zdanění nájemného z nebytových prostor

Aha, takže pokud správce pronajme mou chatu, je příjem jeho, ale danit budu já.

Dobrý nápad. Asi se poohlédnu po nějakém správcovství.

Magda

Dejvická, proč myslíte, že musí být sepsána smlouva. Vždyť smlouva může být uzavřena konkludentně.

Magda

„Je to opravdu tak těžké k pochopení?“

Není to těžké, ale protiprávní.

Prima FÚ, pak nejspíš porušuji nějaký zákon. Prosím o upřesnění. Jaké ustanovení kterého zákona porušuji?

Magda

Uf, to je teda pitomost. Vždyť vy vůbec nevíte, co je karuselový obchod. Možná jste agent pana Babiše. Ten má taky pocit, že všichni kradou a přitom on sám má máslo na hlavě.

Karusel je typ podvodu, kdy se zboží řetězovitě obchoduje, přičemž v jednom místě plátce DPH daň neodvede a zmizí.

K tomu není co víc dodat.

Magda

Magdo, za vlastníky, tedy jménem vlastníků, přeci vždycky jedná výbor SVJ, takže co teď s tím?
Můžete mi tedy lopaticky vysvětlit, jaký je rozdíl mezi
1. SVJ pronajímá nějaký prostor
2. SVJ pronajímá nějaký prostor jménem vlastníků

Dejvická, ve smlouvě je uveden pronajímatel.

Pronajímatel: SVJ xxx (příjem SVJ)

Pronajímatel: vlastníci Lakomý, Hrubý, Ptáček, Vosoba (zastoupení SVJ xxxxx)
(příjem vlastníků)

SVJ v domě, kde vlastním jednotku, mým jménem nejedná. Doufám, že jedná jménem SVJ.

Magda

Ale, ale, výbor nejedná za vlastníky. Výbor je statutárním zástupcem SVJ.

Pane Pachtýři, mlátíte prázdnou slámu. Oprávnění nakládat s cizím majetkem je čistě soukromoprávní záležitost mezi vlastníkem majetku a pronajímatelem tohoto majetku. Nevím, proč blouzníte o nějaké judikatuře. Jste to Vý, kdo tvrdí, že pro SVJ(2000) platí v tomto směru nějaký zákaz – takže jste to Vy, kdo je povinen označit zákon či judikát. Já takovou povinnost nemám.

Za prvé: Je zjevné, že SVJ v domě tazatele má oprávnění disponovat takto s cizím majetkem. Vždyť tazatel napsal v úvodním příspěvku: „SVJ pronajalo nebytový prostor za 3500,– Kč/měsíc.“ Tazateli jsem už poradil, aby si zjistil, zda SVJ jedná svým jménem, nebo pouze zastupuje vlastníky jednotek. Pouze podle toho lze zjistit kdo je pronajímatelem.

Za druhé: Podle § 9a zákona č. 72/1994 Sb. platí, že SVJ(2000) „… je oprávněno činit právní úkony, především uzavírat smlouvy ve věcech předmětu své činnosti podle tohoto zákona, zejména k (…) nájmu v případech nájmu společných částí domu a dále k nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek“. Jde tedy o zákonné oprávnění. Tato právní způsobilost SVJ(2000) se s účinností NOZ nijak nezměnila a stále trvá, viz § 15, § 16, § 118 NOZ.

Příjem z pronájmu je příjmem pronajímatele. Pokud se domníváte opak, citujte zákon.

lake

O tom, jak se zdaňuji příjmy z pronájmu společných částí jsem už psala v předchozím příspěvku.

I při zdaňování příjmů z pronájmu u SVJ před účinností NOZ se postupovalo obdobně. I samotné ministerstvo financí to potvrdilo ve svém vyjádření ze srpna 2013 http://www.scmbd.cz/…h-casti-domu, z něhož vyplývá:

„I po zrušení Sdělení MF k účtování a daňové povinnosti společenství vlastníků jednotek – právnické osoby podle zákona č. 72/1994 Sb. (o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, ministerstvo i nadále trvá na způsobu zdaňování příjmů dosahovaných ze společných částí domu, který byl ve sdělení uveden: Pro účely zdanění podle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále je „ZDP“) se vždy jedná o příjmy vlastníků bytových nebo nebytových jednotek, kteří jsou současně spoluvlastníky společných částí domu.“

„V případě, kdy byt nebo nebytový prostor vlastní fyzická osoba, je příjem z pronájmu společných částí domu příjmem podle § 9 ZDP. Příjem z prodeje nepotřebných společných věcí je příjmem podle § 10 ZDP, popř. podle § 7 ZDP, pokud se nejedná o příjem od daně osvobozený v souladu s § 4 ZDP.“

„Pokud jednotku a podíl na společných částech domu vlastní právnická osoba, příjem plynoucí ze společných částí domu je zdaňován v obecném základu daně, a to na základě účtování o pohledávce a souvisejícím výnosu na základě oznámení SVJ.“

„V souladu s ustanovením § 38m odst. 7 písm. a) ZDP povinnost podat daňové přiznání nemá m. j. SVJ, pokud nemá příjmy, které jsou předmětem daně, nebo má příjmy pouze od daně osvobozené a příjmy, z nichž je daň vybíraná srážkou. V případě, kdy SVJ provádí podle stanoveného kritéria (výše spoluvlastnických podílů) rozúčtování příjmů dosažených ze společných částí domu na jednotlivé vlastníky jednotek a podílu na společných částech domu, nezakládají související účetní operace bez dalšího povinnost pro SVJ podávat daňové přiznání. Pokud se vlastníci jednotek a podílu na společných částech domu rozhodnou ponechat prostředky z příjmů ze společných částí domu v SVJ, nejsou zbaveni povinnosti tyto příjmy zdanit, ale současně jim ani nevzniká nepeněžní příjem v případě použití zmíněných prostředků např. na opravu společných částí domu apod.“

Mono, jste opravdu tak naivní, že věříte doslova každému blábolu z Ministerstva financí? A že už jich bylo hodně.

Připomínám známý případ sdělení MF č.j. 281/55 462/2002 k účtování SVJ. Toto sdělení obsahovalo školácké chyby. Například tvrdilo se tam, že údajně prostředky SVJ jsou ve skutečnosti prostředky jednotlivých členů (!!!). A že příjem z úroků na bankovním účtu SVJ je příjmem vlastníků jednotek (!!!). Viz: [1] [2].

Připomínám známý případ, kdy svévolný a protiprávní výklad zatřídění hmotného majetku v pokynu Ministerstva financí ČR č. D-300 musel napravovat soud. Ten konstatoval, že obsah pokynu MF je protiprávní.

Nesprávné a protizákonné stanovisko MF k počítání lhůty pro vymáhání daně (tříletá nebo čtyřletá) musel před dvěma lety řešit až Ústavní soud. A vyřešil věc tak, že názoru MF nedal za pravdu.

A co říkáte tomu, že v roce 2010 byl vydán pokyn Ministerstva financí č.j. 18/88767/2009–181 ze dne 12.1.2010. Týkal se sice DPH, ale MF se vyjádřilo k pronájmům naprosto jednoznačně. Parafrázuji část z textu pokynu MF:

Tak co, Mono? Věříte tedy Ministerstvu financí, nebo spíše Ministerstvu financí?

lake

Pane lake,

za prvé je DPH úplně něco jiného než DP.

Za druhé, jestliže udělalo MF chybu v jiném případě, neznamená to ještě, že musí být chybné citované vyjádření. To platí i v případě, jestliže musel soud napravovat nějaký pokyn MF, nikdo není neomylný.

V našem případě se podle MF postupuje už roky a dosud to žádný soud nenapravil. Pokud se tak stane, o čemž silně pochybuji, není důvod aby daňový poplatník postupoval jinak než požaduje MF odpovědné za výběr daní.

Milá Mono,
prokázal jsem Vám, že MF dělá chyby v základních věcech, které by ouředníci měli bezpečně znát. Prokázal jsem Vám, že ve věci DPH a ve věci daně z příjmů vyplodilo MF dvě naprosto odlišná stanoviska k téže věci.

Daň a daň je přece totéž, Mono. Neztrapňujte se tím, že budete tvrdit něco jiného.

Prokázal jsem už, které z obou tvrzení MF je vadné: je to to, které je v rozporu se zákonem a s konstantní judikaturou ohledně příjmu z pronájmu cizí věci (usnesení Nejvyššího soudu 32 Odo 359/2005, usnesení Nejvyššího soudu 26 Cdo 1627/2003). Oba judikáty jsem už zde jednou uvedl, vyhledejte si je a přečtěte.

Pokud chcete jako osel dodržovat protizákonná doporučení ministerských ouředníků, je to Vaše osobní volba. Svobodní občané se mohou zachovat jinak, v souladu s právem.

lake

Jen hlupák může tvrdit, že daň z příjmů je totéž, co daň z přidané hodnoty.

Není podstatné, že vy si myslíte, že vyjádření MF je protizákonné. Já si to nemyslím, a proto se podle něho řídím.

Mono, soud o tom nerozhodne do té doby, dokud to někdo nenapadne.

Představa, že SVJ bude něco pronajímat, příjem si ponechá, ale zdanit ho dá vlastníkům je opravdu mimo. Buď jde o příjem SVJ a pak si ho také zdaní a rozhodne o tom, co se ziskem udělá. Nebo jde o příjem vlastníků, zdaní ho vlastníci a vlastníci si rozhodnou o tom, co se svou částí příjmu udělají.

Já tedy za SVJ žádné daně platit nebudu bez ohledu na to, jak se již roky v této věci postupuje.

Magda

„Já tedy žádné daně platit nebudu“

Děkujeme za upřímnost. Provedeme u Vás hloubkovou kontrolu.

Teď nechme legraci stranou – mohl/la byste provést kontrolu i u nás?
To myslím naprosto vážně!

Paní Magda zde popsala skutečnosti zakládající důvodné podezření z daňových úniků, čímž je dána naše kompetence. U Vás žádný důvod ke kontrole uveden zatím není.

A kam tedy vlastně naše společnost směřuje? Všichni řídící buď lžou nebo jsou naprostí diletanti. Výbory svj – naprostí laici, to za ně vyřeší podle práva. To je geniální.

jaké konstantní judikatury? třeba téhle – 8 Afs 32/2011, 7 Afs 19/2009… pokud se bavíme o daních, raději spoléhám na rozsudky NSS:-) který konstantně uvádí, že: … že z hlediska daňového práva byl žalobce v postavení vlastníka nemovitosti. Ten je povinen zdanit příjem plynoucí mu z jeho vlastnictví… pokud kouknete k čemu je svj založeno – právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku – a kouknete do ZDP, je evidentní, že nájemné ze společných prostor si zdaní jednotliví spoluvlastníci dle podílů, bez ohledu na to, jestli to nechají na účtu svj nebo nikoliv. pronajímané prostory nejsou majetkem svj, tudíž si nemůže příjmy z nich bez dalšího přivlastnit.

Radko, SVJ si může příjmy z pronájmu přivlastnit, samozřejmě za předpokladu, že je oprávněno nakládat s předmětem pronájmu z nějakého právního důvodu. To platí samozřejmě pro případ, kdy SVJ není vlastníkem pronajímaného majetku. Právě to je obsahem judikátů, na které jsem už odkázal. Naopak Vaše odkazy na judikaturu se této věci nijak netýkají.

• Rozsudek NSS 8 Afs 32/2011 se týkal případu, kdy pronajímatelem byl samotný vlastník nemovitosti; nájemné si nechal posílat na účet jiné osoby.
• Rozsudek NSS 7 Afs 19/2009 se týkal případu, kdy pronajímatelem byli všichni spoluvlastníci nemovitosti jednající jako jedna osoba; nájemné si nechali posílat na účet jednoho ze spoluvlastníků.

Žádný z obou judikátů se nijak netýká této skutečnosti: SVJ může být pronajímatelem cizího majetku. Přečtěte si zákon o daních z příjmů a konstantní judikaturu, kterou jsem zde už uvedl.

SVJ se stane pronajímatelem stejně jednoduše, jako kterýkoliv jiný pronajímatel cizího majetku: Tím, že s vlastníkem majetku sjedná smlouvu, která jej opravňuje pronajímat cizí majetek svým jménem. Přijaté nájemné je v tom případě příjmem SVJ. Jde o prostou záležitost jednoduchého práva.

lake

Můj dotaz zní: k čemu má svj povinnost použít příjem z pronájmu? Existuje k tomu nějaký předpis?

Nikdo neodpověděl, asi nikdo neví k čemu má svj povinnost použít příjem z pronájmu. Já to nevím určitě. Domnívám se tedy, že svj může zaplatit dovolenou svým úžasným statutárním zástupcům. Proč by nemohlo?

Tak já to zmotám ještě víc. Za naše SVJ podepsala všechny smlouvy o pronájmu správcovská firma, takže už tuším, za čí peníze jezdí každý rok na Bahamy.

esvéjé, co se stane s případným ziskem SVJ hledejte ve svých stanovách.

Magda

Ve stanovách o tom není ani zmínka, ve vyúčtování také nic, ale to jsem tady už psal. Asi je nás hodně, co ze sebe dělá hejla.

… a co si přečíst třeba par.9(1) v ZoVB nebo 1195(1) v NObčZ

Už jsem v obraze, děkuji…

Tak tam nic nemáme. Platí tedy co, co je v přechozím příspěvku. Statutáři jednou na dovolenou a nic se nestane. Vav, to je skvělé. Chci být statutářem v svj, které pronajímá cizí majetek.

A co máte za stanovy? Ve vzorových stanovách to bylo. Že by už stanovy dle NOZ?

Na dovolenou členů výboru by to šlo, pokud si to schválíte jako součást odměny členů výbor. Ale pozor, nezapomenout zdanit. Tedy pokud schvalování odměny členů výboru spadá dle vašich stanov do kompetence shromáždění.

Nebo můžete začít konečně tvořit fond oprav. Hurá :-).

Myslím, že nesmyslné stanovy, které se jako na běžícím pásu schvalují budou jednou noční můrou pro mnoho vlastníků.

Magda

Když jsem četl nedávno návrh nových stanov, které zplodil náš výbor, tak jsem z toho byl jurodivý, mírně paralyzován jsem ještě nyní.
Mne totiž nepřekvapil jenom obsah stanov, ale hlavně informace souseda, že to je tajný, ať to dál neposílám.
To asi nepotřebuje další komentář…

… to je opravdu bez komentáře. Asi je lepší, když se znění stanov nikdo nedozví. A vy máte evidentně nějakou protekci :-).

Magda

Magdo, my jsme taková rarita. Nemáme ani vzorové stanovy ani stanovy podle NOZ. My máme od začátku své vlastní. Odměny by to musely být leda mimořádné, u nás si nevyplácíme ani ty řádné, které jsou schválené. My si totiž žádné odměny nezasloužíme. A fond oprav taky nemáme. Naše stanovy nejsou nesmyslné, naopak jsou dle mého názoru nadčasové.

Esvéjé, gratuluji k nadčasovým stanovám :-).

.....ale přeci jenom, nechybí v nich něco?

Magda

nevím jak účtovat o neoprávněném obohacení:-)

já napsala jak to z hlediska daní je. hádat se s vámi nebudu, nemám na to ani čas ani náladu. v oblasti účetnictví a daní tu plácáte dost často nesmysly, škoda, že se nevěnujete jen tomu, v čem jste fakt odborník:-)

Milá Radko, tvrdíte, že jste napsala jak to z hlediska daní je. Ale to není pravda! Ono je to jinak. Zjevně neznáte právní úpravu zákona o daních z příjmů. Což tak si jej přečíst?

lake

Pozor na laka: Podle něho totiž vlastník jednotky není povinen hradit dluhy SVJ, není povinen danit svůj příjem plynoucí z nájmu, ale naopak SVJ je oprávněno chovat opice.

Uvádíte:

„pokud příjem nepřesáhne 6000Kč, a nebo nemá vlastník z jiných důvodů povinnost podat daňové přiznání, pak příjem z pronájmu danit nemusí“

Upřesním. Těch 6 000,– Kč se týká vlástníka, který je zaměstnaný (má příjem ze závislé činnosti). V tom případě zaměstnanec nemusí podávat daňové příznání a zdaňovat příjem z nájmu, pokud jeho ostatní zdanitelné příjmy podle § 7 až 10 (sem patří i příjmy z uvedeného májmu) nepřesáhly částku 6 000 Kč za rok.

Další možnost kdy vlastník nemusí přiznávat daň z příjmu z nájemného je, když celkové roční příjmy člena SVJ, které jsou předmětem daně z příjmů fyzických osob, nepřesáhly 15 000 Kč za rok (kromě příjmů osvobozených a příjmů zdaňovaných srážkovou daní).

Jak se to vezme, elegantní :-) vystavovat takových 80 potvrzení třeba, to už bych to radši zdanila. Ale máte samozřejmě pravdu.

Paní Peštová,

dovolím si poradit: vlastníky jen seznamte s výší jejich příjmu (např. přehledovou tabulkou poslanou mailem + na nástěnku) s upozorněním, že kdo potřebuje, potvrzení o příjmu si u výboru vyžádá. A možná se i budete divit, jak málo potvrzení budete vystavovat :-)

Pavla

Vidím, že mé radě stále přibývají mínusy.

Dovolila jsem si jenom upozornit, že je zbytečné vystavovat potvrzení o příjmu všem vlastníkům. Většina jich pravděpodobně příjem z pronájmu danit nemusí.

On je vlastně nadbytečný i ten tabulkový přehled. Nájemné se ale občas mění, resp. navyšuje – o tom jsou vlastníci informováni, ale o výši celkové. Vyčíslený přehled je tedy informací, kolik Kč činil podíl na příjmu každého vlastníka za uplynulý rok. A pro ty vlastníky, na které se daňová povinnost vztahuje, je přehled připomenutím této povinnosti – tito si pak potvrzení vyžádají (nebo nevyžádají).

Co je prosím špatného na tomto postupu?

Děkuji, Pavla

Podle mne by nastala úplně jiná situace, kdyby se vlastníci dozvěděli skutečnost, že mohou dostat nejen potvrzení, ale že jsou to jejich peníze, a mohou se sami rozhodnout, jak s nimi naloží. Mě by zajímalo, kolik účetních prostřednictvím výboru SVJ vlastníkům nesděluje, že nějaké příjmy mají. U nás tomu tak je – jestli je někdo další, napište, to by byla zajímavá statistika.

U nás to všichni vědí, je to směšná částka, o kterou nikdo nestojí (asi 15,– Kč na vlastníka), takže se takovým podrbáním pravé ruky na levém uchu tato částka nechává jako příjem svj (zkonzultováno s FÚ).

a proto pak svj podává přiznání?

Radko, to je práce na 5 minut :-)

tak to jste dobrá, vyplnit přiznání právnické osobě s přílohami za pět minut:-)

Nerozumím tomu, jaká by měla nastat situace, resp., proč to píšete mně.

Samozřejmě naši vlastníci vědí, že peníze z pronájmu jsou jejich, pronájem si schválili a sami si rozhodli, jak s těmito svými příjmy naloží. Rovněž vědí, že z tohoto příjmu by měli odvést daň (ti, na které se danění vztahuje).

Nerozumím ani tomu, proč by účetní něco měla nebo neměla sdělovat vlastníkům prostřednictvím výboru. U nás účetní jen pracuje podle podkladů a požadavků výboru.

Svým příspěvkem jsem pouze chtěla doporučit, že není nutné vystavovat potvrzení všem vlastníkům, ale následně jen těm, kteří ho potřebují, resp. těm, kteří danit i chtějí. Tím „jen“ nebylo myšleno, že vlastníkům peníze vyplaceny nejsou.

Hezký večer, Pavla

P.S. Dejvická, možná jsou i taková SVJ, kde vlastníci za to, že se podařilo tu střechu za výhodných podmínek pronajmout, výboru poděkují :-)
 

Re: …těm, kteří ho potřebují, resp. těm, kteří danit i chtějí. Tím „jen“ nebylo myšleno, že vlastníkům peníze vyplaceny nejsou.

Patrně máte vše transparentní – naše SVJ je temný, zazděný tunel.

Kdyby výbor mně a ostatním sdělil, že něco pronajmul, věřte nebo ne, ale také bych jim poděkoval a jak se znám, navrhl odměnu.