Domáháte se zvýšení záloh na správu domu

Tak to je opravdu divočina. Pominu li, že SVJ nemusí vybírat vůbec nic, tak si nedovedu představit, že by soud rozhodl o tom, co budete opravovat a kolik budete platit. Tak maximálně rozhodne o neplatnosti usnesení. Pak je pro vás vhodnější druhá možnost.

Nevím jak jste přišel na to, že k tomu, aby bylo něco zařazeno jako bod programu potřebujete 25%. To je právo každého vlastníka a můžete to navrhnout sám.

Magda

Je třeba vyjít z existujících právních vztahů, založených vlastnictvím jednotek podle ZOVB.

Podle § 15 ZoVB platí, že vlastníci jednotek mohou rozhodnout o výši záloh, placených všemi vlasntíky jednotek, ovšem pouze v rámci zákonného zmocnění a do zákonem aprobované výše. Zálohy mohou být určeny pouze v takové výši, aby pokryly náklady, které bude NUTNÉ vynaložit v příštích měsících (t.j. zálohy krátkodobé) a v následujících letech (t.j. zálohy dlpuhodobé).

Je tedy vyloučeno podle ZoVB stanovit a vymáhat zálohy na obalení domu polystyrenem (to není náklad „nutný“). Nelze ani stanovit či vymáhat zálohy neurčité např. stanovené pouze podle částky „20 Kč/m2“. Vlastník jednotky má totiž právo aby mu údajný věřitel sdělil důvod platby. Jestliže SVJ důvod nezná a nesdělí jej, pak neexistuje důvod a nelze ani posoudit, zda tento důvod je nutný.

Ve vztazích k jednotkám podle NOZ je vše jinak: o zálohách na správu se NOZ nezmiňuje, takže by musela být vlastníkovi uložena taková povinnost buď v prohlášení, nebo ve stanovách.

lake

Lake napsal: "Podle § 15 ZoVB platí, že vlastníci jednotek mohou rozhodnout o výši záloh, placených všemi vlasntíky jednotek, ovšem pouze v rámci zákonného zmocnění a do zákonem aprobované výše… Je tedy vyloučeno podle ZoVB stanovit a vymáhat zálohy na obalení domu polystyrenem

V jiném lakově příspěvku, vloženém jen zhruba o 3 hodiny později http://www.portalsvj.cz/…d-pro-magdu3#… odkazuje lake na svůj příspěvek v FAQ, v němž argumentuje průlomovým Rozsudkem Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 31 Cdo 4294/2011 ve věci výkladu „dohody“. Tak se tedy podívejme, co v tomto rozsudku velkého senátu Nejvyšší soud také uvádí:

„Předně Nejvyšší soud podotýká, že jak plyne z ustanovení § 9 odst. 1 věty první zákona o vlastnictví bytů zahrnuje pojem správa domu, užitý v § 15 odst. 1 téhož zákona, taktéž opravy společných částí domu. Promítnuto do poměrů projednávané věci to znamená, že náklady na zateplení fasády představují náklady spojené se správou domu a pozemku, jež vlastníci jednotek nesou neurčí-li jejich dohoda jinak poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu ve smyslu § 8 odst. 2 zákona o vlastnictví by­tů.“

NS tedy zateplení spojuje přímo s § 15 odst. 1. Potvrzuje to také Pavel ve svém příspěvku http://www.portalsvj.cz/…-dle-ns-a-us

Cituji Pavla:

„Názor, že zateplení nepatřilo pod správu domu dle ZoVB je v rozporu s názorem NS uvedeným v 31 Cdo 4294/2011. Stejný názor jako NS zastává i Ústavní soud v IV. ÚS 3108/15, když uvádí:
“V této souvislosti lze pro úplnost poukázat na právní názor Nejvyššího soudu, podle něhož pojem „správa domu“ užitý v § 15 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. zahrnuje taktéž opravy společných částí domu, mj. náklady na zateplení fasády (rozsudek ze dne 2. 4. 2014, sp. zn. 31 Cdo 4294/2011, dostupný na www.nssoud.cz).“

Podstatné ale je, že dohady o tom, co správa zahrnovala či nezahrnovala už nemají smysl. Z usnesení Ústavního soudu citovaného Pavlem totiž také vyplývá, že se i na jednotky vzniklé v režimu zákona č. 72/1994 Sb. aplikuje úprava NOZ konkretně ustanovení § 1186, což znamená, že se i SVJ vzniklá před účinností NOZ řídí „Bytovým spoluvlastnictvím“ NOZ viz příspěvek http://www.portalsvj.cz/…tnictvim-noz

Pane Diskutující, nemohu za to, že soudci Nejvyššího soudu a Ústavního soudu jsou neználci.

Zateplení fasády v žádném případě není opravou. Něco takového se může domnívat jedině blb, který to neumí pochopit. Zateplení stavby je spojeno se změnou technických parametrů, takže podle definice je to nikoliv oprava, nýbrž modernizace. Ta patří do technického zhodnocení.

• Technickým zhodnocením se rozumí výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud překročí 40 tis. Kč za zdaňovací období.
• Rekonstrukcí se rozumí zásahy do majetku, které mají za následek změnu jeho účelu používání nebo technických parametrů.

Pokud nerozumíte pojmům, nediskutujte. Je otravné to číst, je otravné na to reagovat. Opravdu nemá smysl komentovat známý fakt, že soudci nerozumějí pojmům a někdy nerozumějí ani právu.

lake

Pane lake,

podle vás všichni, kdo mají jiný názor než vy, nerozumějí pojmům, právu a nemají diskutovat. Takže to by tu nemohl diskutovat nikdo vč. Pavla s odlišným názorem od vašeho. Tak si to představujete, aby to fungovalo na tomto diskusním foru?

Je zjevné, že jste k věci nenapsal vůbec nic.

Definice opravy a technického zhodnocení je uvedena v účetním předpisu. Citoval jsem k tomu rozsudky Nejvyššího správního soudu ze dne 7. 5. 2008, čj. 9 Afs 141/2007–83) a též rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 27. dubna 2012, č.j. 8 Afs 4/2012. Viz http://www.portalsvj.cz/…-neni-oprava.

Vy k tomu prosím máte co?

lake

A vy vážený lake k tomu máte co?

Respektive v čem je důležitý rozdíl mezi daňově a účetně definovanou opravou a technickým zhodnocením, což tu neustále zcela irelevantně opakujete, když celá tato diskuze je k zálohám stanoveným tak, že nepokryjí to, co je na domě nutné provést v čase, kdy je toto nutné. A to že někdy tím nutným může být stavební úprava, která je daňově a účetně technickým zhodnocením, viz níže uváděné požadavky kladené platnou zákonou úpravou, týkající se energetické náročnosti budov.

Nehledě na to, že platná právní úprava hovoří nejen o nutných, ale i o účelných nákladech.

Lake napsal : „nemohu za to, že soudci Nejvyššího soudu a Ústavního soudu jsou neználci“

A co s tím hodláte udělat ?

Záleží, co konkrétně a jak konkrétně se chystáte rekonstruovat a také v jakém domě.

Protože musíte řešit, jak při této rekonstrukci dodržet zákony a normy. A pokud nechcete skončit u každoročního vyměňování pár kousků krytiny, ale chcete například úplně celou novou střechu, tak vzápětí Vám jak Pravidla pro navrhování a provádění střech, tak Zákon o hospodaření s energií a příslušná Vyhláška o energetické náročnosti budov definují, jaké ta střecha musí mít parametry. A bez zateplení střešní konstrukce se neobejdete, minimálně v domech, kde někdo už před desítkami let zřídil v podkroví bytové jednotky.

V tom případě a v eventuelní kombinaci s havarijím stavem části domu, co chcete rekonstruovat je i zateplení rázem nutným výdajem.

Pane Zděšený člene, co píšete je sice teoreticky možné, ale v praxi zcela nepoužitelné. Snad víte a umíte rozlišit co je oprava a co je technické zhodnocení (po stavařsku možná „rekonstrukce“). Tak z toho vyjděme.

Není obecně pravda, že by při opravě střechy bylo nutné dodržovat normové hodnoty, které neplatily v době „kolaudace“ stavby.

O tom co je NUTNÉ se rozhodne případ od případu.

(1) Nutné je vždy to, co odvrací hrozící škodu na zdraví, na životě i na majetku. Takové práce může nechat výbor provést klidně i bez předchozího upozornění, hrozí-li nebezpečí z prodlení. Na nutný účel je vždy možno oprávněně požadovat od vlastníků zálohy, jestliže tak rozhodlo shromáždění (a jestliže je určeno jednoznačně a určitě na jaký nutný účel je záloha určena).

(2) Nutné jsou nepochybně i opravy či úpravy, kterými se plní zákonem uložená povinnost. Jestliže např. v roce 2008 byly uzákoněny nové bezpečnostní předpisy pro výtahy, pak postupné úpravy výtahů ke splnění norem se podřadí pod náklady nutné. Obdobně při hygienické závadě potrubí vody bude nutné toto potrubí vyměnit, i kdyby o tom nebyli vlastníci jednotek přesvědčeni.

(3) Nutné jsou i náklady, které vyplývají z povinnosti uložené úřadem. Například povinnost uložená Stavebním úřadem opravit fasádu domu v památkové zóně, požadavek sjednotit tvar a rozměry oken na fasádě podle požadavku stavebního odboru obce, a podobně.

(4) Nutné jsou budoucí náklady, které vyplývají ze studie životnosti částí stavby a z realistického plánu oprav (Reserve study). Neplatí však, že by nákladem nutným byly náklady na jakoukoliv činnost, kterou si vtšinově schválí shromáždění (např. obalení domu polystyrenem, fotovoltaické panely na střeše, zlaté kliky vchodových dveří). K tomu, aby bylo možno posoudit, zda zálohy jsou předepsány oprávněně na nutný účel, je potřebné již při jejich schvalování znát KONKRÉTNĚ jaký je účel ke kterému se mají zálohy vybírat, tak i dobu jejich použití.

Při splnění těchto podmínek (a jde-li zároveň o prokázaný účel nutný) jsou samozřejmě vlastníci oprávněni většinově schválit zálohy, vlastník má zákonnou povinnost je hradit, a SVJ je ze zákona oprávněno tyto platby vymáhat.

Vše co jsem napsal platí pouze pro spoluvastnictví podle ZoVB. U NOZ je právní režim odlišný, je třeba vyjít z obsahu stanov.

lake

Vážený pane, ano, při opravách není nutné dodržet nové normy. Leč podle Vás není nutné brát ohled na to, co požadují mnou výše uvedený zákon, vyhláška a pravidla pro provádění střech.

Pojďme se tedy prakticky podívat na to, co je pro soudy onou opravou a kdy tedy opravujete a kdy provádíte rekonstrukci.

Podívejme se do rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 20. ledna č. j. 25 Co 371/2004, 25 Co 372/2004–162. Zde soud konstatuje Soud prvního stupně správně nepovažoval za nutnou opravu a údržbu zateplení fasády domu, které dříve neexistovalo, rekonstrukci pavlače za použití zcela jiného materiálu, zastřešení dvora a keramický obklad části domu.

Tímto Vám soud samozřejmě dává za pravdu v tom, co je a co není opravou.

Ovšem zcela pomíjíte skutečnost, že soud se může vyslovovat pouze k právnímu posouzení věci. Nikoliv ke skutkovým závěrům k nimž nemá odborné znalosti a už vůbec ne k eventuelnímu závěru znalce. http://www.epravo.cz/…u-99994.html

Ohledně znaleckého posudku platí dle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 21. 10. 2009, sp. zn. 22 Cdo 1810/2009, že hodnocení důkazu znaleckým posudkem spočívá v posouzení, zda závěry posudku jsou náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, zda závěry posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení.

A tedy pokud byl proveden znalecký posudek zhodnocující danou část konstrukce domu jako nadále nezpůsobilou a vyslovil závěr o nutnosti provedení celkové rekonstrukce a to urychleně. Tak prostě nezbývá vlastníkům, než se smířit s tím, že místo lokálních mistních oprav se bude rekonstruovat.

No a pokud provádíte rekonstrukci, tím spíše pokud při ní použijete jiný materiál (například jinou střešní krytinu), tak na Vás dopadají věškeré povinnosti podle výše uvedené zákonné úpravy.

Viz http://www.mpo-efekt.cz/…i-ekis/39537

https://stavebni-fyzika.cz/…cka-knihovna?…

http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2000-406

https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-78#p6

A ani Vám, ale ani soudu nepřísluší dělat jakékoliv závěry o tom, zda daný stavebně technický stav domu vyžaduje opravu či rekonstrukci, zda je vhodné pouze měnit jednotlivé kusy střešní krytiny, či zda máte rekonstruovat střechu jako celek. K tomuto může stanovisko dávat pouze znalec, eventuelně Vám to může uložit stavení úřad.

A v takové situaci, kdy je nutné provést rekonstrukci je prostě i náklad na zateplení nákladem nutným, protože při rekonstrukci je nutné dodržet zákony a normy.

Tolik slov, a úplně zbytečně …

Ustanovení § 15 odst. 2 ZoVB o opravách nespočívá na rozlišení opravy od technického zhodnocení. Tyto pojmy zde nejsou vůbec použity. Opakuji: ZoVB založil oprávnění vybírat zálohy pouze na skutečnosti, že se jedná o budoucí náklad nutný.

ZoVB jednoznačně stanoví ve svém § 15 odst. 2, že zálohy na správu je možno určit a vybírat a vymáhat pouze na budoucí náklady, které bude nutné vynaložit v příštích měsících a následujících letech.

Co je nutné se posoudí případ od případu. To je vše. Není nutno k tomu mudrovat ani citovat rozsudky, které nejsou k věci.
-----------------------------------------------------------------------------------

Pokud jde o vaše opakované zdůrazňování „zcela jiného materiálu“, je zjevné, že se neorientujete ani v daňových, ani v účetních souvislostech. Použití jiného materiálu samo o sobě totiž z opravy majetku nedělá technické zhodnocení majetku.

Opravou se podle účetních předpisů odstraňují účinky částečného fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu. Při uvedení do provozuschopného stavu mohou přitom být použity i jiné materiály, díly, součásti nebo technologie, než které byly použity původně, pokud tím nedojde k technickému zhodnocení. K tomu viz například rozsudky 1 Afs29/2006–87, ze dne 28. 2. 2007; 7 Afs 108/2006, ze dne 22. 3. 2007; 2 Afs 5/2006–96, ze dne 23. 3. 2007.

lake

Vážený pane, k věci pouze je, že pokud znalec označil za nutné (dle NOZu postačuje i účelné) provedení rekonstrukce a nikoliv lokální opravy a měněnou stavební konstrukcí je tedy celá střecha a ne jen jednotlivé kusy střešní krytiny, vztahuje se na vlastníky povinnost splnit požadavky kladené mnou citovaným zákonem a vyhláškou. A musí stanovené zálohy odpovídat ceně a časovému horizontu takto definovaného nutného požadavku.

Viz 78/2013 Sb.VYHLÁŠKA ze dne 22. března 2013 o energetické náročnosti budov

§ 6 Požadavky na energetickou náročnost budovy stanovené na nákladově optimální úrovni

(2) Požadavky na energetickou náročnost při větší změně dokončené budovy a při jiné než větší změně dokončené budovy, stanovené výpočtem na nákladově optimální úrovni, jsou splněny, pokud

c) hodnota ukazatele energetické náročnosti hodnocené budovy pro všechny měněné stavební prvky obálky budovy uvedeného v § 3 odst. 1 písm. f) není vyšší než referenční hodnota tohoto ukazatele energetické náročnosti uvedená v tabulce č. 2 přílohy č. 1 k této vyhlášce a současně hodnota ukazatele energetické náročnosti hodnocené budovy pro všechny měněné technické systémy uvedeného v § 3 odst. 1 písm. g) není nižší než referenční hodnota tohoto ukazatele energetické náročnosti uvedená v tabulce č. 3 přílohy č. 1 k této vyhlášce.

A to z jednoduchého důvodu, tato vyhláška rozlišuje pouze dvě varianty

vetší změna – povinnost prokázat PENB

vše ostatní – což je jakákoliv oprava, úprava, rekonstrukce – povinnost splnit parametry prostupu tepla pro měněné prvky obálky budovy.

Pouze pokud měníte jen jednotlivé poškozené šablony střešní krytiny a k tomu natíráte okapy, jde takovou opravu považovat za nezměněný prvek obálky budovy, jakmile ale měníte celou střechu, jedná se o měněný prvek obálky budovy.

To, jak se bude financování podobných věcí promítat do daně z příjmu podnikatelů, či firem, kterým jednotky slouží k podnikání je naprosto irelevantní, takže skutečně nechápu, proč s tím zde stále operujete. Je sice hezké, že jste si i tuto problematiku nastudoval, ale zde to myslím nikoho nezajímá.

Dokud nepřijdete s judikaturou správních soudů, která by ohledně povinností kladených vyhláškou 78/2013 Sb. ze dne 22. března 2013 o energetické náročnosti budov určovala, že domy ve správě SVJ nemusí povinnosti dle této vyhlášky a dle zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií plnit, jsou Vaše právní konstrukce ohledně toho, co je a co není nutné zcela mylné.

Je mi líto,ale v tom bude mít pan „zděšený člen SVJ“ asi pravdu,neboť právo navrhnout svůj bod do pozvánky na shromáždění, sice má každý člen SVJ,ale šanci prosadit ho proti statutárům a „ovčanům“ má pouze za podpory více s než 25% podporou vlastníků jednotek v domě.JaVa

JaVa, já myslím, že pravdu nemá zdeseny clen.

Pokud výbor odmítne zařadit bod program do pozvánky a odmítne o něm hlasovat, tak je vlastníkovi upřeno základní právo podílí na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu. V takovém případě se může vlastník obrátit na soud jako vlastník přehlasovaný, aby soud nahradil chybějící souhlas svým rozhodnutím.

Žádných 25% vlastníků k tomu nepotřebuje. Magda

Já jsem psal o vlastní zkušenosti se zařazením určitého bodu do programu na zasedání.A ještě jsem k tomu raději nedodával,že ani po svolání shromáždění s pomocí vlastníků s 25% podílem, se Vám stejně Váš návrh proti hlasům „ovčanů“ a „SBD“ nepodaří schválit. JaVa

I já mám zkušenost s nezařazením bodu. Proti tomu se špatně brání. Jediná možnost je obrátit se na soud. A tam také nemůžete se vším.

SVJ je pekelný vynález.

Magda

Tam dost často bývá, že se vytváři rezerva na budoucí opravy.

Bez nich můžete navrhovat co chcete, výbor Vám to zamítne a na schůzi to nezařadí… A máte smůlu…

V novych stanovach budeme mit nasledujici:„Návrhy jednotlivých bodů programu jednání shromáždění mohou podávat všichni členové společenství. Takový návrh musí být učiněn písemně, musí z něj být zřejmé, k čemu směřuje, musí být určitý a musí být doručen výboru do doby 40 dnů před ohlášeným konáním shromáždění vlastníků. Návrhy, které tyto podmínky nesplňují, výbor odmítne a informuje o tom navrhovatele, návrhy doručené až po rozeslání pozvánek ke konání schůze shromáždění mohou být zařazeny až na program jednání příští schůze shromáždění. Výbor je povinen řádný návrh kteréhokoli člena společenství zařadit na nejbližší program jednání příští schůze shromáždění.“

O čtvrtině hovoří zákon, ve stanovách jde určit i nižší kvórum, třeba jednu desetinu.

To se teda dozvídám věci. Tak výbor mi může zamítnout zařazení mého bodu na program schůze. Hm, tak to je opravdu diktatura. No máte pravdu. Výbor nakonec může úplně všechno.

Pokud já požádám o zařazení bodu programu o který mi půjde a výbor ho odmítne zařadit, tak se obrátím na soud jako přehlasovaný vlastník.

Ale nechci vám radit.

Magda

V tomto případě asi neuspějete ani u soudu. Pokud nebude Váš návrh součástí programu, hlasovat se o něm zřejmě nebude (ledaže by bylo na shromáždění 100% vlastníků a ti by Vám to umožnili). A tedy nebudete ani přehlasovaný vlastník. S podporou 25% však můžete svolat shromáždění s vlastním programem(viz např. odvolání čl.výboru apod.)a přijmout usnesení. Neviděl bych v tom ale jen zlovůli výboru. To zamítnutí může mít řadu praktických důvodů. (U nás např. chtěli někteří vlastníci zařadit hlasování že výměnu oken v BJ se zaplatí ze záloh SVJ, nebo, že si všichni budou splácet úvěr z „fondu oprav“ apod., těch nesmyslů bych mohl uvést více). Pokud je ovšem návrh rozumný či řádně zdůvodněný, nemáme s tím problém bod zařadit i když se (mi) třeba nelíbí. Někteří vlastníci body programu s oblibou navrhují týden před konáním shromáždění. Pro ty zařadíme bod různé ovšem s upozorněním, že o něm nebude hlasovat a nebude součástí usnesení. Svým vystoupením však mohou získat podporu dostatečného počtu osob pro svolání mimořádného shromáždění …

Pokud půjde o důležitou záležitost, tak bych u soudu uspět mohla. Soud může rozhodnout i v případě, že se například vůbec nehlasovalo, protože se vlastníci nesešli (viz.judikát dole). Proč by nemohl rozhodnout, pokud mi SVJ odepře o bodu hlasovat.

Neuspějete ale se žalobou, pokud jde o ptákovinu. To souhlasím.

Magda

Já se klidně přiznám, že to, jak to má řešit vlastník jednoho procenta SVJ jsem nijak extra nikdy neřešil, takže nemůžu vyloučit, že existuje judikatura, co řeší, jak se domoci v takové situaci. Pokud ji znáte, sem s ní, od toho je to diskuze :) Já se prostě domluvil, abych na to nebyl sám.

Přímo k tomu, že vám odmítne výbor zařadit judikatura není. Ale trochu mě děsí, že si někdo představuje, že výbor má právo veta, co se zařadí na bod programu. Třeba vám pomůže toto:

Rozsudek NS sp.zn. 28 Cdo 5216/2007, ze dne 14.5.2008):

„Účelem žaloby podle § 11 odst. 3 věty druhé cit. zákona je nahradit potřebné usnesení shromáždění vlastníků jako projev vůle společenství, ať už je příčinou podání žaloby okolnost, že nedošlo k jeho svolání některým ze subjektů v zákoně uvedených (výbor, pověřený vlastník, vlastníci jednotek mající jednu čtvrtinu hlasů), ačkoli mělo být svoláno, nebo k podnětu došlo a shromáždění bylo sice svoláno, ale nebylo usnášeníschopné, nebo usnášeníschopné bylo, ale dospělo k rovnosti hlasů nebo nedosáhlo potřebné většiny či dohody. Společenství vlastníků je tedy k žalobě podle § 11 odst. 3 věty druhé zákona o vlastnictví bytů pasivně legitimováno jak v případě, že se shromáždění sejde, tak i v případě, že se shromáždění nesejde, (…)“

Magda