změna a ohýbání stanov
Dobrý den,
výbor SVJ prohlásil, že je nutné schválit úplně nové stanovy z důvody změny zákona. Současně změnil terminologii, strukturu a zmírnil některé ustanovení týkající se nutných počtů hlasů pro schválení úvěru, výběrových řízení (25% všech vlastníků…), přidal povinnosti členů tak, že stanovy vypadají spíš jako domovní řád. V současných stanovách je jmenovitě pro schvalování změny stanov nutný požadavek přiložit znění nových stanov přímo k zaslané pozvánce. Ostatní podklady mohou být jinak. Výbor zaslal znění stanov pouze dodatečně mailem, tedy jen některým, protože všichni mail nemají, dokonce to na shromáždění potvrdil. Na shromáždění se „stádně“ stanovy odhlasovaly, na připomínku, že je to celé neplatné se mávlo rukou.
Mám pocit, že si to snad zasloužíme, tolik blbých pohromadě se nikde jinde nevidí. Je to u vás taky tak?
Stanovy jsou smlouva mezi svj a členy společenství. Ve stanovách by měly být jasná pravidla fungování správy domu a to pro obě strany. Čím jasnější, tím lépe jak pro členy, tak pro svj. Odhlasovné stanovy jsou platné, ne že jsou celé neplatné. Pokud jsou ve schválených stanovách nesmysly, tak i tyto nesmysly jsou platné. Neumím napsat příklad nesmyslu.
Proberu Vaše stesky k obsahu nových stanov:
☀ „výbor … změnil terminologii, strukturu …“
Neexistuje celostátně účinný právní předpis, který by zakazoval změnit ve stanovách použitou terminologii, nebo strukturu stanov. Bez uvedení konkrétních faktů jde z Vaší strany jen o neurčité a nesrozumitelné stesky.
☀ „… zmírnil některé ustanovení týkající se nutných počtů hlasů pro schválení úvěru, výběrových řízení (25% všech vlastníků…)“
Zákon zakazuje snížení počtu hlasů pod minimum uvedené v zákoně – to je nadpoloviční většina hlasů přítomných členů na usnášeníschopném shromáždění, nebo nadpoloviční většina všech hlasů při rozhodování mimo zasedání (per rollam). Pouhých 25% hlasů tedy nikdy nepostačuje ke schválení úvěru.
☀ „… přidal povinnosti členů tak, že stanovy vypadají spíš jako domovní řád …“
Neexistuje celostátně účinný právní předpis, který by zakazoval přidat do stanov nějaké povinnosti členů SVJ vůči SVJ. Neexistuje ani předpis, který by zakazoval ve stanovách podrobně upřesnit ty povinnosti, které už byly ve stanovách obsaženy dříve, nebo které plynou přímo ze zákona. Bez konkrétních faktů jde z Vaší strany jen o neurčité a nesrozumitelné stesky.
Justitianus
Nejde mi jen o terminologii, jde spíš o to, že to celé předělali, propašovali tam zásadní změny a hlavně okomentovali, že se pro vlastníky vlastně nic nemění a nikoho tím neomezují a zákon to stejně vyžaduje. Nejde to moc porovnat se starými a nikomu se to nechce číst a přemýšlet, protože… vařím večeři, začíná fotbal… pořád nevím jestli je výbor tak blbej, nebo tak vyčůranej a něco chystá… ale protože to není první pokus o změnu procent ve stanovách, tak jim nevěřím.
Loggere, napřed odpovím obecně, pak se budu věnovat jednotlivým kokrétním záležitostem.
Vaše základní chyba je, pokud se z nějakého důvodu domníváte, že vlastníci jednotek budou jednat rozumně a že budou bránit svá práva. Skutečnost je zcela jiná: jestliže dáte dohromady náhodně vybrané osoby a necháte je rozhodovat (třebas i o jejich vlastním majetku v milionové hodnotě), pak se ukáže, že se chovají jako stádo nemyslících a naprosto nezodpovědných blbů.
- Ukázalo se to po roce 2014, kdy se (lživě) tvrdilo, že prý každé SVJ je povinno přizpůsobit stanovy novému občanskému zákoníku, a to i v částech které se týkají práv a povinností vlastníků jednotek(1994). Nebyla to pravda, ale ovce tomu věřily.
- V té době vydal svaz bytových družstev (SČMBD) nesmyslné „vzorové stanovy SVJ“, ve kterých bylo výslovně zakázáno, aby si vlastník jednotky při nahlížení do dokladů a dokumentů SVJ pořizoval kopie, fotografie, opisy či výpisy.
- Statisíce blbů v desítkách tisíc SVJ si radostně schválily toto nesmyslné omezení svých práv.
Pokud se někdy divíte hlouposti lidí okolo Vás, vždycky se najde případ, kdy se ukáže že jsou ještě hloupější než jste si myslel a než jste si vůbec dovedl představit.
Justitianus
Bohužel, je to tak. Ovce jdou na porážku a ještě k tomu tleskají. Jako ve filmu. Na schůzi se řeší výměna zámku půl hodiny a pak se za 30 vteřin odhlasuje zpracování projektu za 200 tisíc, který nemá jasný účel a realizaci. Odpověď výboru, že žádné postupné opravy dělat nebudou, že chtějí udělat vše naráz s pořádným úvěrem. To říkají už tři roky a na účtě sušíme skoro 4 miliony. Já už nevím jak lidi vyburcovat, soukromě se s nimi o tom dá mluvit, ale na schůzi je to jak za komančů, všichni přepnou na ovce, neřeknou nic a tupě koukají. Asi jediné řešení je z toho prchnout dokud to jde… Institut SVJ je největší kravina a pomsta lidem.
Neřešil jste někdo žalobu na zneplatnění rozhodnutí o změně stanov? Je reálné to řešit bez právníka?
„Neřešil jste někdo žalobu na zneplatnění rozhodnutí o změně stanov? Je reálné to řešit bez právníka?“
Změna stanov není důležitou záležitostí. Právník na to nic nezmění.
Právník na tom samozřejmě nic nezmění, ale ví jak správně podat žalobu na soud… Nemůže to být napsané blbě…
„Právník … ví jak správně podat žalobu na soud… Nemůže to být napsané blbě…“ (Vložil logger (bez ověření), 19. Květen 2022 – 8:10)
To vědí zdejší sudiči taky.
Loggere, upozorňuji: Pan „* (bez ověření)“ blábolí a neví o čem píše. Ignorujte ho.
Samozřejmě je možné, že některá změna stanov je „důležitou záležitostí“ a proto přehlasovaný vlastník může podat žalobu podle § 1209. Zda bude mít úspěch – to je jiná věc.
Je ovšem možný i ten případ, že změna stanov je absolutně neplatná (nulitní) pro překročení pravomoci právnické osoby SVJ. Žalobu není nutno podávat. Ale pokud se k tomu rozhodnete, to by pak nebyla žaloba podle § 1209, nýbrž podle § 258.
Nesdílím Váš názor, že „[p]rávník (…) ví jak správně podat žalobu na soud“. Většina advokátů zcela tápe v oblasti bytového spoluvlastnictví. Učí se za pochodu a za peníze těch, které u soudu zastupují.
Justitianus
Dík za rozumnou odpověď. Řekl bych, že by mělo jít o neplatnost celé změny stanov. Návrh nebyl přiložen přímo k pozvánce dle požadavku současných stanov, vlastně to bylo v pozvánce přímo napsané, že budou zaslány mailem a budou k nahlédnutí někdy a někde… Otázka je jestli to soud vyhodnotí jako zásadní chybu.
Na soud se nespoléhejte, tam sedí lidé, kteří vůbec neznají zákony, jak na KS, tak ještě víc na VS v Praze. Byly by to vyhozené peníze, někteří soudci jsou tupci a neví k čemu je prohlášení k domu. Vím o tom své, kdy oba soudy uvedly, že okna, která jsou v prohlášení vlastníka uvedena jako součást bytové jednotky, patří do pláště domu. Vše probíhalo dle zákona č.72/1994, který soudci ani neznali. Nyní se to řeším se SÚ, kdy SVJ požádalo o stavební povolení na soukromá okna, takže tady se to zřejmě zastaví: Stavební úřad se dopouští pochybení, pokud vede správní řízení a rozhoduje na základě žádosti SVJ. Stavební úřad je již při podání předmětné žádosti povinen toto řádně přezkoumat z hlediska, zda je podána oprávněným subjektem ve vztahu k NOZ, který řeší vzájemné vztahy vlastníků jednotek, jakož i spoluvlastnictví ke společným částem budovy. Ze zákona je SVJ právnickou osobou, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Právní postavení SVJ je založeno na principu vymezené (resp. omezené) právní subjektivity v tom smyslu, že SVJ může vykonávat pouze takové činnosti, které NOZ vymezuje, a pouze v těchto věcech je oprávněno vykonávat svá práva a zavazovat se. Jde o omezenou právní subjektivitu, tedy „speciální právní subjektivitu“. Právní subjektivita SVJ je zákonem omezena především vymezením dovolené činnosti v § 1189 NOZ. Právní úprava nepřipouští, aby SVJ jednalo za vlastníky jednotek na základě zmocnění v jiných záležitostech, než je uvedeno – § 1196 NOZ. Pokud podaná žádost není spojena se správou, provozem či opravami společných částí domu nemůže být SVJ jako právnická osoba vzhledem k rozsahu předmětu své činnosti žadatelem o vydání stavebního povolení.
Jinak ustanovení ve stanovách, které odporují zákonu jsou neplatná. Tak si najděte v OZ, kde vidíte chyby a uveďte to výboru.
- Loggere, správně ve Vás hlodá pochybnost: „Otázka je jestli to soud vyhodnotí jako zásadní chybu.“
Nikoliv. Na toto pochybení nenapasujete „důležitou záležitost“ podle § 1209.
Šlo o pouhý technický detail spojený s přípravou shromáždění, který neměl závažné právní následky, a neměl vliv na platnost přijatého usnesení. Vlastníci jednotek přece schválili změnu stanov potřebnou většinou, i když jim nové znění stanov nebylo doručeno s pozvánkou.
Kdyby jim to bylo vadilo, tak by pro nové stanovy prostě nehlasovali. Nemáte šanci přesvědčit dodatečně většinu vlastníků, že jim mělo vadit něco, co jim vůbec nevadilo. Soud byste taky nepřesvědčil.
A mimochodem: Pokud jste zjistil, že statutáři nekonají svou práci pořádně, existuje možnost jak to řešit. Velmi přiléhavě to popsal Nejvyšší soud v nedávném rozsudku 26 Cdo 913/2019 ze dne 27.08.2019 (http://kraken.slv.cz/26Cdo913/2019):
| „… případná pochybení orgánů společenství při hospodaření s majetkem mohou mít význam např. při rozhodování o personálním obsazení těchto orgánů (…)“. |
Justitianus
Jde o to, že mailem to dostali jen někteří, nemohli se tudíž seznámit s tím co navrhují (nevyznělo to na celé nové stanovy a takové změny), mohli se dostavit a hlasovat jinak.
Loggere, mohl by Vás zajímat judikát Nejvyššího soudu 27 Cdo 2711/2019. Týkal se bytového družstva, ale situace se shromážděním SVJ je v mnohém podobná.
| Pozvánka na členskou schůzi musí členům poskytnout dostatečné informace nezbytné k tomu, aby se dozvěděli nejen, kdy a kde se bude členská schůze konat, ale (mimo jiné) také, jaké záležitosti bude projednávat (srov. zejména ustanovení § 636 ZOK), aby se mohli (v dostatečném časovém předstihu) na členskou schůzi připravit se znalostí věci a aby mohli uvážit, jak budou hlasovat, případně zda a komu udělí plnou moc k účasti na členské schůzi (§ 635 odst. 2 ZOK) a jaké svému zmocněnci udělí pokyny, aby za ně na členské schůzi hlasoval, a jak budou vykonávat další práva spojená s účastí na členské schůzi. |
Loggere, Vy popisujete, že všichni dostali pozvánku. Na pořadu jednání byla „změna stanov“. Při takto neurčitě popsané záležitosti platí, že na shromáždění se mohlo jednat a rozhodovat o změně stanov v jakémkoliv rozsahu. Takže pozvánka umožňovala projednat a schválit prakticky jakoukoliv změnu navrženou přímo na shromáždění.
Vaše stanovy nezakazovaly členům rozhodovat o změně stanov bez vyhotovení písemného návrhu ze strany výboru. Shromáždění je přece nejvyšším orgánem SVJ; může si dělat co chce.
Nešlo o žádné překvapivé okolnosti. Nikdo Vám nic nezatajil. Všichni z pozvánky věděli, že v tomto případě „[n]ávrh nebyl přiložen přímo k pozvánce dle požadavku současných stanov, vlastně to bylo v pozvánce přímo napsané, že budou zaslány mailem a budou k nahlédnutí někdy a někde …“. Takže bylo předem jasné, že se nebude hlasovat o nějakém „oficiálním“ návrhu.
Ti kdo chtěli zabránit změně stanov (případně chtěli zablokovat jakékoli hlasování o stanovách, nebo chtěli vyjádřit nesouhlas s tím, že k pozvánce nebyl přiložen návrh předvídaný stanovami) měli potřebnou informaci z pozvánky a věděli co je zařazeno na pořad jednání. Mohli v předstihu uvážit zda se účastní osobně, nebo případně zda a komu udělí plnou moc k účasti a k hlasování. Tak proč tedy shromáždění nové stanovy neodmítlo? Proč asi? Nebude to tím, že rozhodla většina?
I po schválení nových stanov nikdo nebrání vlastníkům jednotek aby zvrátili přijaté rozhodnutí. Mohou přece postupovat podle § 1207 zákona – to jest požádat o svolání shromáždění, případně mohou shromáždění svolat sami. Budou-li mít dostatečnou většinu na usnášeníschopném shromáždění, pak mohou prosadit svou většinovou vůli a vrátit stanovy do původní podoby. Nač ještě čekáte? Co Vám brání?
Kdybych byl soudce, vyhodil bych Vás: Je nesmysl podávat žalobu na záležitost, kterou shromáždění už vyřešilo, případně kterou si může vyřešit opakovaně samo během jedné hodiny.
Vy jste členem SVJ, ale nechcete se podřídit většinovému rozhodovaní.
Prodejte byt a kupte si rodinný dům.
Justitianus
„Jde o to, že mailem to dostali jen někteří“ (Vložil logger (bez ověření), 23. Květen 2022 – 18:11)
Pochopil jste správně princip rozhodování v SVJ. Je třeba pozvat vhodné vlastníky. Pokud byste pozval nevhodné, nebo všechny, rozhodnutí by nemuselo být schváleno.
Soud zkoumá pouze:
- za byla přítomna nadpoloviční většina všech vlastníků,
- zda hlasovala pro nadpoloviční většina přítomných vlastníků.
Nic dalšího soud nezkoumá. Už se zde řešilo.
To by znamenalo, že stanovy jsou nezávazné? Pokud je tam stanoven přesný postup svolávání a není dodržen v takové závažné věci jako změna stanov, pak přece nemohou být následující kroky v pořádku. Jestliže se pošle pozvánka jen 2/3 lidí, je to podle soudu ok? Vím, že to není jednoduché posoudit, ale moc se mi to tvrzení „nic dalšího nezkoumá“ nezdá…
Loggere, Vy neznáte občanský zákoník, viďte. Proto se divíte tomu co je všem ostatním jasné.
|
§ 260 (1) Soud neplatnost rozhodnutí nevysloví, došlo-li k porušení
zákona nebo stanov, aniž to mělo závažné právní následky, a je-li
v zájmu spolku hodném právní ochrany neplatnost rozhodnutí nevyslovit. |
Toto ustanovení je plně použitelné i na SVJ. Vy chcete namítat pouhé formální vady – nic jiného nemáte. Chcete-li se chovat jako sudič a kverulant, nebudete mít u soudu úspěch.
Justitianus
Proč bych měl znát celý občanský zákoník, nejsem právník. Ten ho taky v hlavě celý nemá. Navíc to ani nejde, naše zákony jsou slepený velký nepřehledný bordel. Ale určitě se najde skupina, která se v tom vyžívá a ohromuje ostatní. Hledám možnost obrany, když se nenabízí tak s tím nic nenadělám. To, že někdo šije boudu na ostatní poznám i bez OZ. Určitý vliv na mé dotazy mělo i to, že několik členů SVJ do mne před schůzí a po schůzi hustilo jak se jim to nelíbí a na schůzi drželi zobák, dobře jim tak. Nemá cenu tady rozepisovat další okolnosti, bylo by to na dlouho. Hlavně, že všichni kecají, jak mají drahé byty a pak je jim jedno co s nimi bude. Howg, domluvil jsem, díky za všechny odpovědi.
„že někdo šije boudu na ostatní poznám i bez OZ“ (Vložil logger (bez ověření), 24. Květen 2022 – 7:31)
Boudu jistě poznáte i bez OZ.
Bez OZ nepoznáte, zda boudě OZ poskytuje ochranu. Bez přečtení OZ byste si třeba mohl nesprávně myslet, že OZ poskytuje ochranu slabšímu, nebo snad poškozenému, nebo snad vlastníkovi bytu.
„Jestliže se pošle pozvánka jen 2/3 lidí, je to podle soudu ok?“ (Vložil logger (bez ověření), 23. Květen 2022 – 20:05)
Ano, pochopil jste správně princip rozhodování v SVJ. Soud způsob svolání nezkoumá vůbec, tím méně zkoumá soulad svolání se stanovami, včasnost svolání, doručení pozvánky, obsah pozvánky, úplnost materiálů připojených k pozvánce. Tento poznatek mne stál několik desítek tisíc Kč, přičemž trvalo několik let, než věc prošla prvním stupněm, druhým stupněm a Nejvyšším soudem. Zákonodárce to možná chtěl jinak (což nevím), ale nezávislý soud, který zákon vykládá, má jasno. Už se zde řešilo.
Už mi je jasné, že soud se ožene zájmem společenství a zpětně to posvětí, proč si komplikovat práci. Stanovy se vykládají jak se hodí, způsob svolávání, hlasování atd. je vlastně nezávazný, ale běda když vlastník něco poruší, nebo nezaplatí, pak se najednou jede přesně podle návodu.(podotýkám, není to můj případ).
Poslední komentáře