Nebytový prostor se samostatným vchodem
Dobrý den, vlastním nebytový prostor v bytovém domě. Jelikož mám samostatný vchod, platím za úklid společných prostor a energie (výtah, osvětlení). Po zakoupení jsem na tento fakt poukázal, že do společných prostor prakticky nevstupuji, zda bych mohl být od těchto plateb osvobozen. Při navrhovaném hlasování jsem byl ostatními vlastníky bytových jednotek, kteří jsou v převaze, přehlasován s nesouhlasným stanoviskem. Dá se tato věc nějak řešit, když tyto služby a energie nevyužívám?
Pokud do těch společných prostor nemáte ani přístup (máte klíč od vchodu?), tak je to nesmysl.
Opravdu máte vstup z ulice a nikdy nevstupujete do spol. prostor?
„u nových domů je zcela běžné, že v přízemí jsou obchody, přístupné pouze z ulice.“
U starých domů také.
Dobrý den, Klíč mi byl předán z důvodu umístění hlavního uzávěru vody, který se nachází ve společné části bytového domu. Ano mám vchod z ulice. (tento dům byl již tak projektován)
Vážený FP, služby spojené s užíváním bytů jsou rozúčtovány na základě rozhodnutí SVJ (zákon č. 67/2013 Sb.). Nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění. Takže shromáždění je oprávněno o věci hlasovat, a toto rozhodnutí je pak závazné pro poskytovatele služeb (tím je nejspíše právnická osoba SVJ).
V případě který popisujete jde zjevně o zneužití práva. Je Vám vnucováno placení za služby které nepřijímáte (ani je přijímat nemůžete), jestliže Vám nebyl vydán klíč od hlavních vchodových dveří. Nemůžete se tedy vůbec dostat do společných částí budovy, ani neexistuje důvod abyste tam vstupoval; tedy je vyloučeno aby Vám byla poskytována služba „úklid společných prostor“ či služba „provoz výtahu“.
| Podle čl. 11 Listiny základních práv a svobod (ústavní zákon č. 2/1993 Sb.) platí, že vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. |
| Podle § 1 odst. 2 občanského zákoníku platí, že zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti. |
Ostatní spoluvlastníci tedy zneužívají mechanismus většinového hlasování k tomu, aby Vám vnutili placení za služby, které Vám nejsou poskytovány a technicky ani poskytovány být nemohou. Rozhodnutí shromáždění je tedy nemravné a protiústavní. V podstatě jde o trestný čin útisku (§ 177 zákona č. 40/2009 Sb., trestní zákoník). Proti takovému většinovému rozhodnutí můžete:
- Oznámit že nemravné rozhodnutí nemá pro Vás právní účinky, neboť se na ně hledí jako by nebylo přijato (§ 245, § 1221). Sdělíte to prokazatelně jak SVJ, tak všem ostatním příjemcům služeb a přestanete hradit zálohy na Vám neposkytované služby. SVJ Vás možná zažaluje jako neplatiče.
- Nebo obrátit se na soud podle § 1209. Možnost soudního přezkumu podle tohoto ustanovení je ovšem omezena pouze na „důležité záležitosti“ (namátkou viz např. judikát I.ÚS 1573/17 ze dne 24. 7. 2018).
Upozorňuji na to, že české soudy – to je nepřehledná a smradlavá právní žumpa. Může se stát, že soudce dojde k názoru, že pouhé rozúčtování služeb není „důležitou záležitostí“ ve smyslu § 1209. Proto bych spíše doporučil první postup podle § 245 a § 1221. I tak je výsledek případného soudního sporu naprosto nepředvídatelný.
Justitianus
Dobrý den pane Justitiane, našel jsem tuto diskuzi až dneska, ale považuju jí za důležitou, takže si dovolím položit dotaz k polemice – není to začarovaný kruh?
Jakmile SVJ přijalo usnesení a nikdo ho nenapadl podle §1209, je usnesení platný a SVJ z něj musí vycházet a musí podle něj rozúčtovávat. Pokud teda tazatel přestane platit a SVJ ho dá k soudu, měl by ho podle Usnesení Nejvyššího soudu 26 Cdo 287/2018 projet:
Za účinnosti zákona o vlastnictví bytů se soudní praxe ustálila v názoru, že soud může posuzovat platnost rozhodnutí přijatého shromážděním vlastníků pouze v řízení podle ustanovení § 11 odst. 3 věty třetí zák. č. 72/1994 Sb.; v jiném řízení jeho platnost posuzovat nelze, a to ani jako předběžnou otázku (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. ledna 2012, sp. zn. 29 Cdo 383/2010, uveřejněný pod číslem 58/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Tento názor nemá dovolací soud důvod měnit ani v poměrech o. z. (…)
V projednávané věci to znamená, že rozhodlo-li shromáždění o záležitosti, která patří do jeho působnosti [§ 1208 písm. f) bod 7. o. z.], měl odvolací soud zkoumat pouze to, zda přijaté usnesení bylo napadeno žalobou na určení jeho neplatnosti podle § 1209 o. z. Nestalo-li se tak, nemohl odvolací soud (jako otázku předběžnou) posuzovat, zda bylo přijato v souladu se zákonem a stanovami, ale měl z tohoto usnesení vycházet.
Ještě víc natvrdo je to v Usnesení Nejvyššího soudu 26 Cdo 235/2021
Nejvyšší soud uvádí, že dovolatelem vymezená otázka, zda může/měl by soud přezkoumat platnost rozhodnutí shromáždění vlastníků ohledně příspěvků na správu domu a pozemku i mimo návrh dle ustanovení § 1209 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), je v dovolací praxi rozhodována konstantně tak, že nelze vyslovit neplatnost usnesení shromáždění mimo zvláštní řízení podle § 1209 o. z.
Neboli nastoluju tady otázku, kdo a v jakým řízení určuje, že se usnesení příčí dobrým mravům. Tady kousek od nás jeden vlastník podobnýho prostoru vykřikuje, že je proti dobrým mravům aby platil podíl na pojištění domu a externí správě. Takže jenom výlevama vlastníků se řídit nedá.
Čili rozhodnout, jestli se usnesení příčí dobrým mravům by měl podle mýho názoru rozhodnout soud. Pokud by to ale mělo být podle §1209, má na to vlastník jenom ty tři měsíce, ne? Nebo tady ta lhůta neplatí?
Další zádrhel vidím v tom, že usnesení shromáždění se podle Usnesení Nejvyššího soudu 26 Cdo 13/2019 napadá u Krajskýho soudu, ale neplatiče služeb bude soudit Okresní soud. Ten tudíž nemá na zkoumání dobrých nebo nedobrých mravů pravomoc a nemůže to zkoumat ani jako předběžnou otázku. Nebylo by teda lepší se fakt obrátit na soud podle §1209 a odvolat se na IV ÚS 3373/18 z 26.2.2019:
… otázku „důležitosti“ je třeba řešit s ohledem „na poměry posuzované věci“ (z poslední doby viz např. usnesení ze dne 15. 8. 2017 sp. zn. 26 Cdo 5299/2016), přičemž (konkrétně) ani přezkum platnosti rozhodnutí přijatého na shromáždění SVJ o způsobu rozúčtování nákladů spojených se správou společných částí domu a služeb vyloučen není …
Alébrž na co se ptám: Je rozumný řešit situaci neplacením, když podle ustálený judikatury s tím Okresní soud, kterej bude řešit nedoplatky, a možná dokonce v jednostupňovým bagatelním sporu, nemůže vůbec nic dělat a musí to i podle toho vadnýho usnesení odsoudit? Nebo se nemravnost posuzuje jinak než podle §1209?
- Páčko, napsal jste: Jakmile SVJ přijalo usnesení a nikdo ho nenapadl podle §1209, je usnesení platný a SVJ z něj musí vycházet …
Ano, to platí v případě že SVJ skutečně přijalo usnesení.
☀ Neplatí to ovšem v případě kdy o usnesení vůbec nešlo (tzv. usnesení zdánlivé). Například pokud shromáždění zdánlivě „rozhodovalo“ o záležitosti, o které nebylo oprávněno rozhodovat. Neexistuje-li usnesení, není nutné je napadnout podle § 1209.
☀ Neplatí to ani v případě, kdy usnesení sice bylo přijato (usnášeníschopné shromáždění, hlasovalo se, je to uvedeno v zápisu), ale pro obsahovou vadu se na ně hledí jako by nebylo přijato.
Jak už jsem zde naznačil dříve, podle § 245 platí, že na usnesení členské schůze nebo jiného orgánu, které se příčí dobrým mravům, nebo mění stanovy tak, že jejich obsah odporuje donucujícím ustanovením zákona, se hledí, jako by nebylo přijato; to platí i v případě, že bylo přijato usnesení v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout.
V tomto ustanovení jde o nevyvratitelnou právní domněnku. (Nevyvratitelné domněnky se v právních textech uvozují slovy „platí, že …“, „považuje se za …“, či „hledí se na …“.) Nevyvratitelnou domněnku není vůbec třeba vyvracet, ta platí automaticky a soud je povinen k ní přihlédnout.
Problém je ovšem v pojmu „dobré mravy“!
To je pojem neurčitý, stejně jako „veřejný pořádek“, nebo „dobré jméno“. Zkrátka – dobré mravy jsou jako sněžný muž Yetti: všichni o něm slyšeli, někteří tvrdí, že zahlédli jeho stopy, ale nikdo ho nikdy neviděl. Jak vyloží pojem „dobré mravy“ soud – to je na sázku do loterie.
Justitianus
„je proti dobrým mravům aby platil podíl na pojištění domu a externí správě“
Uvedené platby nejsou v souladu se zákonem. Vlastník platí podle § 1180 a podle § 1181 (ve spojitosti se zákonem č. 67/2013 Sb.).
Hezkej výkřik do tmy, ve kterým nevidím argument, ale založím na to nový téma, kde budete mít možnost se vyjádřit k tomu, proč (tedy v rozporu s jakým zákonem či judikaturou) by nemohly být tyto položky službou, jsou-li v souladu s §1/2 NOZ a §3/2 i §5/1 Zákona 67/2013 Sb. definovány ve Stanovách jako služba včetně způsobu rozúčtování.
Ale dám teda jinej příklad – jsou lidi, co berou jako nemravný platit zálohy na správu (tzv. „Fond oprav“) vyšší než 10 Kč/m2 měsíčně. Prostě to dávám jako příklad k otázce, kdo rozhodne o tom, jestli je některý usnesení SKUTEČNĚ v rozporu s dobrými mravy, a pokud je to soud, tak v jakým řízení. A pokud podle §1209 NOZ, tak jestli platí taky ta tříměsíční lhůta a pak už je usnesení platný ať je mravný nebo ne.
Opravdu by mě nejvíc zajímal Justitianův názor.
„proč (tedy v rozporu s jakým zákonem či judikaturou) by nemohly být tyto položky službou“
Pane Páčko,
ptáte se, proč by uvedené položky nemohly být službou (§ 1181).
Váš dotaz poněkud zobecním: Proč by veškeré položky nemohly být službou (§ 1181), za Vámi uvedených předpokladů?
Tohle je téma do druhé diskuze, kterou jsem za tím účelem založil. Podle mýho názoru může být službou všechno, co si SVJ zákonným způsobem za službu zvolí.
Tady se ale řeší něco jinýho – kdo a jakým způsobem rozhoduje, že se usnesení příčí dobrým mravům a tudíž se na něj hledí, jako by nebylo přijato. Podle §258 a 259 NOZ to nejde, Nejvyšší soud to píše třeba v 26 Cdo 1556/2020, kde odkazuje na §1209 NOZ. Tam jsou na to ale jenom ty tři měsíce a šlus.
Což by znamenalo, že i nemravné usnesení se po třech měsících stává mravným a je nutno z něj vycházet.
Justitiane, vážně odpověď neznáte?
Dobrý den, ve společných prostorách domu se nachází hlavní uzávěry vody ke všem jednotkám. Z tohoto důvodu mi byl vydán klíč, abych byl schopen tento přívod uzavřít, pokud by došlo k havárii. To je možná jediný důvod vstupu do společných prostor.
Já zase nebydlím pod střechou, střechu prakticky nevyužívám.
Nedalo by se to nějak řešit, abych byla od platby za opravu střechy osvobozena?
A taky chodím po schodech, takže ani za výtah platit nechci.
Svítím si baterkou, takže ani za osvětlení společných prostor.
Jenže ostatní jsou v převaze a nechtějí za mě platit.
- střechu využívá každý. Díky nefunkčnosti střechy a neřešení problému celý dům v budoucnosti spadne…
- že nevyužíváte výtah..ok , ale využívat jej můžete
- že si svítíte baterkou … stejně jako v předešlém případu.
Jenže dotyčný výtah ani používat nemůže, ani nemůže si svítit v prostoru, kam nemá přístup. To, že ostatní vlastníci na něm chtějí parazitovat (podnikatel dle některých našich spoluobčanů= milionář) ještě neznamená, že se dotyčný nemůže bránit. Přirovnal bych to k situaci v bytovém domě s podzemní garáží. Proč by vlastníci, kteří garážové stání nemají měli přispívat na spotřebovanou elektřinu, právě v této garážové jednotce ?
tak bych se zkusil ještě jednou rozumně domluvit. Pokud bych se nedomluvil, šel bych za advokátem a řešil to právní cestou. Pokud po vás budou chtít platit za opravu společných částí domu, je to naprosto v pořádku. Abyste se podílel na energii spotřebované ve společných částech a na energii za výtah, by po vás chtít neměli..
Poslední komentáře