Balkon - společná část domu?
Dle nařízení vlády č. 366/2013 je v § 5 odst.1 f) společnou částí balkon přístupný z bytu ve výleučném úžívání vlastníka bytu.
Ptám se tedy zda dát do prohlášení balkony k jednotce a započítat do m2 jednotky nebo je nechat jako společnou část?
Co bude společnou částí a co součástí jednotek určuje vždy vlastník domu. §1160-§1162 NOZ určují základní pravidla. Nařízení vlády můžete klidně ignorovat, NOZ umožňuje dohodu na čemkoliv, co zákon výslovně nezakazuje. Balkóny řešte jak uznáte za správné. Podstatné je, že prohlášení musí určit podíl jednotek na společných částech. Nemusí to být podle plochy, ale musí to být spravedlivé. Pozor, prohlášení se později mění dost obtížně!
V.Procházka
Nařízení vlády nemůžete ignorovat. Dotaz je, zda plocha balkonu se započítává do plochy bytu? Jak by podle vás mělo vypadat znění v Prohlášení v části vymezení společných částí? Balkony tam neuvádět a naopak je uvádět jako součást bytu jako tomu bylo ve většině případů podle ZoBV?
NV je podzákonná norma a NOZ §1 dává možnost osobám ujednat si práva a povinnosti dokonce odchylně od zákona, pokud to zákon výslovně nezakazuje. Záleží na vlastníkovi domu, jak si balóny upraví. NOZ uvádí, co musí být společné. U balkónu to asi bude konstrukce (tvar a vzhled), což ale není balkón, podobně jako místnost nejsou pouhé zdi. Není důvod, aby balkón přístupný pouze z jednotky byl společný. Na jeho správě by se pak podíleli i ti, kteří balkón vůbec nemají a společně by řešili třeba zanedbanou údržbu, aniž by ji mohli ovlivnit. Smysl má i započtení jeho plochy, třeba pokud podíl na společných částech odpovídá ploše jednotky. Jednotka s balkónem má vyšší cenu a nákladnější správu, než stejná bez něj. Je tudíž logický vyšší podíl při hlasování i při placení příspěvků. To však lze zohlednit i stanovením podílu na společných částech jinak než podle plochy. Také příspěvky lze vybírat jinak, než odpovídá podílu na společných částech, ale to už vyžaduje pokaždé souhlas všech. Asi je tedy rozumnější stanovit podíly spravedlivě s uvážením všech rozdílů již v prohlášení.
Důležité je JEDNOZNAČNÉ určení částí patřících k jednotkám a částí společných.
V.Procházka
Vypadá to, že připravujete „Prohlášení vlastníka“ podle NOZ (spoluvlastnictví bytů). Ano, podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. jsou balkony společnou částí domu a pokud se jedná o přístup z bytu, tak ve výlučném užívání vlastníka. Podle dřívějšího ZoVB si mohli vlastníci sami určit, které části budou ve vlastnictví vlastníka a které společné nebo společné pouze některým vlastníkům. Budete řešit také Stanovy, které budou pravděpodobně nedílnou součástí uvedeného Prohlášení a právě ve Stanovách si musíte určit pravidla, jakým způsobem budete hradit event. opravy nebo výměnu balkonů – můj názor je ten, že tak, aby to bylo spravedlivé a mají-li balkony pouze některé byty (tyto byty pochopitelně mají vyšší tržní cenu), je vhodné, odsouhlasit jakou částkou se vlastníci bytů s balkony budou na opravách balkonů v budoucnu podílet (třeba procenta …). Rozhodně se plocha balkonu nezapočítává do plochy bytu. Přeji spravedlivé rozhodování.
I při aplikaci ZoVB byla vedena obsáhlá polemika týkající se nákladů na opravy teras, balkonů, které měli ve výlučném užívání ti, z jejichž bytu byl na terasy, balkony přístup. Tehdy byl jednoznačný předpis od Ministerstva financí, který říkal, že i balkony, terasy, které jsou ve výlučném užívání jednotlivých vlastníků bytů, jsou společné části domu. Důvod byl jednoznačný, byl a je to obvodový plášť domu (t.j. u terasy v patře i střecha bytu pod terasou se nalézající). Když jsme dělali Prohlášení vlastníka, tak jsme se museli příkazu MF samozřejmě držet. Nakonec jsme dospěli k závěru, že veškeré náklady na opravy obvodového pláště domu (včetně terasy, balkonu) hradí všichni vlastníci podle svých podílů na spol. částech domu ALE pochozí vrstu (to, co je nad izolací-pokládku dlažby a údržbu dlažby) si hradí uživatel terasy, balkonu. Taktéž i oprava fasády, která souvisela s terasou a balkonem nešla ze společných peněz SVJ. Tím jsme i jistili, aby se uživatelé o terasy, které mají ve svém výlučném užívání, starali. Funguje to dodnes.
Zděšená,
myslím, že se mýlíte hned dvakrát. Nebylo to Ministerstvo financí, nýbrž Ministerstvo pro místní rozvoj. Za druhé, tento názor MMR byl vyvrácen judikaturou, podle které určuje prohlášení vlastníka, jestli je balkon společnou částí nebo vlastnictvím vlastníka jednotky. Teď nemám čas tu judikaturu hledat, ale byla zde v historii uvedena. Pokud budete trvat na svém a budete pochybovat o uvedené judikatuře může později pohledat, pokud mezitím uvedený judikát zde někdo nevloží.
Slíbená judikatura. Jedná se o rozsudek 1 As 2/2004 – 214 Nejvyššího správního soudu.
Cituji z rozsudku:
„Z výše uvedeného pak vyplývá, že balkón v budově ve spoluvlastnictví vlastníků bytů, může být podle okolností spočívajících v účelu jeho užívání buď součástí společných částí domu ve vlastnictví vlastníků všech bytových jednotek (popřípadě ve vlastnictví vlastníků několika bytových jednotek), anebo může být ve vlastnictví vlastníka bytové jednotky jako příslušenství bytu… Argumentuje-li krajský soud s odkazem na § 42 vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných požadavcích na výstavbu, že balkón je stavební konstrukcí, součástí vnějšího opláštění domu a z hlediska stavebně technického je společnou částí domu, je tato argumentace nepřípadná.“
Výlučné užívání a vlastnictví je rozdíl. Tehdy (ZoVB) byly rozděleny společné prostory a vlastnictví jednotl.vlastníků dohodou mezi vlastníky. Podíly na společných částech byly odvozeny od plochy jednotky a do plochy jednotky rozhodně nepatří balkon. Odkaz na příslušné paragrafy si zde snadno najdete v komentářích od Lake, který to zde již velmi srozumitelně několikrát vysvětloval!
Ano, výlučné užívání a vlastnictví je rozdíl – netvrdila jsem nic opačného. Taktéž jsem netvrdila, že do plochy bytu patří balkon, naopak jsem jasně sdělila, že jsme respektovali nařízení MF, že balkony a terasy jsou společnou částí domu. Jen jsem popsala, jak se podíleli uživatelé těchto balkonů a teras na některých nákladech na jejich opravy. Jednak si každý mohl vybrat při opravě rozpadlé dlažby druh (cenu) dlažby a jednak pokud nadmíru přiměřenou poničil fasádu (např. obrůstání popínavou roostlinou), tak náklady na opravu takto znehodnocené fasády balkonu nebo terasy si musel uhradit z vlastních prostředků.
Připadalo nám to spravedlivé, protože pokud jednotlivci výlučně užívají terasu nebo balkon, tak by se na některých nákladech měli uživatelé balkonu a teras podílet.
Na druhou stranu jsem měla byt, který neměl balkon a přesto i ti, co balkon neměli, přispívali na veškeré náklady oprav balkonů v domě.
Poslední komentáře