JAKÁ JSOU MÁ PRÁVA A POVINNOSTI JAKO VLASTNÍKA BYTU V DOMĚ SE 3BYTY A JEDNÍM NEBYTOVÝM PROSTOREM?

MOCKRÁT VÁM DĚKUJI! NENÍ TEDY POZDĚ… TO JSEM RÁDA. \L.

JEŠTĚ SI DOVOLÍM OTÁZKU, EXISTUJE NĚJAKÝ JINÝ ZPŮSOB SPRÁVY, KTERÝ BY ŘEŠIL JEN VÝBĚR PLATEB NA SPOLEČNÉ ZÁLEŽITOSTI ATD. BEZ TĚCH PODMÍNEK A POVINNOSTÍ CO MÁ SVJ?

nepiště příspěvky velikými písmeny, nedá se to číst. Je to příšerné!

Promiňte, to mne nenapadlo, ta velká písmena.

Pokud nebudete souhlasit se založením SVJ, uplatní se ve vašem domě „Správa bez vzniku splečenství vlastníků jednotek.“

Předpokládám, že „prohlášením“ zapsaném v katastru nemovitostí u vás bylo rozděleno právo k domu na vlastnické právo k jednotkám, tj. v katatru nemovitostí máte zapsány jednotky a jejich vlastníky s uvedením spoluvlastnických podílů na společných částech. (Tzn., že nejde o podílové spoluvlastnic­tví domu.)

V takovém případě se práva a povinnosti vlastníků jednotek ve Vašem domě upravují §§ 1175 až 1188 NOZ
https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…

§ 1180 a § 1181 https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89… řeší příspěvky na správu domu a zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby).

Správu Vašeho domu upravuje „Správa domu a pozemku“ podle §§ 1189 a 1190 NOZ https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…

a dále se ve vašem domě uplatní „Správa bez vzniku společenství“ upravená §§ 1191 až 1193 https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…

Podle § 1191 pokud nevzniklo společenství vlastníků, použijí se na správu pravidla určená v „prohlášení“ a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění, k rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce. Kdo se stane správcem a co může správce samostatně činit je popsáno v § 1192.

Luxie,

pokud by vám šlo hlavně o to, aby se schvalovala veškerá rozhodnutí shromáždění vyšší většinou než nadpoloviční (např. 3/4 většinou hlasů z přítomných nebo ještě přísnější 3/4 hlasů ze všech hlasů tj. i nepřítomných, nebo některých hlasování souhlasem všech vlastníků), pak toho lze dosáhnout souhlasem se vznikem SVJ, ale návrhem ustanovení stanov, kde by byla vámi navržená schvalovací kvóra uvedena. Váš souhlas se stanovami byste podmínila uvedenou změnou stanov.

Bez souhlasu všech vlastníků se zněním stanov by totiž stanovy nebyly přijaty a SVJ by nemohlo vzniknout.

Z ekonomického hlediska je správa bez vzniku SVJ levnější. Nemusí se zakládat právnická osoba SVJ, čímž se ušetří další náklady spojené se zakládáním SVJ za přítomnosti advokáta vč. zápisů do rejstříku SVJ a za vedení účetnictví a zakládání účetních závěrek do sbírky listin v rejstříku SVJ.

"soused je bezohledný a má tendence diktovat co kdo může a co ne a sám se chová atrogantně až agresivně. Nechci, aby men měl možnost k k něčemu dotlačit a mít to zákonně schválené systémem hlasování SVJ (vlastní větší podíl než ostatní). Nechci s ním vstupovat do jakéhokoli spolku. Zároveň bych však chtěla, aby v domě nějaký systém byl, tedy placení za spoelčné záležitosti – elektřina na chodbě, komín, atd.

Existuje nějaká možnost jak spravovat dům, ale bez SVJ? Tedy, kde se sousedé pouze skládají na společné výádaje?"

Dotazujete se sice pouze na založení SVJ, ale řešíte hlasování. Nezaloženhí SVJ vám nepomůže, viz NOZ § 1128

(1) O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů.

Takže si dotyčný oddíl NOZ přečtěte. A jak to doposud probíhalo u vás se správou domu ?

Petře,

pro bytové spoluvlastnictví se uplatní speciální úprava obsažená v části NOZ „bytové spoluvlastnictví“, nikoliv obecná úprava (§ 1128 a následující). Bylo to už i soudně judikováno.

Ale v podstatě máte pravdu, protože i při správě bez vzniku společenství (jak jsem popsal výše) se rozhoduje zpravidla většinou hlasů.

Dobrý den. Ještě bych se chtěla zeptat na jednu věc. Soused vypouští na společnou zahradu svého psa, větší rasy, pes je tam bez dozoru, volně pobíhá, kálí, ničí trávník atd. Onen soused si také ohradil sám pro sebe kus společného pozemku.. Existuje nějaká páka na podobné vykuky, kteří se takto bezohledně chovají? Domluva není možná, soused je sprostý, uráží atd. a jede si dál svou. Zřejmě jsem jediná, komu to vadí, protože to s ním řeším asi jen já. Kupovala jsem byt pro onu zahradu, protože mám malého syna a chtěla jsem, aby si tam mohl hrát atd. Při koupi byla zahrada krásná, udržovaná, byl na ní písek pro děti, dalo se i sednou na trávník atd. protože byla čistá, teď je to však velkoplošný záchod pro psa se všemi psími exkrementy, které si dokážete představit. V podstatě mi znemožňuje užívání zahrady a tím i omezuje má práva. Vím, že existuje soudní cesta, už mám i právníka, který to rád vezme, ale člověk jde nerad do extrému. Navíc mne opravdu obtěžuje něco takového stále řešit. Na společné zahradě nemá volně puštěný pes co dělat. Děkuji předem za radu.

A na to jste prisla jak, ze na ohraničené zahrade jde o volne pusteneho psa? Pisete, ze si ohradil sam pro sebe kus pozemku a ze ma vetsinu (asi nejvetsi byt z vas 3 bytu), mozna vlastni i tu čtvrtou jednotku nebytovou.

Pokud je zahrada spolecna, jinde uvadite, ze kazdy byt ma podil 1/7, tak se budete muset dohodnout jen vy spolu-vlastnici. Z hlediska zakonu vypuštěním psa na zahradu, jiz spoluvlastni, se sam o sobe niceho nezákonného majitel psa nedopousti, naopak užívá svuj majetek, stejne tak ho muzete uzivat i vy.

Pravidla pro uklid a provoz zahrady (odstraneni exkrementy, ohrožení výběhu pro psa) si musi stanovit jen a pouze spoluvlastnici zahrady. Tedy tech 7 spolu – vlastniku.

Pokud toho nejste schopni, tak se budete muset odstěhovat, protoze si neumim predstavit, jak vam pravnik vyresi sousedske vztahy.

Proto lide bydli v Baracku na pozemku, protoze tam maji podil 1/1 no nekdy je problem i v SJM, drive BSM ;-)

Ps: moje rada na zaver, mate 1/7 a majitel psa take. Vezmete si s sebou jeste jednoho majitele, budete mit v tu chvili 2/7 a tedy VETSINU a přijďte slusne za majitelem psa a podejte mu rozumný navrh, napriklad to, ze bude po sobe uklizet exkrementy, jinak ze se objedna úklidové firma a vinik nepořádku (mate ho natočeného na videu jak kalí) zaplati skodu. To by mohlo ucinkovat, nebo ne?

Nezvyšuje hlas a nediktujte mu, ze nemuze zahradu uzivat, on vam asi take nediktuje, ze nesmíte nechavat vaseho potomka na zahrade bez dozoru atp. To, ze tam necha chvili běhat psa, s tim nic neuděláte a ma na to pravo. Soucasne ale i povinnost po sobe spolecny majetek uvest do původního stavu – uklidit.

Jardo, díky za pohled na věc. Domeček je skutečně v plánu, ale do té doby to tu musím nějak přežít. „Díky“ souseda na zahradu nechodíme vůbec. S malým ani s našim malým psem. Se synem proto,že pes na malého několikrát skočil a povalil ho. Dokonce, i když u toho byl majitel. Ten nezasáhl a když jsem se ohradila, poslal mne do pr… Dále proto, že na zahradě je buď onen pes anebo jeho hovna (s prominutím) velikosti kravince. Takže ikdyž ho třeba seberou, na trávě je rozmázlý flek…dále všudepřítomná moč, chlupy, zvratky, rozžvýkané kůže, kosti, vyhrabané díry, zničený trávník… Tak nevím Jardo, vy byste si tam šel s 3l synem hrát? Zřejmě ne, patrně byste jako správný chlap a otec, řekl sousedovi něco od plic, nebo ho vzal pod krkem. Zvlášť pokud by pes ohrožoval vaše dítě.. Jenže já jsem sama s dětmi a ten člověk si na mne proto dovoluje, uráží, vysmívá se, dělá naschvály, zabouchává dveře, háže sprosté lístečky do schránky atd. normálně si na mně dovolí řvát, třeba i z okna na ulici, když si jdu k pošťačce pro dopis, že jsem nezavřela dveře (nechala jsem je pootevřené, právě kvůli pouhému vyzvednutí dopisu). Jednou na mně takhle řval před pošťačkou a dveře nám zabouchl, já venku s malým synem, jen v mikině, venku mráz.. A se psem na zahradu také nechodíme, protože zmíněný pes po našem vyjíždí, náš je malinký a bojí se, utíká před ním, kňučí a štěká strachy…soused se opět jen směje. Já půjdu do domečku proto, že je to už dlouho mé velké přání. Ale on by měl jít na barák, když si pořídil psa a chce se takto chovat. Na společné zahradě pes nemá co dělat. Každou jednotku z našich 4 má jiný majitel. Vlastníme k domu pozemek pod domem+pruh kolem + společně s vlastníky druhého domu každý 1/7 na přilehlé zahradě. Vše okupuje pes. Navíc si soused oplotil kus pozemku a to prostě proto, že se mu chtělo, nikoho se neptal. K vaší poznámce o zvyšování hlasu jen podotknu, že ten kdo zde zvyšuje hlas je on a co se týče domluvy v klidu, návrhů řešení atd. vše proběhlo, ale bohužel bez úspěchu. A prosím vás, neříkejte mi takové věci, že někomu něco diktuju..je to až směšné, je vidět, že si situaci nedovedete, možná ani nechcete představit. Pan soused má tady pocit, že může diktovat. Ale to jsem předpokládala, že z mých příspěvků již vyplynulo. Můj syn ani neví, že nějakou zahradu máme, protože na ni prostě není možno pobývat. Takže prosím, nenaznačujte, že je chudák omezován on.

Dekuji Vam. Zacinam byt trochu v obraze. Podivam se na ty zakony. Jeste, kde prosim najdu o cem se v svj rozhoduje kolika hlasy? Tedy nekdy nadpolovicni vetsinou, nebo trictvrtinou nebo 100procenty? Da se dosahnout toho, ze souhlas musi byt VZDY 100procentni?Pri 4 jednotkach by to realne byt mohlo..

Záleží na tom, jestli se rozhodnete pro správu „bez vzniku SVJ“ nebo pro vznik SVJ.

Při správě bez vzniku SVJ se rozhoduje podle „prohlášení“ vlastníka zapsaného v katastru nemovitostí, pokud je to v prohlášení řešeno. Pokud „prohlášení“ neobsahuje konkrétní hlasovací kvóra pak se rozhoduje podle § 1206 NOZ tj. „k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek“ usnášeníschopného shromáždění (tj. přítomní vlastníci musí mít většinu všech hlasů).

Pak ještě podle § 1214 NOZ platí: „Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.“

Při změně prohlášení se uplatní postup uvedený v § 1169 NOZ.

I když odkazovaná ustanovení NOZ jsou uvedena v ustanoveních pro SVJ, uplatní se i při „správě bez vzniku SVJ“ na základě § 1191

„Nevzniklo-li společenství vlastníků, použijí se na správu pravidla určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění; k rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce.“

Při správě v případě vzniku SVJ platí výše uvedené, pokud stanovy nevyžadují k přijetí rozhodnutí na shromáždění vyšší počet hlasů. Tzn., že v tomto případě můžete (jak jsem už popsal v předchozích příspěvcích) trvat na znění stanov podle vašeho návrhu (tj. např. stanovit hlasovací kvórum pro všechna rozhodování v SVJ „souhlas všech vlastníků“). Tím podmíníte vznik SVJ, protože pokud by některý z vlastníků s vaším návrhem stanov nesouhlasil a vy byste nechtěla od něho ustoupit, SVJ by nevzniklo z důvodů neschválení stanov všemi vlastníky.

Prosazení „souhlasu všech vlastníků“ při všech rozhodnutích vlastníků by bylo také vaší pojistkou proto, že bez vašeho souhlasu by nemohly být stanovy v budoucnu změněny. Bez takové pojistky by totiž stanovy mohly být v budoucnu změněny, protože se v současné době většinově uplatňuje výklad, že stanovy lze změnit nadpoloviční většinou, pokud není ve stanovách určeno jinak.

Asi se zeptám pro mnohé hloupě, ale kde získám Prohlášení vlastníka k mému bytu?

Prohlášení vlastníka je uložené v Katastru. Ale pouze v případě, pokud byl dům již rozdělený na jednotky. Pokud rozdělený nebyl a je ve spoluvlastnictví, tak Prohlášení zatím neexistuje. Prohlášení se neváže k bytu, ale k nemovitosti jako také. Jsou v něm popsané jak jednotky, tak společné části domu.

Děkuji. Máme jednotky.

„Prosazení „souhlasu všech vlastníků“ při všech rozhodnutích vlastníků, by bylo také vaší pojistkou proto, že bez vašeho souhlasu by nemohly být stanovy v budoucnu změněny.“

Plně souhlasím z názorem,který zde uvádí „Zvídavý“.Jen bych ještě dodal,že se Vám tato „pojistka=právo veta“, vyplatí i v případě,kdy by se většinoví vlastníci(vlastník) rozhodli vaše SVJ, zadlužit nějakým „zbytečným“ úvěrem u banky.

Podobnou „pojistku“ se podařilo prosadit do stanov i „paní Klainové“.

Přeji hezký den.JaVa

Prosazení 100% souhlasu u většího SVJ znamená jeho ochromení. To se již nic nerozhodne, vždy se najde někdo, kdo bude chtít prosadit svůj menšinový názor. Ale komu není rady, tomu není pomoci.

Píšete o ohromení většího SVJ. Jak tazatelka ale uvedla, v jejich domě jsou pouze 4 jednotky a v takovém případě je pravděpodobnost ohromení malá.

„Prosazení 100% souhlasu u většího SVJ znamená jeho ochromení.“

S tím nelze nesouhlasit,ale v tomto konkrétním případě, se jedná o bytový dům s pouhými čtyřmi jednotkami,třemi bytovými a jednou nebytovou.Je docela možné,že po založení SVJ bude mít jeden z vlastníků, většinový podíl na společných částech domu a pozemku a pak si bude rozhodovat o všem sám.

V tom to případě, je dle mého názoru, „právo veta“ na místě.Pokud se rozumně nedomluví za současného stavu ,jaká je šance,že se to po založení SVJ změní?

Přeji hezký večer.JaVa

Pane Java a je hladovaci kvorum 100% ve vsech rozhodovanich povoleno v zakone? Ctu tady, ze svj se musi ridit OBCANSKYM ZAKONIKEM..nebo pod ktery zakon svj spada a musi se jim ridit? Dekuji.

Tedy, je zakonem umozneno upravit stanovy tak, ze ve vsech rozhodováních bude hlasovaci kvorum 100% ??? Dekuji.

Teoreticky je to možné. Ale kdo má rozum, tak na to nepřistoupí.

v případě např. tří nebo čtyř vlastníků je to rozumnější. u SVJ s 50 byty už by to byl prů…., ale pokud jde o dům s dvěma až čtyřmi byty, naopak je blbé, když stačí většina (dům s dvěma byty – jeden je o metr větší, takže co chce vlastník, druhý musí strpět?)

Ale jinak diky. Tohle jsem potrebovala vedet.

A tedy, kterym „zakonem“ se musi svj ridit..OBCANSKYM ZAKONIKEM? Diky.

Ano, ustanovení pro SVJ upravuje Občanský zákoník od § 1194, odkaz zde: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…

V § 1206 Obč. zákoníku se uvádí:

„(2) Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.“

Text „ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů“ znamená, že lze ve stanovách uvést, že se k přijetí rozhodnutí vyžaduje „souhlas všech vlastníků“. V takovém případě se rozhoduje „souhlasem všech vlastníků“, protože je splněna podmínka, že stanovy vyžadují k přijetí rozhodnutí vyšší počet hlasů, než uvádí citované ustanovení § 1206 (2) tj. „souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek“. Tzn., že můžete klidně navrhnout změnu stanov tak, aby obsahovaly uvedený souhlas všech vlastníků a bude to v souladu s citovaným ustanovením § 1206.

Pokud by např. ve stanovách nebylo uvedeno jakým kvórem se bude na shromáždění rozhodovat, pak by platil v § 1206(2) uvedený „souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek“.

Za podminek nasem dome neni zase pro mne rozumne vstupovat bez teto podminky.

Přesně tak. Děkuji Vám všem. Pomohli jste mi.