Aplikace nařízení vlády 366/2013...

Pokud chcete diskutovat o rozklíčování veškerých nákladů, pak jedině na TŘI skupiny:

1. Správa cizího majetku (§ 1180 odst. 1)
2. Poskytování služeb jednotlivým odbětatelům (67/2013 Sb.)
3. Vlastní správa právnické osoby (§ 1180 odst. 2)

Upozorňuji, že služby určitě nepatří ani do skupiny č. 1, ani do č. 3. Kam je zařadili popletové ve vládě je bezvýznamné. I v důvodové zprávě k NOZ je poskytování služeb samozřejmě odděleno od správy domu a pozemku.

Dále by bylo velkou chybou bezmyšlenkovitě zařazovat do vlastní správy všechny položky v plné výši. Tak tomu samozřejmě není. Takové položky jako odměny či nákup počítače je třeba rozklíčovat podle účelu. Jestliže například v konkrétním SVJ odhadneme rozsah činností vlastní správy na 20% a ostatní činnosti SVJ (pro vlastníky jednotek) tvoří 80%, pak do vlastní správní činnosti mohu zakalkulovat pouze tyto položky – a nic více:

• 20% nákladů na odměňování členů výboru,
• náklady na vedení účetnictví,
• náklady na zřízení a vedení bankovních účtů,
• 20% nákladů na pořízení majetku, například počítače,
• 20% nákladů na kancelářské potřeby a spotřební materiál,
• 20% nákladů na provoz kanceláře SVJ, pokud ji užívá,
• náklady na právní služby pouze ty, které se týkají vztahů právnické osoby se státem a jeho orgány: Finančním úřadem, rejstříkovým soudem, atd.

Vše ostatní, zde nevyjmenované, NEJSOU náklady na vlastní správu. Proto tyto další položky nemohou být rozúčtovány paušálem „na byt“. Podotýkám znovu, že konkrétní procentní podíl vlastní správní činnosti bude v každém SVJ odlišné.

Částka, rozúčtovaná paušálem, bude celkově menší, než se jeví těm, kdo nerozumějí ekonomice podniků a neumějí rozklíčovat jednotlivé činnosti. Říká se tomu cost allocation.

lake

Podle mne vytvořit typ nákladu „tzv. služby“ není namístě, neboť netvoří hledisko pro členění požadovaný zákonem dle NOZ v § 1180 odst.(1) /(2). V zákoně stanovené dělení řeší roztřídění nákladů na druhové úrovni (nejvyšší úroveň granulity) a další dělení nepředpokládá ani nenaznačuje. Např. „vedení účetnictví“ zahrnuje všechny náklady vzniklé z této činnosti a dále neanalyzujeme jaký je podíl z toho na zpracování účetních případů na vlastní správu na „tzv. služby“ a na správu majetku. Dělení na dva druhy nákladů dle NOZ v § 1180 odst.(1) /(2) je definováno „převažující“ povahou činnosti.
Jestliže rozebereme podstatu činnosti „tzv. služby“ pak se jedná o zprostředkování dodávek „něčeho zboží nebo služby“. Přičemž to zprostředkování znamená výkon dílčích aktivit již náležejících do uvedeného dělení a to náklady:
= vedení administrativy na výběr dodavatele, uzavření smluv – náklad vlastní správy
= vedení účetní evidence, saldokonto, vyrovnání a financování závazků za dodávky, vyúčtování – náklad vlastní správy
= údržby opravy distribučního systému předmětu dodávky – náklad správy majetku
= revize distribučního systému předmětu dodávky – náklad správy majetku. 

Výdaje na financování předmětu dodávek (vody, plynu, tepla, pojištění, úklid …) netvoří náklad SVJ (pokud produkci nevytvoří vlastní výrobou) neboť ten výdaj nevzniká z činnosti SVJ, pokud tyto produkty a služby vytváří externí dodavatel. 

Pokud veškerou správu provádí externí správce pak jeho odměnu by bylo potřeba rozdělit na uvedené dva druhy. Nebudeme-li mít k dispozici takové rozdělení, pak celkovou odměnu bych kvalifikoval na druh „náklad vlastní správy“.

Výklady obšírný, nicméně si nejsem jist zda pro mne srozumitelný.

Odhlednu li od toho, že předpis 366/2013 možná překračuje zmocnění v §1222 NOZ a jeho rozlišení správních činností se mohou jevit nevymahatelná (na což by bez Vašeho výkladu jen tak některý právník asi nepřišel ale ani by se tímto směrem nepustil i kdyby na to přišel), platí pro rozúčtování – jak uvádíte – taxativní výčet činností dle §1180/2.

1. Pokud by se v nějakém SVJ(2000) snažili, aby mohli rozúčtovávat způsobem podle §1180/2, postačovalo by …přijmout „ujednání“ o přistoupení k NOZ ve smyslu §3028/3 nebo jsem vedle?
2. „ujednání“ dle §3028/3 NOZ se musí dohodnout písemnou formou 100% vlastníků nebo usnesením přijmout 100% členů SVJ nebo jej stačí přijmout usnesením členů SVJ s kvórem dle §11/4 ZVB ?
3. „ujednání“ dle §3028/3 NOZ musí být přijmuto jako celek nebo jím lze ujednat přistoupení pouze k některým vybraným §-fům z NOZ ?
4. „ujednání“ dle §3028/3 NOZ bude nezrušitelné budoucím nabyvatelem jednotky resp. záleží na formulaci toho „ujednání“ nebo je to jako s „dohodou“ podle §15/1 ZVB… nabyvatel k ní musí přistoupit jinak na něj nedopadne ?

Neználek'

Pane Neználku, netuším jak by to posoudil soud. Pravdou je, že podle ZoVB (a nejspíše i podle každého prohlášení vlastníka) platí, že vlastníci jednotek přispívají jedině podle spoluvlastnických podílů. To se týká i těch nákladů, které NOZ nově řadí pod vlastní správní činnost právnické osoby.

Na současném způsobu přispívání neshledávám nic, co by bylo v rozporu s dobrými mravy. Celá právnická osoba SVJ vznikla jen za tím účelem, aby nahradila vlastníky ve věcech správy, provozu a oprav jejich majetku. Co by museli dělat oni, dělá SVJ namísto nich. Je tedy přirozené, že na všech s tím spojených nákladech se vlastníci podílejí podle svých podílů na společném majetku.

Nebude-li dosažena dohoda všech se změnou způsobu přispívání na činnost SVJ, může se jednotlivý vlastník obrátit na soud. Co bude dál a jak soud rozhodne nejsem schopen předpovědět.

lake

Je možné nějak separovat ty §-NOZ, které jsou vůči SVJ(2000)
neúčinné, dokud nebude existovat ujednání (100% dohoda vlastníků)?

„vlastníci jednotek přispívají jedině podle spoluvlastnických podílů“
V ZoVB je dvojí rozúčtování v §15/1 a §9a/2. Záleží jen na tom co bylo prohlášeno za služby a co za správu. Takže rozlišení toho co je a není služba nebyla „vytesána v kameni“.

Pokud NOZ to co se „zvykově“ rozúčtovalo „podle spoluvlastnických podílů“ nyní ukládá rozúčtovat podle bytů (TEDY JAKO SLUŽBU!), tak to nepochybně §3028/2 asi zase nevylučuje, ne? Nebo si myslíte, ře správa domu se automaticky zahrnuje pod §15/1 z titulu jejího jmenování ve stanovách nebo prohlášení? Ale co když tam není. Podle mne má NOZ větší sílu než nějaké blábolovité stanovy.

Není pro mne stravitelné tvrzení, že by rozúčtování „podle bytů“ mělo mít cokoliv společného se službami. To považuji za nesprávné tvrzení.

• Služby mají být v první řadě rozúčtovány podle pravidel, schválených dle § 11 odst. 4 ZoVB (tříčtvrtinovou většinou přítomných).
• Ani zákon č.67/2013 Sb. o službách se nezmiňuje o tom, že by se snad měla jakákoliv služba hradit „podle bytů“. Neexistují-li schválená pravidla, stanoví zákon ůhradu podle podle počtu osob.

Podle „bytů“ se v souladu s NOZ hradí náklady na vlastní správu právnické osoby. Do této skupiny nákladů SVJ samozřejmě nepatří ani činnosti spojené se společnými částmi cizího domu (výtah, úklid, osvětlení, …), ani služby dodávané individuálně do cizích bytů (vytápění, TUV, pitná voda).

lake

„službou“ rozumím „užitek“ dodávaný každému jednomu bytu (tj. vlastníkům tohoto bytu resp. nájemcům) a uvedený stanovami resp. „společnou službu“ (např. výtah/osvětlení/…).

„rozúčtovat“ je nutno podle podílů (§15/1) nebo pravidel, jenže asi jste zřejmě nepochopil můj dotaz, takže:

prostě mi nejde do hlavy, proč by SVJ(2000) neměla rozúčtovávat podle §1180/2 „na byt“ automaticky, ze zákona protože se domnívám, že není li v ZoVB stanoveno přesně co je obsahem „správy domu“ nelze odůvodněně tvrdit, že §3028 NOZ (není li ujednáno podle §3028/2) neguje povinost rozúčtovat dle §1180/2 i v SVJ(2000) – jak tvrdíte Vy. Navíc tvrdíte „viz. stanovy“ jenže nevím o stanovách, které by obsahovaly, že například odměny výboru nebo správci jsou službami rozúčtovávan0 „nějak“ … „nějak jinak“ než podle podílů, protože VŽDY bývaly zahrnuty ve správě domu (tj. v §15/1) – jenže NE výslovně. A to to mi jde.

Takže já se domnívám, že nenajduli ve vyúčtování v r.2015 za rok 2014 položku ve smyslu §1180/2 NOZ, že takové vyúčtování je vadné, protože neúplné. Doposud mi SVJ tvrdilo, že krátkodobá záloha jako je ta na správce a na výbor není službou (a třeba není to mi je fuk) ale právě proto že se platí podle podílů v důsledku §15/1 tak proto prý není na vyúčtování. Teď podle mne přikazuje NOZ právě v §1180/2 zúčtovat „na byt“ a Vy mi tu berete vítr z plachet tvrzením, že se §1180/2 týká pouze SVJ(2012) a že se ohledně přispívání na správu domu se nezměnilo nic. Správou domu zjevně nejsou odměny výboru

Uniklo vám, že v § 9 odst. 8 ZoVB stojí:

„Náklady na činnost orgánů společenství se považují za náklady společenství spojené se správou domu.“

Odměna správci se do toho dá rovněž zahrnout (dělá činnosti, které by jinak dělal výbor nebo vlastníci sami), jediné o čem můžeme vést diskusi jsou náklady na účetnictví a vedení bankovního účtu.

Podívejte se také, co máte v Prohlášení. My tam máme, že se náklady na účetnictví, vedení BÚ, schůze, odměna výboru, správci, za notáře, atd. atd. považují za náklady na správu. Vlastníci na tyto náklady přispívají poměrně podle podílu nebo podle písemné dohody.

Podle mého názoru je třeba PV považovat za svého druhu dohodu, ke které každý přistoupil podpisem smlouvy o převodu. Pokud tedy § 1180/2 není kogentní (to je ale sporné, viz diskuse o tom) a není žádná písemná dohoda (jen PV), pak se pro SVJ(2000) nic nemění. Není-li kogentní, pak se může přispívat jiným poměrem i v SVJ(2012), je-li to zakotveno v PV nebo v písemné dohodě.

Děkuji, uniklo.

Žádnou „dohodu“ ale nemáme. Prohlášení jsem pročetl, ale nenalezl NIC ve smyslu Vašeho rozdělení, pouze cit. „Každý vlastník jednotky je povinen se podílet na úhradě nákladů za výkon správy domu, tj. za činnosti spojené se zajišťováním a organizaci výkonu správy“

• Ve slovech „zajišťování“ ani „organizování“ nevidím žádné „odměny“ výboru nebo jeho lokajům – ty které zmiňuje §1180/1. Ale ve stanovách máme, že shromáždění může usnést nějaké ty „odměny“.
• Ve slovech „Každý vlastník jednotky“ pak zase nevidím, že bych se měl na nákladech podílet podle podílů (když ne podle bytů, tak podle počtu vlastníků byt vlastnících). Tyto „odměny“ v našem ročním zúčtování záloh NEJSOU uvedeny, takže nezbývá než mít za prokázané, že jsou zúčtovány podle podílů. Vyvedete li mne z bludu budu rád. 

Pane Pub, je rozdíl co míníte pojmem „služby“ Vy sám, a co tím míní zákonodárce.

SVJ(2000) nemá vůbec nic společného s § 1180 NOZ. Pokud snad míníte SVJ(2012), tam se „podle bytů“ mají rozúčtovat pouze náklady na vlastní správu právnické osoby.

Proč do toho pletete poskytované služby – to netuším. Ty samozřejmě do vlastní správy SVJ nepatří. Vlastní správa jsou ty činnosti, kterými právnická osoba spravuje sebe samotnou. Jsou to ty náklady, které by právnická osoba měla, i kdyby neexistoval žádný dům s jednotkami, ani jeho společné části. Zkuste si ty náklady vypsat na papír a pochopíte, co jsou náklady vlastní správní činnosti.

lake

Pane Lake, dostal jste mne – řešení Vaší hádanky neznám; dám se podat, pokud dovolíte.
Víte, rád bych si vypsal na papír k čemu mne vyzýváte, ale mám za to, že „kdyby neexistoval žádný dům s jednotkami, ani jeho společné části“ tak k neexistujícímu domu nemohla vzniknout právnická osoba k jeho „spravování“.

Jediné náklady, které mne napadají jsou „odměny“ tj. odměny náležející statutární funkci „za to, že JE“. Nevím komu by se ale reálně „odměna“ vyplatila, protože statutární funkci obsazuje zvolený vlastník jednotky ve společenství, které je bez existujícího domu prázdné resp. nemá vlastníky, kteří by místa obsadili.

Nemíním SVJ/2012) ale samozřejmě SVJ(2000) – myslel jsem, že Vám to bude zřejmé ze zmínky o §3028 – ten se nevztahuje na SVJ(2012), že. Asi opravdu by bylo lepší separovat ty §-NOZ, které jsou vůči SVJ(2000)
neúčinné, pokud nebude existovat ujednání (100% dohoda vlastníků).

Vážený lake.
Váš právní názor se zdá být logický. Ale při pozorném čtení se mi zdá, že jste přehlédl význam slov „Nebylo-li jinak určeno“. Zkusme se zamyslet nad významem z tohoto pohledu.
89/2012 Sb. § 1180
(1) Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech.
Odst.(1) "Nebylo-li jinak určeno ....." chápu tak, že tento odstavec platí vždy, když není určeno nějak jinak.
Z toho neplyne, že na všechny činnosti spojené se správou domu a pozemku musí vlastník přispívat podle vlastnického podílu. Z toho plyne, že je tak povinen činit kromě výjimek. Jaké jsou výjimky, je upřesněno §1180 odstavcem 2. a §1222.
89/2012 Sb. § 1180
(2) Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.

89/2012 Sb. § 1222
Prováděcí právní předpis stanoví, jakým způsobem se vypočte podlahová plocha bytu v jednotce, o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné, a podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku.

- zákonodárce míní „správou domu i pozemku“ všechno. To, co není zákonem nebo prováděcím předpisem určeno jako výjimka, má být hrazeno podle vlastnického podílu.
- Prováděcí předpis n.v. 366/2013 rozděluje správu domu a pozemku do dvou podskupin:
- skupinu provozní - §7 Činnosti týkající se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického
- skupinu správní - §8 Činnosti týkající se správy domu a pozemku z hlediska správních činností
Položka „vedení účetnictví, zpracování a předložení daňových přiznání“, je tedy zároveň ve skupině činností souvisejících se správou domu a pozemku a zároveň v podskupině činností z hlediska správních činností, pro kterou platí podmínka 89/2012 Sb. § 1180 odst.2 – > je v podskupině, o které je určeno jinak -> každá jednotka přispívá stejně.
- Zbývá skupina „podobné náklady“ - § 17, který taxativně vyjmenovává, co v 89/2012 Sb. § 1180 odst.2 „je určeno jinak“

Souhlasím s vámi, že text právního předpisu není od zákonodárce dostatečně jednoznačný. Pod úhlem popsané logiky se domnívám, že váš právní závěr obsahuje rozpor, kvůli tomu, že opomíjíte výjimky. Ve shora popsané logice rozpor nevnímám. Pak tedy činnosti z hlediska správních činností a podobné náklady vlastní správní činnosti se jako určené výjimky nesmí vlastníkům rozúčtovat poměrem podle vlastnického podílu.

Odpovídá to logice zdravého rozumu. Uvedu příklad, byt 2+1 má podíl 40m2 a byt 4+1 plochu 80m2.
Účetní, která zaúčtuje účetní položku nečiní dvojnásobný záznam za byt 4+1. Když výbor tiskne podklad, vytiskne stejný text pro byt 2+1 i pro byt 4+1 a nespotřebovává dvojnásobné množství toneru. Podíl na poplatku za vedení bankovního účtu nemůže být požadován u bytu 4+1 ve dvojnásobné částce oproti bytu 2+1. Nebo snad spravuje SVJ pro byt 4+1 dva bankovní účty? Zastupuje právník byt 4+1 dvěma schůzkami a byt 2+1 jen jednou schůzkou, aby bylo spravedlivé u vlastníka většího bytu požadovat dvojnásobnou úhradu právních služeb? A tak by bylo možné pokračovat dále…
Naopak pojištění domu, revize technických zařízení, stavební úpravy, atd. jsou činnosti, kde se je spravedlivé požadovat podíl na úhradě dle vlastnického podílu, neboť větší byt má pojištěn větší prostor, technické zařízení (např. rozvod vody) se více opotřebuje tam, kde více slouží a zateplení větší zdi bytu 4+1 je dražší než u menšího bytu, atd…

Sleduji diskusi o problému, jak aplikovat toto nařízení vlády. Závěry pana Lakeho jsou logické. Nicméně nikdo nedošel k závěru, co s tím paskvilem se má dál udělat.Obávám se, že k soudu s tímto problémem nikdo nepůjde. Společenství odhlasují, že se budou řídit obsahem tohoto Nařízení, neboť, s prominutím jak již tady někdo předeslal, se shromáždění chová jako bučící stádo.Co tedy pane Lake navrhujete?

Ale došel, ignorovat.