zdanění nájemného z nebytových prostor

Mono, citujete sice právní předpis, ale úplně zbytečně. Dokonce i důvodová zpráva k § 16 obsahuje bláboly, které jsou v rozporu se zákonem o daních z příjmů, i se zákonem o účetnictví.

Místní popletové by mohli být uvedeni v omyl, a mohli by si Váš citát nesprávně vyložit. Takže upozorňuji:

1. Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. nemá žádnou platnost ani účinnost vůči vlastníkům jednotek(1994), ani vůči SVJ(2000). Týká se pouze domů rozdělených na jednotky(2012) a právnických osob SVJ(2012).
2. I kdyby snad nařízení vlády mělo účinnost vůči vlastníkům jednotek(1994) (jakože nemá), ani pak by nešlo o kogentní právní předpis. Od kteréhokoliv tvrzení v NV č. 366/2013 Sb. je možno se libovolně odchýlit.
3. Obsah smlouvy o pronájmu má vždy přednost; jakési nařízení vlády není způsobilé měnit existující právní skutečnosti a právní vztahy.

Takže to zopakuji pro méně chápavé: Příjem z pronájmu je příjmem pronajímatele. Pronajímatel má povinnost (podle okolností) podat daňové tvrzení a uhradit daň z pronájmu. Nikomu jinému takové povinnosti nevznikají.

lake

Dobrý den,

jako společenství vlastníků bytových jednotek máme podíl i na nebytových prostorách, které pronajímáme ke komerčnímu využití. Nájemní smlouvy uzavřelo ještě BD, než jsme dům a byty převedli do OV. Ve stanovách jsme si dohodli, že příjem z nájmu NP půjde do fondu oprav.

Je to tak správně?

„Od kteréhokoliv tvrzení v NV č. 366/2013 Sb. je možno se libovolně odchýlit.“

Jak jste na to přišel? Od čeho potom jsou právní předpisy? Četbou na neděli?

Pane Pachtýři,

v první řadě platí, že n.v. č. 366/2013 nemá nic společného s vlastníky jednotek(1994) a se SVJ(2000).

Pokud by se jednalo o vlastníky jednotek(2012) a o SVJ(2012): Naučte se rozeznávat rozdíl mezi kogentní a dispozitivní právní normou; bez toho nemá smysl to s Vámi probírat. Přečtěte si laskavě § 1 NOZ a zejména důvodovou zprávu k § 1 NOZ. Tam je podrobně vysvětleno jakým způsobem má být v zákonu formulována kogentní právní norma: „Zákonný zákaz je formulován buď výslovně slovy „zakazuje se“, nebo výslovným stanovením důsledku odklonu od kogentního ustanovení poukazem na neplatnost ujednání nebo stanovením, že se k závadnému ujednání nepřihlíží.“

NOZ upravuje závaznost právních norem naprosto odlišně od „starého“ Občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. Až tomu porozumíte, pak teprve byste mohl pokračovat v diskusi.

NOZ obsahuje pouze tento odkaz na n.v. č. 366/2013 Sb:

Je zjevné, že formulace § 1222 je dispozitivní, nikoliv kogentní.

lake

Laku, nelžete tady, prosím. 89/2012 Sb. § 1222 obsahuje následující dispositivní ustanovení, což je zřejmé z použití slov „má se za to“:

„Prováděcí právní předpis stanoví, … o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné,“

a dále ustanovení kogentní:

„Prováděcí právní předpis stanoví, jakým způsobem se vypočte podlahová plocha bytu v jednotce, … a podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku.“

Tím jsou kogentní i příslušná ustanovení prováděcího právního předpisu.

Pane 89/2012 Sb. § 1222 (bez ověření), nemáte pravdu.

Ustanovení § 1222 neobsahuje ani výslovnou formulaci slovy „zakazuje se“, ani výslovné stanovení důsledku odklonu od kogentního ustanovení poukazem na neplatnost ujednání, ani nestanoví, že se k závadnému ujednání nepřihlíží. Nejde ani o některou z výjimek, taxativně vyjmenovaných v § 1 NOZ.

Nepřečetl jste si Důvodovou zprávu k NOZ v části týkající se § 1 NOZ, ani to, co jsem z ni zde citoval. Budete mazán, na trolly nemám čas ani náladu.

lake

„Nepřečetl jste si Důvodovou zprávu k NOZ“

Důvodová zpráva součástí práva není, zatímco nařízení vlády součástí práva je. Čtenář si tak dovodí, co má přednost.

Čestmíre, máte to v hlavě pomotané. Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. je pouhý podzákonný předpis, vydaný k provedení zákona č. 89/2012 Občanský zákoník.

Takže je jasné co má přednost: zákon. A k výkladu zákona i úmyslu zákonodárce slouží právě důvodová zpráva.

Vzhledem k tomu, že zákonodárce pojal celý § 1222 (s odkazem na nařízení vlády) jako dispozitivní, je tedy celý obsah nařízení vlády také dispozitivní.

Pouhý podzákonný předpis není způsobilý sám o sobě ani omezovat práva, ani ukládat povinnosti. Plyne to z Listiny základních práv a svobod. Ale to místním blbečkům nemá cenu vysvětlovat, že?

lake

„Pronajímatel nemusí být pouze vlastník věci, ale i kterákoliv osoba, která má právo tímto způsobem disponovat předmětem nájmu z jiného důvodu.“

Budiž. SVJ ovšem takovou osobou není. SVJ nemá právo disponovat majetkem vlastníků jednotek, ani příjmem z tohoto majetku plynoucím. Žádnou judikaturu v tomto smyslu jste nedoložil. Nenabádejte zde k nepravostem.

Co je třeba řešit: Zda SVJ má povinnost vystavit potvrzení o příjmech z pachtu či nájmu. Patrně ano, bez toho vlastník jednotky není schopen tento příjem zdanit. Postačí ovšem jakýkoli doklad, např. výpis z účtu s příchodem pachtovného či nájemného.

Pachtýři, co je na tom nepochopitelného?

Má kamarádka má k dispozici od rodičů byt a domluvila se s nimi, že když bude studovat v zahraničí, bude tento byt pronajímat. Příjmy z pronájmu zdaňuje kamarádka. Nikoli její rodiče. Z jakého důvodu by to u SVJ mělo být jinak?

Magda

Paní Magdo,

kde čtete v NOZ právo SVJ pronajímat spravovaný majetek? Nebo jakým jiným způsobem dovozujete právo správce pronajímat spravovaný majetek? (Zrušený BytZ ponechme, prosím, do jiných diskusí.)

Čestmír napsal: „Paní Magdo, kde čtete v NOZ právo SVJ pronajímat spravovaný majetek?“

Pane Čestmíre, jste naprostý právní analfabet. Každá osoba může činit co je jí libo, není-li to zákonem zakázáno. Jste to tedy Vy, kdo by měl prokázat, že pro SVJ existuje nějaký zákaz pronajímat cizí majetek (v NOZ nebo jinde). Tak to prokažte.

Dovoluji si Vám připomenout: Právo správce pronajímat cizí majetek zde neřešíme. Na to se tazatel vůbec neptal. Toto právo SVJ v domě tazatele nepochybně má, jinak by nejspíše nic nepronajímalo a vlastníci by protestovali. Račte si povšimnout, že zde se diskutuje pouze o tom kdo má příjem z pronájmu a je tedy povinen jej zdanit.

Odpověď je stále stejná, bohužel pro blbečky to zde musím počtvrté zopakovat: Příjem z pronájmu je příjmem pronajímatele. Kdo je pronajímatelem v domě tazatele – to si musí zjistit tazatel sám ze znění nájemní smlouvy.

lake

Pane Čestmíre, kde se v NOZ dočtu, že má kamarádka může pronajímat byt svých rodičů? Magda

V ustanovení o podnájmu. Vaše kamarádka je v postavení nájemce.

Rodiče s dcerou neuzavřeli nájemní smlouvu. Kamarádka tedy nemůže být v postavení nájemce. Magda

Chcete tím říct, že kamarádka užívá byt bez právního důvodu?

Právní důvod je dohoda s rodiči. Třeba smlouva nepojmenovaná. A nebo pokud je Vám libo, tak bez právního důvodu. Nic to nemění na tom, že příjem z pronájmu má kamarádka a daň hradí také kamarádka. Magda

Tzn., že abych se vyhnul zdaňování příjmů z pronájmu ze svého bytu, tak příjem z pronájmu převedu a rozdělím na své rodiče a sourozence tak, že rozdělením rozmělním příjmy na menší částky, za které se daň odvádět nemusí a daň z pronájmu nemusí zaplatit nikdo.

Volný, říkáte nesmysl. Kamarádka nic nerozmělňuje a platí daně. Rozmělnění příjmů zde doporučují někteří přispěvatelé kteří tvrdí, že byť je pronajímatel SVJ, příjmy se rozmělní mezi vlastníky.

Magda

Dobře, tak převedu pronájem na jednoho rodiče důchodce. To je snad stejné, jako když rodiče převedli na dceru Vaši kamarádku. Do 15 000,– ročně pak rodič důchodce bez jiných příjmů daň přiznávat nemusí vůbec, nad 15 000,– Kč uplatní rodič slevu na poplatníka ve výši 24 840,– Kč za rok, kterou jsem já už uplatnil na příjem ze zaměstnání a tak bych na příjem z pronájmu už uplatnit nemohl.

Pane Volný,

nepřevádíte žádný pronájem. Zkrátka necháte byt do užívání rodičů. Třeba proto, že se vám nechce o ten byt starat.

Pokud to budete dělat se záměrem obcházet zákony, tak můžete mít problém. Je to ale případ od případu.

Mimochodem, pokud dáte rodičům do užívání byt, pak si rodiče nemohou uplatnit odpis bytu jako vy. Stejně tak nemohou uplatnit další náklady, které vy jako vlastník uplatnit můžete (např. platby dlouhodobé zálohy). Ono to nakonec žádné velké terno nebude.

Magda

Pokud kamarádka užívá byt bez právního důvodu, potom není oprávněna tento byt přenechávat za úplatu další osobě. Tím se užívání bytu nelegalizuje.

Občane, jste jako malé děcko. Zde se nediskutuje o tom, zda pronajímatel pronajímá byt legálně nebo nelegálně. (Jestliže užívá byt s vědomím vlastníka bytu, je to samozřejmě legální přenechání bytu do užívání.)

Z hlediska výběru daně je to správci daně úplně jedno. Příjem z nájemného je vždy příjmem pronajímatele. Pouze pronajímateli vzniká podle okolností daňová povinnost. Píšu to popáté.

lake

Občane, mé děti užívají můj byt bez nájemní smlouvy a vůbec to neznamená, že ho užívají nelegálně. O tom ale tato diskuse vůbec není.

Magda

Vaše děti rovněž zdaňují příjmy plynoucí z Vašeho majetku?

Magdo, ale to je přeci něco jiného – to vyplývá z dohody rodičů a dcery.

Dejvická, souhlasím. Jde o smlouvu. A jaký je rozdíl mezi dohodou dcery a rodičů a dohodou SVJ a vlastníky?

Prvotní dotaz mluví o tom, že SVJ pronajímá nějaký prostor. Nejspíš o tom vlastníci vědí. Kdo tedy bude danit? SVJ nebo vlastníci. Já myslím, že pokud pronajímá SVJ, pak jde o příjem SVJ.

Pokud ovšem bude SVJ jednat jménem vlastníků a bude pronajímat prostory jejich jménem, pak půjde o příjem vlastníků.

Magda

Paní Magdo,

podle Vašeho názoru se zdanění příjmů vyhnete jednoduše tak, že (pod)nájemní smlouvu za Vás podepíše zmocněnec či nájemce. Obdobně byste za zaměstnance mohla doporučit vyslat zmocněnce (podzaměstnance).

Pošlu Vám kontrolu, vysvětlí Vám to.

FÚ klidně pošlete. Kontrolami si procházím díky závistivým sousedům pravidelně.

Pokud za mě podepíše smlouvu zmocněnec, pak je to moje smlouva a já budu platit daně. O této variantě jsem psala. Za pana Vomáčku, Vopičku a Hloupého podepíše smlouvu SVJ. V takovém případě půjde o příjem Vomáčky, Vopičky a Hloupého.

Pokud vlastníci přenechají k dispozici právnické osobě SVJ kočárkárnu a SVJ ji pronajme, pak bude zdaňovat příjem SVJ.

Je to opravdu tak těžké k pochopení?

Magda

Re: …Pokud vlastníci přenechají k dispozici právnické osobě SVJ kočárkárnu a SVJ ji pronajme, pak bude zdaňovat příjem SVJ.
Nikomu jsem nic nepřenechal, a myslím si, že to tak je ve všech případech. O jakémsi přenechání společných prostor by přeci musela být sepsána smlouva mezi vlastníky a SVJ – nemyslíte?

Dejvická, mýlíte se, stejně jako většina diskutujících v této diskusi. Není pravda, že by musela být sepsána smlouva o přenechání společných prostor. Zákon požaduje písemnou podobu smlouvy mezi nájemcem a pronajímatelem pouze při pronájmu bytu k dlouhodobému ubytování (§ 2237 NOZ). Zde jde ale o smlouvu mezi vlastníkem a pronajímatelem; ta nemusí mít písemnou formu nikdy, ani při dlouhodobém pronájmu bytu.

Zákon o daních z příjmů nerozlišuje kdo je vlastníkem pronajímané nemovitosti, a je to tak dobře. Je to totiž bezvýznamné. Přijaté nájemné je příjmem pronajímatele. A pronajímatelem je ta osoba, která vlastním jménem sjednala s nájemcem smlouvu o nájmu.

lake

P.S. Je zajímavé, kolik blbů a trollů cítí potřebu vyjádřit se k věci, které nerozumějí a která je právně naprosto jasná. V této diskusi se zbytečně nahromadilo 80 příspěvků. Při tom už v prvním mém textu dostal tazatel potřebnou radu: Ať si zjistí, kdo je ve smlouvě uveden jako pronajímatel. Ten má daňovou povinnost.

Lake uvedl:

„Zde jde ale o smlouvu mezi vlastníkem a pronajímatelem; ta nemusí mít písemnou formu nikdy“

a k tomu dodává:

„Ať si zjistí, kdo je ve smlouvě uveden jako pronajímatel. Ten má daňovou povinnost.“

Tak to jsem zvědav, jak bude tazatel hledat něco ve smlouvě, která nemusí mít písemnou formu.

KALE MYSLÍM, ŽE SI PLETETE POJMY S DOJMY.
JELIKOŽ BY TO NEMĚLO KONCE, TAK TO SEŘADÍM PO POŘÁDKU :
NEJDŘÍVE JE TADY NĚJAKÝ DŮM A VLASTNÍCI
POTOM NAJATÝ SPRÁVCE NEBO SVJ,
POTOM SHROMÁŽDĚNÍ, KDE SE ODHLASUJE, ŽE SVJ MŮŽE PRONAJMOUT NEBYT. PROSTOR
POTOM NÁJEMNÍ SMLOUVA, KDE SVJ JE PRONAJIMATEL A NĚKDO NÁJEMNÍK
NÁJEMNÍK PLATÍ NÁJEM NA ÚČET SVJ
SVJ JE V NÁJEMNÍ SMLOUVĚ JAKO PRONAJIMATEL / POVĚŘEN VLASTNÍKY/
PENÍZE ZAÚČTUJE V ÚČETNICTVÍ A ZDANÍ JAKO DPPO JEDNOU ZA ROK
POTÉ, CO MÁ UDĚLAT SVJ SE ZISKEM SE ZASE MUSÍ ROZHODNOUT NA SHROMÁŽDĚNÍ, JELIKOŽ SVJ NENÍ VLASTNÍK, ALE PRÁV. OSOBA, KTERÁ JE VLASTNÍKY ZALOŽENA, ABY PROVÁDĚLA PRO NĚ SPRÁVU …UŽ JE TO JASNÉ, KDO V TOMTO IMAGINÁRNÍM PŘÍPADU BUDE PLATIT DAN Z PŘÍJMU ?

OMG,

pokud tvrdíte, že SVJ zdaní příjmy za pronájem jako DPPO jednou za rok, tak co říkáte na § 16 (2) NV 366/2013 Sb.:

„2)Příjmem společenství vlastníků jednotek nejsou příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi, a to i v případě, že jsou hrazeny na bankovní účet společenství vlastníků jednotek; jde zejména o tyto příjmy
a)nájemné z pronájmu společných částí domu,“

jednotliví vlastníci. Ale to nemusíte řvát (psát caps lockem)

Radko222222…

To Jasně:-) myslíte vážně?

SVJ platí daň z příjmu z pronájmu?

Vždyť pracujete na FÚ – a příjem si musí zdanit každý vlastník sám, tudíž se nejedná o zisk SVJ, o kterém by mohlo shromáždění hlasovat, jak s ním SVJ naloží.

je odpověď na otázku OMG – jasně, je to jasné:-) bohužel asi všem, kromě OMG teda…

radka222222

to se mi ulevilo…já už začal mít podezření, že i Vám straší ve věži.....

Mějte hezký den!

že mi taky straší ve věži:-) to není jen podezření…

za jasně pokračuje – jednotliví vlastníci:-)

Řádky níže berte Lake s nadhledem..
Já to zkusím dle Vašeho návodu, mezi přáteli mám dost recesistů. Někoho nechám bivakovat na vedlejší střeše, vezmu od něj naoko peníze a jsem zvědav, co se bude dít.
Asi k tomu přizvu televizi, aby se všichni v této republice dozvěděli, že když pronajmou cizí prostor, je to vlastně dle zákona o.k.
Tady nejde o prachy, ale o princip – co všechno jde dělat zdánlivě legálně, a přitom laik si myslí, že to je trestný čin.

Co si myslí laik je bezvýznamné.

lake

Dejvická, ještě něco. Pokud nesouhlasíte s pronájmem společných prostor, pak se braňte. Pokud SVJ bez Vašeho svolení pronajalo kočárkárnu, pak požadujte po SVJ neoprávněné obohacení. To ale nemá s tím, kdo bude danit příjem nic společného.

To je stejné, jako když půjčím klíče od chaty známému na víkend a ten chatu pronajme své kamarádce. Kdo by ten příjem měl zdanit? Já snad? To těžko. Ale pokud se to dozvím, tak budu po známé požadovat neoprávněné obohacení po známém.

Magda

Já paní Magdo vůbec netuším, co za smlouvy ve vztahu k našemu domu – SVJ – světem poletují.
Všechny dokumenty jsou u účetní firmy, která je zároveň správcem, a dle výboru smlouvu podepsala na základě zplnomocnění výboru právě tato firma.
Znovu opakuji – do doby, než jsem úplnou náhodou zjistil, že na naší střeše jsou antény operátorů, nikdo ze spoluvlastníků netušil, že má nějaký příjem – tedy že něco jménem vlastníků kdosi – kdesi – podepsal.
Až po mnohé urgenci jsem od firmy dostal mailem částku, která byla údajně vypočítána ze spoluvlastnického podílu, tak jsem podal opravné daňové přiznání, a teď vyčkávám, zda se někdo uráčí zareagovat na mou žádost o vyčíslení příjmů z nájmu za loňský rok.

Dejvická,

je asi nejvyšší čas, jít se podívat do účetnictví Vašeho SVJ. Vždyť se o tom příjmu musí účtovat. A rovnou si vyžádejte k nahlédnutí všechny platné smlouvy SVJ. Bez toho se asi nehnete z místa.

Magda

Magdo, půjčíte klíče od své chaty svému známému na víkend a ten chatu pronajme své kamarádce. Podle práva asi normální, ale z hlediska etiky zcela nenorální.

To máte pravdu, stejně jako je nemorální, pokud SVJ pronajme společné prostory bez souhlasu vlastníků.

Já jsem blbka, že jsem půjčila klíče známému, který chatu pronajal. Ale zde je mi podsouváno, že jsem také plátcem daně z příjmu, o kterém vlastně ani nevím. Důvodem placení daně je mé spoluvlastnictví chaty. A nejspíš ségra, která vlastní druhou polovinu chaty bude také plátcem daně z příjmů mého známého.

Možná by nám můj známý měl napsat potvrzení o příjmu, ať víme co zdanit. Ne?

Magda

"A nejspíš ségra, která vlastní druhou polovinu chaty bude také plátcem daně z příjmů mého známého.

Možná by nám můj známý měl napsat potvrzení o příjmu, ať víme co zdanit. Ne?"

Je-li Váš známý správcem Vaší chaty, takové potvrzení by Vám oběma vystavit měl.