FOND OPRAV
Dobrý den, před třemi lety jsem koupil byt v osobním vlastnictví. Vše proběhlo v pohodě. Až letos při rozůčtování fondu oprav jsem měl paltit nedoplatek 4.200,–Kč. Zajímal jsem se jak je možné že mám takový nedoplatek, když ostatní takový nemají a já do fondu platím řádně a včas. Bylo mě řečeno že je to dluh po bývalé majitelce bytu a že jelikož se ji jim (správě nemovitostí, která nám dělá správu) nepodařilo sehnat, tak letos tento dluh připsali mě a to aniž by mě nějak informovali. Nezdá se mě toto jednání správné. Měli by to přece vymáhat po původní majitelce, je to jejich chyba že to nevymohli, proč bych to měl platit já. Já s tím nemám přece nic společného. Vždyť přece se dluhy logicky vymáhají po tom, kdo je způsobil. Až teda budu prodávat byt, taky udělám dluhy a nic se jako nestane? Jak se můžu proti tomu bránit?
Paní Lucie Č.,
názor Štěpánky není správný. Každý konečný spotřebitel (vlastník či nájemce jednotky) zaplatí pouze za sebe, tedy za tu část roku, kdy jednotku vlastnil či obýval. Vlastník budovy (nebo SVJ) má samozřejmě povinnost každému z nich vyhotovit samostatné vyúčtování služeb.
Platba za kohokoliv je vyloučena, stejně jako dodatečná platba za předchozí období. Případný nedoplatek nechť vymáhají na tehdejším uživateli jednotky.
lake
v příspěvku „jozef (bez ověření), 16. Červen 2010 –
12:20“ je uvedeno „…dluh vznikl rozúčtováním fondu
oprav…“
I když panu Josefovi zřejmě Vaše odpověď stačila, zeptal bych se tedy
jinak:
pokud v polovině roku prodám jako Vlastník byt – provede se rozpočet
přesně do a od doby prodeje jak na nového tak na původního Vlastníka –
OK. Do Vyúčtování ale vstupují fakturační částky za TEPLO, TUV a ST až
na konci kalendářního roku (kdy teprve jsou k dispozici od dodavatelů
energií).
Nevím jak jinde, ale u nás vždy je fakturační částka VĚTŠÍ než
částka přepočtená z údajů jednotlivých měřidel u Vlastníků
(ITN,vodoměry) – prostě se zde projevuje jak chyba měřidel (voda- 2–5%)
tak nějaký námi nechycený „lapka“ (máme ztráty ve stovkách m3)
tak i vytápění ve společných prostorech.
Otázka tedy je, jak zaplatí původní Vlastník za první polovinu
roku uvedené náklady, pokud jsou tyto známy většinou až v 3-tím měsíci
následujícího kalendářního roku když ho nebude moci SVJ po
provedeném rozúčtování dostihnout?
Nemohlo být právě toto – tedy snaha o zaplacení (…nedoplatek
4.200,–Kč…) pohnutkou jednání Správce-rozúčtovatele v původní
otázce – pan Josef napsal, že jeho Správce po intervenci s Vašimi
argumenty couvl – ale z něčeho to zaplatit musel ne? Tedy Správce to
zřejmě zaplatil z částky příspěvků
na správu domu tj. skrze m2 (§15/1) to rozpustil na všechny ostatní nebo
máte nějaké jiné vysvětlení?
Nemohl by jste uvést nějaký § který by vymáhal po Vlastníkovi jednotky
poměrné zaplacení rozdílu mezi fakturovanou částkou a částkou dle
součtu měřičů energií? děkuji
rivr
Pane rivr,
myslím, že směšujete dohromady dvě věci: zálohy na správu domu a vyúčtování služeb a energií. Po tazateli (panu Josefovi) byl neoprávněně vymáhán údajný nedoplatek záloh na správu domu. Tuto částku mu správce svévolně strhl z jeho přeplatku záloh na služby a energie.
Pokud se ptáte jen na vyúčtování záloh na služby a energie, to samozřejmě vždy probíhá zpětně, teprve po ukončení zúčtovacího období. Postup pro rozdělení nákladů za teplo a teplou vodu při změně konečného uživatele v průběhu zúčtovacího období je obsažen ve vyhlášce 372/2001 Sb. Ostatní služby viz vaše stanovy.
Pokud SVJ zajišťuje služby, je rovněž oprávněno vymáhat nedoplatky, samozřejmě i právní cestou. Nečiní-li to, nebo koná se zpožděním, bude SVJ muset bezpochyby chybějící finance doplnit z přijatých záloh na správu domu. Jiný použitelný zdroj nemá. Za vymáhání odpovídá (podle znění stanov) buď statutární orgán, nebo shromáždění.
K rozdílu mezi fakturačním měřidlem a bytovými měřidly: na tomto portálu je 26 příspěvků k uvedené problematice. Doporučuji tedy funkci "Hledat".
lake
záleží na tom, jak je formulována kupní smlouva, pokud je byt prodáván se všmi právy a závazky, platí nový majitel, pokud je ve smlouvě napsáno, že byt se prodává bez pohledávek, pak je třeba honit původního vlastníka = většinou odepsat -nemáte ani způsob jak ho najít.
Pane Jaroslave,
závazky vlastníka jednotky vůči SVJ jsou něčím zcela jiným než práva a závazky týkající se jednotky. Práva váznoucí na nemovitosti jsou:
- zástavní právo,
- exekuce,
- prohlášení konkursu,
- věcné břemeno,
- nájemní právo.
Doporučuji pročíst Zákon č. 265/1992 Sb. , o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem.
§1 (1) K nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí České republiky (dále jen "katastr") [1] se zapisuje vlastnické právo, zástavní právo, právo odpovídající věcnému břemeni a předkupní právo s účinky věcného práva.
Dále je dobré prostudovat zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon).
Z formulace, že "byt prodáván se všemi právy a závazky" nijak neplyne, že by nabyvatel měl hradit dluhy původního vlastníka. Tyto závazky se totiž váží pouze k OSOBĚ dlužníka, nikoliv k nemovitosti, která byla předmětem prodeje.
lake
Soud na Praze 10 neměl problém (na základě kupní smlouvy nového vlatníka) k dluhům nového vlastníka na základě kupní smlouvy přihodit do exekuce (platebního rozkazu) i dluhy původního vlastníka (nehádám se – konstatuji, s vědomím, že ze 6 exekucí co SVJ provádělo každá vypadal jinak)
Pane Jaroslave,
Je samozřejmé, že zaváže-li se nabyvatel bytu v kupní smlouvě plnit za dlužníka podle § 531 Občanského zákoníku, soud k tomu přihlédne. To je naprosto triviální. Ale o takovém případu zde v diskusi řeč nebyla.
Bohužel neznáte (nebo nehodláte sdělit) podrobnosti ani přesné znění smlouvy, na základě níž soud rozhodl. Váš příspěvek má tedy nulovou informační hodnotu.
P.S. Dávejte příspěvkům nějaký srozumitelný název, děkuji.
lake
Pane Lake, ale takto jsem to myslela. Do svého příspěvku, se kterým jste nesouhlasil, jsem rovněž napsala, že je otázka, JAK je vypracována a ve smlouvě vyřízena finanční stránka věci. V případě, že si podepsali, že na nabyvatele přechází veškeré závazky a že vstupuje do právních vztahů převodce(což se občas stane, že lidé podepíší), tak se obávám, že vyúčtování opravdu bude muset zaplatit. Navíc pro SVJ je „partnerem“ k jednání právě nový majitel bytové jednotky. Jak si to pak vyřeší s prodávajícím, to už si myslím, že není věc SVJ. Znám případy, kdy si prodávající s nabyvatelem na vyúčtování uzavyřely dohodu, jakým způsobem a kdo ho bude za „načatý“ rok hradit. Bohužel dotaz byl příliš obecný, takže jakékoli závěry jsou nepodložené, když ani jeden z nás smlouvu nečetl a slečna či paní upřesnění neuvedla. Co se týče dluhu z předešlého roku, toto bych neplatila.
Štěpánko,
Reagoval jsem na Vaši závěrečnou větu "Obávám se, že v konečném důsledku to stejně budete muset zaplatit vy."
Tazatelka nepsala, že by nový vlastník měl uzavřenu jakoukoliv dohodu s předchozím vlastníkem. Není tedy nutno jej předem strašit.
Ve smlouvě ostatně ani nemohl mít napsáno "že zaplatí xxx Kč", jak píšete, protože vyúčtování služeb včetně tepla a vody se provádí teprve dodatečně. Přesná částka nemohla v době uzavření kupní smlouvy být známa.
lake
Text „že zaplatí xxx Kč“ měl představovat kupní cenu nikoli vyúčtování, zřejmě jsem se špatně vyjádřila.
Ohledně toho konečného důsledku, pokud je opravdu ve smlouvě uvedeno, že nabyvatel vstupuje do práv a povinností svého předchůdce, tedy převodce, tak jsem opravdu toho názoru, že vyúčtování za rok 2009 by měl zaplatit on. V případě, že opravdu vyúčtování není ve smlouvě nijak řešeno, tak by to poté mohl po předchozím majiteli vymáhat. SVJ by dle mého názoru mělo jednat se členy SVJ a převodce byl majitelem, ale už jím není. Proč by mělo SVJ zjišťovat kde bydlí, aby mělo šanci mu doručit vyúčtování. Do toho SVJ přece nic není. Nový vlastník dostal vyúčtování, kde bylo správě vyúčtována spotřeba původního vlastníka a nového vlastníka a tím jejich práce skončila. Jestli si dobře vzpomínám, podobný problém se zde kdysi řešil a bylo doporučováno, že by se při stanovení a akceptaci kupní ceny měl brát zřetel na vyúčtování – resp. zjistit si alespoň přibližnou cenu, a toto připočítat k požadované kupní ceně za byt.
Ohledně dluhu za rok 2008 – tento by nabyvatel rozhodně, dle mého názoru, platit neměl. S tímto rokem nemá nabyvatel nic společného a v případě, že by to po něm SVJ požadovalo, bych se obrátila na právníka. Navíc toto byla chyba na straně SVJ a myslím, že nejsou oprávněni ani dluh z roku 2008 po novém majiteli požadovat.
Štěpánko,
Vaše názory nejsou konsistentní. Dluh bývalého vlastníka za r. 2009 dáváte k zaplacení novému vlastníkovi jednotky, ale u dluhu za rok 2008 najednou tvrdíte opak. Vymýšlíte si neexistující konstrukce o tom, co vlastník snad má či nemá napsáno v kupní smlouvě a na co "by se měl brát zřetel". Strachujete se o to, jak ubohé SVJ najde bývalého vlastníka. Právní podklad pro vaše názory nemáte žádný.
Už jsem napsal, že se (pokud jde o r. 2009) mýlíte a můj názor trvá.
lake
Poslední komentáře