamný jak pro ostatní vlastníky jednotek, tak i pro SVJ. Kupní smlouva zavazovala pouze prodávajícího a kupujícího navzájem. Netýká se nijak třetích osob.
Obsah kupní smlouvy je bezvýznamný i pro tehdejšího prodávajícího i pro kupujícího. Pokud snad kupní smlouva obsahuje nějaké nesprávné údaje, je to dnes úplně jedno. Vše je po pěti letech promlčeno. Kupující se nemůže domoci ničeho na tehdejším prodávajícím.
I kdyby tazatel koupil jednotku se skrytou vadou, dnes je vše promlčeno a nevymahatelné. Uplynula dvouletá doba pro oznámení skryté vady podle § 2112 + tříletá obecná promlčecí doba. (Na to se tazatel ovšem neptá; netvrdil zde ani neprokázal, že by existovala nějaká skrytá vada jednotky.)
Justitianus
„Obsah kupní smlouvy je bezvýznamný jak pro ostatní vlastníky jednotek, tak i pro SVJ. … Obsah kupní smlouvy je bezvýznamný i pro tehdejšího prodávajícího i pro kupujícího.“ (Vložil Justitianus, 18. Únor 2022 – 8:32)
Obsah kupní smlouvy je tedy bezvýznamný pro kohokoliv. Pozoruhodný názor.
Opravile, vy jste to špatně pochopil,Justitiánus má pravdu. Po pěti letech je obsah kupní smouvy bezvýznamný i pro tehdejšího prodávajícího i kupujícího. Samozřejmě taky pro vlastníky jednotek a taky pro svj.
„Rozdíl… největší … v mém případě … až po cca 5.letech při přeměřování všech jednotek (neznám už důvod). ...... Oponoval jsem že byt byl koupen od města a že pochybení bylo na straně města a to nic nepožaduje. … Předseda nechal udělat nové prohlášení vlastníka ale odejmul od mé BJ sklep. To jsem odmítl podepsat“
Na proces změny PV existuje postup dle NOZ, ne že „nechal udělat nové PV a odejmul od mé BJ sklep“.
Zajímejte se o PV na katastru, tam musí být. Původní znění, které vypracovalo (bezpochyby) město, by měl mít aspoň ten váš přeceda, i když slušný přeceda udělá kopie a rozdá je vlastníkům. PV a Stanovy (a usnesení shromáždění) jsou (dle mne) základní bible vlastníka bytu.
Smutné je, že se vlastníci (ani po přečtení NOZ) o PV nezajímají (u vás 5 let od koupě). Viz váš příspěvek „Jaké prohlášení Vložil Pavel65, 17. Únor 2022 – 23:31 Jaké prohlášení myslíte? K bytu mám kupní smlouvu od města kde je definován byt po místnostech a mapa sklepního prostoru s vyznačeným sklepem k mé BJ“
NOZ § 1166, § 1168, § 1169
Plně souhlasím s Justitianem „VÁŠ PŘEDSEDA BY SI MĚL DÁT STUDENOU SPRCHU NA UKLIDNĚNÍ“
Poslední komentáře