Kdo uhradí SVJ, převodce nebo nabyvatel?

TUH, přestaň mudrovat o nesmyslech.

• TUH: „Nabyvatel má na oznámení nabytí měsíc …“

Ne, nemá. Přečti si § 1177.

Statutár (nebo kdokoliv je vlastníkem jednotky) si může nechat zřídit Službu sledování změn údajů o nemovitostech, takže se o změně v osobě vlastníka kterékoliv jednotky dozví bez odkladu, jakmile je zapsána do veřejného seznamu.

• TUH: „… v ekonomickém softwaru správce bude absentovat úhrada …“

No a? Dostaneš z toho průjem? Nebo správce dostane škytavku? Ve Tvém příkladu by šlo při změně vlastníka o dvouměsíční zpoždění plateb ve výši 1/1200 ročních záloh, to je 0,083 procenta. Trhá Ti to žíly?

• TUH: „… a horlivý statutár by mohl podat žalobu o zaplacení …“

Ano, horlivý blb by to mohl udělat. Tam, kde mají normální statutáry, vědí, že SVJ musí napřed nabyvateli doručit předpis záloh na služby a předpis příspěvků na správu. Teprve až marně uplyne určený den splatnosti, pak by mělo SVJ dlužníkovi doručit předžalobní výzvu, a teprve pak je možné úspěšně žalovat.

To je standardní postup, souladný se zákonem. Ty snad znáš nějaký jiný postup? Popiš nám jej, prosím.

Justitianus

Ptám se za převodce. Nabyvatel nabytí SVJ oznámil, byt protokolárně předán už 14. dubna. Řešíme, kdo SVJ zaplatí dubnovou, potažmo květnovou úhradu.

Po faktu bychom se asi mohli dohodnout, že za duben každý zaplatí půlku, květen už nabyvatel.

Nicméně prodávám ještě jeden byt a možná bych danou otázku mohl zakotvit smluvně, abych se vyhnul sporům do budoucna.

Zajímá by mě, jak je to řešeno „právně“, nikoli „selským rozumem“. Selský rozum má každá selka.

Převody bytů v průběhu roku mají ještě jednu nevýhodu, že vlastně moje zálohy na služby od ledna mi už nebudou vráceny, kvůli novele § 1186 občanského zákoníku. Tyto zálohy vlastně připadnou nabyvateli, jelikož vyúčtování za celý kalendářní rok bude příští rok doručováno nabyvateli.

• „Řešíme, kdo SVJ zaplatí dubnovou, potažmo květnovou úhradu.“

Částky splatné dne 25. května jsou naprosto jasné. A pokud jde o částky splatné dne 25. dubna: Víme, že nabyvatel je vlastníkem s právními účinky ode dne 15. dubna. Převodci sice vznikla dne 25. dubna povinnost uhradit částky splatné toho dne, ale dne 7. května mu tato povinnost zase odpadla, vzhledem k retroaktivitě (zpětné účinnosti) změny v osobě vlastníka jednotky.

Nabyvatel je tedy povinen hradit částky splatné ode dne 15. dubna. Podmínkou je, aby mu SVJ poskytlo nezbytnou součinnost a vyzvalo jej k úhradě. To už jsem zde napsal dříve. Tolik z hlediska selského rozumu.

• „Převody bytů v průběhu roku mají ještě jednu nevýhodu, že vlastně moje zálohy na služby od ledna mi už nebudou vráceny, kvůli novele § 1186 občanského zákoníku.“

Ale kdepak ! Jde jste na tento nesmysl přišel ? V bytě jsou ve zúčtovacím období 2024 dva příjemci služeb:

1. příjemce A přijímal služby od 01.01.2024 do 14.04.2024
2. příjemce B přijímal služby od 15.04.2024 do 31.12.2024

Každý z obou příjemců má samozřejmě právo na své vyúčtování služeb a na finanční vypořádání sveho přeplatku či nedoplatku, plynoucího z vyúčtování. Žádnou jinou právní úpravu neznám, a Vy ji zřejmě taky neznáte. Snad si to pletete s nájmem družstevního bytu.

• „Tyto zálohy vlastně připadnou nabyvateli, jelikož vyúčtování za celý kalendářní rok bude příští rok doručováno nabyvateli.“

Totální nesmysl ! Záloha na služby uhrazená příjemcem A je až do předložení řádného vyúčtování dluhem poskytovatele služeb vůči příjemci A. Jinak řečeno: SVJ má závazek vůči příjemci A doručit mu (jeho) vyúčtování, uvést v něm skutečné náklady a zálohy přijaté od příjemce A, a vyrovnat rozdíl (přeplatek/ne­doplatek) plynoucí z tohoto vyúčtování. Doručovat vyúčtování příjemce A bude samozřejmě příjemci A, nikoliv nějaké třetí osobě.

Vůči příjemci A má poskytovatel služeb naprosto stejné povinnosti jako vůči příjemcům B, C, D, E, F, G, … X, Y, Z, atd.. Vy se domníváte něco jiného? Proč se to domníváte?

Justitianus

Tomu nerozumím, radil byste měsíční příspěvek na správu domu rozpočítat na dny? Máme-li tedy předepsaný měsíční příspěvek 2480 Kč, vydělíme 30 krát 14 a převodce uhradí 1157 Kč?

A jak byste rozpočítal měsíční příspěvek na vlastní správní činnost?

Co se týče vyúčtování, tak správcovské firmy snad všude doručují vyúčtování za celý rok tomu vlastníkovi, který byl vlastníkem k 31.12. Čili beru to tak, že moje zálohy zaplacené od ledna připadly nabyvateli (resp. se může stát, že jsem měl vyšší spotřebu, která vlastně ani neodpovídala zálohám, takže je situace pro mě výhodná – určitě „spotřeba“ tepla a teplé vody je vyšší v zimě, ale zálohy jsou rozložené do celého roku).

• TUH napsal: „… radil byste měsíční příspěvek na správu domu rozpočítat na dny?“

Radil bych v první řadě přestat blbnout. Pořídil jste si byt za tři miliony, a teď chcete rozpočítávat tisíckrát menší částku po dnech ?

Ne, nemáte právo cokoliv jednostranně rozpočítávat. To jste si mohli s nabyvatelem sjednat v kupní smlouvě, ale právnickou osobu SVJ by to nijak nezavazovalo. Z hlediska SVJ je to jasné: Nabyvatel uhradí částky splatné ode dne 15. dubna. To už jsem Vám napsal.

• TUH napsal: „Co se týče vyúčtování, tak správcovské firmy snad všude doručují vyúčtování za celý rok tomu vlastníkovi, který byl vlastníkem k 31.12.“

Nějaké správcovské firmy mne vůbec nezajímají. Proč zajímají Vás ? Odpovědnost za řádné vyúčtování nese poskytovatel služeb, což je zpravidla SVJ. V případě který popisujete SVJ porušuje zákon. Denní pokuty za nedoručené vyúčtování bude hradit SVJ.

Přečtěte si 2015/269/§5/5 a 2015/269/§5/6. Najdete tam přesný popis jak poskytovatel postupuje, dojde-li ke změně příjemce služeb v průběhu zúčtovacího období.

U dalších služeb tam neuvedených bude postupovat obdobně – to jest náklad připadající na jednotku ve zúčtovacím období rozdělí mezi převodce a nabyvatele jednotky poměrně, např. podle počtu dnů příjímání služby. Není to žádná raketová věda.

Justitianus

Vložil TUH (bez ověření), 24. Květen 2024 – 15:48

Kdo je povinen uhradit měsíční příspěvek na správu a zálohu na služby za měsíc duben, převodce nebo nabyvatel? Ve stanovách je určena splatnost k 25. dni v měsíci. Návrh na vklad podán 15. dubna a vklad byl proveden 7. května. Stanovy otázku neřeší, KUPNÍ SMLOUVA též MLČÍ.

Existuje nějaký výklad či judikát?

• – – – – – – – – – – – – – – – – –

Vy se domníváte, že to řeší nějaký judikát ?

Termín splatnosti záloh, vklad a zápis do katastru bych do toho vůbec nepletl, zvláště pokud nemusíte stihnout změnit SIPO. Úhrada přes interbanking také proběhne s prodlevou dle podmínek banky.

Pokud jde (nejen) o ZÁLOHY SLUŽEB DOMU, tak dle mne záleží na tom, jak se převodce a nabyvatel dohodnou, podají si ruce, zapijí litkup a předají / převezmou klíče protože dle

"§ 1186

(1) Při převodu vlastnického práva … nevzniká osobě odpovědné … povinnost vypořádat

• příspěvky na správu domu
• a zálohy … související s užíváním bytu"

z čehož dle mne plyne, že si to musí navzájem (smluvně) vypořádat převodce a nabyvatel, a tudíž dle toho zálohy za dotyčný měsíc hradit.

A aby se to nekomplikovalo, tak tento způsob uplatnit i pro Příspěvek správy domu.

Pokud se ptáte za převodce nebo nabyvatele, tak ještě budete totéž řešit za SLUŽBY BYTU (energie, pojištění apod.)

Pane TUH, Petr zde plácá nesmysly, jak je ostatně jeho zvykem. Neberte jeho fantazie vážně.

• Petr: „Termín splatnosti záloh, vklad a zápis do katastru bych do toho vůbec nepletl …“

Totální nesmysl. Z hlediska právních účinků je naopak rozhodující termín splatnosti záloh/příspěvků, i den, kdy návrh na vklad byl doručen katastrálnímu úřadu. Částky splatné před tímto dnem měl uhradit převodce. Částky splatné v tento den a později hradí nabyvatel. K tomu viz např. rozsudek Nejvyššího soudu 31 Cdo 619/2000 ze dne 18.07.2000.

Jak jsem už upozornil v prvním příspěvku, je třeba počkat. Nemá smysl činit překotné závěry. Máte čas do doby, až Vám SVJ doručí předpisy záloh/příspěvků. Pak teprve můžeme začít zkoumat, zda jde či nejde o požadavky souladné s právem.

• Petr: „Pokud jde (nejen) o ZÁLOHY SLUŽEB DOMU, tak dle mne záleží na tom, jak se převodce a nabyvatel dohodnou, podají si ruce, zapijí litkup a předají / převezmou klíče …“

Opět totální nesmysl. Zde neřešíme nějakou dohodu mezi převodcem a nabyvatelem !!! Víme totiž z úvodního příspěvku, že žádná dohoda mezi nimi sjednána nebyla. Řešíme kdy vznikne nabyvateli povinnost začít hradit platby ve prospěch SVJ. Netušíme ale jaké platby a na kom bude SVJ vymáhat; proto opět radím počkat na okamžik, kdy SVJ prokazatelně vznese své nároky. Teprve pak to můžeme začít analyzovat.

• Petr: „§ 1186 (1) Při převodu vlastnického práva … nevzniká osobě odpovědné … povinnost vypořádat … z čehož dle mne plyne, že si to musí navzájem (smluvně) vypořádat převodce a nabyvatel …“

Totální nesmysl a mlácení prázdné slámy. Petr vůbec nepochopil obsah právní normy jednoduchého práva. Ustanovení § 1186/1 se nijak netýká vztahů mezi převodcem a nabyvatelem, ani vztahů mezi SVJ a nabyvatelem. Toto ustanovení pouze připomíná převodci tyto triviální skutečnosti:

1. Převodce nemá při převodu (a ani jindy) právo na vrácení jím uhrazených záloh na služby. Tyto zálohy se totiž stanou součástí vyúčtování služeb, které by mělo být doručeno každému příjemci služeb do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období; k tomu viz 2013/67/§7/3.
2. Převodce nemá při převodu (a ani jindy) právo na vrácení jím uhrazených – avšak dosud nevyčerpaných – příspěvků na správu domu. O případném vrácení příspěvků plátcům by totiž mohlo rozhodnout jedině shromáždění podle 2012/89/§1208/c.

Justitianus