exekuce společné části domu
Dobrý den,
prosím o radu a vaše názory.
Máme byt v domě o celkem 5 bytových jednotkách + 2 nové bytové jednotky vytvořené namísto půdy.
Stavaři byty dokončili před dvěma lety, od té chvíle však nedošlo k přepisu v katastru nemovitostí. SVJ stále vlastní půdu, každý byt má na půdě podíl (já např. 27m2), stavaři tam bydlí a platí do fondu oprav.
Vadí mi však, že není půda stále přepsaná na nové majitele (přistěhovali jsme se před pár měsíci). Přepsáno to není prý z důvodu, že jeden z vlastníků byl v té době v exekuci a tak katastr nedovolil přepis. Advokát mi však sdělil, že exekuce na společné části domu být nemůže a že to KÚ měl přepsat, ať podáme stížnost na KÚ. Jiný advokát tvrdí, že to přepsat nelze, dokud nebude byt bez exekucí a zástav, avšak dle tohoto názoru by to nešlo přepsat ještě dalších 20 let než zaplatíme hypotéku my a než tak skončí zástava.
Zajímá mě tedy Vaše doporučení a názory jak nyní postupovat. Správu domu má na starosti realitní kancelář, stavaři se spokojili s jejich tvrzením, že to přepsat prostě nešlo. Sháním však více informací, abych je na schůzi SVJ mohla předat, tak aby v domě byly tyto záležitosti srovnány a ideálně RK již do správy nezasahovala a byla s ní ukončena spolupráce.
Všem předem děkuji za odpověď. JN
Především, SVJ půdu nevlastní.
Předpokládám, že byla uzavřena smlouva o výstavbě mezi účastníky, tj. stavebníky (jejich počet je 5+2, ve vaší terminologii stavaři jsou ti dva, kteří postavili nové byty). Pak vlastnictví k rozestavěnému bytu vzniklo v okamžiku, kdy byly dokončeny všechny stěny.
Od té chvíle již v domě existuje 7 jednotek (z toho 2 po určitou dobu rozestavěné) a samozřejmě také společné části domu, tak jak bylo stanoveno ve smlouvě o výstavbě. Není tedy pravda, že vás původních 5 vlastníků má stále podíl na (celé) půdě, možná jen na nějakém zbylém kousku.
I rozestavěný byt má tedy svého vlastníka, který ho může použít jako zástavu (otázka je, zda-li ho může převést).
To, že definitivní stav není ještě zanesen do katastru, může být možná z nějakého důvodu nepříjemné (nic mě zrovna nenapadá), ale pro vás to tak mnoho neznamená. Jednejte s těmi dvěma stavebníky (stavaři, jak píšete) jako s vlastníky, kterými ostatně jsou. Mají stejná práva a povinnosti jako vy ostatní „starousedlíci“.
Dobrý den,
děkuji za reakci. Přestože jsem se špatně vyjádřila, pochopil jste mne dobře.
Stavebníci a původní starousedlíci měli sepsanou smlouvu o výstavbě. Jde mi o to, že jsme koupili byt o výměře x m2 a k tomu 27m2 půdy a pak xxx/xxx podíl na společných částech domu. Tak je to uvedeno v kupní smlouvě – k bytu náleží půda o výměře 27m2 a odděleně se mluví a společných částech domu…
Jde mi to, že bych ráda měla v celé záležitosti klid a platila pojistku a daň jen z výměry bytu, takto je nám pojistka navýšena právě o tu půdu, kde pro pojišťovnu ani naši hypotéční banku ani pro finanční úřad ani pro katastr nemovitostí, žádné byty nejsou…
Novaji,
tvrzení, že jste „… koupili byt o výměře x m2 a k tomu 27m2
půdy“ je nepravdivé. Žádnou půdu jste nekoupili. Půda byla a je
společnou částí domu. Ostatně ani v kupní smlouvě nemáte uvedeno nic
o koupi.
Pokud není Vaše pojistka počítána z výměry bytu, nýbrž z nějaké jiné výměry, je to pouze záležitost pojišťovny – jejich speciální způsob kalkulace. Nemá to žádnou spojitost se skutečným stavem společných prostor v domě.
V první řadě je nutné, aby do katastru byla vložena smlouva o výstavbě, která nahradí dosavadní prohlášení vlastníka nebo dosavadní smlouvu o výstavbě. Obě jednotky musí v té době být alespoň ve stavu rozestavěnosti, což určitě je splněno. Vkladem smlouvy o výstavbě do katastru dojde ke změně spoluvlastnických podílů u všech vlastníků jednotek.
lake
Nové půdní byty existují již nejméně 2 roky. Pochopil jsem, že paní Nová koupila byt nedávno a v kupní smlouvě má uvedeno „k bytu náleží půda o výměře 27 m2“. Proč to tam je, když v době převodu už na půdě byly nové byty? Dále píše, že platí i daň z těch 27 m2. To znamená, že plocha bytu zahrnuje i těch 27 m2, jinak by z nich přece daň neplatila. Z toho mi vychází, že na půdě byla původně místnost, která byla součástí bytu. A tak je to dosud podle údajů v katastru.
Pokud ale byla půda vždy společnou částí domu, a byt se tudíž výstavbou nijak nezměnil (pouze velikost podílu na společných částech) – to jsem si původně také myslel -, pak nevím, kde je nějaký závažný problém. Daň se platí z výměry bytu, společenství rozúčtuje náklady na správu domu podle podílů stanovených smlouvou o výstavbě, tj. podle skutečného stavu. Pojišťovně nahlásí, že žádná půda k bytu nenáleží a na splátky hypotečního úvěru to vliv nemá. Problém není pro paní Novou urgentní. Což samozřejmě neznamená, že se nemá řešit.
Jestli tomu dobře rozumím, tak půda byla původně rozdělena na místnosti a 1 místnost o výměře 27 m2 byla původně součástí bytu, který jste koupili na hypoteční úvěr. V době, kdy jste kupovali byt, již tato místnost neexistovala, neboť na půdě byly 2 nové byty (lhostejno zda rozestavěné nebo dokončené a zkolaudované). V tom případě máte vadnou smlouvu o převodu na neexistující předmět převodu. Navíc jste oklamali banku, neboť vám poskytla úvěr na něco, co v danou chvíli neexistovalo. Proč jste kupovali místnost na půdě, která neexistovala?
Chyba se stala ve chvíli, kdy byla dokončena hrubá stavba nových bytů. Stavebníci měli vzít smlouvu o výstavbě a naklusat s ní na KÚ. Do aktualizace záznamu v KÚ neměli vůbec žádné byty převádět. Pokud vám někdo prodal některý z původních 5 bytů, pak vám prodal něco, co v té chvíli defacto neexistovalo.
Rozmotat a napravit tento stav bude složité, neboť ve vašem případě figuruje i věřitelská banka, a možná i další byty jsou zastaveny.
Poslední komentáře