Změna prohlášení vlastníka. Konflikt mezi paragrafy OZ?
Občanský zákoník v § 1169 odst. (2)říká, že ke změně prohlášení je ke změně se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků v písemné formě účinná, když s ní souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů , popřípadě s kvalifikovanou většinou určenou v prohlášení.
O změně prohlášení může hlasovat shromáždění vlastníků (§ 1208 odst. b)), pro něž § 1206 odst. (2)obecně praví, že je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků, kteří mají většinu všech hlasů a k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny přítomných hlasů, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. I pro změnu prohlášení by se tedy podle toho mohl uplatnit § 1169 odst. (2) – t.j. většina všech.
Ve speciální části OZ pro rozhodování mimo shromáždění (per rollam)- § 1210 až 1214 – je však v § 1214 natvrdo stanoveno, že mění-li se vlastníkům velikost podílu na společných částech (což jest ovšem klíčový prvek prohlášení), vyžaduje se souhlas všech vlastníků.
Vzniká tak otázka: „přebíjí“ speciální § 1214 pro speciální způsob hlasování obecnou úpravu podle 1169? Nebo platí toto kvorum jen při hlasování per rollam?
Souhlas všech vlastníků podle § 1214 upravujícího rozhodování mimo zasedání pro případ „Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech“ platí i pro pro rozhodování na běžném shromáždění dle § 1206. Vašimi slovy tedy speciální § 1214 pro speciální způsob hlasování přebíjí obecnou úpravu podle 1169.
I když byla tato úprava trochu nešťastně zařazena přímo do § 1214, nevztahuje se jen na hlasování per rolam.
To ano, ale § 1206, který upravuje rozhodování běžného shromáždění, uvádí, že " K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů."
No a zákon (právě v § 1214 NOZ) vyžaduje v tom zvláštním případě (změna podílů nebo výše příspěvků) vyšší počet hlasů (souhlas všech).
- Petr napsal: „No a zákon (právě v § 1214 NOZ) vyžaduje v tom zvláštním případě (změna podílů nebo výše příspěvků) vyšší počet hlasů (souhlas všech).“
Petře, nemyslím, že byste měl pravdu. Spíše se mýlíte. Čtěte co je skutečně obsaženo v § 1214, a nepřipojujte k tomu Vaše vlastní dohady:
| Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek. |
Vy totiž směšujete „hlasování“ (první věta) se „souhlasem všech“ (druhá věta). Neporozuměl jste tomu, že pouze první věta se týká hlasování shromáždění. Druhá věta pouze jinými slovy říká přesně totéž, co již obsahuje § 1169 odst. 2 NOZ: „Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě.“
- Rozhodování shromáždění mimo zasedání (po předchozím neusnášeníschopném shromáždění) probíhá podle první věty § 1214.
- Druhá věta však nestanoví žádné odlišné hlasovací kvorum! Druhá věta se vůbec netýká hlasování shromáždění; týká se zákonem požadované dohody dotčených vlastníků. Druhá věta tedy má je ten význam, že připomíná nezbytný souhlas všech (dohodu) podle § 1169 odst. 2 NOZ.
Podle druhé věty tedy shromáždění nehlasuje. Je třeba rozlišovat většinové hlasování kolektivního orgánu (shromáždění) od dohody, což je souhlasný projev vůle všech dotčených osob.
Takže shrnuji: Podmínka souhlasu všech dotčených vlastníků, uvedená v stanovení § 1169, dopadá beze změny i na hlasování mimo zasedání podle § 1210 až 1214 NOZ. Žádný konflikt mezi paragrafy se nekoná.
lake
P.S. Už jsem napsal, že NOZ je šifra, rébus, hádanka. Některé části jsou srozumitelné, jiné jsou rozluštitelné, některé nikoliv rozluštitelné.
§ 1214
„Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.“
Pane lake,
uvádíte, že jen první věta se týká hlasování shromáždění, a že druhá věta se hlasování shromáždění vůbec netýká.
Nezlobte se, ale tento váš výklad je zcela nevěrohodný. Samozřejmě, že se druhá věta týká stejně jako věta první hlasování shromáždění mimo zasedání. Vždyť věta druhá navazuje zcela jasně na větu první. Stanovuje výjimku pro schvalovací kvórum uvedené v první větě pro zvláštní případy rozhodnutí shromáždění mimo zasedání.
§ 1210 až 1214 jsou zařazeny pod nadpis „Rozhodnutí mimo zasedání“ a bezpochyby se vztahují na zasedání shromáždění mimo zasedání. Tvrdit, že část § 1214 se netýká zasedání shromáždění je zavádějící.
Katastr vyžaduje pro změnu prohlášení vedle
- souhlasu dotčených vlastníků jednotek
- souhlas vlastníků jednotek s většinovým podílem
a
- rozhodnutí shromáždění.
Obojí je tak třeba rozlišovat. Nelakujte.
Vážený SV, zde se nediskutuje o tom co vyžaduje katastr. Zjevně také nechápete, že neexistuje žádný rozpor mezi tím, co jsem napsal já, a tím, co jste napsal Vy. Snažte se trénovat porozumění psanému textu.
lake
„§ 1214 … upravuje i rozhodování uvedené v ustanovení § 1206.“ (Petr)
„… K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.“ (§ 1206 odst. 2)
„Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.“ (§ 1214)
Takže to shrňme. Podle pana Petra § 1214 upravuje i rozhodování podle § 1206. Budiž. Přímo v § 1214 není uvedeno nic, z čeho by plynulo, že se snad § 1214 vztahuje pouze na rozhodování mimo zasedání. Potom (tj. pokud se § 1214 nevztahuje pouze na rozhodování mimo zasedání) ovšem je § 1214 jedním z ustanovení zákona, na něž odkazuje § 1206 odst. 2.
Jejda, ono by bylo lepší pořádně číst, než zbytečně psát. Necitoval jste § 1214 správně, vynechal jste jedno klíčové slovo.
Ustanovení § 1214 obsahuje tuto větu: „Mění-li se však VŠEM vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.“
Je třeba k tomu číst § 1169 NOZ, který vymezuje postup při změně prohlášení jako dvoufázový proces:
- Dohoda dotčených vlastníků jednotek je platná okamžikem, kdy ji podepíší všichni dotčení vlastníci jednotek.
- Dohoda je účinná okamžikem, kdy s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení.
Ustanovení § 1214 popisuje speciální případ, kdy dotčenými vlastníky jednotek jsou jsou VŠICHNI vlastníci jednotek. Podpisem hlasovacích listin při hlasování per rollam nepochybně vzniká platná dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností (bod 1). Zároveň je tím (podpisem a odevzdáním hlasovací listiny) dosaženo i souhlasu shromáždění (bod 2), jak to vyžaduje § 1169 NOZ.
Ustanovení § 1214 (druhá věta) spojuje bod 1 a bod 2 dohromady. Dvě oddělená jednání jsou sloučena do jednání jediného, proto se musí použít vyšší kvorum z obou. A tím vyšším kvorem je souhlas všech, jak je uvedeno v § 1214 NOZ.
Bylo by přepjatým formalismem požadovat, aby všichni vlastníci si
napřed sjednali písemnou dohodu mimo shromáždění, a aby pak ještě jednou
hlasovali o téže věci na shromáždění nižším kvorem (nadpoloviční
většinou či kvalifikovanou většinou určenou v prohlášení).
-----------------------------------------------------------------------
Profesor Karel Eliáš to mohl v NOZ napsat jednodušeji a srozumitelněji, ale proč by to dělal? Předhodil nám zákon plný hádanek, a teď se směje tomu, jak si všichni lámeme hlavu s tím velkým rébusem – NOZ.
lake
Dobrý den, 1.) V našem prohlášení vlastníka, nejsou sklepní kóje jasně vymezeny (ve smyslu, která konkrétní kóje náleží ke konkrétmínu bytu), je tam jen uvedeno, že ke každému bytu náleží sklepní kóje odpovídající velikosti jeho spoluvlastnického podílu na společných prostorách. Rozdělení sklepních kójí proběhlo hlasováním na shromáždění a odsouhlasením nadpoloviční většinou, některé byty jsou si velikostně podobné, jen se prohodily velikostně podobné sklepní kóje mezi vlastníky, jak komu vyhovují.Je toto správný postup?
Ustanovení § 1214 obsahuje tuto větu: „Mění-li se však VŠEM vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.“
V našem případě však nedošlo ke změně velikosti soluvlastnického podílu všech vlastníků na společných prostorách.
- Vzhledem k tomu, že postup v bodě č.1 vyvolává ve vlastnicích pocit nejistoty, že kdykoliv se může na shromáždění nadpoloviční většinou odhlasovat prohození sklepních kójí. Mají zájem, aby došlo ke změně prohlášení vlastníka a kóje byly rozděleny do výlučného úžívání jednotlivých vlastníků. Chápu to tak, že v tomto případě je potřeba dohoda všech vlastníků na rozdělení sklepů a podle našich stanov máme 100% souhlas všech pro změnu prohlášení vlastníka hlasováním na shromáždění.
Poradíte mi, děkuji.
sklepní kóje patří do společných částí domu. Na byt. jednotku by měli být vázány pouze nájemní smlouvou za určitý měsíční poplatek zhruba polovina z příspěvků na správu domu podle velikosti v m2 sklepní kóje.
"Dohoda dotčených vlastníků jednotek je platná okamžikem, kdy ji podepíší všichni dotčení vlastníci jednotek.
Dohoda je účinná okamžikem, kdy s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení."
Nelakujte.
Dle mého soudu, nelze prohlášení vlastníka ani stanovy SVJ, měnit fakticky a nepřímo pouze usneseními shromáždění, aniž by nebylo změněno i znění těchto stanov (prohlášení vlastníka). Takové usnesení, by totiž existovalo samostatně vedle stanov (prohlášení vlastníka) a bylo by s nimi v rozporu!Pro členy SVJ, je směrodatné to, co je uvedeno ve „smlouvě“-stanovách(prohlášení vlastníka).
Hezký zbytek dne.JaVa
Pane SV, už jsem Vám napsal jinde, že máte problém: nedovedete pochopit jednoduchý text v českém jazyce. Takže znovu, podruhé: Neexistuje žádný rozpor mezi tím, co jsem napsal já, a tím, co jste napsal Vy.
Pokud se domníváte, že nějaký rozpor existuje, musel byste jej popsat, namísto pokřikování na jiného diskutujícího že „lakuje“ a že „kecá“. Ale dát dohromady souvětí obsahující věcný argument je nejspíše nad Vaše duševní síly.
lake
Pane lake,
na Vaši žádost se vyjádřím nyní poněkud podrobněji: Nejprve si nastudujte pojmy „plastnost“, resp. „účinnost“. Potom si přečtěte a posuďte, zda Vámi citovaná ustanovení občanského zákoníku říkají něco o platnosti, resp. účinnosti změny prohlášení. Kapacitu na to máte dostatečnou. Výsledek Vašeho posouzení nám sdělte.
Poslední komentáře