Změna stanov a přijetí rozhodnutí shromážděním
Dobrý den, SVJ vypracovává nové stanovy a v části, věnující se hlasování a rozhodování shromáždění chce upravit kvórum pro přijetí o změně výše příspěvku na správu domu a pozemku většinou hlasů. Není to problém? Dle §1206 NOZ, odst. 2)…se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.. Moje otázka tedy zní, zda není zákonným předpisem, který jsem neobjevila, dané hlasování všech vlastníků jednotek a nebude tedy rozpor s novými stanovami.
Děláte zásadní chybu. O výši příspěvků má smysl rozhodovat jedině pokud se ví na co mají být použity. Jinak hlasování nemá žádný smysl. Je třeba mít vypracovaný dlouhodobý plán údržby, oprav a zhodnocení domu a dlouhodobý finanční plán (viz Reserve study).
Pokud budete jen chaoticky odhlasovávat nějaké částky, jde spíše
o zmatené pobíhání nemyslících ovcí, než o seriózní rozhodování
o vlastním majetku. A když nebudete ve stanovách mít natvrdo určeno, že
o příspěvcích lze rozhodovat jedině tak, že se schválí plán oprav a
finanční plán – inu pak budete ztraceni přesně jako ty zmatené ovce
v mlze …
---------------------------------------------------------------
Ohledně rozhodování o společném majetku čtěte § 1128 až § 1133 NOZ.
Pokud se jedná o výši příspěvků na běžnou správu (§ 1128), ta se dá odvodit/odhadnout z výše nákladů předchozích let. K tomu viz postup podle § 1235 NOZ per analogiam. Je možno výši příspěvku snížit/zvýšit rozhodnutím spoluvlastníků. O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci nadpoloviční většinou všech. Je logické,že o penězích na tento účel se bude rozhodovat shodným kvorem.
Ve stanovách si můžete odsouhlasit kvorum jedině stejné či vyšší, nikoliv však nižší.
Pokud půjde o rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků (§ 1129). Stejným kvorem se samozřejmě hlasuje i o příspěvcích na tento účel. K tomu je ovšem potřebné mít sestavený dlouhodobý plán údržby, oprav a zlepšení domu a také dlouhodobý finanční plán. O těchto dokumentech se pak hlasuje. Jinak nemá smysl se o příspěvcích bavit. Vždyť byste netušili na co je má výbor použít.
Ve stanovách si můžete odsouhlasit kvorum jedině stejné či vyšší, nikoliv však nižší.
lake
Jak se již zde stalo tradicí, lake si opět fouká na bebíčko, aniž by odpověděl dotaz. Dotaz nezněl na výši příspěvků, ale na cituji: „upravit kvórum pro přijetí o změně výše příspěvku na správu domu a pozemku většinou hlasů“ – konec citátu. Dotaz tazatelky se netýkal ničeho, co ve svém rozhořčeném příspěvku již po x-té inzeruje lake. Ve stanovách se přece NEBUDE stanovovat výše příspěvku, proto je 99% tohoto příspěvku mimo mísu.
Jako odpověď je plně postačující (a správná) poslední věta tohoto příspěvku.
Nikoliv, hlasování většinou hlasů nebude průchozí, pokud se někdo obrátí na soud. Ke schválení příspěvku je nutno zároveň mít schválený konkrétní důvod ke kterému je příspěvek určen. Takže opakuji:
- Podle ZoVB platí, že k technickému zhodnocení domu je nutný tříčtvrtinový souhlas všech vlastníků jednotek. Teprve pak je možno vyzvat vlastníky ke složenípříspěvku na tento schválený účel.
- Podle NOZ platí, že k zlepšení společných částí je nutný souhlas dvou třetin spoluvlastníků.
Jen úplný blb nebo troll může tvrdit, že je možno hlasovat o částce samotné, bez toho že by bylo již známo k jakému účelu je částka určena a kdy má dojít k zhodnocení/zlepšení společného majetku. Důvod platby je neoddělitelně spjat s výší požadované částky. Bez znalosti důvodu platby je nemožné přezkoumat oprávněnost výše požadované částky. A to nemuvím o tom, že věřitel je ze zákona povinen prokázat dlužníkovi důvod závazku (§ 1791 NOZ).
A právě kvůli těmto skutečnostem je důvod platby neoddělitelně spojený s výší platby. Proto je nutno hlasovat kvorem, které jsem uvedl.
Že v některých SVJ jsou vlastníci úplné ovce – za to já nemohu. To je jejich vlastní problém, že hlasují stylem „24 Kč/m2“ a vůbec netuší co a kdy za to dostanou. V normálním světě (v samoobsluze, v autoservisu, v opravně elektrospotřebičů) se takto nikdo nechová.
lake
„Co a kdy za to dostanou“ si rozhodnou sami usnesením, na co dané příspěvky stylu „24 Kč/m2“ budou chtít použít.
Je nutné odlišit hlasování o investici, která je zhodnocením společného majetku a hlasování o tvoření zdrojů k financování, což tomuto kvoru nepodléhá.
Ať už si to SVJ pojmenuje klidně jako fond oprav, kde se tyto příspěvky budou shromažďovat. Účel je dán tím, že čerpání těchto peněz je odvozeno od účelu, ke kterému tato hromádka byla stvořena.
Pane Korky, sám jste napsal: „Účel je dán tím, že čerpání těchto peněz je odvozeno od účelu, ke kterému tato hromádka byla stvořena.“
Jsem rád, že to připouštíte. Takže napřed je nutno znát účel těch plateb – a o tom se rozhoduje příslušným kvorem buď jako o opravě, nebo jako o zhodnocení/zlepšení společných částí. To už jsem zde přece napsal. A teprve dodatečně je k tomu možno hlasovat o výši záloh či příspěvků vybíraných na tento účel. Obráceně to odhlasovat nejde, protože byste nevěděl o čem hlasujete.
Jakékoliv hlasování o budoucí „investici“ je nutno svázat s určitým a srozumitelným důvodem platby. Zákonnou povinností věřitele (SVJ) je tento důvod dlužníkovi sdělit. Jestliže toho věřitel není schopen, dlužník není povinen nic hradit a může se úspěšně bránit platbě na neurčitý a nesrozumitelný účel.
Pokud jste hloupá ovce a chováte se jako hloupá ovce, pak Vám možná nevadí platit bez důvodu, bez jakékoliv kontroly a bez znalosti toho základního – důvodu platby. Já zde ale nepíšu pro hloupé ovce bečící ve stádu, ale pro myslící lidské bytosti s rozumem alespoň průměrného člověka.
Lituji, že je jich méně, než bychom v tomto státě potřebovali, ale nic s tím nenadělám.
lake
Pane lake, celý můj příspěvek s použití této věty, jste trochu upravil „k obrazu svému“. Nicméně to nevadí, zkusím se to popsat trochu jinak.
Určitě se shodneme v tom, že většina SVJ již nějakou dobu funguje. Mnohá z těchto SVJ „zdědila“ dům po městech, či jinak. Údržba od těchto předchozích majitelů se prováděla pouze tak, aby dům fungoval.
Takže namísto toho, aby se hlasovalo o tom, jaké příspěvky či zálohy a o jaký přesný účel investice jde, spousta SVJ si na shromáždění odhlasovala příspěvek „XX Kč/m2“. S tím, že z daného usnesení je zřejmé, na co tyto prostředky budou v budoucnu použity, protože se jedná o více investic, oprav, nákladů spojených se správou domu či pozemku.
SVJ ví, že bude muset dělat rekonstrukci, že bude například chtít nahradit bazénovou panelákovou střechu střechou sedlovou, že budou chtít kamerový systém, opravit společné prostory, optimalizovat topnou soustavu po revitalizaci, nasadit měřící přístroje s dálkovým odečtem. Schválením tohoto zdánlivě neúčelného příspěvku chtějí vlastníci společným a schváleným usnesením zajistit celé či částečné financování oprav a investic, případně dalších nečekaných nákladů spojených se správou domu – například prasknutí odpadu ve sklepních prostorách vlivem stáří odpadní soustavy, na což nelze přihlížet jako na pojistnou událost.
Pokud SVJ nebude mít prostředky právě pro tyto opravy a odstranění závadných stavů, tak se nechová jako řádný hospodář.
Nyní se vrátím zpět k investicím.
Za účelem investic tedy SVJ vybírá příspěvky a sestavuje rozpočet, dle kterého může plánovat možné investice. Investici jako takovou je nutné naplánovat a zajistit takové usnesení, které dá statuárnímu orgánu takový mandát, aby lidé věděli:
- Co se bude pořizovat
- Kolik to bude maximálně stát
- Jakými zdroji se to bude financovat
- Zda má statutární orgán vypsat VŘ
- Pokud budou členové SVJ ještě na tuto investici přispívat v budoucnu, tak v jaké částce a na jak dlouho (toto odpadá, pokud odvedl již dostatek příspěvků na hromádku, která je pro investice určena)
Statutární orgán by navíc měl mít dostatečné informace o tom, kolik investice bude stát, jak jí chce financovat a jaké další podmínky či činnosti musí splnit či provést, aby tato investice mohla být realizovatelná, bez toho, aby musel svolávat další shromáždění. Například z toho důvodu, že si nenechal odhlasovat to, že může požádat o registraci kamerového systému u ÚOOZ.
Vaše důvody bych chápal u SVJ nově vznikajících v novostavbách, nikoliv pro SVJ, která „podědila“ domy od různých institucí.
Já rozhodně neplatím bez důvodu, platím částku Kč/m2 a vím, co se z toho pořídilo a co je nutné v budoucnu ještě udělat. A vím, že během této doby vyvstanou další věci, o kterých se bude muset hlasovat, a budou se muset řešit a budou se muset z něčeho zaplatit.
Myslím, že to, že jsem ochoten s Vámi diskutovat i přes vaše občasné osobní ataky, svědčí o tom, že ovcí opravdu nejsem a nechci se jí ani stát.
Vaší poslední větu chápu a sdílím, protože z osobní zkušenosti vím, že je spousta lidí, kteří se ovečkami stávají rádi.
Korky
Reaguji ještě jednou na naprosto hloupá tvrzení lakeho ne snad proto, že bych s ním chtěl diskutovat (to už jsem dávno vzdal – u nás na jihu se říká „povídej volovi něco o sobotě, když jde v pátek na jatka“), ale z ohledu na prvotní tazatelku, která musí být vyděšená, kam se diskuse dostala.
Tak ještě jednou jen pro lakeho: Pokud bude shromáždění hlasovat o změně výše příspěvku, zcela jistě (pokud se chová s péčí řádného hospodáře), má schválen „Dlouhodobý plán údržby, oprav a zhodnocení domu“, a tak je naprosto přesně stanoveno na co, kolik a kdy budou tyto prostředky vynaloženy – TY BLBE JEDEN)!!! PS: Je to diskuse o h…ě, protože nikdo z nás (kromě lakeho, jenž ví vše, všude byl, někde i dvakrát), jaké jsou skutečné poměry v SVJ tazatelky.
Pane Purple, přesně toto – o Dlouhodobém plánu – jsem zde už napsal včera v příspěvku http://www.portalsvj.cz/…shromazdenim#…. Raději si příště napřed přečtěte, co už bylo napsáno, abyste se nemusel zbytečně stresovat.
lake
Poslední komentáře