Kdyz je predsedou pravnik … tak nerozumim jeho textu k vyuctovani a online meridlum a naklady na rozuctovani
Před časem jsem zde řešil náklady na odečty a rozúčtování a výměnu měřidel a přístup k online datum konečného odběratele, tedy nájemníka.
Toto mi na to odpovídá předseda…
Nejsem z toho moc moudrý, ale domnívám se, že nemá pravdu v některých věcech, Každopádně je nad mé síly luštit, kdo má pravdu, No třeba někdo se zájmem se toho chopí a najde tam řadu nelogických argumentů? Případně mi napíše, že jsem mimo já :)
Citace z odpovědi předcedy (V prvním odstavci on cituje mě v uvozovkách):
—— …. uvádíte : „ Zbývá vyřešit zpřístupnění nájemci, mám mu poskytnout svůj uživatelský účet (myšleno k online měřidlům)? Jakým způsobem se následně změní heslo? Jak asi víte, legislativa vyžaduje, aby on-line přehled měl konečný odběratel služeb.“
Pro odpověď považuji za nutné si především sjednotit pojmy. Zákon č.67/2013 Sb., vymezuje pojmy ve svém § 2. Pokud jde o poskytovatele služeb pak si myslím, že tento pojem je jasný a v daném případě jsme poskytovateli služeb my tj. SVJ. Pokud jde o příjemce služeb tak zákon říká, že to je nájemce bytu nebo vlastník jednotky podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví. Nám za to, že slůvko nebo vylučuje existenci dvou příjemců služeb. Ostatně docházím k výkladu, že nájemce bytu je člověk, kterému byt pronajímá ze svého vlastnictví přímo SVJ. Rozhodně mám za to, že zde není myšleno, že jde o ( abych byl přesný ) osobu, které přenechal byt k užívání kterýkoliv vlastník bytu. ( viz § 1178 občanského zákoníku ). Tedy poskytovatelem služeb jsme my a příjemcem služeb jste vy. Že tyto služby dále přeprodáváte není náš problém. ROZHODNĚ bych byl nerad, kdyby SVJ bylo vtaženo do Vašeho vztahu s osobami u Vás v bytě bydlícími. Zde podotýkám, že SVJ má termín k vyúčtování do 4 měsíců od skončení účetního období, to jsme splnili a Váš vztah s Vašim nájemcem ohledně vyúčtování jde mimo naši povinnost. Tvrdíte-li, že jedna faktura byla doručena v květnu, opakuji, že jde pouze o časovou schodu a tato není předmětem vyúčtování.
Zkusili jsme se zabývat otázkou, jak by to vypadalo, kdyby byl koncovým uživatelem některý Váš nájemník. Na pomoc jsme si vzali stanovisko realitní kanceláře Kova Reality s.r.o z něhož vyjímáme – cituji „
Co musí obsahovat vyúčtování služeb? Podkladem pro vyúčtování služeb je vždy seznam nákladů spojených s užíváním bytu za dané období, kterým je obvykle kalendářní rok, dále přehled záloh uhrazených nájemcem nebo podnájemcem na tyto služby a nájemní nebo podnájemní smlouva společně s předávacím protokolem se stavy poměrových měřidel (voda, topení). V nájemní nebo podnájemní smlouvě musí být přesně uvedeny veškeré poskytované služby spojené s nájmem, a zda se tyto služby vyúčtovávají, nebo zda se hradí paušálně. „ Konec citace. Z tohoto dovozujeme, že pokud nám nepředložíte nájemní smlouvu není Váš nájemník našim partnerem a nemáme s ním o čem jednat. Jestliže tuto nájemní smlouvu předložíte , odešleme jí firmě Techem s tím, že žádáte pro tohoto nájemce přístupový kod. Jak se zachová firma Techem nebudu předvídat.
Bodu 2 Vašeho emailu odkazuji na zákon č.67/2013 Sb, v platném znění, kde se v ustanovení § 8a odst. 4.,uvádí „ cituji – 4) Náklady na poskytování informací podle odstavců 1 a 2 nelze zahrnout do nákladů na služby.“ Konec citace. V souladu s tím firma Techem vystavila na tyto náklady separátní fakturu, na čemž není nic netransparentního. Na tuto fakturu nebyla přijata žádná záloha a proto není součástí vyúčtování zálohových plateb. Protože bylo třeba jí uhradit ve lhůtě splatnosti využili jsme možnosti dané nám Stanovami SVJ (strana 16 a uhradili jsme jí z tzv. fondu oprav. Stanovy určují lhůtu k vrácení na původní účel do tří měsíců po skončení daného účetního roku. Vzhledem k tomu, že jde o náklady, které nejsou součástí vyúčtování záloh bylo by v rozporu s dobrými mravy a zakládající neoprávněné obohacení převedení těchto nákladů na Vašeho nájemce v bytě. Pokud jde o náklady na výměnu měřidel topení a vodoměru tyto byly hrazeny z tzv.fondu oprav, tedy fondu tvořeném pro správu domu a pozemku z hlediska provozně technického částkou odpovídající podílu podlahové plochy jednotky na celkové podlahové ploše všech jednotek v domě. Takto to rozhodlo shromáždění vlastníků jednotek dne 2022, kterému jste byl přítomen. Užití Nařízení vlády č.308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu se v souvislosti s tím, co výše citujete , jeví jako nepříhodné. … —- Konec citace
„Ostatně docházím k výkladu, že nájemce bytu je člověk, kterému byt pronajímá ze svého vlastnictví přímo SVJ.“
SVJ u vás vlastní byty a pronajímá je?
ne, předsedovi je asi 80 a nevím, kdy si ze mě dělá srandu a kdy mu hrabe
taky nevím, jaké jsou ty povinnosti s informováním nájemce
- LI, napsal jste předsedovi: „Jak asi víte, legislativa vyžaduje, aby on-line přehled měl konečný odběratel služeb.“
To není pravda.
☀ Pletete si pojmy. Neexistuje žádný „konečný odběratel služeb“. Daňové a účetní předpisy používají pojem „odběratel“ a (významově odlišný) pojem „konečný spotřebitel“. Existuje „příjemce služeb“ podle 2013/67/§2. Existuje „konečný zákazník“ podle evropské směrnice 2012/27/EU (která však není celostátně účinným právním předpisem). Takže jste zkombinoval ČTYŘI různé pojmy do jediného, a vznikl kočkopes s křídly na hřbetě a ploutvičkou na zadku. Napřed si ujasněte na co jste se to vlastně chtěl zeptat. Předseda si dokonce vymyslel ještě pátý pojem „koncový uživatel“ …
☀ Není pravda ani Vaše tvrzení, že by existovalo právo
příjemce služeb na „on-line přehled“. Legislativa nic takového
nevyžaduje. Popletl jste to.
Je to přesně naopak: Existuje zákonné právo poskytovatele služeb
zpřístupnit informace o spotřebě offline (tedy jinak než „způsobem
umožňujícím dálkový přístup“). Příjemce služeb je povinen
strpět tento způsob zpřístupňování. Pouze pokud by poskytovatel služby
sám chtěl zpřístupňovat informace on-line („způsobem umožňujícím
dálkový přístup“), může to příjemce služby písemně odmítnout
a má právo na off-line zpřístupňování (2013/67/§8a/5). V obou
případech je příjemce povinen hradit náklady s informováním spojené,
včetně povinnosti hradit zálohy na tyto náklady.
Nezlobte se, ale rébusy luštit nehodlám. Co je moc, to je příliš. Pokud není na samém počátku jasný dotaz, nemělo by žádný rozumný smysl zabývat se podrobněji nejasnou odpovědí na něj.
- Váš předseda napsal z pilnosti tento nesmysl: „Pokud jde o příjemce služeb tak zákon říká, že to je nájemce bytu nebo vlastník jednotky podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví. [M]ám za to, že slůvko nebo vylučuje existenci dvou příjemců služeb.“
☀ To je ovšem nesmyslné tvrzení ! Pro služby spojené s užíváním jediného bytu mohou existovat třebas tři příjemci služeb (1. vlastník jednotky, 2. nájemce a 3. podnájemce). Každý z nich je příjemcem služeb ve smyslu zákona 2012/67/§2. Nemám chuť dál rozebírat zjevné nesmysly.
Předseda má ovšem plnou pravdu v tom, že „Váš vztah s Vašim nájemcem ohledně vyúčtování jde mimo naši povinnost“. Vskutku je jen Vaším problémem zda (případně jak) Vašemu nájemci zpřístupníte údaje podle § 8a zákona. Tím se SVJ vůbec nemusí zabývat.
Justitianus
ad1+2/ nemyslel jsem vyslovne online pres Internet, ale „neco jako 12× mesicne, tedy casteji nez 1× rocne a se 4 mesicnim zpozdenim“… Ano, napsal jsem to neobratne.
Budu rad, kdyz mi to objasnite, jak to tedy je s temi predpisy (na co ma narok najemce vuci me – pronajimateli vlastniku v SVJ, resp. na co narok mit bude a od kdy). Za situace, kdy uz meridla TECHEM (RTN + vodomery) jsou online pres internet napojeny na TECHEM portal… Legislativa je pro mne neprehledna.
Ja nechci kazdy mesic preposilat stavy najemci… Smyslem otazky na predsedu bylo zjistit, jake jsou moznosti smerem k poskytovateli rozuctovani. Popsal jsem to srozumitelne?
ad3/ to s tim souvisi, ale nejprve potrebuji znat, jake jsou povinnosti vlastnika vuci pronajimateli v tomto smeru odectu a zpristupneni udaju viz vyse. Pokud povinnosti nejsou a nebudou, tim lepe a nic se nemeni (najemce dostane vyuctovani 1× za rok).
DEKUJI.
Sorry, netuším co je to „ad1+2/, ad3/“.
Prostě dejte nájemci přístupové údaje na ten TECHEM portál. Pokud Vás
nepožádá písemně o „zasílání informací o spotřebě v listinné
podobě“, nemusíte se starat o nic dalšího. To platí, jestliže SVJ
i TECHEM postupuje v souladu se zákonem. Vyřešeno.
- „Budu rad, kdyz mi to objasnite … na co ma narok najemce vuci me … resp. na co narok mit bude a od kdy.“
K odpovědi na tento dotaz byste nám musel napřed sdělit tyto informace
o nainstalovaných zařízeních v domě (což jsou kalorimetry, indikátory,
vodoměry teplé vody):
1. zda k instalaci došlo před dnem 01.01.2022, nebo později,
2. zda umožňují provedení odečtu na vzdálenost větší než
250 metrů,
3. zda mohou být dálkově odečítána v minimálně měsíčních
intervalech.
Justitianus
Když mu dám moje údaje, tak může měnit přístupový heslo na Techem portál a já se tam pak NEDOSTANU…
Jedná se o portál TECHEM, takže dálkový čtení probíhá dvakrát měsíčně 15. a 31. a ukládá se do internetu, k instalaci pravděpodobně došlo někdy v 2022–2023, Nejdříve RTN, poté vodoměry.
Máte již dostatečně informací? Je to, zdá se, celé trošku složité…
Dále bych se rád zeptal na váš názor na to, kdo má hradit náklady na tyto úkony a technologii a poplatky, zda nájemce, nebo vlastník viz Vyjádření předsedy
- „Když mu dám moje údaje, tak může měnit přístupový heslo na Techem portál …“
Takže TECHEM portál je mizerně, amatérsky naprogramovaný. Solidně
naprogramované rozhraní by neumožnilo změnu hesla bez ověření požadavku
pomocí kódu, poslaného na Váš email nebo na Váš telefon pomocí SMS. Je
přece jasné, že každý pronajímatel bude chtít povolit nahlížení pro
své nájemce. Na tohle ti troubové nepomysleli ?
Nemohu za to, že platíte amatérům, kteří nedovedou nechat
pořádně naprogramovat webové rozhraní.
- „… kdo má hradit náklady na tyto úkony a technologii a poplatky …“
To je přece naprosto jasné ! Kdo konsumuje službu, ten platí. Proč se na tohle ptáte ? Nejde v žádném případě o náklad na správu domu a pozemku. Vyúčtování a poskytování zákonem předepsaných informací je přece nedílnou součástí poskytování služby. Jde tedy také o náklad na poskytování služby. Tedy uhradí to příjemci služby.
| Představte si laskavě dům s dvaceti jednotkami. Čtyři z nich jsou garáže, přístupné pouze přímo z ulice. Pro tyto jednotky SVJ neposkytuje služby „centralizované poskytování teplé vody“, „dodávka vody a odvádění odpadních vod“, „úklid společných prostor v domě“, „provoz výtahu“, „umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu“, „provoz a čištění komínů“ a „odvoz komunálního odpadu“. |
Ať mi někdo zkusí prokázat, že vlastníci těchto čtyř garáží
se mají podílet na nákladech na rozúčtování a vyúčtování těchto
sedmi služeb. Rád si poslechnu jeho argumenty.
Justitianus
Tak prosím lidský, pro nás obyčejné lidi, ten náklad má platit (dle zdravého rozumu a férovosti) nájemce tedy konzument služby, anebo já jako pronajímatel? :-) Ptám se na váš názor, ne abyste mi odpověděl, že si to máme někde s někým dohodnout…
Nejspíše jste přehlédl, že předseda judr., který strávil kariéru v minulém režimu socialismu, Tak v prvním postu napsal toto:
Vzhledem k tomu, že jde o náklady, které nejsou součástí vyúčtování záloh bylo by v rozporu s dobrými mravy a zakládající neoprávněné obohacení převedení těchto nákladů na Vašeho nájemce v bytě. Pokud jde o náklady na výměnu měřidel topení a vodoměru tyto byly hrazeny z tzv.fondu oprav, tedy fondu tvořeném pro správu domu a pozemku
Konec citace, připomínám, že se jedná o náklady rozúčtování, odečtu, aj.
Bohužel, je to zkušený lojer minulého režimu, a já nevím, jak už jsem uvedl, kdy si ze mě dělá legraci a kdy mluví z cesty, z jeho textu výše nemůžu jednoznačně dovodit, jestli on mě naznačuje, že by bylo v rozporu s dobrými mravy kdybych já přenesl ty náklady na nájemce (Což nyní nemůžu, protože ty náklady mi nebyly SVJ jednoznačně vyčísleny, společenstvo změnilo firmu a od letošního vyúčtování již ty náklady nejsou nikde vyčísleny na rozúčtování a vyúčtování)… Ta faktura vypadá na cca 40 000 a to je celkem pálka. Jenže těch služeb je podstatně více já už se v tom nevyznám, navrhnul jsem mu, aby to bylo transparentně jako dříve, no ale znáte to…
Tak prosím lidský, pro nás obyčejné lidi, ten náklad má platit (dle zdravého rozumu a férovosti) nájemce tedy konzument služby, anebo já jako pronajímatel?
vy jako majitel bytu máte vyčíslit ve smlouvě nájem plus pouze poskytované služby (vodné, stočné, plyn, topení, elektřina, úklid domu…), které pak nájemníkovi vyúčtujete.
další vaše náklady – „fond oprav“, právníky svj, platby výboru apod. jsou váš problém. ten si máte zohlednit v nájmu, který si podle toho nastavíte.
radko2222, nemluvte o „fondu oprav“, právníkách svj, a platbách výboru! O tom zde nikdo nepsal!!! I když já rád do „výměru plateb nájemce“ napíšu tyto ceny, aby nájemci viděli, kolik bere ta a ta nepříjemná osoba (předsedkyně) za to, že jim dělá schválnosti. Samozřejmě to podřadím jako položku sečtenou nakonec jako NÁJEM (přesně jak píšete), jde ale o to, aby nájemce viděl, kam ty peníze jdou a že mi zbyde pramálo.
Řeč zde je o něčem jiném: o tom co dle 308/2015 má uhradit nájemce: vodoměry a topení – IRTN a náklady na zpracování – odečítání, rozúčtování těchto (někdy zbytečných) přístrojů – chápete už?
Řeším, jak to udělat správně, a do vyúčtování nájemci spravedlivě přenést tyto náklady (a vůbec jak je zjistit), tak se vyjádřete k věci, jak byste ty údaje z SVJ dostala a jak byste je napsala do vyúčtování :-)
Myslím si, že by se mělo nějak donutit SVJ, aby tyto náklady zobrazovaly, ale to se jim asi nehodí a pro účetní firmy je to práce navíc asi? Tuší někdo zda to TECHEM umí?
Protože dřív s jinou firmou to nebyl problém.
do vyúčtování nájemci spravedlivě přenést tyto náklady …
do vyúčtování služeb patří pouze služby, které nájemník konzumuje. tj. teplo, voda, úklid, atd atd, a které máte uvedeny ve smlouvě. ty mu každoročně vyúčtujete a vrátíte nebo vyberete doplatek. ostatní si máte zohlednit v nájmu.
kam jdou peníze za nájem a že vám zbyde pramálo? po tom je nájemci prd. buď na výši nájmu přistoupí, nebo ne.
Jestliže nájemce konzumuje energie, tak s tím souvisí i náklady na tato měřidla i na rozúčtování – anebo snad ne a mám je platit já, když je nechci, nepotřebuji, nemám z nich žádný užitek, zhodnocení, nic?
Zohlednit v nájmu to nelze, protože netušíte, co SVJ zase vymyslí!
Anebo snad u elektroměru v baráčku jako odběratel neplatíte „paušál“, stejně jako u vodoměru (zavedli paušál zhruba před 10 lety).
Justitián to chápe, vy ne?!
Tak ještě druhá situace, už asi po 15 (vám) píšu, že do minula to bylo zohledněno v rozúčtování a od letoška NE, tedy letos mám za nájemce těch cca 1500 na bytu (doplatit já jen pro to, že dodavatel SVJ změnil metodiku), co myslíte?
Jak víte, tak se to dozvíte 1 rok a 4 měsíce poté, co se tak stane a tedy měnit nájem zpětně asi nejde co?
- „ten náklad má platit … nájemce tedy konzument služby, anebo já jako pronajímatel?“
Oba dva, samozřejmě. Vždyť Vy jste příjemce služeb a nájemce je příjemce služeb.
- „Nejspíše jste přehlédl, že předseda judr. …“
Ten člověk mne nezajímá, a totéž platí pokud jde o jeho názory.
- „Pokud jde o náklady na výměnu měřidel topení a vodoměru …“
Podle 2012/89/§2257/2 platí, že nájemce provádí[1] a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu[2]. Podle nařízení vlády 2015/308/§4/f/ mezi náklady na drobné opravy patří „… opravy a certifikace[3] bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace[3] bytových vodoměrů teplé a studené vody“. Takže Vám to zaplatí nájemce, pokud jste si s ním nedohodl v nájemní smlouvě něco jiného.
- „… připomínám, že se jedná o náklady rozúčtování, odečtu, aj. …“
Na to jsem Vám už odpověděl dříve. Kterému slovu, nebo kterému písmenu jste neporozuměl?
- „… od letošního vyúčtování již ty náklady nejsou nikde vyčísleny …“
Samozřejmě že jsou někde vyčísleny. A Vy máte právo nahlížet do smluv týkajících se správy, do dokladů a do účetních knih (§ 1179).
Justitianus
Poznámka [1]: Totální nesmysl, který spáchali hloupí čeští zákonodárci. Například montáž bytových vodoměrů a kalorimetrů smí provádět jen subjekty registrované Českým metrologickým institutem (ČMI). V žádném případě do toho nesmí strkat pracky nájemce. Jako vlastník bytu byste si měl dobře hlídat, aby nájemce ve Vašem bytě nebastlil drobné opravy amatérským způsobem, nekontrolovatelně a s použitím nekvalitních výrobků a dílů.
Poznámka [2]: Správně by ustanovení § 2257 mělo obsahovat pouze povinnost nájemce HRADIT drobné opravy. Je na Vás – a v nájemní smlouvě byste si to měl vymínit – které drobné opravy smí nájemce sám provádět (třebas i svépomocí) a které zajistíte Vy (třebas tak, že je svěříte odborníkovi). Ve všech těchto případech nájemce drobné opravy uhradí (do max. limitu dle 2015/308/§6/1), a tyto platby jdou nad rámec sjednaného nájemného.
Poznámka [3]: Nesmysl spáchaný hloupými členy vlády ČR. Certifikace referenčního materiálu či schválení typu měřidla podle zákona o metrologii nemá nic společného s běžným používáním bytových vodoměrů a kalorimetrů. Ve skutečnosti mínili Sobotka, Šlechtová a ostatní ministři něco zcela jiného: metrologické ověření jednotlivého měřidla. K tomu se ovšem žádný „certifikát“ nevydává. Některé právní předpisy je bohužel nutné opravovat stylem DO-DO (dodělej doma).
1/ „Samozřejmě že jsou někde vyčísleny.“
Myšleno bylo, že nyní u nás nejsou (náklady na odečty a rozúčtování) vyčísleny v poměru na můj podíl – tedy pro můj byt, když v minulém vyúčtování byly vyčísleny přímo v rozúčtování a byly zahrnuty ve vyúčtování. Jistě že § 1179 – ale kdo si chce tyhle čísilka sám zjišťovat a počítat, snadno v tom může udělat chybu…
2/ Jak byste to vypočítal? Mějme fakturu na IRTN 50000, na vodoměry 40000 a na roční rozúčt.+odečty 45000…
Dříve každému alespoň roční rozúčt.+odečty soudruzi naúčtovali podle počtu jejich měřidel, nyní to tedy vzali bokem z fondu oprav (tedy v poměru podlahové plochy) a do vyúčtování se náklady vůbec nedostaly.
Takže byste to taky přeúčtoval nájemci v poměru podlahové plochy?
3/ A co byste řekl soudruhovi předsedovi, když naznačuje porušení dobrých mravů a bezdůvodnýho obohacení?! Cituji: „bylo by v rozporu s dobrými mravy a zakládající neoprávněné obohacení převedení těchto nákladů na Vašeho nájemce v bytě“
- „… nyní u nás nejsou (náklady na odečty a rozúčtování) vyčísleny v poměru na můj podíl …“
Jde Vám o to, abyste na nájemce nedoplácel. Tak mu o ty částky zvýšíte nájemné. Vyřešeno.
- „… kdo si chce tyhle čísilka sám zjišťovat a počítat, snadno v tom může udělat chybu …“
V tom Vám nepomohu. Předpokládal jsem, že umíte číst, psát a počítat.
- „Jak byste to vypočítal? Mějme fakturu na IRTN 50000, na vodoměry 40000 a na roční rozúčt.+odečty 45000…“
Částka na „faktuře“ krát Váš spoluvlastnický podíl.
- „Dříve každému alespoň roční rozúčt.+odečty soudruzi naúčtovali podle počtu jejich měřidel, nyní to tedy vzali bokem z fondu oprav (tedy v poměru podlahové plochy)“
Mýlíte se naprosto: není to podle podlahové plochy, nýbrž podle spoluvlastnických podílů! Pokud VŠICHNI vlastníci jednotek jsou zároveň příjemci VŠECH služeb, pak způsob rozdělení nákladů podle podílů nepřekračuje „akceptovatelnou míru nespravedlnosti“.
- „A co byste řekl soudruhovi předsedovi, když …“
Ten člověk mne nezajímá, a totéž platí pokud jde o jeho názory.
Justitianus
K tématu a obsahu vlákna (které jsem nestačil vstřebat do detailu) připojím svůj názor, že dle mne vztah poskytovatele (SVJ coby osoby odpovědné) a příjemce (vlastníka bytu) řeší NOZ odd. Bytové spoluvlastnictví a Prohlášení, Stanovy a usnesení shromáždění + Zák. 67/2013 Sb.
Vztah poskytovatele (vlastníka bytu) a příjemce (nájemce bytu) řeší NOZ od § 2234 a násl. + část první hlava I (neboli § 1 až § 14).
Poslední komentáře