menšinový vlastník - obrana proti změnám stanov v rozporu s PV
Dobrý večer,
obecně by mne zajímalo jak se může menšinový vlastník bránit změnám ve stanovách a předpisu plateb?
jsme SVJ založené v roce 2013, náš výbor se s odkazem na nutnost úpravy stanov dle NOZ, snaží o odhlasování předpisu plateb a úpravu stanov. Většina vlastníků se o chod SVJ nazajímá a změny určitě projdou. Mám nějakou možnost se bránit resp. mám povinnost platit, i když se změnami nesouhlasím? Jediné čemu dokáži zamezit je změna PV. Výbor se snaží pomocí změny stanov a předpisu plateb, upravit rozpočítání nákladů, v rozporu s PV. Co má tedy přednost? PV? Stanovy?
Např.
- pojištění, které je vedeno v PV jako náklad na správu domu, si výbor zařadil do nákladů na vlastní správu a chtějí účtovat stejnou částkou na bj nikoliv dle podílu. Mají na to právo, když s tím nebude souhlasit 100 % vlastníků? Jedná se o rozdíl několika desetikorun, ale z principu odmítám platit stejnou částku a trvám na rozpočtení dle podílu tak jak je uvedeno v PV.
- v nákladech na vlastní správu je položka „administrativní náklady“ – opět rozpočteno stejnou částkou na jednotku, neexistují žádné podklady (smlouvy, účty) na základě, kterých chtějí částku inkasovat. Ostatní vlastníci si to určitě odsouhlasí (jak změnu stanov tak i v předpisu plateb)? Mám povinnost platit na tajemné administrativní náklady, když nesouhlasím? Částku nehodlají při ročním zúčtování vyúčtovávat.
- svj používá v předpisu plateb „fond oprav“, nemáme žádný dlouhodobý plán oprav, výši stanovili pouze jako 25kč x m2 plochy. Nyní se to snaží napravit pomocí přejmenování FO na „příspěvky na dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu“, nicméně výši určili opět jako cenu za metr podlahové plochy. S konstatováním, že v budoucnu provedeme zateplení, ale konkrétní nabídky nemají. platit nebo neplatit? :-)
Děkuji předem za jakékoliv rady.
Pojištění máme v předpisu jako samostatnou položku, částka je podle podílů. Dali jsme do plateb též položku administrativní náklady, což jsme vysvětlili, že je to na koupi tonerů, papírů, apod. Jenže jsme to nedomysleli, protože veškerý nákup nejde přes faktury, ale hotově. Na účtě pohyb žádný, tak jsme tu položku na doporučení účetní zrušili a peníze se převedly do dlouhodobé zálohy. Vlastníci to odsouhlasili. Dlouhodobou zálohu máme 29 Kč na m2 plochy bytu. Máme ale účel na zateplení v jarním termínu. Pokud se plánuje u vás zateplení, tak by snad měl být nějaký výhled, kdy to chcete provést. My jsme při schvalování záloh a příspěvků vysvětlili, co jednotlivé položky znamenají a proč je taková výše. Stejně by to mělo být i u vás.
… ano mělo by to tak být. Stačil by plán oprav a rozpočet, ale to statutárům nehodí. Jim postačuje schválení jimi navržené částky a její povinné placení do „fondu“ , nebo na účet dlouhodobých záloh, či ekonomicky oprávněných nákladů ........ . S tím že co je komu do toho, když není členem Výboru.
Prohlášení vlastníka budovy je jediný dokument, který závazně určuje vztahy mezi spoluvlastníky společných částí, jejich práva a povinnosti. Obsah prohlášení ssamozřejmě nelze změnit jakýmisi stanovami jakési právnické osoby, která je pouze sluhou spoluvlastníků.
Pojištění domu není nákladem na „vlastní správu“ právnické osoby. Právnická osoba přece nepojišťuje svůj majetek, nýbrž je pojistníkem cizího majetku. Takže na nákladech pojištění se podílejí vlastníci majetku podle svých spoluvlastnických podílů.
Administrativní náklady zařazené do vlastní správy právnické osoby jsou označením spíše směšným. Administrace rovná se správa. Administrativní náklady rovnají se náklady na správu. Označení je tedy neurčité a nesrozumitelné. Muselo by být ve stanovách jednoznačně definováno o kterou skupinu nákladů jde (buď výčtem, nebo jinou definicí nevzbuzující pochybnost o příslušnosti nákladu právě do této skupiny).
Neexistuje nic, co by se mohlo nazývat „příspěvky na dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu“. To napsal blb, který se neumí vyjadřovat. Kdo platí zálohy, nepřispívá! Skládá pouze zálohy na budoucí příspěvky na správu domu. Pokud už se to má nějak složitě pojmenovat, pak „dlouhodobé zálohy na příspěvky na opravy a údržbu domu“.
Podle § 15 odst. 2 ZoVB je zjevné, jaký je účel záloh hrazených vlastníkem jednotky a při splnění jakých podmínek je možno stanovit a vybírat krátkodobé a dlouhodobé zálohy na správu: pouze „na náklady, které bude nutné vynaložit v příštích měsících a následujících letech“ (§ 15 odst. 2 ZoVB).
Údajný věřitel je vždy povinen Vám prokázat důvod závazku (§ 1791 NOZ). Jsou-li od Vás požadovány zálohy, nemůže se tak dít bezdůvodně na neurčitý účel. Musí Vám SVJ k tomu sdělit účel každé jednotlivé zálohy a dobu jejího použití. Sdělení musí být natolik podrobné, aby Vám umožnilo zkontrolovat, zda jde o zálohy krátkodobé či dlouhodobé, zda jejich výše je přiměřená a zda jsou určeny na konkrétní a nutné budoucí náklady správy domu (§ 15 odst. 2 ZoVB).
O důvodu a době užití dlouhodobých záloh musíte tedy na požádání obdržet tak podrobnou informaci, abyste mohl v dalších letech průběžně kontrolovat, co se s Vašimi zálohami děje a zda je SVJ používá na schválený účel. Případně abyste mohl požadovat vrácení složené zálohy, jestliže odpadl důvod, ke kterému byla záloha skládána (což zahrnuje i případ, kdy marně uplynula doba stanovená pro použití zálohy na daný účel).
Podle § 1436 NOZ platí, že správce předloží beneficientovi vyúčtování správy nejméně jednou za rok. To se týká i dlouhodobých záloh. Podle § 1437 platí, že vyúčtování musí být tak podrobné, aby bylo možné ověřit jeho správnost.
Obecně je možno říci, že netuší-li SVJ na jaký účel v jakém čase je záloha určena, nejde o náklad nutný a povinnost platit takové zálohy vůbec vlastníkovi jednotky nevzniká. Pro jistotu je ovšem třeba bránit se soudně.
Jestliže některá záloha má být určena na zateplení, nejedná se o náklad na správu domu podle § 15 odst. 2 ZoVB. Ani nejde o náklad nutný. Jde nepochybně o budoucí náklad na technické zhodnocení (zlepšení) domu. O tom nerozhoduje SVJ, nýbrž vlastníci jednotek podle § 11 odst. 5 ZoVB. Na tento účel není SVJ(2000) vůbec oprávněno vybírat dlouhodobé zálohy, neboť nejde o činnost správy domu vykonávanou právnickou osobou SVJ(2000) podle § 9 ZoVB. Je tedy vyloučeno, aby shromáždění SVJ odhlasovalo nějaké dlouhodobé zálohy na tento účel.
Jedině by SVJ mohlo stanovit krátkodobou zálohu (s dobou použití
nepřesahující jeden rok), jak plyne z obecných ustanovení NOZ o správě
cizího majetku (§ 2436). Případně by SVJ mohlo požadovat průběžně
částečné úhrady během zhotovení nákladného díla (§ 2611).
-------------------------------------------------------
Jak už jsem napsal jinde: jsou to šmejdi, kteří čekají na Vaši nepozornost. Jakmile polevíte v ostražitosti, už Vás mají tam, kde Vás chtěli mít, a už Vás škubají.
lake
Napíši zde svůj názor a to jak z pohledu vlastníka, tak člena výboru (byla jsem v obou pozicích). Na první otázku mám názor jako Vy, dle podílů. Na druhou otázku – souhlasím se stejnou částkou na byt. jednotku. Administrativní náklady(např. vedení účetnictví na byt.jednotku )jsou stejné, ať jde o garsonku či byt 3+1. Na třetí otázku Vám položím protiotázku- jak se Vám bude líbit,když budete buď muset jednorázově složit na účet SVJ hotovost v řádech např. několika tisíc, či si bude SVJ muset urychleně vzít úvěr a navýšit zálohy na účet dlouhodobých záloh např. o 1000 Kč/měs. z důvodu splácení úvěru? V našem SVJ nastala situace, že po 13 letech je bezodkladně nutné provést rekonstrukci střechy, což bude stát dost peněz. Jelikož je naší prioritou mít neustále na účtě dost finančních prostředků, tak i v této nepředvídatelné situaci nemusíme řešit úvěr, navyšovat částku měsíční zálohy či jednorázově požadovat po vlastnících peníze na neodkladnou rekonstrukci. Jinak FO je lidové, zažité, označení (používané i našimi soudy) pro příspěvek na dlouhodobou zálohu. Zde diskutující pan Lake slovo FO nemá rád, působí na něj jako červený hadr na krocana. Ovšem takové slovíčkaření já neřeším, vím že když mi někdo řekne FO, je to dlouhodobá záloha, tu je každý vlastník povinen hradit, jinak se vystavuje soudnímu stíhání ze strany SVJ. Nesouhlasíte-li s většinovým názorem, pak máte možnost napadnout závěry shromáždění do 3 měsíců soudně.
„Na třetí otázku Vám položím protiotázku- jak se Vám bude
líbit, když budete buď muset jednorázově složit na účet…“ –
správná odpověď je, že to nikdo neví, volba je individuální, někomu
bude vyhovovat spoření přes účet SVJ (finanční služba) někomu
jednorázová úhrada na základě výzvy. Ale výkon správy vykonáváte
špatně, pokud tu volbu učiníte vy jako funkcionář a přikazujete všem
konat dle první varianty. Nahrazení svobodné volby vlastníka
(v případech kdy volba je možná) rozkazem orgánu je porušením
demokratického principu výkonu činnosti správy. A to platí
i v případě, že volbu schválí většina. Rozkaz jako nucené jednání
poškozuje zájem jednotlivce, ale společenství má fungovat tak aby se to
nenastalo. Neexistuje žádný „vyšší zájem většiny“ nad zájmem
jednotlivce na který řídící moc by mohl odvolávat pro zdůvodnění
rozhodování s opačným efektem.
„Jelikož je naší prioritou mít neustále na účtě dost finančních
prostředků, tak i v této nepředvídatelné situaci nemusíme řešit
úvěr,… “ – špatně stanovená priorita, ta má být stanovení
potřebných akcí správy a obnovy majetku a organizování potřebného
finančního zdroje na tyto akce. Potřeba rekonstrukce střechy (a cokoliv
dalšího v domě) nemůže být „nepředvídatelná akce“, neboť
z technického stavu domu potřebu obnovy předvídat lze (jiná věc je, že
to nezjišťujete) včetně času výkonu a finanční potřebu. Jsou-li
k dispozici celkové objemy finančních prostředků pro obnovu, lze
rozpočítat na vlastníky a učinit dotaz na volbu metody zajištění zdroje
v čase potřeby (spoření přes účet SVJ předem, jednorázový
příspěvek nebo i úvěr zprostředkovaný přes SVJ). Zase je
nedemokratické, pro vlastníka vyloučení možnosti zabezpečení finančního
zdroje nástrojem úvěru. Samozřejmě vyhovět individuálním požadavkům
vlastníků při výkonu činnosti správy je složitější a odborně
náročnější než aplikovat direktivní rozkaz jednotného postupu. A to
právě vytváří rozdíl ve výkonu správy dle demokratických pravidel nebo
dle pravidel „šmejdů (diktátorů)“.
Souhlasím s vašim názorem. Protože „u nás“ to tak není stal jsem udavačem. Díky tom jsem dosáhl pravidelného seznámení se stavem účtu (měsíční kopií výpisu), a kopií ročního vyúčtování min.roku, kde jsem zjistil pokus o neschválené odklonění financí a neschválenou smlouvu o připojení předsedy na společnou elektřinu. Po určitých „tahanicí“ bylo vše „vyřešeno“. Letos jsem zjistil pouze „chybný“ zápis ze Shromáždění a pokus o povinné navýšení „fondu“ – zatím pouze „jednám“, a statutár se k řešení nemá. Pokud nedojde k dohodě, podám trestní oznámení.
Když je paní ik vaší prioritou, jako členky výboru, mít na účtě svj dost finančních prostředků (co to je dost?), tak si je jako statutář obstarejte kde chcete a neobtěžujte vlastníky, aby na účet sypali peníze, když vy si usmyslíte, že jich máte mít dost. Vy jste najednou, jen tak z ničeho nic zjistili, že máte špatnou střechu. Vy jste neschopný statutář, nic jiného v tom není. A jen tak mimochodem, střecha se nerekonstruuje a Fo není žádné lidové zažité označení pro pro příspěvek na dlouhodobou zálohu. To jste si vymyslela, abyste zdůvodnila svoji neschopnost pochopit, co je fond oprav. A úvěr se nesplácí ze záloh, to taky nevíte? Vy jste tedy statutář k pohledání, vy slovíčkaření neřešíte, že ano. No když vám to ty vaši vlastníci baští… Vy totiž to tzv. slovíčkaření vůbec nechápete
Paní ik popisuje samé podvody:
- SVJ není oprávněno nic od vlastníků vymáhat z důvodu, že si vzalo úvěr. Splácení jistiny úvěru není nákladem na správu domu. Podvody jsou v právním státě trestné. Zejména v takové výši částky už jde o trest odnětí svobody v docela zajímavé výši.
- Pokud vlastníci mají SVJ splácet nějaké své dluhy (ze zcela jiného důvodu), nesmí to být kamuflováno jako údajná záloha na neexistující budoucí náklady na správu. Opět trestný čin podvodu jako vyšitý, a souběh s trestným činem zkreslování údajů o stavu hospodaření a jmění …
Paní ik píše bláboly o FO. To je znamení, že se ve věci neorientuje. Podle § 557 NOZ platí, že „připouští-li použitý výraz různý výklad, vyloží se v pochybnostech k tíži toho, kdo výrazu použil jako první“.
Z uvedeného je zřejmé, že pokud SVJ použije pojem „fond oprav“, pak tento pojem je třeba vždy vyložit k tíži SVJ. Podotýkám, že pojem „fond“ ani neumožňuje různý výklad: z hlediska majetkového, daňového a účetního je fond tvořen vždy z vlastních zdrojů právnické osoby, nikoliv z vybraných záloh.
Jde tedy u FO o dobrovolnou platbu, která není uzákoněna jako povinnost vlastníka jednotky(1994). SVJ(2000) na něm nic nevymůže, dokud se paní ik nenaučí používat pojem účetně, daňově a právně správný. Zbytečně vystavuje na odiv svou neznalost a pohrdání právem.
lake
„SVJ není oprávněno nic od vlastníků vymáhat z důvodu, že si vzalo úvěr.“
To se nejeví srozumitelné. Vlastníci tedy nejsou povinni platit SVJ ničeho z důvodu, že si SVJ vzalo úvěr. SVJ tak nebude schopno úvěr splácet. Za dluhy SVJ ručí vlastníci…
Jožo, že Vám se to nejeví srozumitelné – to je bezvýznamné. Mnozí lidé nechápou svět okolo sebe a nerozumějí finančním a právním vztahům, které se jich přímo dotýkají.
Napsal jste, že SVJ nebude schopno splácet. Vy tedy tvrdíte, že vaše SVJ si vzalo úvěr a netuší z čeho jej bude splácet ????? To myslíte vážně? Tak proč si ten úvěr brali, krucinál, když si ani nedovedou spočítat příjmy a výdaje? Můžete ten Váš bláznivý příklad nějak vysvětlit? Připomínám povinnost statutárů konat s péčí řádného hospodáře, viz § 159 NOZ.
Pane Jožo, pokud si Vy vezmete půjčku od HomeCredit na ten nový krásný televizor, musíte přece předem mít dobře rozmyšleno kde vezmete peníze na splácení (1000 Kč měsíčně po dobu dvou let). Pokud si toto nedovedete předem spočítat, a zajistit si odpovídající příjmy, pak jste nezodpovědný neplatič a kandidát na soudní exekuci. V České republice jsou ročně tisíce takových: rychlý prachy by chtěli, ale ke splácení se už nemají.
Pokud si SVJ vezme úvěr od banky, musí přece předem mít dobře rozmyšleno kde vezme peníze na splácení (10000 Kč měsíčně po dobu dvaceti let). Pokud si toto statutáři nedovedou předem spočítat, a zajistit odpovídající příjmy SVJ, pak jsou nezodpovědní hujeři a nekonají s péčí řádného hospodáře (§ 159 NOZ).
On snad nikdo široko-daleko SVJ nic nedluží????? Opravdu není nikde nikdo, na kom by SVJ mohlo a mělo začít něco vymáhat????? Nic Vás nenapadá, opravdu?
lake
ad 2. způsob rozúčtování mi nevadí, tomu rozumím a nic proti tomu nemám. jedná se mi o to, že nevidím důvod vytvářet nějaké „rezervy“ – platit na neexistující účel. Náš výbor si prostě řekl: „bylo by dobré mít rezervu např. na právní služby, tak to nazveme administrativní náklady a začneme vybírat“. Přeci musí mít nečím podložený důvod pro vyžadovanou platbu?!
s většinovým názorem nesouhlasím, nicméně je nutné ho napadat soudně? nestačí skutečnost, že v PV je způsob rozúčtování jinak a pokud se 100 % vlastníků nedohodne jinak (přestože si změní stanovy a normu předpisu plateb), tak po mně nemohou chtít, abych platil dle jiného způsobu výpočtu než uvádí PV resp. platil bezdůvodně položky typu „administrativní náklady“?!
nestačí, když při první žádosti o platbu na tyto položky ze strany SVJ podám reklamaci a odmítnu platit?
Nevím jak většina zde diskutujících došla k jednoznačnému závěru, že jsem členem výboru. My jsme malé společenství, a když jsme si před lety odkupovali byty do osob.vlastnictví a založili SVJ, tak byl dům v dezolátním stavu, město cca 20 let do něj minimálně investovalo. Za tu dobu, co byty vlastníme jsme vše, kromě odpadů, v domě vyměnili, dům zateplili, máme plastová okna, a na žádné práce jsem si nemuseli vzít půjčku u banky. Vždy platíme z naspořených peněz. Takto jsme se všichni, upozorňuji všichni, v domě dohodli, a funguje to. Nikdo nás k ničemu nenutil a ani nenutí. Takže to byla naše svobodná volba (viz reakce na AsiTak), nikdo nikomu nic nerozkazuje a ani nás výbor neobtěžuje (viz §). AsiTak píše, že priorita má být stanovena dle potřebných akcí správy a obnovy majetku a organizováním potřebného finančního zdroje na tyto akce. Dobře beru, ale kde např.seženeme peníze na nečekanou havárii, která není zrovna levná, a kterou jsme v plánu schválených oprav neměli? Dále AsiTak píše, že je nedemokratické, pro vlastníka vyloučení možnosti zabezpečení finančního zdroje nástrojem úvěru. Ale u nás si ho nikdo brát nechce, většina vlastníků jsou důchodci, kteří se, jak říkají, nechtějí zadlužovat. Jsou to lidé, kteří ani pro svou domácnost si nikdy žádný úvěr či půjčku nevzali, vždy vše hradili z vlastních naspořených peněz, a tak to chtějí i v rámci společenství. Samozřejmě plánujeme co je potřeba v domě opravit či vyměnit. Každý rok nás výbor na shromáždění o plánovaných opravách informuje, poté zajistí cenové nabídky, ty nám předloží k posouzení, pak se opět svolá shromáždění a vlastníci firmu vyberou. Prostě to u nás takto funguje jak v rodině (zatím). Možná je to i tím, že se vlastníci nemění, všichni se mezi sebou známe. Možná že vše neprovádíme tak, jak zde někteří prezentují (např. p. Lake). Možná, že neděláme vše tak, jak nařizují zákony a vyhlášky, ale léta to u nás šlape bez větších problémů. Tak nám prosím nevnucujte jak máme fungovat. Námi zvolení zástupci (a nejsou to pořád titíž, mění se) ve výboru nikdy žádné podvody nedělali, to si vyprošuji. Jestli ve Vašich SVJ problémy máte, tak by Vy jste se měli zamyslet proč. My je zatím řešit nemusíme a doufám, že nám to tak ještě dlouho vydrží.
Blahopřeji, u nás to tak neééééééééni. Je mi jasné že pro zajištění potřeb bydlení není třeba zákonů, stačí obyčejný selský rozum. Ale když chybí a je nahrazován arogancí statutárů, tak je dobré že je alespoň nějaký zákon.
ik, nikdo vám přece nic nevnucuje. Jestli tady někdo někomu něco vnucuje, tak jste to vy. Vy tady poučujete, jak si mají členové společenství spořit a proč. Spořte si u vás jak chcete, my podle vás spořit nebudeme. My to děláme jinak a taky to nikomu nevnucujeme. A taky to děláme dobře. A jestli se má někdo nad něčim zamýšlet, tak jste to vy. Nepoučujte nás pořád co máme dělat.
Pokud máte v SVJ statutáry a „ovčany“ tak se jako menšinový vlastník bez pomoci státních orgánů neobejdete.
Počítejte s tím že se stanete neoblíbeným, stěžovatelem, udavačem a bude Vám nabízeno „ať se odstěhujete“. Mám s tím své bohaté zkušenosti.
Ale nepřátel se nelekejte, a na množství nehleďte !!!
Poslední komentáře