Dělení pozemku

Doplňuji, jedná se o pozemek vedle domu (zahradu), ale podíly na této zahradě patří k domu resp. bytovým jednotkám (je uvedeno v kupní smlouvě nedílnou součástí bytu je podíl na zahradě). Tedy vztahují se na něj stanovy.

Vedle sebe pravděpodobně existují dvě nemovitosti:

• Dům, zastavěný pozemek a nádvoří
• Zahrada

Zahrada ale není součástí jednotek ani společných částí. Zahrada je ve spoluvlastnictví. Spoluvlastníci zahrady jsou shodou okolností totožnou množinou jako vlastníci jednotek přilehlého domu.

V prohlášení vlastníka může být zahrada uvedena a potom se na její správě může podílet SVJ. Majetkově se zahradou spoluvlastníci nakládají bez účasti a pravomocí SVJ.

Bylo by zajímavé sledovat, jak se náklady na péči o zahradu rozúčtují mezi spoluvlastníky – píšete že mají na zahradě shodné podíly. Na domě mají také všichni stejný podíl, jsou všechny jednotky stejně velké?

Zahrada parcelní číslo 373/1 má 29 spoluvlastníků. Ti ale nejsou tíž jako všichni vlastníci jednotek domu č.p. 28. Do nakládání se zahradou vůbec SVJ nezatahujte.

Vyhotovte návrh smlouvy na rozdělení zahrady a modlete se, aby ji všech 29 spoluvlastníků podepsalo. Je tam zapsáno zástavní právo smluvní a ochranné pásmo nemovité kulturní památky.

Ostatně, jaké máte pohnutky k dělení parcely? Asi tam nic jiného jako stávající zeleň stejně nemůže vzniknout.

přečtěte si prosím komentář viz výše. pak vám bude jasnější situace.

V prohlášení vlastníka zahrada není uvedena, neboť se prohlášení dělalo kvůli nově vzniklé nástavbě, která (tedy byty v ní) nevlastní podíl na zahradě. Tedy prohlášení se vztahuje pouze na dům (na vlastníky bytů v domě a vlastníky bytů v nástavbě).

Jestliže v prohlášení není zahrada uvedena, pak se na ni nemohou ani vztahovat pravidla platná pro SV. Z vašich stanov také nelze zjistit, že předmětem činnosti-správy domu a pozemku, by měla být i tato zahrada.

To je právě ten bludný kruh. Před nástavbou bylo přesně 28 bytů, tyto byty vlastnily a doposud vlastní spoluvlastnický podíl na zahradě. V kupních smlouvách k bytu je uvedeno, že nedílnou součástí je podíl na zahradě (tedy nelze prodat podíl na zahradě a byt si nechat). K tomuto existovaly pouze stanovy. Proto se domnívám, že stanovy se vztahovaly na obé. Později do toho vstoupila nástavba. Kde vzniklo 5bytů. Původní majitelé těmto bytům nechtěli odprodat i podíl na zahradě. Tedy se udělalo prohlášení vlastníka, kde je uvedeno, že se prohlášení týká pouze domu a pozemku pod domem. Těchto 5bytů tedy nemá podíl na zahradě. Tedy dle mého názoru stanovy platí stále pro 28 vlastníků také pro zahradu (neboť je nedílnou součástí bytu) a pro zbytek 5vlastníků se vztahují pouze na dům+pozemek pod nimi.

Zahrada byla pravděpodobně v původním prohlášení společnou částí domu. Je to tak?

Jestliže ano, pak je změna prohlášení, podle které byla zcizena společná část domu zahrada a převedena do podílového spoluvlastnictví pochybná.

Píšete,že:

„Zahrada byla pravděpodobně v původním prohlášení společnou částí domu“.

Dle mého soudu ,zahrada nikdy nebyla společnou částí domu.Má totiž odlišné parcelní číslo „373/1“-druh pozemku je ostatní plocha a způsob využití zeleň.Zde se jedná o podílové spoluvlastnictví!

Bytový dům má par.č. 374(435 m 2)a par.č.375/2( 9 m2)-druh pozemku zastavěná plocha + nádvoří .způsob ochrany:

ochr.pásmo nem.kult.pam.,pam­.zóny,rezerva­ce,nem.nár.kul­t.pam

V tomto případě se jedná o spoluvlastnictví, dle velikosti podílu na společných částech domu a pozemku!

Přeji hezký zbytek dne.JaVa

Bd byl na parcele 374 a zahrada na par 373. Po pv se tato parcela rozpadla na 373/1 zahrada a 373/2 vytah.

Jak jsem Vám již napsal.Dle mého soudu(neznaje původní PV),nebyla zahrada před jejím rozdělením, ve spoluvlastnickém režimu,dle podílu na společných částech,ale v podílovém spoluvlastnictví majitelů jednotek v domě.Těch 9 m2(výtah na p.č.373/2) jste změnou PV, přidali k budově,do společných částí domu a pozemku.

Přeji hezký den. JaVa

nejspíše je to takto: pozemek byl součástí BD dle původního prohlášení. I dle kupní smlouvy. Následně bylo vyhotoveno stávající platné prohlášení vlastníka. Zde je prohlášeno, že předmětný pozemek už není předmětem práv podle § zák. č. 72/1994 Sb., tedy se vyčlenil do podílového vlastnictví. Pokud toto konání je právně čisté, tak pozemek je v podílovém vlastnictví a nevztahuje se na něj SVJ. Pokud není, je třeba sjednat nápravu v PV, tak aby pozemek fungoval pod SVJ.

Možná je i tato varianta,ale vše se potvrdí až se dostanete k původnímu znění PV.Bez jeho znalosti se dá jen „vařit z vody“.Jen tak pro zajímavost ,kdo a proč,prosadil a schválil přístavbu toho výtahu.

Přeji Vám hezký den.JaVa

Dle původního prohlášení je to tak. S výtahem přesnou historii nevím, asi to není ani důležité. Zkrátka komfortnější bydlení. Dle normy mít výtah myslím nemusíme. Vidíte, že věci nejsou hned tak, jak většina tady nekompromisně tvrdila. Otázkou je, zda PV pouze pracuje pro potřeby vlastníka jen s parc 374 a 372/2. Stanovy vznikly v r 2015, tedy po PV a zde je uvedeno, že se vztahují na dům 28 s odkazem na katastr. A katastr uvádí, že dům stojí na parc. 374 a 372/2.

„S výtahem přesnou historii nevím, asi to není ani důležité.“

Já se totiž naopak domnívám,že ta změna v PV, úzce souvisí s přístavbou výtahu.Nebo snad znáte jiný důvod, k rozdělení původní parcely okolo domu.K vůli vestavbě v podkroví, to zřejmě nebylo.

Přeji hezký den.JaVa

Měnily se spoluvlastnické podíly na pozemku pod domem a vyčleňovala se parcela pod výtah.

Ale to bylo úplně běžné, že vlastník budovy při rozdělení domu na jednotky označil též pozemek jiný, který nebyl zastavěn, ale s domem funkčně souvisel (např. zahrádku před domem s vlastním číslem parcelním) za pozemek, který je předmětem práv podle zde už zmiňovaného § 21 zák. č. 72/1994 Sb..

Tomu napovídá i ustanovení kupní smlouvy o které se tazatel zmiňoval.

Co by podle vas tedy z toho plynulo?

To by vám řekl nějaký právník, možná katastr, zda je možné v původním prohlášení vlastníka pozemek označený za pozemek s domem funkčně související, který je předmětem práv podle zde už zmiňovaného § 21 zák. č. 72/1994 Sb. změnou prohlášení vyčlenit do podílového spoluvlastnictví a jednoduše prohlásit, že už není předmětem práv podle § 21 zák. č. 75/1994.

Zni to logicky. Zrejme to tedy diky pv preslo do pod spoluvlastnictvi. To tedy majitel bytu a zaroven pozemku by mel mit sam se sebou smlouvu, ze muze do domu pres zahradu. Kdyz zahrada je v jinem rezimu.

v původním prohlášení společnou částí domu. hmm, nevím, kde tuto informaci ověřit, bohužel.

Původní prohlášení vyhotovil původní vlastník družstvo váš současný správce, tam by ho měli mít. Když se u vás prováděla změna prohlášení tak ti co ji vyřizovali museli vycházet z původního prohlášení.

Pokud potřebujete dělit pozemek, to nemá se SVJ nic společného, je to akt vlastníka resp. všech spoluvlastníků.

Navíc podle všeho co jste napsal ten pozemek na dům nemá žádnou vazbu. Prostě si někteří vlastníci koupili navíc podíl na pozemku, který shodou okolností sousedí s domem.

Zajistěte si především „Prohlášení vlastníka (tj. smluvní ujednání mezi vlastníky jednotek). A to od SV, případně na Kat. úřadu za peníze. Pak jistě dojdete k závěru, že vámi popisovaný postup musí být odsouhlasen všemi vlastníky (takovou klausuli obvykle obsahují i stanovy) a bude i nutně znamenat následnou změnu "prohlášení vlastníka“. A opravdu jsou všechny jednotky ve vašem domě stejně velké? Pokud budete chtít přesné odpovědi, uveďte zde parcelní číslo zahrady a katastrální území.

Prohlášení vlastníka máme. Stanovy uvádějí viz výše. Ano všechny byty, které vlastní podíl na zahradě jsou stejně velké. 373/1, kú štýřice

KU štýřice – obec nenalezena. Děláte si z nás legraci? Hezký den. Jirka

Pozemek je veden samostaně na LV 4770 a byty máte tedy také samostaně. Co je ve stanovách, kupních smlouvách i prohlášení vlastníka je v tomto případě nepodstatné a některé rady jsou mimo. Všichni vlastníci musí písemně souhlasit se změnou podílu klidně mimo zasedání. Aktuální podmínky vkladu zjistíte z formalizovaného formuláře žádosti KÚ pro Brno-město. Dělal jsem to i v Brně, ale už je to dávno. Zdravím Oltec – Staré Brno.

Kdysi nám právnička řekla, že pokud je kupní smlouva provázána s předmětným pozemkem, tak se na to vztahují stanovy. Může být podíl na katastru zapsán tedy dohromady podíl na bytě + zahradě? Domnívám se, že na katastru to musí být rozděleno, protože se jedná o jiný druh pozemku a jeho využití. V kupní smlouvě stojí toto: Kupní smlouvu na prodej bytové jednotky se spoluvlastnickým podílem na společných částech bytového domu a spoluvlastnického podílu na pozemku, na němž je bytový dům postaven a přilehlém pozemku

1. bytová jednotka
2. spoluvlastnický podíl 3865/108220
3. spoluvlastnický podíl 1/28 na parcelách zahrady

(údaje v kupní smlouvě již přesně neodpovídají katastru, protože došlo k drobným změnám-jen kdyby si to někdo porovnával) Ve stanovách stojí toto: Činnost společenství vlastníků spočívá v zajišťování správy nemovité věci. Nemovitou věcí je budova č.p. – (bytový dům a příslušné pozemky), v části obce.. činnostmi správy nemovité věci se rozumí:

• údržba pozemku a údržba přístupových cest na pozemku.

Víc a blíže k jednotlivým pozemkům stanovy nemluví. V prohlášení vlastníka stojí toto: (vznik až po stanovách, v závislosti na novou nástavbu) Pozemek nesouvisející s bytovým domem.(zahrada) Tento pozemek nepodléhá režimu dle ustanovení 20 a 21 zákona o vlastnictví bytu a může být předmětem samostatného převodu vl.práva. Lze to tedy chápat tak, že se stanovy vůbec nevztahují na zahradu, a tento pozemek musí účetně administrativně žít vlastním životem? Nelze o něm hlasovat v rámci shromáždění? Uvádět do zápisu shromáždění? A co ta kupní smlouva. díky

„Nelze o něm hlasovat v rámci shromáždění? Uvádět do zápisu shromáždění?“

Přesně tak, nelze o něm hlasovat v rámci shromáždění spoluvlastníků domu, jedná se o věc mimo působnost shromáždění spoluvlastníků domu. Lze ovšem konat schůzi shromáždění spoluvlastníků pozemku v návaznosti na schůzi spoluvlastníků domu. Dříve nebo později navíc vlastník přilehlého pozemku nebude shodný s vlastníkem domu, pozemek a dům dokonce časem nemusí mít žádného shodného spoluvlastníka. Podle současné právní úpravy jde o neřešitelný problém.

Soudruzi na pozemek jednoduše zapomněli.

„Lze to tedy chápat tak, že se stanovy vůbec nevztahují na zahradu, a tento pozemek musí účetně administrativně žít vlastním životem? Nelze o něm hlasovat v rámci shromáždění?“

Ano,pochopil jste to naprosto přesně.Pokud chtějí mít dotyční podíloví spoluvlastníci nějaká pravidla k užívání jejich pozemku,tak si je musí sami stanovit,nejlépe nějakou písemnou dohodou všech!

Přeji hezký den. JaVa

Dobrý den, ještě jednou se vrátím k problému. Bylo mi zde sděleno, že pozemek zahrady by měl žít vlastním životem odděleně od SVJ. Právnický názor, ale říká něco takového: když před SVJ existovalo družstvo a pozemek byl součástí družstva, tak přešel na svj. Nikdo z vlastníků nemá samostatnou smlouvu, že by podíl na zahradě koupil jinak. SVJ nikomu pozemek nedaroval, neprodal na základě písemné smlouvy. Tedy tento pozemek zahrady je zapsán pod jiným LV než dům, ale stále je součástí svj. Neexistuje žádný dokument, který by dokládal, že pozemek přešel na soukromé vlastníky bytů domu.

"když před SVJ existovalo družstvo a pozemek byl součástí družstva, tak přešel na SVJ.

Milý pane.Pozemek ,jehož původním vlastníkem bylo „Družstvo“,zcela jistě nepřešel na základě Prohlášení vlastníka, na nově vzniklou právnickou osobu SVJ, ale na všechny jeho spoluvlastníky,dle velikosti jejich podílu, zapsaného v Katastru nemovitostí!

Dejte sem k nahlédnutí vyjádření toho „právníka“,který Vám tvrdí něco jiného.

Děkuji předem.JaVa

Zatím nemáme od právníka oficiální stanovisko sepsané. Můžete mi tedy prosím poradit, jak by patřičný pozemek šel dát pod svj. Jak v této věci postupovat, aby nemusel žít vlastním životem? Moc děkuji

Třeba vám ten váš „právník“, také doporučí změnit prohlášení vlastníka.Chce to ovšem písemnou dohodu všech dotčených vlastníků jednotek i podílových spoluvlastníků inkriminovaného pozemku.Všechno s tím spojené, samozřejmě stojí nemalé peníze,ale i na vytvoření nového PV, jsou dnes specialisté,kteří Vám za „úplatu“ udělají ,co si budete přát. Zkuste pohledat na netu.

Přeji Vám hezkou neděli.JaVa

Ano změna prohlášení vlastníka a zápis v katastru by pak vypadal jak? Stavba stojí na pozemku: a byla by tam navíc ta zahrada? Protože naše stanovy se vztahují pouze na stavbu a příslušné pozemky. Tedy bylo by potřeba, aby se se stanovami již nemuselo nic dělat. A vše (vč. pozemku zahrady) se již řídilo dle stanov. Moc děkuji.

Ale s vašimi stanovami z „dílny SČMBD“, které m.j. obsahují i toto diskriminační zně­ní:

„V souvislosti s výkonem práva nahlížet do dokumentů podle odstavce

1. písm. e) a f) nemá člen společenství právo požadovat vydání

by jste něco dělat určitě měli!

Zřejmě jste zcela podcenili, při půdní nástavbě domu, změnu PV. Obzvláště,když se spoluvlastníci domu a zahrady rozhodli nepřibrat mezi sebe vlastníky podkrovních jednotek a přerozdělit podíly na přilehlém pozemku (zahradě).

Důvod, proč nyní chcete tento pozemek kolem domu dělit na půl,jste zatím také neuvedl.

Mohl by jste přidat trochu detailních informací.Děku­ji.JaVa

Dobrý den, máte pravdu. Jen nevím jak z toho ven. PV se udělalo kvůli tomu, že stávající vlastníci nechtěli pozemek zahrady prodat vlastníkům nástavby. Tedy nástavba nemá podíl na zahradě. Jenže došlo k tomu, že zahrada je po celém obvodu domu, a tedy vlastníci v nástavbě najednou nemají ofic. přístup do domu (problém s hypotékou). Tedy chceme ze zahrady vyjmout kousek přístupového pozemku a tento přerozdělit mezi všechny. Stávající vlastníci zahrady nejsou ochotni prodat ideální podíl z celé zahrady (vlastníkům nástavby). Nikdo teď neví, jak se zahradou nakládat, zda se na ní vztahují stanovy (dle všeho ne), jak hlasovat o zahradě atd. Není na samotnou zahradu žádné lejstro. Jak řešit dlouhodobé zálohy, atd. Díky

„PV se udělalo kvůli tomu, že stávající vlastníci nechtěli pozemek zahrady prodat vlastníkům nástavby.“

Nestačí jen k těm podkrovním jednotkám, zřídit a zapsat věcné břemeno, k užívání přístupu do domu?

Zkuste se zeptat toho"právníka".JaVa

věcné břemeno by šlo. ale stále není vyřešeno, jak se zahradou nakládat, když se nemůžu řídit stanovami.

„věcné břemeno by šlo.“Ono by nejen šlo,ale i musí jít.Stačí ,když se ti z podkroví, rozhodnou změnit PV pro jeho vadu a nechají si ten přístup do domu do PV zapsat.

Již několikrát Vám zde bylo řečeno,že o tom, jak nakládat nebo financovat údržbu pozemku v podílovém spoluvlastnictví, mohou rozhodnout pouze jeho vlastníci, na základě nejlépe písemné dohody všech dotčených.S práv­nickou osobou SVJ, to nemá nic společného.

JaVa

tím jsem myslel, že když se vyřeší věcné břemeno, tak to stejně neřeší problém se zahradou. Proč by to byla vada v PV? Myslím, že si to měl pohlídat developer, resp. kupující v nástavbě, že nemají ofic. přístup do domu.

A ten souhlas s půdní vestavbou, si „developer“ vycucal z prstu, nebo mu ho udělili ti, co následně tak „dobře“ změnili PV. Co na to PV, říká statutární orgán SVJ,jehož jste zřejmě členem?

Přeji Vám pevné nervy.JaVa

Ne, změna PV se dělala právě kvůli nástavbě. Takto s tím všichni souhlasili. Jinak toto PV na svědomí nemám, to jsem v domě bydlel několik měsíců. Domnívám se, že je to věc vlastníků zahrady, zda chtějí odprodat ideální podíl na zahradě či nikoli. Tak se rozhodli a tak to je. I s příp. následky.

" Domnívám se, že je to věc vlastníků zahrady, zda chtějí odprodat ideální podíl na zahradě či nikoli. Tak se rozhodli a tak to je. I s příp. následky."

Jakým způsobem vlastníci podkrovních jednotek do domu nyní vstupují?Zřejmě přes pozemek, ke kterému nemají zřízeno věcné břemeno.

Vlastníkům podkroví stačí,když se obrátí na příslušný soud,neboť:

„Soud může rozhodnout o zřízení věcného břemene spočívající v právu cesty přes přilehlý pozemek ve prospěch vlastníka stavby, není-li vlastník stavby současně vlastníkem přilehlého pozemku a přístup vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak.“

„Podle občanského zákoníku může věcné břemeno vzniknout i vydržením. Předpokladem je dobrá víra osoby, která právo odpovídající věcnému břemeni užívá a nepřetržitý výkon tohoto práva po dobu deseti let. Dobrou vírou se rozumí především to, že oprávněna osoba nemá pochyb o tom, že ji výkon práva odpovídajícího věcnému břemeni náleží, a to se zřetelem ke všem okolnostem.“

konec citace z: http://legislativa.hyperbydleni.cz/…nych-bremen/

Přeji hezký den. JaVa

Ano, je to další možnost. Ale na můj vkus přináší mnoho komplikací. Chceme změnou prohlášení vlastníka přerozdělit podíl na přístupové cestě do domu. Tedy vymezit tento kus zahrady a přerozdělit mezi všechny vlastníky domu. (tato možnost je samozřejmě také dost komplikovaná) Také bych rád, aby zahrada nemusela fungovat vlastním životem, ale spadala pod svj. Což stále nevím jak na to.

Velmi děkuji. Zřejmě se to tedy objasnilo. Pokud zajdu do důsledku, tak jiný bankovní účet na fond zahrada, účetnictví zvlášť a ostatní? Hlasování a pracích na zahradě atd. by mělo být tedy separe ukotveno úplně v jiném zatím neex. dokumentu. Zatím si to nedokážu moc představit. Toto vše paralelně vést. Má někdo obdobnou zkušenost?

Zkuste kliknou na „legislativu“ a vyhledejte si to,na co jste ve vašem prohlášení upozorněn-§ 20 a 21 ZOVB-72/1994 Sb.,

http://www.portalsvj.cz/…tnictvi-bytu

Přeji hezký den.,JaVa

Ano děkuji, to potvrzuje to, co obsahuje kupní smlouva. Kam tím přesně směřujete? d.

Já nesměřuji nikam,to Vy musíte vědět,zda je k tomu pozemku v podílovém spoluvlastnictví, zřízeno v KN věcné břemeno(zástavní právo), pro vlastníky jednotek v domě.

Přeji hezký den. JaVa